社内打合せが始まります。
【 評価の方針 】
評価用資料一式をお預かりして弁護士事務所を出た私たちは、四谷しんみち通りで昼食にしました。
担当鑑定士は、「月曜日の内覧が楽しみです」と張り切っていて、箸さばきからも気合いのほどが見て取れるほど・・・
帰社後すぐに評価の方針や注意点について打合せすることを決め、総武線で錦糸町へと戻りました。
事務所に着いて打合せ開始。まずは評価の方針決定からです。
本件のような「自用の建物及びその敷地」と呼ばれる不動産については、不動産鑑定評価基準において、原価法による積算価格、取引事例比較法による比準価格、収益還元法による収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定するものとされています。
「三手法適用でよろしいでしょうか？」と聞いてきた担当鑑定士に、私はこう答えました。
三手法適用とできるのが理想ですね。
ただ、マンションユニット等とは違い、個別性が特に強い高級住宅については、様々な要因を比較することが可能な土地建物一体の取引事例というのをなかなかを収集できないかもしれない。取引事例比較法は大切な手法だけれども、規範性のある事例がどうしても出てこなかったときには、適用を断念しましょう。
収益還元法は、今回のような高級住宅を第三者に貸し出すというシナリオはやや現実にそぐわない部分がありますが、やってみて下さい。
それぞれの手法によって求められる価格に開きが出ると思います、丁寧に調整をしていきましょう。
＜次回に続く＞
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