Monthly Archives: 4月 2015
不動産鑑定士・伊藤由美子です。
テナントに立退料を支払って老朽店舗を建て替えることになった、Cさんのストーリーの続きです。
【 立退料の構成要素 】
～不動産鑑定士は、まず、私たちのケースでの立退料の構成要素について話しました～
今回の「立退料」、すなわち「立退き請求に相応する補償額」は大きく2つの要素から構成されます。
借家権価格 + 営業廃止の補償 です。
借家権の価格とは、建物の借り主の社会的、経済的あるいは法律的な利益のことで、立退きで事実上失うことになる利益、を金額で示したものです。
そして営業廃止の補償は、①工作物等の補償 ②動産移転補償 ③借家人補償 ④営業廃止補償 ⑤雑費の補償 の各項目について実情を踏まえて積み上げ計算して求めます。
＜次回に続く＞
立退料評価、数多く行っております↓
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【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
テナントに立退料を支払って老朽店舗を建て替えることになった、Cさんのストーリーの続きです。
【 「意見書」の内容説明 】
約束の期日より少し前に、FRAから、「意見書のドラフト（草稿）が出来たので、PDFファイルをお送りします」と連絡がありました。
ドラフト冒頭に明記された気になる立退料の金額は…予算イメージの範囲、でした。
全体を読み進め、この金額が根拠あって出されたことは理解できましたが、借り主が納得してくれるか、借り主に自分で根拠を説明できるか、自信がありません。
不安を率直に伝えた私に、鑑定士は、製本した意見書を持って内容について詳しく説明に伺います、と言ってくれました。
借り主にまず電話で立退料の評価額を一報しました。
その後、意見書のPDFを印刷して届け、鑑定士と会う日時を相談しました。
数日後、再び前回と同じ喫茶店に、借り主と私、鑑定士が集まりました。
私も借り主も前回より緊張し、肩に力が入っているのを感じます。
鑑定士の説明が始まりました。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
テナントに立退料を支払って老朽店舗を建て替えることになった、Cさんのストーリーの続きです。
【 FRAコンサルティングからの質問 】
大阪での調査を終えた不動産鑑定士から、早々にいくつか質問が来ました。
主に、借り主の経営の状態に関する質問で、過去3年分の売上高の推移や、従業員数、人件費の状況、固定客について、など。
もしも、これらの情報が得られない場合は、一般データから推定することも可能だが、借り主から実態を聴取できればそれにこしたことはないそうです。
借り主は、税務申告資料を繰って情報を集めてくれましたので、私はメールでFRAに回答しました。
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（その４）
不動産鑑定士・伊藤由美子です。
テナントに立退料を支払って老朽店舗を建て替えることになった、Cさんのストーリーの続きです。
【 FRAコンサルティングとの打合せ 】
月曜日の午前中、うちの物件と道を挟んだ向かいのビル1階にある喫茶店にて、私、借り主、不動産鑑定士の3人で面談しました。
鑑定士から、立退料の算定は「不動産調査報告書」、「意見書」の2つの書式のいずれかで行うことができるといわれ、それぞれの書式の費用見積りが示されました。
今回の評価にかかる費用はオーナーの私の負担です。やはり費用はなるべく抑えたいので、不都合がないようなら「意見書」で、と希望しました。
オーナーとテナントが良好な関係になく、立退きを巡って裁判になる可能性もあるような場合には、訴訟に対応できる「不動産調査報告書」としておいたほうがよいそうですが、長年の付き合いで実の娘と父親のようにすら見える私と借り主の様子に、鑑定士は、「意見書」で問題なさそうですね、と微笑みました。
「意見書」の内容が固まり金額が出るまで、だいたい3週間程度となる見込みとのことです。
面談終了後、鑑定士は店舗の内部や備品、外部の状況を細かく見て回り、様々な角度から写真を撮っていました。
午後は、市役所での調査や、大阪府の不動産鑑定士協会での調査、市内の不動産業者への聞き取り調査などを行ってから帰京するとのことでした。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
テナントに立退料を支払って老朽店舗を建て替えることになった、Cさんのストーリーの続きです。
【 FRAコンサルティングへの相談 】
FRAコンサルティングに電話で連絡を入れました。
そして、問い合わせに至った経緯をFRAの不動産鑑定士に説明しました。
FRAでは大阪の物件も多く扱ってきたそうで、鑑定士は、私の不動産のあるエリアのこともよく知っていました。
私は、FRAコンサルティングへの依頼を決めました。
「テナント側が立退きに概ね合意していて協力的な今回のケースは、立退料の評価はスムーズに進むはずです。下調べをした上で大阪に伺って、面談と現地調査を行い、迅速に対応します」
と言われて、ひとまず安堵しました。
この電話相談のあと、登記簿謄本と、修繕工事を行ったときの図面のコピーをFRAへ郵送し、面談日を待ちました。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
今回のブログシリーズでは、不動産鑑定士が行う立退料評価の内容について、Cさんのストーリーを用いてお届けいたします。
（このストーリーは、弊社が扱わせて頂いた実例を、個人情報に配慮し改変しております。）
【 Cさんの状況 】
大阪市内にて鉄骨造3階建ての飲食店舗を所有、賃貸しています。
建築から50年近く経つ古い建物です。父から娘の私が相続した25年前に修繕を行っていますが、老朽化が著しく、地震で倒壊でもすれば人命に関わることになってしまいかねないので、早期の建物の取り壊し・建て替えを望んでいます。
借り主は70才過ぎの男性で、過去40年間地元の学生相手の居酒屋を経営してきました。
