相続対策・終活・空き家
FRAコンサルティング代表の降矢等です。
12月下旬となり、本年の締め括り、新しい年の準備が意識されるようになってまいりました。
さて、本日と次回のブログでは、 所有者不明土地対策 の話題を取り上げてまいります。
「所有者不明土地」 とは、相続登記がされないこと等により、以下のいずれかの状態になっている土地をいいます。
① 不動産登記簿等を参照しても、所有者が直ちに判明しない
② 所有者が判明しても、所有者に連絡がつかない
所有者不明土地は、土地の所有者の探索に多大な時間と費用を要し、公共事業や民間取引が円滑に進まず、土地の利活用を阻害する要因となっています。
また、所有者不明土地は適正な管理がなされず、管理不全状態に陥って周囲に悪影響をおよぼすことがあります。
こうした状況を受けて 「所有者不明土地法（所有者不明土地の利用の円滑化等に関する特別措置法）」 が制定されました。（令和元年6月1日全面施行）
この所有者不明土地法について、先月、市町村をはじめ地域の関係者が実施する所有者不明土地対策を支える仕組みを新たに盛り込んだ改正法が施行されました。
（出典：国土交通省ウェブサイト）
所有者不明土地対策として、来年4月以降、さらにインパクトの大きい改正法施行が予定されています。
次回ブログでご紹介をいたします。
土地の相続対策、利活用を鑑定評価でサポートいたします↓
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
コロナ禍を脱することができないまま、2021年が終わりを迎えようとしています。
年が改まる節目、事業経営者のみなさまにあっては、大局的見地から事業について検討する時間を持つ方も多いことでしょう。
本日は、中小企業庁が今年4月1日に始動させた、事業承継・引継ぎのワンストップ支援を行う 「事業承継・引継ぎ支援センター」 についてご紹介します。
新型コロナウイルス感染症の影響により、2020年の休廃業等の件数は過去最多となるなど、中小企業の事業承継は喫緊の課題です。
こうした中、本年4月1日より、事業承継・引継ぎのワンストップ支援を行う事業承継・引継ぎ支援センターが活動を開始します。
親族内承継や第三者承継（M&A）など幅広い相談に、より柔軟に対応する窓口として、積極的に御活用ください。出典：経済産業省ウェブサイト
と、国が呼びかける 「事業承継・引継ぎ支援センター」 は、各都道府県単位で設置されています。
各センターでは、以下の支援を無料で受けることができます。（※）
１．事業承継・引継ぎ（親族内・第三者）に関する相談
２．事業承継診断による事業承継・引継ぎに向けた課題の抽出
３．事業承継を進めるための事業承継計画の策定
４．事業引継ぎにおける譲受／譲渡企業を見つけるためのマッチング支援
５．経営者保証解除に向けた専門家支援 など
※一部地域では支援内容が異なる。専門家派遣による支援等を実施する場合には費用負担が発生することあり。
都内の方は、東京都事業承継引継ぎ支援センター をご利用ください。
事業用不動産に関するお悩みごとにつきましては、弊社不動産鑑定士もご質問にお答えしております。
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FRAコンサルティング代表鑑定士の降矢です。
新型コロナウイルスの感染拡大により、2度の緊急事態宣言が発令されて、昨年度は多くの公的機関の活動も制約を受けました。
裁判所も例外ではなく、不動産をめぐる案件についての動きが少々鈍い状態が続きました。
裁判所の処理が滞る一方で、不動産に係る懸案の整理・解決を図りたい、という方が多くいらした印象を抱いております。
実際に、弊社に寄せられた個人の方からのご相談件数は、対前年比プラスの結果となりました。
「自粛生活が始まり在宅時間が伸びたことで、不用品を処分する断捨離が流行っている」との報道がありましたが、物理的な片付けに留まらず、精神面もすっきりさせたい、と考える方が増えたのではないかと思います。
2020年7月からは自筆証書遺言を全国の法務局・地方法務局で保管する新制度が始まっています。
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不動産を所有される方が相続対策をなさる際には、まず第一に適正な時価を把握なさることが肝要です。
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底地、借地権、借家権、無道路地、隣地、共有不動産、といった権利関係等が複雑な不動産についても、弊社不動産鑑定士が適正時価をご提示してスムーズな不動産整理をお手伝いいたします。
