不動産鑑定と鑑定士について
降矢等です。
不動産テックに関する前回のブログでは、不動産鑑定士の「不動産価格を求める役割」に着目してお話を進めましたが、不動産鑑定士にはほかにも大切な役割があります。
「不動産に関するコンサルタントの役割」です。
不動産鑑定士の仕事の本質を、私は、「そこにある土地や建物のベストの状態をイメージし、現状とベストの状態の違いがどの程度あるかを判断した上で、お客様に土地・建物の価格をお伝えすること、また、アドバイスを差し上げること」と考えています。
ベストの状態のイメージを得るため、私たちはあらゆる角度から土地・建物の分析を行います。まず、実際の不動産を見に行き、現況を隈なく点検します。そして法律関係の調査、市況の調査（不動産マーケットの状況はもちろん、景気動向など広く調べます）と進め、土地・建物が最もその力を発揮している状態を見定めます。
ここまでのリサーチは、どんなご依頼を受けた場合でも、原則として必ず行います。
その上で、お客様のご希望が、金額の形で価値を知りたいという場合には、理論的な計算を行って金額をお出しします。
また、お客様が土地や建物が十分に活かされていないと感じていらしたり、何かしらの不動産トラブルでお困りの場合には、解決プランをご提案します。
以前のブログ 「不動産の困った！にお応えできるのが不動産鑑定士です」 で、伊藤が上記のように書きましたとおり、私たちの仕事は、不動産にまつわる状況分析にはじまり、皆さまの、価格・賃料を知りたい、問題を解決したい、とのご希望に沿うお手伝いをすることです。
さまざまなお客さまとご縁をいただき、不動産についての問題解決のためのコンサルタント/アドバイザーのお役を務めてまいりました。
例えば訴訟に至りそうなケースなど、専門家でチームを組んで解決を目指す場面で、私たち鑑定士が果たせる役割は大きいと感じます。
次回のブログでは、具体的なコンサルティングケースをご紹介いたします。
不動産についてのお悩み、何なりとお聞かせ下さい↓
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不動産鑑定士の降矢等です。
ITを活用した不動産関連サービス（不動産テック）が広がりを見せていますが、そのなかにはビッグデータから不動産価格を自動推定するサービスがあります。
不動産についてのさまざまなインターネット上の情報を、個々人が手作業で収集している部分を機械が担ってくれるというのは、省力化・コスト削減でメリットが大きいですね。
自動推定価格も一次的な参考情報として活用できるものだと思います。
不動産テックの進展で、消費者の方はより手軽に多くの情報を得られ、不動産業者の方の業務はより効率化されるようになりました。
私たち不動産鑑定士も市場調査の新たな手段を得ることができました。
しかし不動産鑑定士の本分である「不動産鑑定評価基準」等に基づいて鑑定を行う業務に関して、不動産テックの波が及んでいるようにはまだ感じません。
不動産鑑定士は、ご依頼者様より報酬（鑑定料や不動産調査手数料）を頂戴し、つまり「有料」で、不動産鑑定や評価を含む調査、価格査定、賃料査定などを『業として』行うことのできる唯一の不動産スペシャリストです。
無料サービスとしての査定とは異なり、評価した価格や賃料について、公に責任を負っています。
対象物はひとつとして同じもののない不動産で、評価の過程は物件の類型ごとに異なり相当に複雑ですので、鑑定評価の完全自動化というのは難しいであろうと思えます。
とはいえ鑑定評価基準を取り込み、試行錯誤と学習を重ねたAIが”荒い”価格を導出する日はいずれ現実となるでしょう。
不動産鑑定士は、その”荒い”価格をたたき台として、正しい判断による修正を加えて鑑定評価額を確定させる･･･大きく世の中全体が変わる中では、不動産鑑定士の仕事にそんな変化があったとしても不思議ではないですね。
どのような世の中になったとしても、「結果に責任を持てるのは人間だけ」です。
弊社鑑定士一同、これからも責任ある鑑定評価を行ってまいります。
不動産の正しい価格の判定は、不動産鑑定士にお任せください！↓
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代表鑑定士の降矢です。
