前回に続き、代表の降矢です。
地籍調査について回を重ねたブログからもご理解いただけるかと思いますが、土地の「境界」は不動産に関しての基本中の基本といえる確認事項です。
「境界」と同じように重要な基本の確認事項には、「土地面積」や「道路」があります。
「境界」についてのトラブルは皆さまもイメージをお持ちでしょう。
鑑定の現場では、「土地面積」や「道路」にもエピソードが色々です。
いくつかお話していきたいと思います。
まず「土地面積」について。
「縄伸び」「縄縮み」と呼ばれるケースが確認されることがあります。
●縄伸び… 実測（とされる）面積 ＞ 登記面積
●縄縮み… 実測（とされる）面積 ＜ 登記面積 となっている状態を言います。
評価数量としては、現況測量図などの資料に基づく実測面積を採用する場合が多いです。
ただ、測量図も作成年代等によっては当時の技術的限界から精度に劣る場合があり、また実測面積と登記面積の差が僅少であったり、ご依頼者からのご希望があった場合などには、登記面積採用の判断をすることもあります。
たとえば、以下です。
「登記面積は188.40㎡であるが、入手した分割求積図の地積は205.53㎡となっている。作成日等の記載がないことから本件では求積図面積は参考にとどめ登記面積を採用する。ただし、縄伸びが生じている可能性は否定できない」
何千件にも及ぶこれまでの土地評価経験より得た感覚では、宅地や田畑・原野には、縄伸びや縄縮みがあった場合でもその幅は0.9～1.2倍といったところでしょうか、伸び縮みの程度はそれほど大きくなりません。
しかしこれが山林になると、大幅な縄伸びが珍しくありません。2倍以上とみられる縄伸びも何度かありました。
次回は「縄伸び」「縄縮み」を是正する方法をお伝えします。
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