FRAの伊藤由美子です。
オーナーから立退きを請求され、立退料について争うことになった、D社のストーリーの続きです。
【 借家権価格 】
～借家権の価格の算定は、以下のように行ったそうです～
「借家権」とは、借地借家法及び旧借家法が適用される建物の賃借権をいいます。
例えば「借地権」など売買の対象となる他の不動産の権利で、取引市場で価格がつく場合には、市場性や収益性からアプローチして価格を求めますが、「借家権」は通常、売買の対象とはならず、取引市場はありません。ですから、価格を形成する要因は他の不動産の権利の場合とは異なってきます。
「借家権」の価値は、賃貸人から一方的な建物の明渡し請求を受け、借家人が不本意な立退きを余儀なくされて事実上喪失する建物占有権をはじめ、借地借家法をはじめとする法令等によって保護されている借家人の社会的、経済的あるいは法的利益で形成されていて、賃貸人が補償するべき借家人の喪失利益として認められます。
したがって、今回の借家権の評価においては、補償原理の観点に立って喪失する借家権の適正な経済価値を把握するため、客観性を備えていて最も一般的に用いられている
●権利割合法
という手法を適用して行いました。
なお、賃借人が事業を営むために正当に占有してきた不動産を、賃貸人からの一方的で正当事由を欠いた立退き要請を受けたことにより退去する場合、このために生ずる営業上の損失等については、借家権の喪失補償とは別に「営業損失」等として扱います。
賃貸人はこれも併せて補償することになりますが、D社様のケースの「営業損失」等については、これから説明します。
＜次回に続く＞
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