先日、伊藤が『不動産鑑定士になる前のこと』について書いておりましたが、私も職歴を少々振り返ってみようと思います。
早稲田大学理工学部工業経営学科を卒業後、私は食品メーカーに就職しました。
大学では、機械・電気・物理・建築等の理系科目の基礎に触れたあと、経営・管理を学び、3・4年次にはまだ珍しかったコンピューターを使用して統計学・人間工学を研究するゼミにおりました。
”もっとも文系に近い理系”といった雰囲気の学びの場に身を置くうちに、「テクノロジーをマネジメントで活かす」ことに関心を抱くようになっていたのですが、入社した会社では生産管理部門に配属されて、営業から商品の製造・流通といったビジネスの全段階にかかわることができました。
本社と工場のそれぞれの場で生産管理を担当しました。
私が新人社員となったのは、NECの「PC-9800シリーズ」が発売された年です。パーソナルコンピューターが世に出てきたのです。社会が大きく変わろうとしていました。
その後もコンピューター技術が急速な進化を見せる中、次第にいま一度コンピューターと向き合いたい思いが強くなり、20代後半にさしかかった頃、情報システム部門の募集があった大手印刷会社に転職しました。
と書くと一直線に事を進めたようですが、実は独立開業といった生き方が漠然と意識に上りはじめてもおりました。
趣味の音楽にかかわることで独立できないか（例えば、スタジオ経営）を考えてみたりも…
印刷会社の情報システム部では、社内の各部門のニーズを汲む業務システム作りに没頭しました。
日々の仕事と家庭生活（2児の父となっていました）に目まぐるしい毎日を過ごし、30代に入りました。
そしていよいよ今につながる転機を迎えます。
たまたま立ち寄った書店で目にした雑誌に、「不動産鑑定士」の資格が紹介されていたのです。
親が賃貸不動産経営をしており私にとって不動産は身近なものだったのですが、不動産鑑定士という職業を知ったのはこのときが初めてでした。
記事を読んで、不動産鑑定士はこれまでの自分の人生での学びや経験の全てが活かせる天職だ！と胸が熱くなりました。独立開業の道も開けます。
家内の理解を得て、鑑定士試験への挑戦を決めました。
試験勉強に専念する方も多いのですが、私は実務経験を積みながら試験合格を目指す道を選び、再開発コンサルティングや競売評価等を多く手掛ける不動産鑑定会社に入社しました。
これが30年近く前のことです。
その後、資格を得て自分の鑑定事務所を興し、お陰さまで独立から今年で20年になります。
不動産鑑定の世界に入ってからの30年、お客さまをはじめ、諸先輩、スタッフ、多くの方々に支えていただきました。
経験・知見の全てをもって鑑定業務のひとつひとつに誠心誠意取り組み、皆さまへのご恩返しに努めてまいります。
今後とも何卒よろしくお願い申し上げます。
一期一会を大切にしております↓
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前回のブログ執筆でちょっと昔懐かしい気持ちが湧いてきたこともあり、今日のブログは「不動産鑑定士になる前のこと」のテーマで書いてみたいと思います。
不動産鑑定士には、弁護士や会計士とは違い、学生時代から資格を目指したという方がそう多くはありません。
不動産会社や金融機関を中心に、社会人経験のある方が勉強を始めて資格を取るケースが一般的で、私もその一人です。
父がいくつか物件を賃貸していたので、幼少時より、収入を生む不動産というのはすごいなぁと感じていました。
不動産に関心を持つ一方で、外国文化にも大いに興味があり、中学生になってからは英語の勉強が楽しく、大学でも英語を専攻しました。
アメリカ・ボストンへの交換留学を経て大学を卒業、生命保険会社に就職しました。
不動産運用業務が希望でしたが、当時、入社した会社では新卒の総合職は支社配属が原則で、私も支社勤務となって業績管理や営業施策の企画運営を担うこととなりました。
チーム内で紅一点、働き方改革以前の時代ですから、色々とハードな毎日でした…
私が社会人となった1997年前後は、楽天など今や大きく成長しているさまざまな会社の起業が相次ぎ、ベンチャーブームといわれた時期です。
そんな世の空気の中、大学の先輩が洋書輸入販売会社を立ち上げ、創業スタッフを募っていました。
