FRAの降矢です。

本日より「土地面積」から「道路」へと話題を移します。

 

原則として、建築基準法上の道路に接していない土地には建物を建てることができません。
利便性や環境に優れた土地でも、建物が建てられなくては宝の持ち腐れです。
建築不可の土地の価値は非常に低い評価とならざるをえなくなります。

 

それゆえ土地が接する道路、特にその性質の把握に、常に注意を払っています。

 
4File 000507

 

つい先日も、建物の再建築ができるかどうかを見極める道路調査を行いました。

 
評価対象の土地が接面する幅員約3.8~4.0mの舗装された道は、現地では特段問題のない道路と見受けられました。

 
ところが役所で確認したところ、この道は建築基準法上の道路と認められていない私道との由。

 

 

建築基準法の第43条1項に、

「建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない」

 

と定められていますが、この規定の”ただし~”の認定を受けて、現在の建物が建てられた経緯があったのです。

 

 

こういった場合に土地が接している道は「43条但書道路」とよばれます。

 
一度許可が下りて建物が建ったからといって、43条但書道路が建築基準法上の道路と見なされるわけではないため、建築(再築)可否について所管の建築審査課に確認に行きました。

 
得られた回答は、

『まず道路調査を行う必要があり、その結果として建築基準法上の道路と判定されれば建築可能となるが、そうでない場合は再認定(平成11年より許可制度となる)の手続きに移り、但書許可が得られれば建築は可能、当該許可が下りない場合は再築できないことになる。当地域の現状から判断して再築可能となる蓋然性は高いが、いずれにしても道路調査を行わなければ何とも言えない』

というものでした。

 

この状況を踏まえた評価額を求める必要があります。

 
本件は、法43条但書道路であっても建築(再築)できる蓋然性は高いと推知されます。
ただ、現段階では建築基準法上の道路とは言えないことから、需要者の敬遠を招き、市場性の減退は否めません。

そこで、建築基準法上の道路に接している場合との比較で10%程度の市場性減価を施すのが適当と判断し、鑑定評価額を決定しました。

 

 

 
新築・再築が可能かどうかの調査をいたします↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです ⇒ www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします! ⇒ 03-3626-5160

【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************