「芸能人がこっそり教える健康別荘ライフ」の放映内容補足の2回目です。
本日は、左記フリップ「30年以上経った木造建築はほとんど価値がなくなる」につきまして。
今回査定させて頂いたピスタチオの小澤さん宅については、築35年以上経過している割には建物コンディションに大きな問題はありませんでした（但し、外観診断ですが・・・）。
しかし、最終的に土地と建物の評価額を550万円とし、そのうち土地価格がほとんどを占め、建物価格はゼロと申し上げました。
建物の状態も悪くなく、まだ使えそうなのになぜ市場価値はないのでしょうか？
木造の戸建住宅の「経済的」耐用年数は概ね30年と言われています。
この「経済的」というのは、その木造家屋の価値を指しています。
木造は、古くなると（30年以上経過すると）どうしても耐久性や耐震性、設備面（目に見えない部分）などの問題で劣化は否めません。
所有者自身はこの先まだ数年使用できるのだから価値があるのでは思われますが、これは資産価値、つまり家屋として使える物理的価値があるのではと考えるからです。
不動産市場に出した場合、この別荘を買っても良いと考える方は、その家ではなくその土地（場所）が欲しい。
つまり、仮に売りに出して成約できる価格（これを一般に市場価格といいます）は、買主にとって「家はおまけ」であって、ほぼ土地値で買わないと損をしてしまうと考えます。
この別荘を買った方は、その後1～3年ほど”おまけ”の家を使った後、取り壊して、自分のプランに合った家屋を新築するでしょう。
ですので、近いうちに取り壊すであろう「耐用年数の超過した建物」にまでお金を出して買うなら、建築物のない他の更地を探した方が得策となるからです。
したがって、30年以上経過した木造家屋は、文化財指定など特別なプレミアが付かない限り、市場価格は僅少ないしは値が付かない、ということになります。
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