先日、その方にこちらの建物取り壊しの希望をそれとなく伝えたところ、半年先に今の4回生の卒業を見届けたあとであれば、店を閉めることもやぶさかではない、との反応でした。
年齢的に、朝までの営業は身に堪えるようになってきていたようです。
ただ、蓄財も年金も少ない状況で、今回の話がなければ生涯現役で店をやる覚悟だった、立退料がないことには商売をやめるにやめられない、とのこと。
話がもっとこじれることも考えられましたし、長い間、滞納もなく借りてくれた方なので、私も相応の立退料の形で誠意を見せたいと思っています。
ですが、立退料の金額というものについて全く見当がつきません。
立退料に詳しい不動産の専門家を探したところ、全国対応が可能な東京のFRAコンサルティングが見付かりました。
＜次回に続く＞
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こんにちは！ FRAコンサルティングの不動産鑑定士・伊藤由美子です。
不動産を貸していれば、あるいは、不動産を借りていれば、直面する可能性のある”立退き”の問題。
賃貸中の建物について、オーナーが立退きを望む理由には、
・オーナーが自分で使用したい
・老朽化して倒壊の危険があるため建て替えたい
・例えば2階建のアパートを8階建てマンションに建て替えるなど、高度利用してより収益が上がるようにしたい
など、様々です。
また、テナントの方の立場も、
・住宅として借りている（若い独身者の場合、ファミリーの場合、高齢一人暮らしの場合）
・店舗として借りている
・事務所として借りている
等、色々で、状況によって建物の使用を続けたいという思い・必要性に違いがあります。
私どもは、それぞれのご事情をしっかりと踏まえ、オーナーの方、テナントの方にご納得頂ける立退料の金額を算定します。
次回からの「店舗の立退料。Cさんのストーリー」では、立退料の構成要素とは何か？をお伝えします！
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
賃料増額交渉に成功したBさんのストーリーの続きです。
【 テナントとの交渉 ２ 】
5日後、再度、話し合いをしました。
先方の社内検討の結果、10％の賃料増額に応じるとのことです。
鑑定評価書の評価額にはとても及びません。
私は、粘りました。
何とか、鑑定評価書にあるテナント・オーナー双方の事情を反映した、妥当な賃料を実現したい、と訴えました。
重い空気が流れます。
テナント側の担当者の一人が、少し席を外します、といって部屋から出ました。
どうやら、上司に電話を掛けに行ったようです。
戻ってきた彼は、2、3日時間を頂いて、改めてご連絡させて下さい、と言いました。
それから、3日後。
テナントから連絡が入りました。
25％の増額でどうでしょうか、とのことです。
しばらく考え… 合意します、と答えました。
訴訟や退去に至らないぎりぎりのところ、だと思えました。
市場賃料からすれば低くはありますが、訴訟となったときの費用、新テナント募集の手間や入れ替えに伴う建物への追加投資を考えれば、ここで手を打つべきだろうと私は考えました。
鑑定評価書を取得したことで、冷静に交渉を進めることができ、減額の不安が増額の喜びに変わりました！
＜この項終わり＞
家賃の減額、増額、成功実績が多くございます↓
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
賃料増額交渉に成功したBさんのストーリーの続きです。
【 テナントとの交渉 １ 】
テナントであるスポーツ用品店の本部と更新期面談の日取りを決める際に、「不動産鑑定士に調査を依頼したところ、今の賃料は市場賃料から著しく低くなっていることを確認した、そこで賃料の増額を請求したい」と申し入れました。
そして、更新日の2週間前、私はスポーツ用品店の本部スタッフと、契約更新についての話し合いを持ちました。
先方は、現行の金額を維持したいとの主張です。
この周辺で最近、低い金額で成約している例もあります、といくつかの事例を挙げてきました。
しかし、それらの事例は、駅のすぐ前で、広い県道沿いであるうちの物件とは違い、駅から数分歩く裏手の小さな店舗の例ばかりです。
私は「不動産鑑定評価書」を示し、今の賃料をうちの物件に見合った市場賃料に誰の目にも明らかな開きがあること、そしてこれまでの経緯を踏まえて、衡平な見直しをお願いしたい、と訴えました。
テナントから希望があったので鑑定評価書のコピーを渡し、初回話し合いはここまでとなりました。
＜次回に続く＞
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
賃料増額交渉に成功したBさんのストーリーの続きです。
【 「不動産鑑定評価書」の内容 】
3週間後、「不動産鑑定評価書」の冊子が手渡されました。
50ページに及ぼうかという、厚みのあるものでした。
不動産鑑定評価書
「不動産鑑定評価書」は、大きく３つの部分から構成されていました。
Ａ．評価対象不動産の数量や評価の前提をまとめた部分
登記簿謄本の内容や、契約書に基づく契約面積、契約日等のほか、
●継続賃料とは、
不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料
であることが書かれています。
Ｂ．評価を行うための情報とその分析部分
経済情勢、横浜市の物件がある区の概況、地価の動向、契約時から今までの毎年の地価の変動率、土地や店舗の売買マーケット・店舗賃貸のマーケットの状況、対象建物や土地の現在の状況、対象不動産にかかる法令や契約書で決められている内容、などが詳しく説明されています。
Ｃ．評価（計算）部分
４つほどあるという継続賃料を求める方法のうち、３つを使って、まず３通りの賃料が出されています。
●差額配分法
●利回り法
●スライド法
その３通りの賃料を分析・調整した上で、最終的な継続賃料の額が鑑定評価額として決定されています。
読み応えある鑑定評価書を手にして、私の不動産にはこれだけの価値があるのだ！と力が湧くのを感じました。
＜次回に続く＞
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