墨田の土地の関係する売買マーケットはどのような状況でしょうか？
【 底地の鑑定評価：市場分析① 】
ここまでで、墨田の土地評価の基礎的項目について、整理・確認が済んだようです。
不動産鑑定士は、鑑定評価額計算の前提となる、市場分析の話に移りました。
昨今の社会経済情勢といった一般的な話に始まり、東京都そして墨田区という地域の状況の説明がありました。
特に地価動向については、FRAコンサルティングの代表鑑定士は東京東部の公的な地価評価で取りまとめ役に就いているそうで、最新の情報が聞けました。
私たちの土地が関係する不動産売買マーケットは、以下のような特徴があるそうです。
「当地域については、借地権による土地利用も比較的多く見られ、借地権取引の熟成した地域ということができる。
対象土地前面の相続税路線価による借地権割合は60％であるが、実際の借地権売買にあっては、借地契約条件や建物の堅固・非堅固の別、残存期間や契約の個別性等により幅が生じるものの、借地権割合として50～60％程度で取引されているようである。
また、対象不動産のように借地権と表裏の関係にある底地について、借地人がこれを買取る場合は＜１－借地権割合＞で、ある程度の売買価格が把握できるとしても、第三者に売却する場合は相当に市場性が減退し、低廉になるものと考えられる。
売買市場における市場参加者について土地（完全所有権）需要者は、主に地元の事業者や不動産業者または個人の実需者等と比較的幅広い層を捉えているが、底地の購入者にあっては、借地人の買取りを除けば、地元の不動産業者や転売専門業者となる。」
＜次回に続く＞
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