伊藤由美子です。

 

相続対策としての資産移管に際して、建物時価評価(「土地利用権を持たない建物のみ」の部分鑑定評価)のご依頼がありました。

 

高齢のお母さまから息子さまへ建物のみを売却なさいます。

 

 

Exif_JPEG_PICTURE物件は、埼玉県郊外にある築30年以上が経過した倉庫。

 

土地のみ(更地)であれば競争力は普通程度といえるのですが、対象建物を含む複合不動産の場合には、建物の経年、保全状態、そもそもの規模や、仕様・設備面などから総合的にみると、倉庫物件としての競争力はやや劣り、テナント付けが難航する物件でした。

 

しかし、需要が全くないわけではなく、建物に相応の修繕を施せば今後も賃貸用倉庫として使用することは可能です。

 

 
上記の分析に基づき、評価を以下のように進めました:

① 原価法により土地・建物一体の複合不動産としての積算価格を求める。

② 収益還元法による複合不動産としての収益価格を求める。評価対象の倉庫は賃貸物件であることから、この収益価格=市場価格である。

③ 収益価格(市場価格)に、複合不動産の積算価格の中で建物価格が占める比率を求めたものを配分率として乗じて、建物価格を求める。

④ 収益価格(市場価格)の中で、土地部分が占める価格を直接判断し、収益価格から土地価格を引いて、建物価格を求める。

⑤ ③と④の価格を調整して、建物価格(鑑定評価額)を決定する。

 

 

このようにして求められた鑑定時価により、お母さまから息子さまへと倉庫は売却され、売却後は倉庫の賃料が息子さまの元へと毎月入ります。
お母さまの相続税対象資産が膨らんでいくことを抑えられるようになりました。

 
【こちらのブログもご参考に…】

建物のみの鑑定評価:関係会社間・同族会社間での建物売買
建物のみの鑑定評価:相続対策として、個人所有の賃貸用建物を法人所有とする

建物のみの鑑定評価の手法:原価法
建物のみの鑑定評価の手法:収益還元法

 

 

 

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