Monthly Archives: 5月 2015
前回に続きまして、降矢等です。
不動産の評価は、様々なプロセスを経て求められますので、無料で不動産を査定して頂けるというのは、あくまでも仲介業者さん等のサービスの一環であることをお考えください。もちろん、無料査定自体を問題にしているのでは全くなく、参考程度で十分なら仲介業者さん等にお聞きになるのも一つの手です。しかし、無料査定ですから、それが仮に本来の正しい時価と大きく乖離していたとしても誰もわかりませんし、査定した業者さんに責任は全くありません。一方で、お金を頂戴して価格を査定する不動産鑑定士には、その評価額に責任が生じます。そのために、不動産鑑定評価基準に則り、または同基準に準拠して時価相当額（市場での取引価格）を求めています。
参考程度で十分、とお考えの方は仲介業者さんにお聞きするのもよいと思いますが、一言で不動産といっても複雑で、目に見えない諸事情や行政上の規制、市場の将来動向等もありますので、経験豊富な評価実績のある不動産鑑定士に相談することがお勧めです。
弊社ホームページでもご案内のとおり、初回ご相談は大小問わず無料で承っております。
不動産に関するお悩み事でしたら何でもご相談賜りますので、ご遠慮なくお問い合わせください↓↓
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代表鑑定士の降矢等です、こんにちは。
不動産鑑定士は、ご依頼者様より報酬（鑑定料や不動産調査手数料を指します）を頂戴し、つまり「有料」で不動産鑑定や評価を含む調査、価格査定、賃料査定などを『業として』行うことのできる唯一の不動産スペシャリストです。
先日、ある個人のお客様から「無料で不動産の価格を査定してくれる不動産業者さんがたくさんあるのに、なぜ、わざわざお金を払ってまで不動産鑑定士にお願いしなければならないケースがあるのでしょうか？」というお話がありましたので、丁寧にご説明をさせて頂きました。
その時の回答について、簡単ですがご紹介します。
まず、公的鑑定を除く「民間のご依頼者」を大きく分けますと、
①不動産会社や不動産投資会社、金融機関などのプロ集団
②一般企業で不動産部門を持つ法人や高額不動産を数多く所有する会社・各種法人など
に加え、一般の個人の方ですと、
③相続による節税対策・遺産分割、離婚協議に基づく財産分与、同族間売買（経営する会社とその役員などの取引も含む）や等価交換を行う場合、さらに各種係争事件や調停において明確にすべき不動産や権利の価格評価、また賃貸借等の継続契約に係る正しい賃料改定を必要とする場合が数多くあります※。
（※このような場合、税理士さんや弁護士さんからご依頼を頂くケースが多いです。）
このような③の個人の方以外で、
④今、売却を考えているけど幾らなら売れそうか、または、購入を考えているけどどの位するのか・・など、「大体幾らか」とか「○○○～○○○万円と幅があっていいから教えてほしい」というお問い合わせも少なからず頂きます。
上記①・②においては、各種法令に基づき鑑定評価を必要とする場合が多々あること、そのほか主に、会社決算期の監査対応、高額不動産の購入・売却、国税庁や金融機関などの債権者に提示する目的で不動産鑑定評価書の取得を要するケースが多いのです。
また、③の個人の方でも裁判所や国税庁（通常は所轄の税務署）へ提示する場合はもちろんですが、そこまでの話ではないとしても、関係する当事者間で正しい時価を『ズバリ○○○円』と知りたい場合などもやはり不動産鑑定士による明確な価格報告書や意見書が有効であることは言うまでもありません。
そのようなことから、画地条件のよい更地等であればその地域の相場からある程度の市場価格は分かるかもしれませんが、それ以外の不動産については相場だけで適正な時価を把握することは現実的に困難です。
＜次回に続く＞
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FRAの伊藤由美子です。
オーナーから立退きを請求され、立退料について争うことになった、D社のストーリーの続きです。
【 雑費の補償 】
～雑費の補償とは、何ですか？～
これ以前の項目に計上していない、細々した項目についての補償です。
事務所移転及び一時休業の通知費用、各官公庁・東京都・警察署・消防署・同業組合他への届出諸費用、未使用印刷物や名刺・スタンプ等の廃棄損、自社ホームページ改訂費、新事務所オープンセレモニー費用、などを、ここに含めました。
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伊藤由美子です。
オーナーから立退きを請求され、立退料について争うことになった、D社のストーリーの続きです。
【 得意先喪失補償 】
～得意先喪失補償とは、何ですか？～
得意先喪失の補償は、前にも申し上げましたように、営業を一時休止することにより、または店舗等の場所を移転することにより、営業再開後の一定の期間に一時的に得意先を喪失し、従前の売上高を得ることができなくなると予想される場合に、低下した売上高が従前と同じ売上高になるまでの間の売上減少相当分に係る限界利益（固定費＋利益）に着目して補償するものです。
得意先喪失補償額の算定式は、「補償基準細則」より、
■得意先喪失補償額＝売上減少額累計×限界利益率 ＝従前の１ヶ月の売上高×売上減少率×限界利益率
です。
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鑑定士・伊藤由美子です。
オーナーから立退きを請求され、立退料について争うことになった、D社のストーリーの続きです。
【 営業休止補償：③従業員の休業補償 】
～従業員の休業補償とは、何ですか？～
従業員に対する休業補償は、雇主が負担する従業員の休業手当相当額となります。
ここでいう従業員は、臨時雇用等を除くいわゆる正社員を対象とします。
従業員の休業手当相当額の算定式はこうなります。
■休業手当相当額＝年間平均賃金×80/100(※補償率)×1/12×休業期間(補償月数)
※補償率：補償基準細則では、60/100～100/100の範囲内で適正に定めると規定しているが、慣行的には80/100が標準
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伊藤です。
オーナーから立退きを請求され、立退料について争うことになった、D社のストーリーの続きです。
