FRA・伊藤由美子です。

今日が、空き家問題についての一連のブログの最終回です。

ここでいま一度…空き家を所有し、あるいは空き家が近隣にあってお困りの皆さま、どうぞご連絡下さい！

空き家は、貧困や格差の問題と同様に、社会問題です。
知恵を出し合って、手を携え、解決を図ることが、個々の皆さまのみならず、地域を、ひいては我が国全体をより良くしていくことに繋がります。

不動産鑑定士として、今、最も社会に貢献できることが空き家問題解決のお手伝いではないか、とFRAの鑑定士一同で考えております。
空き家を再び価値の高い不動産にするために、全力で分析・対応いたします。

国土交通省は、空き家の増加を抑えるためには、中古住宅の売買市場やリフォーム市場を活性化させることが必要と考えており、各種施策を打ち出しています。
（国交省サイト「既存住宅・リフォーム市場の活性化に向けた取組み」）

こういった施策が奏功するかは、私たち一人一人の価値観の変化が、施策の展開と並行して起こっていくかどうかにかかっているのでは、と、私は考えています。

時を重ねたものに価値（美しさ）を見い出し、他人任せではなく、リフォームを通して自らの工夫や個性の発揮を楽しみたいと望む。
リフォームや新築のときには、施工時から右肩下がりで劣化するような部材は回避、経年を見越して、”経年劣化”ではなく”経年優化”で味わいが増すような部材を選び、その後は適切な維持管理や追加投資を行っていく。
古民家などを、不便を面白がる遊び心で活かしていく。

若者から年配者までの全ての世代にそんな洗練された住まい手が増えていくことで、空き家問題は根本的に解決し、住宅の良い循環が実現した日本はより美しい国となっていくのではないでしょうか…

空き家ブログシリーズへの長らくのお付き合い、ありがとうございました！

 
まだまだお話したいことがあります…↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

本日は、公的機関からの情報で、空き家にお悩みの方に役立つと思いましたPDFを厳選してご紹介いたします。

（サイズの大きいファイルもございます、ご留意下さいませ。）

 
●ここがポイント！　空き家の管理・活用術
（大分県　平成26年12月）

行政の立場から、とてもわかりやすく空き家の問題点と対応策がまとめられています。（写真やイラストも豊富です。）
私どものブログと併せてご一読をお薦めします！

 
●消費者（空き家所有者、空き家利用意向者）アンケート結果概要
（価値総合研究所　平成25年11月）

空き家所有者2187人・空き家利用意向者2207人へのアンケート結果です。
ご所有の空き家についてのお気持ちやお考えの整理に役立つと思います。

空き家の問題についてより考察を深めたい方は、以下もご覧になってみて下さい。

●空き家の現状と問題について
（国土交通省　平成26年8月）

●個人住宅の管理の実態について
（価値総合研究所　平成25年）

不動産鑑定士はリサーチも専門業務です↓

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鑑定士の伊藤です。

これまで、約1ヶ月・20回のブログシリーズとして、空き家がどうして問題なのか、どうしたら空き家を空き家でなくせるのか、についてお伝えしてきました。

挙げてきました種々の方策を前向きにご検討下さった後、それでもやはり諸事情から空き家をしばらく空き家のままにせざるを得ない、という結論となる方がいらっしゃることと思います。

その場合、できれば月に一度、少なくとも年に数回は、建物と敷地の状況確認・メンテナンスを行いましょう。

空き家の放置は、不動産の資産価値を損ね、ご近所や地域に迷惑・心配を掛けてしまいます。
社会問題としての認識が高まるにつれて、これまで以上に放置空き家には厳しい目が向けられるようになってきていますから、無為無策ではいられなくなります。

管理の具体的な内容は、「室内に風を通す。通水を行う。庭の草木の手入れをする。郵便物を回収する。外壁や屋根の傷みや、不法侵入の痕跡はないかを確認する」です。

空き家がお住まいから遠くにあって、ご自分での管理が難しい場合には、管理サービスの利用をご検討下さい。

民間では不動産会社や警備会社によるサービス提供が増えてきています。
上記した基本的な管理を行ってもらった場合の費用は、1回当たり1万円ほどが多いようです。

地域のシルバー人材センターが市区町村と提携して、空き家管理を行っているところもあります。
民間より費用は抑えられるかと思いますので自治体にお問い合せ下さい。

空き家管理のご相談もお受けします↓

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伊藤由美子です。

空き家となっている建物を残し、貸し出す方法として、

・ リフォームをして戸建住宅として空き家を貸す
・ DIY型賃貸借で空き家を貸す
・ 保育施設として空き家を貸す
・ 介護施設として空き家を貸す

を、代表的な方法として挙げましたが、インターネットが普及した今は、継続的賃貸だけではなく、一時的に建物を貸すことも可能になっています。

例えば、ミーティングやパーティー、商用のレンタルスペースとして、あるいは映画・テレビのロケハウスとして、時間や日数に応じた課金システムで貸し出すことを仲介するサイトが色々と見られます。

また、現時点で法的に曖昧なところがありますが、世界中で展開されているairbnbに登録したならば、宿泊シェア用ハウスとして、海外からのゲストに喜んで使ってもらえるかもしれません。

これらは、まだ一般的な手法とは言えず、是非にとお薦めするものではありませんが、個人的には、あるものを活かし価値を生み出していく、面白い試みだと注目しています。

無料相談（60分・予約制）を承っております↓

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FRA・伊藤由美子です。

以前のブログで、「空き家の心配解決は市町村の条例確認から始めましょう」と書きました。

全国で約400の自治体が、老朽家屋の適正管理に関する規定を定めた空き家条例を制定しています。

管理を規定するにとどまらず、空き家の所有者と利用希望者のマッチングや、老朽家屋の取り壊し費用の補助など空き家問題解決への独自のサポートを行っている自治体もあります。