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不動産鑑定士・降矢等です。
先日、調べものをしている折に開いた東京都のスタートアップ企業支援のウェブサイト（PoC Ground Tokyo）に、興味深い事業を見つけました。
「2020年度第2期東京都スタートアップ実証実験促進事業」に採択された、モノオク株式会社の物置きシェアリングという事業で、東京都内の空き家を同社の公式スペースとして運用し、収納スペースとして収益化するための実証実験に取り組むとのこと。
74件の応募の中から、書類審査、ピッチ大会を経て、採択された5件のうちの1件だそうです。
他の4件は医療・介護分野の事業であるなか、目を引き付けられました。
地域の活性化に陰を落とす空き家問題に、どうにかして対処をしていかなければ…との課題意識が常にあり、物置きシェアリングという、建物を残したまま空き家を活かす新たな一手が、事業として伸びていくことを願います。
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採択企業は約3か月の実証実験を行い、来月下旬に最終成果報告をするそうです。
モノオクをはじめ社会課題の解決に取り組むスタートアップ企業からの良い報告に期待したいと思います。
空き家有効活用について、個別相談を承っております↓
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不動産鑑定士・降矢等です。
本日2020年7月10日、自筆証書遺言を全国の法務局・地方法務局で保管する新制度が始まります。
自宅保管だと紛失や書き換えのおそれがある自筆証書遺言が、利用しやすくなります。
同じく紛失や書き換えが防止できる公正証書遺言に比べると、費用や手間は少ないです。
2018年7月、民法の相続についての規定部分（「相続法」）が、高齢化の進展などの社会環境の変化に応じて約40年ぶりに改正されましたが、この改正に新制度の創設も盛り込まれていました。
新制度の詳しい内容につきましては、法務局ホームページで公開されているパンフレットをご覧下さい。
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遺言書には相続財産の目録が添付されます。
弊社では不動産目録の作成をお手伝いしておりますが、多くのお客さまがこちらを遺言書ご準備に活用なさっています。
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不動産目録の作成や不動産相続に関するお悩みごとにつきましては、お問い合わせフォームまたは、お電話（０３-３６２６-５１６０）にて弊社不動産鑑定士にお気軽にご相談ください。
不動産鑑定士の降矢です。
前回に続き、相続に関係して最近ご相談をいただいた案件をご紹介します。
セカンドオピニオンについての事例です。
神奈川県にお住まいのご依頼者は、地方中核都市の一等地にある150坪ほどの土地を相続なさいました。
ご本人も配偶者の方もこれまで不動産経営と縁がなく、この土地をどのように活用したら良いのか見当がつかない状態でいらっしゃいましたが、当該地域の中心にある時価で10億円を超えるような土地ですから、不動産会社の方々が今回の所有権移転を見逃すわけがありません。
規模も営業エリアもさまざまな会社より土地活用についての提案がご依頼者のもとに持ち込まれました。
ずっと遊休地としておくわけにもいかない…と、依頼者ご夫妻は実績を重視して全国で事業を展開する大手不動産会社からの提案について検討を始められました。
オーナーが定期借地契約に基づき土地を貸し、不動産会社が建物を建ててホテル運営会社に賃貸するというプランでした。
不動産会社からの年間地代のオファーは約1000万円。
この地代はちょっと安すぎるのではないかとお感じになられたそうです。
そこで私どもにセカンドオピニオンのご相談をくださいました。
不動産会社の提案内容の妥当性の検証ということで、弊社鑑定士が現地視察を行うことはせず、地代について机上での概算評価。
評価の結果、地代は年間3000万円が妥当と判断、根拠資料を添えてご報告しました。
この結果をもとに、ご夫妻は不動産会社との交渉を開始されました。
ご夫妻と会社とで交渉が難航したときは、私が交渉を引き継いで行います。
