降矢等です。
今日は、事故物件の鑑定評価事例のお話をします。
ご依頼者は不動産会社で、某別荘地の開発素地を取得しました。区画割して分譲地として販売する計画でした。
しかし売買契約を結んだあとになって、実は一団の土地の端のあたりで焼身自殺が過去に起きていたとわかりました。
地元では知らぬもののない事件だそうです。
このような心理的瑕疵ある物件であるにもかかわらず、重要事項説明での告知がなかったため、高額で土地購入をしてしまったご依頼者は、契約解除はしないが売買価格を実態に見合う金額に引き下げたいとのお考えより売り主を提訴。
訴訟での根拠資料とするため、事故物件の鑑定評価ご依頼が弊社にありました。
いくら一団の土地の端とはいえ、物件の範囲内で発生した自殺で、周辺住民周知の事件であり、素地全体を依頼者が計画する15区画に造成して市場に出しても、自殺のあった辺りの区画の販売は困難です。
そこで作成した区画割図から想定し、開発道路を境に焼身自殺のあった（影響のある）エリア一体を5区画と判断してその範囲（5/15区画相当）の販売収入はゼロ計上としました。
一方、土地開発に要する費用は、15区画相当を全て計上します。
このような前提で開発法とよばれる鑑定評価手法を適用し、事故物件であることを考慮した鑑定評価額は、当初の契約額の半分程度となりました。
その後、裁判所で当方の鑑定額が相当であると認められました。
前々回のブログでも触れましたが、”心理的嫌悪感”という漠たるものを、鑑定においては何かしら定量的な形として反映しなければなりません。
事故物件に限りませんが、この種の判断・変換をいかなるロジックで行うかが、鑑定評価書の信頼性の差、鑑定士の力量の差になると考えております。
難しい要素を含む判断について鑑定士一同で議論を重ね、これからも皆さまのお手元に高精度の鑑定評価書をお届けしてまいります。
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