不動産鑑定士・降矢等です。

前回ブログに続き、特別な状況にあった「道路」の事例をご紹介します。

東京都社会福祉協議会ご依頼の、墨田区北部の小規模住宅が密集する地域での評価案件です。

 

 
5a874c6886880b88e31c22275555710aae_s道路について、図面(道路概念図等)では問題なく、現地で問題がわかったケースでした。

 

図面を確認した段階では、対象土地は西側で幅員1.8~2mほどの私道(建築基準法第42条2項道路)に接しており、その私道の終端は、北側隣接地との筆界(公図上の地境)までだと把握しました。

 

しかし現地に行ってみると、対象地の北西端にあたる私道終端が不分明(北側隣接地との境を明確にすることが困難)で、対象地の接道状況を確定することができません。

 

 
この特殊事情を、鑑定評価では「正常化費用」として考慮することにしました。

 

私道の北端(隣接地との地境)の確定には、土地家屋調査士(登記を要しないとすれば測量士でも可)に調査を依頼することになります。

 
この調査にあたり支払わなくてはならない費用について見積りを取得し算定。

 
この算定額を正常化費用(=本件の市場性減退の相当額)として道路に問題のない場合の土地価格より控除することで、鑑定評価額を導出しました。

 

 

 
なお、上記の建築基準法第42条2項道路とは、幅員4m未満(原則として現況幅員1.8m以上)の狭い道で、建築基準法が施行された昭和25年時点で現に存在する道、または都市計画区域等に指定された際にすでに存在する道です。

 
公道と私道のいずれの場合もあり、道路中心線から2m(原則として)が道路とみなされます。

 

 

 

不動産市場の状況を的確にとらえ、鑑定評価に反映しております↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************