弊社では不動産の価格・賃料の評価書面（鑑定評価書、調査報告書、意見書など評価目的やご予算に応じてお選びいただけます）の発行や、各種コンサルティングをご提供しておりますが、ご依頼いただく前段階で、お客さまのお考えにある不動産の価格あるいは賃料（家賃・地代）が適正時価の範囲にあるかどうか、無料の簡易査定で不動産鑑定士がお答えいたします。お問い合わせフォームまたは、お電話（０３-３６２６-５１６０）にてお気軽にご連絡ください。
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相続前のご親族間での不動産整理につきまして、お問い合わせフォームまたは、お電話（０３-３６２６-５１６０）にて不動産鑑定士にお気軽にご相談ください。
降矢等です。
本日は、不動産相続に備えてご依頼をいただいた鑑定評価事例をご紹介します。
対象物件は東京西部の閑静な住宅街にある戸建住宅で、土地が借地の「借地権付建物」でした。
ご依頼者はこの住宅にお住まいの方です。
借地権付建物の所有者は高齢のご親戚で、将来相続が発生する前にご依頼者がご親戚より借地権付建物をご購入することになりました。
親族間の不動産取引は、第三者との取引よりも恣意的になりやすいことから、税務上、時価（＝不特定多数の当事者間で自由な取引が行なわれる場合に通常成立すると認められる価格）にて行わなければならないとされています。
適正な時価に基づく取引であるとの税務当局への証明には、鑑定評価額での売買とすることが有効です。
また、こちらの物件は土地部分が所有権ではなく借地権であるという特殊性もあります。
そこで、借地権付建物としての適正な時価を示す不動産鑑定評価書の作成を弊社にご依頼いただいた次第です。
借地権付建物の鑑定評価手法には、
・原価法
・取引事例比較法
・収益還元法 という3つの手法の適用が考えられます。
取引事例比較法は、近隣あるいは不動産取引上の市場を同じくすると考えられる（＝代替競争関係にある）地域における近時の借地権付建物の売買事例を集め、それらの比較検討によって本物件の価格を導出する手法ですが、手法の適用に必要な借地契約の熟成の程度やその残存期間、一時金の授受の有無およびその額、賃料改定の経緯や契約更新可能性などの契約個別性等について正確かつ詳細に把握することができる多数の事例を収集し得なかったため適用を見送り、原価法と収益還元法の2手法を適用しました。
原価法は、評価時点での「借地権の価格＋建物の価格」で本件住宅の価格を算定する手法です。
収益還元法は、評価時点でこの住宅を第三者に賃貸したときに得られる収益を基に価格を導く手法です。
前者は費用性、後者は収益性から不動産の価値にアプローチする手法で、異なる複数の視点より不動産価値を見るという点に意義がありますが、一般の個人住宅については、これを賃貸して収益を上げたいという不動産購入者（投資家）が現れることはほとんどありません。
評価の結果、原価法による価格に対して収益還元法による価格は65％ほどの水準となりました。
求められた2つの価格に、地域性や個別性、手法の適用過程で用いた資料の信頼性などについて再度の分析を加え、最終的により説得力の高い原価法による価格を重視して鑑定評価額を決定しました。
この鑑定評価書の発行によって、ご親族一同から相続対策としての売買についてご納得を得られ、また税務対応もスムーズに進めていただくことができました。
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不動産鑑定士の責任について
不動産鑑定士による「不動産鑑定評価」と「鑑定評価ではない不動産評価」
相続前のご親族間での不動産整理につきまして、お問い合わせフォームまたは、お電話（０３-３６２６-５１６０）にて不動産鑑定士にお気軽にご相談ください。
不動産鑑定士・降矢等です。
これまで、相続対象の不動産について、下記関連記事に挙げておりますような、さまざまな評価や調査のご依頼をいただいてまいりました。
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相続のお悩みをズバリ解決する方法（その２）
相続のお悩みをズバリ解決する方法（その３）
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相続のお悩みをズバリ解決する方法（その６）
公的に認められた不動産評価のプロフェッショナルとして、正確な不動産価格（時価）を算定し、皆さまの暮らしの安心のお役に立てることは、私どもにとって大きな喜びです。
近年は、「セカンドオピニオン」のご相談が増えております。