例えば、東京都でみると、世田谷区は「空き家等地域貢献活用相談窓口」を開設し、空き家所有者と空き家を活用したい地域団体との間を取り持つサポートを行っています。そして、荒川区には、危険な老朽空家住宅を所有する個人を対象に除却費用を助成する制度があります。

様々な条件が合えば使えるというサポートなので、実際に使うことができるケースはそう多くはないとは思いますが、条例内容の確認と同時に、支援制度がないか調べてみると宜しいかと思います。

国土交通省住宅局・一般社団法人すまいづくりまちづくりセンター連合会が開設している「空家住宅情報」サイト で、地方公共団体の相談窓口検索を行うこともできます。

自治体サポートの確認のお手伝いもできます↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

前回までのブログで見てきた、脱「空き家」の代表的な選択肢を、ここでまとめます。

 
①建物を残したまま

・ 中古住宅として空き家を売却
・ 古家付き土地として空き家を売却
・ リフォームをして戸建住宅として空き家を貸す
・ DIY型賃貸借で空き家を貸す
・ 保育施設として空き家を貸す
・ 介護施設として空き家を貸す

②建物を壊し更地に

・ 建物敷地として土地を貸す
・ 駐車場用地とする

③建物を壊し新しい建物を建てる

・ アパート経営を行う
・ 高齢者施設を建て一括貸しする

 
どの方法がいいのかとても選べない…！と思われる方もいらっしゃるかもしれませんね。
皆さまのお気持ちを踏まえ、不動産のいまの状況・これからの予測を行い、取捨選択のお手伝いをいたします。
不動産鑑定士は、不動産に関する客観的な分析と判断の専門職です。
お気軽に、ご相談下さい。

 
次回以後も、違う角度から、空き家のお話をもう少し続けます。

空き家問題の個別相談、お待ちしております↓

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鑑定士の伊藤です。

空き家の敷地がかなりの広さである場合には、有効活用策として、高齢者施設を建設して事業者に長期一括貸しする形態を、アパート・マンション経営と比較してみる意義があるかと思います。

高齢者施設事業は成長分野のビジネスですから、施設の運営会社による一括借上げ（20～25年程度）で、今後の人口減少の影響に注意が必要なアパート経営と比べて長期的に安定した賃貸収益が得られる可能性があります。

この場合は、パートナーとなる建設会社及び事業運営会社の慎重な選定と、賃貸借契約の詳細の確認、特に今後の修繕区分を明確にすることが大切になってきます。

弊社で、アパート建設と、高齢者施設建設の両方についてのシミュレーションを承れます。
ご興味のある方は、どうぞお申し付け下さい。

 
シミュレーションのお申込みはこちらからお願いします↓

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伊藤由美子です。

空き家状態改善の方法　③建物を壊し新しい建物を建てる　のグループです。

住宅地にある規模が大きめの空き家を解体し、何か建物を建てて土地有効活用するとなると、最も一般的なパターンはアパート経営でしょう。

地域のアパート需要が将来的にも安定していて、その地域の中でも競争力のある立地。
そこに、入居者のニーズを捉えた設備仕様を備える建物を建て、堅実に賃貸管理を行えば、初期投資の回収後には、賃料収入が生活にゆとりをもたらしてくれることが期待できます。

しかし、今までにお話してきた空き家対策の選択肢のどれよりも、このアパート経営に乗り出すというのは投下資金額が大きくなります。

先月のNHK『クローズアップ現在』にて、アパート経営のリスクについて特集がされていました。
アパート建築が止まらない ～人口減少社会でなぜ～

複数のプランを、複数の会社から出してもらい、記載内容を精査して、決断なさって下さい。
私どものような、利害関係のない第三者に客観意見を求めることも有効です、ご心配な方はご連絡下さい。

 
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FRA・伊藤由美子です。

空き家を壊し、更地とすると、固定資産税等が上がります。

何も手を打たなければ、空き家があったときより所有コストが増えるのです。

売却が決まるまで、有効活用を決めるまで、最低限納税資金できればプラスアルファの収益を土地から得たい、とどなたもお考えになることでしょう。

このような場合によく取られるのが、時間貸し駐車場用地として暫定利用する方法です。

色とりどりの看板を設置した時間貸し駐車場を皆さんもよくご覧になっていると思います。

駐車場事業会社との契約は、土地を会社に貸す場合と、自身が駐車場経営者となり駐車場事業会社に運営委託をする形態とがあります。

土地を賃した場合でも、前回のブログで書いた建物所有目的の賃貸借とは違い、一時使用契約となるためにいわゆる借地権が発生せず、土地が必要となった場合には、短期間（一般的には申し入れから3ヶ月程度）で契約を終了させることができます。

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

今日から、空き家状態改善の方法　②建物を壊し更地に　のグループに移ります。
（グループ分けは、以前のブログをご参照下さい。）

手放したくない土地の上に建っている朽廃の著しい空き家・・・
いよいよ空き家は取り壊され、更地となりました。

その更地について、建物を建てて使いたいので借りたい、という方がいらしたのなら、借地とすることがあるでしょう。

建物所有目的の土地賃貸借の場合、借地借家法により借地人の権利は強い保護を受けることになります。
定期借地権とすること等も検討の上、契約は慎重になさって下さい。

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