海外文化を日本へと橋渡しするビジネスをゼロから始める！ 大いに魅力を感じました。
ベンチャー企業に移った私は、事務所探しに始まり、会社設立登記、社会保険整備、総務・経理、社員募集等々、なんでもやりました。
立ち上げ期を過ぎてからは、新規顧客開拓やマーケティングを担当し、海外のブックフェアや出版社へ商材の仕入にも行きました。
走り抜ける日々が5年ほど経ったとき、数人でスタートした会社は同業老舗企業の買収によって業界トップクラスの規模になっていました。
ここに至って、20代後半になっていた私は、”アウトプット”の毎日を一度離れて”インプット”がしたい、と思いました。
何を勉強しよう？ 色々な選択肢を考えました。
最終的に選んだのが「不動産鑑定士」の資格を取ることです。
当初、休職して勉強を始めましたが、そのまま不動産鑑定の奥深さに引き込まれ… 弊社の前身である降矢の個人事務所に入った次第です。
洋書の仕事をしていたのはもうずいぶん昔となりましたが、今でも和書・洋書を問わず、本は大好きです。
不動産も本も、人間の多種多様な活動をサポートしてくれる存在であるという点が共通しています。
いずれも私の好奇心を刺激してやみません！
皆さまの大切な不動産のお話をお聞かせ下さい↓
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
鑑定評価書の最終ページには、付記事項として「不動産鑑定士等の役割分担」という表を載せています。
この表に示す不動産鑑定士の役割分担について、本日は例を挙げてお伝えしたいと思います。
弊社の発行する評価書面は全て、統括を代表不動産鑑定士の降矢 等が行っています。
評価作業には、資料整理、現地・役所調査、市場調査、文書作成 等々のステップがあります。
降矢の統括の下、作業ボリュームの大きな案件等で所属鑑定士3名それぞれが最も能力を発揮できる分担を行うこともあれば、一人の鑑定士が全てのステップを担当する場合もあり、ケースバイケースです。
分担の場合について、評価の流れに沿って具体的にお話します。
先日ご依頼のあった物件は、建物延床面積が5万㎡を超える大型物件内の店舗でした。
・まず、資料の整理を伊藤が担当し、建物内の位置関係確定。
・評価する店舗は男性をターゲットとした業態で、建物の物理的状況について確認が必要な項目も多かったので、現地調査は一級建築士でもある池田 広幸が中心となって行うことになりました。
・役所調査は、窓口が市内に点在していたため、弊社スタッフ総出で行いました。
・そして、市場調査は、面談聴取については池田が、データ収集は伊藤が行いました。
・ここまでの作業で出揃った情報に基づき、伊藤が評価文書を作成。
・池田の文書チェック後、降矢が最終審査を行い、鑑定評価書が完成しました！
ダブルチェック、トリプルチェックで、精確な評価を心がけています↓
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伊藤由美子です。
今日は、私どもが皆さまからご依頼を頂戴し、不動産鑑定評価書を発行した場合に負います”責任”についてご説明します。
不動産鑑定評価書の発行にあたっては、“鑑定業者としての責任”と、“不動産鑑定士としての責任”が発生します。
鑑定業者である弊社・FRAコンサルティングの代表者は降矢 等であり、降矢は弊社の全ての不動産鑑定評価書について、最終的な鑑定業者としての責任を負っております。
また、所属鑑定士（降矢 等・伊藤 由美子・池田 広幸）は、作成に関与した不動産鑑定評価書について、不動産鑑定士としての責任を負います。
すなわち、私どもがお客様に納品させて頂く鑑定評価書は、常に、専門業者として、また、専門職業家として、責務を果たす内容なのです。
何度かブログでも取り上げておりますとおり、この責任が、不動産業者さんの査定にはありません。
万が一にも不当鑑定と認められるような事態になりましたら、私どもには厳しい処分が科されます。
責任を自覚し、最善の評価となりますよう、一つ一つの案件に誠心誠意取り組む毎日です。
皆さまに何よりも安心をお届けしたいと願っております↓
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伊藤由美子です。
