FRAコンサルティングの降矢等です。
先月、『借家権の評価ご依頼が多い理由』とのタイトルでブログを書きましたが、今日は同じく鑑定ご依頼が多い「無道路地」について、借家権と同様にご依頼の背景を分析してみたいと思います。
「無道路地」とは、「道路に接面していない土地」です。
建築基準法で規定する道路に接していない土地には、原則として建物を建てることができません。
（ご参考：『敷地の接道義務について』）
（1）無道路地の価格は不動産鑑定士でないとわからない
建物が建てられないとなると、土地の利用方法は資材置場などに限られてしまいます。
このような土地の価値は、当然、建物が建てられる土地と比べて大幅に低くなります。
では、どの程度低くなってしまうのか…簡単に掴めるものではありません。
借家権とは違い、無道路地は市場取引されています。
しかし、取引の数が少ない上、物理的状態や価格把握の事情に関して無道路地の個性は様々で、その価格を根拠に基づき論理的に把握・説明できるのは、実際のところ不動産鑑定士だけです。
そこで、無道路地について、売買や相続、あるいは徴税の場面において、民間・公的機関の方から多くのご相談を受けております。
（2）土地の実態に即した納税とする（節税）には、鑑定評価書が必要
無道路地には、財産評価基本通達（相続税）、固定資産評価基準（固定資産税）といった税務上の評価手法があります。
ですが、これは画一的な基準であるため、前述した特有の個性や現時点の市況を正確に反映することは難しく、規定に則った価格と、鑑定評価による価格にはしばしば大きな金額差が認められます。
実態に即した納税をご希望される方が税務当局へ更正請求をなさる際の根拠資料として、鑑定評価書をご利用いただいています。
評価以前に、そもそも無道路地か否かの調査判定よりお手伝いをしております。
無道路地のご心配がおありでしたら、弊社鑑定士にご連絡ください。
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