家賃・地代（新規賃料、継続賃料）
こんにちは、代表鑑定士の降矢等です。
弊社不動産鑑定士の伊藤由美子がブログ（これからも続きます・・・お役に立ちますよ！！）でお届けしてきましたとおり、家賃交渉の成功術をお読み頂いた皆様方にも、より深堀したプラスαの情報をお送りしたいと思います。
やや専門的となりますが、オーナーとテナントとの間でこれからも賃貸借契約の継続を前提とし、支払賃料（家賃または地代）の額を改定する場合、当事者双方の今までの個別事情や契約内容、その経緯等を十分に勘案し、鑑定評価手法を用いて『当事者間においてのみ成立する、正しい賃料をズバリ月額○○○円』と評定しなければならないケースもあります。
このような場合において、評定する賃料を『継続賃料』といいます。
賃貸借契約の当事者間において、どうしても（増額または減額の）話が纏まらず、両者一歩も譲らない状況に追い込まれてしまうケースも少なくありません。このような場合には、不動産鑑定士に「不動産鑑定評価書」や「不動産調査報告書」を作成してもらうのが良策と考えます。但し、継続賃料の鑑定評価は、当事者の個別事情や過去の経緯などを十分に把握し、両者の利益調整が適正に行えるかどうかが大きな要素となります。
したがって、数多くの継続賃料の評価実績を有する、経験豊富な鑑定士に依頼すべきです。
賃料の増額請求または減額請求において、当事者間でお話がやや拗れてしまった場合や行き詰ってしまった場合などは是非一度、弊社までご連絡ください。
家賃の減額、増額、成功実績が多くございます↓
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お電話、土日祝日もお受けします！ ⇒ ０３-３６２６-５１６０
【初回ご相談無料】 株式会社FRAコンサルティング
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
賃料減額交渉に成功したＡさんのストーリーの続きです。
【 オーナーとの交渉 】
「意見書」が届いてから5日後、店が休みの日、オーナーの元に出向いて話し合いをしました。
FRAの鑑定士からは、「何か意見書の内容でオーナーさんに理解してもらえないことがあれば、いつでも連絡を下さい」と言われました。
自分は逆に家賃は高いのではないかと思ってきたこと、ただそれが思い込みであってはいけないことから、専門家の客観的意見を聞くために「意見書」を取ったこと、いままで賃料の改定が曖昧になってきていたが、ここで双方納得できる形に仕切り直しがしたいこと、などを私は、話しました。
オーナー夫妻は「意見書」の内容をよく確かめてからでなくては、返事ができない、ということで、その日は終わりました。
3日後、オーナーから電話があり、「『意見書』の市場賃料について、地元の不動産業者に確認したが、相場はほぼ『意見書』と同じ見方だった。『意見書』の金額と現在の金額との中間の額で、今回の改定とすることではどうだろうか」と言われました。
私は、これを受け入れることにしました。
減額して負担が減った金額の3ヶ月分が、今回の「意見書」の料金と同じでした。
次の更新期は3年後（36ヶ月後）です。
プロの手を借りたことで、オーナーとの関係を悪くすることなく、大きなメリットが得られました！
＜この項終わり＞
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
賃料減額交渉に成功したＡさんのストーリーの続きです。
【 「意見書」の内容 】
1週間後、「意見書」が出来上がった、と連絡があったので、まず原稿をPDFファイルで送ってもらうことにしました。
「意見書」には、最初に店舗建物がある土地の面積、店舗建物面積や契約面積、日付などが示されたあと、以下のような内容が書いてありました。
●市場賃料（正常家賃）とは、
①周辺の地域相場を基礎として、
②対象建物の存する近隣の地域特性を分析のうえ、
③建物の個別性（建物グレード・築年・規模・位置等）を織込んで把握されるもの
であること
●周辺店舗の地域相場を捉えるための、最近成約した賃貸事例、現在募集中の事例との比較
●私の飲食店と、事例店舗との地域の格差についての説明
（平日夕刻の一定時間内で人通りがどの程度異なるかの調査など）
そして、事例を客観資料とし、地域の違いや建物の違いといった様々な格差を反映して、私の店の妥当な市場賃料（正常家賃）が算出されていました。
いくつか、難しいと思った言葉については、電話で説明してもらいました。
不動産鑑定士の出した賃料は、オーナーが改定希望額として出してきた金額はもとより、私が思っていた通り、現在の賃料よりも低く、私としては十分に納得がいく金額でした。
原稿の内容で、「意見書」を発行してもらいました。
＜次回に続く＞
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【 申し込みと資料の準備 】
打合せ翌日に見積り金額の連絡がありました。
妻とも相談し、「意見書」の発行を申し込むことにしました。
登記簿謄本と、建物図面はありますか、と鑑定士に聞かれましたが、どちらも持っていません。
いずれも、インターネットを利用した「登記情報提供サービス」を利用すれば手数料は数百円で、FRAがその取得を代行してくれるということなので、お願いしました。