【 営業休止補償：②固定的経費の補償 】
～固定的経費の補償とは、何ですか？～
ご承知のとおり、営業活動を行うためには、売上高に変動があっても一定の経費が固定的に必要です。
本来は売上から負担すべきところ、一時的に営業を休止する場合にも経費として支出する必要があることから、この固定的経費は補償の対象となるのです。
固定的経費の補償額の算定式は、
■固定的経費補償額＝固定的経費認定額×1/12×休業期間(補償月数)
です。
固定的経費として認定すべき費用については、「補償基準細則」によると、公租公課、電気・ガス・水道・電話等の基本料金、営業用資産の減価償却費及び維持管理費、地代家賃、機械器具使用料、借入資本利子、従業員のための法定福利費・福利厚生費のうちの雇主負担額、賞与、同業組合費、火災保険料、広告宣伝費等となります。
このうちの、地代家賃についてはD社様は不要となりますので、除外します。
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FRAの鑑定士・伊藤由美子です。
オーナーから立退きを請求され、立退料について争うことになった、D社のストーリーの続きです。
【 営業休止補償：①収益減の補償 】
～収益減の補償とは、何ですか？～
移転にともない、営業を休止している期間に得ることができたであろう純収益相当額を収益減として補償するものです。
もし、赤字経営の場合は休業期間中も赤字と想定されるので収益減の補償は不要となります。
収益減の補償額の算定式は、
■収益減の補償額＝年間認定収益額×1/12×休業期間(補償月数)
です。
ここで、休業期間については、「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」で、借家人の規模、業種、設備等の移転期間及び準備期間などを考慮し、2か月の範囲内で相当と認める期間とする、と規定されています。
D社様についてはその規模、営業状況、事務所運営の実際に照らし、移転準備～動産移転～営業再開準備の一連の作業に10日程度を要するものと判断して休業期間を0.3ヶ月と判断しました。
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不動産鑑定士・伊藤です。
オーナーから立退きを請求され、立退料について争うことになった、D社のストーリーの続きです。
【 営業補償（営業休止補償・得意先喪失補償） 】
～営業補償の「営業休止補償」と「得意先喪失補償」について教えて下さい～
「営業休止補償」と「得意先喪失補償」のいずれも、営業を一時休止することにより、または店舗等の場所を移転することにより、生じる損失の補償です。
「営業休止補償」として、収益減の補償、固定的経費の補償、従業員の休業補償について算定します。
「得意先喪失補償」は、営業再開後の一定の期間に一時的に得意先を喪失し、従前の売上高を得ることができなくなると予想される場合に、低下した売上高が従前と同じ売上高になるまでの間の売上減少相当分に係る限界利益（固定費＋利益）に着目して補償するものです。
これから、それぞれを詳しく説明させて頂きます。
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伊藤由美子です。
オーナーから立退きを請求され、立退料について争うことになった、D社のストーリーの続きです。
【 移転費用の補償 】
～移転費用の補償とは、何ですか？～
立退きに伴ってD社様が支出を要する、移転先取得費用、移転に伴う賃料差額、引越関連費用の合計額を移転費用補償として計上しています。
移転先取得費用は、今のビルと立地条件や規模、建物グレードが同等の不動産の標準的な賃料、保証金・礼金を調査し、これに不動産業者仲介手数料を加えて査定しました。
移転に伴う賃料差額は、今のビルでの賃料が、立退き後に新たに賃借する建物の標準家賃より低額ですので、今の賃料と移転先の賃料との間に生じる賃料の差額に補償年数を乗じ、求めます。
今回、家賃差は2倍以内であるため、「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則 別表第５の家賃差補償年数表」より補償年数を2年と判定し、求めました。
引越関連費用では、オフィス家具、OA機器、事務用品、書類等を主体とする動産の移転費、新事務所の内装工事費及び電気・電話・LAN工事費、器具・備品の廃棄・買替費などが必要となります。都内を営業地域とする専門業者見積りに基づいて算出しました。
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【 営業休止・移転等の補償 】
～営業上の損失はどのように考えていくのでしょうか？～
営業上の損失についての補償額算定は、
●公共用地の取得に伴う損失補償基準
の考え方を援用します。
国土交通省が定めた基準です。
この基準では、営業上の損失補償に関し、
（１）営業休止(移転)等の補償、（２）営業廃止の補償、（３）営業規模縮小の補償
の３つの補償対象及び補償基準が規定されています。
D社様のケースでは、（３）については、現実的にあり得ないですが、（１）と（２）のいずれの補償方針を採用すべきかについては、
・立退き請求を受けた借家人が新たな移転先で通常営業を継続することができるかどうか
・それとも移転を余儀なくされることにより、もはや「通常営業の継続が不能となる」と認められるかどうか
という点に着目して判断し、より現実的な補償額の算定を目指します。
損失補償基準では「通常営業の継続が不能となる」とは、従来の営業場所から移転することにより事業自体営むことができなくなる場合と、営業はできるがそれを継続していくことが著しく困難になる場合の両者を意味しています。
D社様の人材採用コンサルティングを中心とした事業の場合、他へ移転することでこの「通常営業の継続が不能となる」に当たるとは考えにくいです。
そこで、（１）営業休止(移転)等の補償の視点からアプローチして、実態に即した補償額を算定しました。
営業休止(移転)を前提とした営業補償項目は大別すると、このようになります。
■ 移転費用の補償
■ 営業補償
（営業休止補償）
（得意先喪失補償）
■ 雑費の補償
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