今日は、皆さまがよく混乱なさる言葉の説明をさせて頂こうと思います。
「”不動産鑑定書”を取って下さい」
「”鑑定書”を取得しましょう」
「”評価書”の作成を依頼します」
主に、税務や融資の必要により税理士さんや税務署、金融機関から、また係争上必要となる場合には弁護士さんから、上記のような言葉を投げかけられて、お困りになるお客様が多くいらっしゃいます。
一体、どの言葉が正式なの？？と…
正解は…
どれも正式な言葉ではなく、略された言葉です。
正しくは、”不動産鑑定評価書”で、私どもはこの名称で書面を発行しております。
長い言葉は略されるのが世の常ですが、特に、”不動産鑑定評価書”について、混乱が生じやすいのは、発注下さるお客様の側は「鑑定書」と略されることが多く、受注する私たち鑑定士側は「評価書」と略して言うことが多いからだと、最近気が付きました。
「鑑定書」と「評価書」だと、ちょっと別のものに思えてしまいますよね。
耳慣れない言葉はどんどんご質問下さい↓
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日が長くなってきましたね！ FRAコンサルティング・伊藤由美子です。
夏至に向かうこの頃は、鑑定士にとってはありがたい時期です。
といいますのは、以前のブログで書きましたように、私たちの仕事はデスクに向かうだけでなく、外での活動が多くあります。
外に出たときの困りごとNo.１は…不動産の写真を撮る前に、日が暮れてしまうこと。
評価する不動産の遠景、近景、エントランス、共用部分や専有部分、駐車場・駐輪場、また面する道路や近隣の様子など、たくさん写真を撮ります。
その写真を評価のときには参照し、その後、代表的な写真を取りまとめ、お客様へ評価書面の付属資料として納品します。
このように大事な写真は、なるべく日が高いうちに（かつ、できるだけ好天の日に）撮影したいのです。
しかし、現地の調査と同様に大事な役所調査も同日に行うことが多く、役所の窓口が閉まってしまう時間と、お日様の出ている時間との両方を天秤にかけてスケジュールを決めなければなりません。
夏と冬では撮影可能な時間が2時間くらい違います。
いまは、予定を柔軟に組めて助かっています！
付属写真にも自信あり！です↓
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伊藤です。
「文章が硬い！」の話題の続きです。
鑑定評価書の文章というと、下記のような感じです。
評価では必ず不動産マーケットの分析を行いますが、地方都市の土地賃貸マーケットについて書いたものです。
「対象不動産を含む周辺地域は、対象地南側を走る国道4号線と分岐した県道沿いの地域にあって、農地・原野が大方を占める中、中小の生産工場や倉庫、旧民家、農家が点在して見受けられる地域を形成しており、車輌交通量は相応に確認される。当地域の土地賃貸借における借り手としては地元ほかの事業者が考えられるが、土地賃貸市場の熟成度は低い」
硬い、でしょうか。。
鑑定評価書の見本、お目にかけます↓
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伊藤由美子です。
前回までの立退料をテーマにしたD社のストーリーは、いかがでしたでしょうか？
Aさん、Bさん、Cさん、D社と不動産鑑定ストーリーを続け、まだお届けしたいストーリーは色々あります。
ですが、しばらくちょっと違うスタイルでブログを書かせて頂こうかな、と考えています。
そのきっかけは、少し前に打合せの席で、取引先の方がおっしゃった、
「ブログ、毎日読んでいるけれど、文がちょっと硬いね」
とのお言葉です。
やさしくわかる！を目指しているところ、重大なご指摘…
鑑定評価書の文章は、確かにやや硬めのはずです。
お客様の大切な資産についての文書ですから、わかりやすさ、正確さを第一としながら、表現する言葉は重みあるものを選んでいます。
でも、こちらはブログ。
普通のコミュニケーションの延長で綴ってきたつもりだったのですが…
電話口では柔らかい私たちです↓
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