「意見書」の発行は、1週間後になるとのことです。
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【 FRAコンサルティングとの打合せ 】
打合せ当日、私は店舗の賃貸借契約書を準備して、鑑定士の到着を待ちました。
店に着いた鑑定士に、店舗内を見てもらいました。
店舗の外観や近隣の様子については、鑑定士は既に地図を片手に見て回ってきたそうです。
そして、契約書を確認した鑑定士から、オーナー側の姿勢や私の希望について、質問がありました。
私は、地元の人間関係もあるのでなるべく穏便にオーナーと話し合いで着地点を見い出したいこと、オーナーも聞く耳は持っていると思うこと、訴訟のように事を荒立てるのは極力避けたいこと、を話しました。
すると鑑定士は、今の相場の賃料（市場賃料）についての客観意見という形の「意見書」を作成し、これを根拠としてオーナーと話し合ってみるのはどうかと言います。
時間も費用も一番抑えられるとのことなので、この「意見書」の見積りを出してもらうことにしました。
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【 FRAコンサルティングへの相談 】
FRAコンサルティングに電話をかけ、元々高い気がする家賃について値上げの申し入れを受けて困っていることを話しました。
電話を受けた不動産鑑定士から、「1日お時間を下さい。Aさんのお店の周辺の賃料相場を調べ、こちらからご連絡します」と言われました。
翌日、FRAからの回答は、「Aさんのおっしゃる通り、オーナーさんの言う賃料は、高すぎます。減額交渉の余地は十分にあると思います。具体的な対応策についてお話できればと思いますが、いかがですか」とのことでした。
ちょうど他の案件の調査が同じ沿線であるそうなので、3日後、鑑定士に店に来てもらうことにしました。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
このブログシリーズでは、不動産鑑定士がお手伝いする家賃交渉の実際の流れを、減額交渉に成功したＡさんのストーリーを用いてお届けいたします。
（このストーリーは、弊社が扱わせて頂いた実例を、個人情報に配慮し改変しております。）
【 Aさんの状況 】
私は、23区西部の某商店街にて小さな洋食店を経営しているＡです。
かれこれ30年ほど同じ場所で営業しており、固定客もついていて、経営は順調です。
店舗は同じ商店街で、物販店を経営する、同世代のオーナーからずっと賃借してきました。
オーナーはたまにゴルフも一緒にする地元の仲間でした。
契約当時から賃料はほとんど変わっておらず、景気の低迷からすれば高い家賃なのではないかと思ってきましたが、お互いに遠慮もあり、契約更新も口頭確認程度で、今に至ってきました。
ところが、少し前にそのオーナーが体調を崩して入院、そのまま回復することなく亡くなってしまいました。
奥さんは既になく、娘さんが新しいオーナーとなったと連絡がありました。
ほどなく迎えた契約の更新期、娘さんとその旦那さんが店にやってきて、長らく賃料を上げないできたので、今回の更新では賃料を上げさせてほしい、と言ってきたのです。
そもそも高いのではないかと思っていた賃料、増額は到底受け入れられない！というのが私の思いです。
改めて具体的に話し合う、ということで、その日は終わりましたが、不動産について詳しくない私は、話し合いでうまく新オーナーに反論する自信がなく困ってしまいました。
付き合いのある不動産屋さんもおらず、どこかにこういった時に頼れる専門家はいないものかとインターネットで検索しました。
そこで、FRAコンサルティングを知り、相談してみることにしたのです。
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こんにちは！ FRAコンサルティングの不動産鑑定士・伊藤由美子です。
不動産にまつわるお悩みで最も多いケース。
それは、家賃を下げたい！というお悩みです。
当初は借り手にとっても貸し手にとっても妥当な金額であった賃料。
けれど、時の経過に伴って、近くの似たような物件の賃料と比べて、借り手からすれば高すぎる、あるいは、貸し手からすると安すぎる状態に陥ることがままあります。
最初の契約時に、2年、3年、5年等々、タイミングを決めて賃料を見直す約束（賃料更新の約定）はしてあっても、賃料の上げ下げは心理的なハードルが高いものです。
景気が良くなったり悪くなったりして、賃貸中の物件の近くで、より安くあるいはより高く賃料が決まるようになっていたとしても、これまでの賃料そのままでいく、相場変動より控えめな幅での上げ下げとする、といった更新がしばしば見られます。
このような契約更新を繰り返していくと、その物件の賃料は、ついには相場から大幅に離れた不合理な状態に…
そんな状態に、モヤモヤとした思いをなさっているならば、解決の道へ一歩を踏み出しましょう！
次回ブログより、家賃の減額交渉に成功なさったＡさんのストーリーをお届けします。
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