ＦＲＡの降矢です。
鑑定評価では、対象となる不動産について必ず実地調査を行います。
対象不動産に建物が含まれるときには、建物内部の調査（内覧）も必須です。
しかし、例えば対象不動産が賃貸マンションであれば、賃借人の方が、面識のない他人から「鑑定評価のため部屋を見せて下さい」と突然言われて、プライベートな空間への立ち入りを了承できるかといえば難しい。
店舗や事務所、事業所といったケースでも、なぜ忙しい中で訪問を受けねばならないのか、とテナントさんが内覧に抵抗感をもたれることがあります。
裁判所による競売のための評価の場合は、賃借人の方に強く内覧への協力を要請してもどうしても了解が得られないときは、民事執行法に基づいて強制的に内覧を実施することが可能です。
財務省など官公庁による公売のための鑑定評価でも、賃借人に協力を強く要請します。ただし内覧の強制実施はできません。
民間における鑑定評価では、前記した賃借人の方の心情を踏まえ、内覧への協力要請は慎重になるのが一般的です。もちろん強制実施はありません。
依頼者側に、鑑定評価を行っている事実を賃借人に知られたくない、内密に鑑定をしてほしい、という希望がおありのこともあります。
依頼者や賃借人の事情から、賃貸中や営業中の建物内部について実地調査が行えない場合には、その部分について合理的な推定を行います。
推定には、以下に基づく情報が有用となってきます。
・仕様や管理状況等が内覧できない区画とほぼ同一である、あるいは内覧できない区画の推測に役立つと判断される、オーナーの使用区画や空室区画の実地調査
・竣工図面の確認
・賃貸借契約書（添付図面等）の確認
・管理者からのヒアリング
・賃借人からのヒアリング
・外部からの観察
こういった情報の収集と分析、その後の推定には、鑑定士としての経験・力量による差がはっきりと出ます。
手前味噌ですが、数千件の物件と向き合ってきたベテラン鑑定士として「見えないところを見る」技能には自信があります。内覧が難しい不動産もどうぞお任せ下さい。
…ここで一つ余談です。
私が新人鑑定士のころ、先輩鑑定士と担当したマンション一室の競売案件で、どうしても賃借人の方と連絡がつかず、内覧の強制実施に至ったことがありました。
現地に到着し、裁判所執行官の方ともども幾度も呼び鈴を鳴らし、ドアの前から声を掛けましたが、部屋からは無応答。
では…と鍵開け業者さんに鍵を開けてもらいました。プロの手にかかると、鍵は驚くほどあっけなく開きます。
そして一同で室内に入ったところ…賃借人の方が就寝中…でした。
鑑定の仕事は奥が深く、そしてドラマにも満ちています。
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