相続増税後、土地の有効活用がより重要な意義を持つようになってきました。
不動産会社から提示される活用案について、その提案内容が最善なものなのかどうか、オーナーの方が判断に迷われるケースは珍しいことではありません。
弊社は不動産の鑑定・コンサルティング専業ですから、不動産取引や不動産開発に利害を有さず、中立的・客観的立場よりアドバイスをいたします。
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無料査定してくれる不動産業者があるのに、なぜ不動産鑑定士が必要なのでしょうか？
だからこそ、不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要なのです。
相続を契機とする不動産の鑑定評価事例、セカンドオピニオン事例について続く2回のブログでお話をいたします。
不動産相続について疑問がおありの際は、どのようなことでもお気軽にご質問（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）ください。
FRAコンサルティング代表の降矢等です。
早いもので、新しい年となって3週間が経とうとしています。
この年末年始は、三が日明けの4日・5日が土日にあたり日並びが良かったことで、例年より長く帰省なさった方が多くいらしたのではないでしょうか。
「実家で、親が所有する不動産についての話になって…」と、不動産相続に関するご相談のご連絡をいくつかいただいております。
弊社は、
(1) 不動産時価評価
(2) 不動産目録作成
(3) 不動産資産分析
によって複数不動産について最善の相続のかたちをご提案するサービスのほか、個別不動産についてピンポイントで対応する相続関連の評価業務を多く行ってまいりました。
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高齢化が進展し社会環境が変化するなか、昨今の相続税法、相続法の大きな改正もあり、不動産相続に関するお問い合わせ・ご依頼は、年々数が増えるとともに多様化していると感じております。
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次回以後のブログで、最近の相続不動産への個別ご対応事例を紹介してまいります。
不動産相続についてのお悩みごとは、お問い合わせフォームまたは、お電話（０３-３６２６-５１６０）にて不動産鑑定士にお気軽にご相談ください。
FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
前回までのブログで弊社代表の降矢が取り上げておりました相続についての話題をもう一つ… 10月から相続税の申告・納税にe-Tax（国税電子申告・納税システム）が使えるようになる予定です。
所得税などの納税でe-Taxをお使いになっていらっしゃる方が皆さまの中にもいらっしゃるかと思います。
私もe-Taxを使ったことがありますが、直感的に操作できて、手書きと比べると圧倒的に便利だと感じました。
納税者利便の向上と行政事務の効率化を図るべく、国税庁が開発を進めている相続税のe-Taxシステム。
システムの導入・普及によってい行政事務が効率的になるのは間違いなく、喜ばしく思います。
相続税を代理申告する税理士さん等は業務を進めやすくなることでしょう！
現在は相続税を相続人自らが申告する割合は1割程度といわれていますが、今回の電子化で相続人自らが申告を行なうケースが増える！…かどうかは、少々微妙なところかもしれません。
申告には相続税の知識が必要であることに変わりはなく…
もともと知識豊富で、相続財産についての整理も済んでいるものの、申告書作成の手間に二の足を踏んでいた、という相続人の方については、e-tax導入が自力申告の背中を押すかもしれません。
しかし、相続人の方が多く、相続財産の構成が複雑であればあるほど、利害関係のない調整役としての第三者の存在が必要で、引き続き税理士さんのサポートを必要となさる方が多くいらっしゃることと思われます。
物理的状況や権利関係などに特別な事情が生じている相続不動産がおありの場合には、私ども不動産鑑定士がその不動産の適正な時価把握をお手伝いいたします。
大きな世の中の流れである電子化の恩恵を受けつつ、ご家族のさまざまな負担を最小にできる相続が理想ですね！
相続前不動産整理、相続不動産時価把握に鑑定評価をお役立てください↓
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