降矢等です。

不動産鑑定評価の現場での「困りごと」について、2・3月ブログに続き、またいくつか書いてまいります。

 
1d59e0ab20ee4ef53b57198a8efdd4f_s弊社は都市部の鑑定事務所ですが、山林の評価ご依頼もいただいております。

 
山林は固定資産税が非課税になっているケースが珍しくありません。
固定資産税の免税点である課税標準額30万円未満に該当する、保安林の指定を受けている、といった山林は課税されないのです。

 

 

このような事情もあって、相続の場面よりも売買に際しての評価ご依頼が多く、山林の売却あるいはその検討段階にある所有者の方より適正時価についてお問い合わせを頂戴しております。

 

 
山林というと売れ難い不動産の代表のようですが、「売って欲しい」との話がくることがあります。

例えば、発電事業者からの申し入れです。
少し前には太陽光発電のためのソーラーパネル設置場所、最近はバイオマス発電の木材燃料供給源として、山林に価値が見い出されています。

 

また、他の不動産と同じように隣地所有者からの売却打診が入ることもあります。

 

 
さて、ここからが本題です。

 
対象不動産が山林である場合、対象不動産の「確定」と「確認」が鑑定評価における一番の難所です。
登記簿や公図が古い場合は、実態との乖離があることが当たり前。
相続で所有権を得たような、当該山林に馴染みがない依頼者の方は、所有者といえども地境など正確な場所をご存知ありません。

 
鑑定士が現場に入って調査をしても、国道・県道沿いなど官-民の境界は推定ができても、民-民の境界はわからないまま、という事態にしばしば陥ります。

 

 

民-民境界は、隣地所有者の方と連絡・調整がつき、対象不動産所有者との同時立会いで、境界を確認・確定できれば理想的です。しかし、現実には調整がつかないことがほとんどです。

 
そもそも山(対象不動産)に立ち入ることが一切できないことすらあります。

 

 

こういった「確定」「確認」の困りごとへの対応は、ご依頼の直後、受託審査段階での事前調査が肝要となります。

 

依頼者ご提示資料の検討、関係者・役所等への電話ヒアリングなど、机上での調査を念入りに行います。

 
そこで対象不動産についての事実関係が不分明と分かったとしても、地境等の確定すべき事項について、「調査範囲等条件」「想定上の条件」を付すことが可能であるか否かを判断します。

 

条件設定ができるとなったら、さらに事前調査を進めた上で現地に赴き、実地調査で対象不動産を「確認」します。
その後、対象不動産の内容や付すべき条件を最終的に「確定」させます。

 

 
なお、対象不動産が法的・物的にはっきりしない状況で、「調査範囲等条件」や「想定上の条件」の設定も不能と判定される場合には、ご依頼をお引き受けすることが困難になることが考えられます。

 

些細に思われる情報が、不明事項の解明につながることがあります。

ご面談時は、手書き図・聞き書きメモなどもお持ちください。

 

 

 
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