不動産鑑定と鑑定士について
FRAコンサルティングの伊藤です。
不動産鑑定士試験・論文式試験の科目の一つ「民法」についてご紹介します。
「民法」は不動産鑑定士試験のなかで、「経済学」「会計学」とともに教養科目として位置づけられています。
「民法」の出題範囲は、民法、借地借家法、建物の区分所有等に関する法律、です。
「経済学」と「会計学」は、不動産というテーマに限定されることなく、それぞれの学問における基本的重要事項について学びます。
これに対して「民法」は、試験の出題がほぼ不動産が関係する事項に限られており、不動産についての売買、賃貸借、請負などの場面で、どういった関係性や争点が生じ、いかなる法の適用および解釈が妥当なのかという点について、知識を身に付け思考する、そのような学び方になります。
こういった科目としての特徴もあってか、実務に携わる中での個人的な印象ですが、教養科目のなかで「民法」については学びと業務とがダイレクトに結びついているように思います。
たとえば、5月のブログ「家賃支援策、検討が続いています」で触れた賃貸借契約解除についての考え方も、不動産鑑定士試験の「民法」で学ぶ論点のひとつです。
各年の「民法」の試験問題が国土交通省のホームページで公開されています。
昨年度の問題はこちらです
どのような不動産取引のシーンが設定されているか、是非一度ご覧ください。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
今年度は新型コロナウイルス感染症の影響で、10月中旬に実施予定である不動産鑑定士試験・論文式試験ですが、例年は、8月上旬の土曜日～月曜日に東京都・大阪府・福岡県の3都市で実施されます。
受験資格は不動産鑑定士試験・短答式試験の合格者です。
試験は民法、経済学、会計学、不動産の鑑定評価に関する理論（鑑定理論）の4科目です。
最初の3科目は教養科目、鑑定理論が専門科目の位置付けで、教養科目はそれぞれ大問2問・試験時間2時間・配点100点であるのに対し、鑑定理論は大問4問・試験時間4時間・配点200点および演習1問・試験時間2時間・配点100点、となっています。
論文式試験全体でみると、試験時間、配点ともに、教養科目が1/2・専門科目が1/2の割合であり、深い鑑定理論の学びなくしては合格できない試験となっています。
真夏の連続する3日間に、以下の時間割で6コマの試験があります。
＜1日目＞
（1）民法 10：00～12：00
（2）経済学 13：30～15：30
＜2日目＞
（1）会計学 10：00～12：00
（2）不動産の鑑定評価に関する理論・論文 13：30～15：30
＜3日目＞
（1）不動産の鑑定評価に関する理論・論文 10：00～12：00
（2）不動産の鑑定評価に関する理論・演習 13：30～15：30
合格基準点は、総合点で概ね6割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点とされます。
ただし、総合点のほかに各試験科目について一定の得点が必要になります。
10月中旬に、国土交通省および各都道府県庁での掲示と国土交通省ホームページへの掲載で、合格が発表されます。
論文式試験の各科目の試験内容については、次回以後のブログでご説明してまいります。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
不動産鑑定士試験・短答式試験の科目の一つ「不動産の鑑定評価に関する理論」についてご紹介します。
不動産の鑑定評価はどのような理論に基づきどういった手順で行うのか。
これを学ぶ不動産鑑定士となるための最重要専門科目が「鑑定理論」です。
試験では国土交通省が制定する次の基準および留意事項についての正確な理解が試されます。
短答式試験は出題形式が択一式（マークシート方式）で、基準および留意事項を読み込み自分の中に落とし込んでいく、といった学び方でも対応ができますが、短答式試験合格後に臨む論文式試験での「鑑定理論」は、設問の問いに対して基準と留意事項の文言を使って論述することが求められます。
最終的にほとんどの不動産鑑定士は… 基準および留意事項を諳んじることができるようになります。
7月26日に行われた今年度の短答式試験の問題が国土交通省ホームページで公開されています。
ご興味がおありの方はご覧になってみてください。
令和2年不動産鑑定士試験短答式試験「不動産の鑑定評価に関する理論」
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FRAコンサルティングの伊藤です。
不動産鑑定士試験・短答式試験の科目の一つ「不動産に関する行政法規」についてご紹介します。
「行政法規」は、不動産の鑑定評価を行うために知っておかなければならない下記37の法令から出題されます。
土地基本法、不動産の鑑定評価に関する法律、地価公示法、国土利用計画法、都市計画法、土地区画整理法、都市再開発法、建築基準法、マンションの建替え等の円滑化に関する法律、不動産登記法、土地収用法、土壌汚染対策法、文化財保護法、農地法、都市緑地法、住宅の品質確保の促進等に関する法律、宅地造成等規制法、宅地建物取引業法、自然公園法、自然環境保全法、森林法、道路法、河川法、海岸法、公有水面埋立法、国有財産法、相続税法、景観法、高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律、不動産特定共同事業法、資産の流動化に関する法律、投資信託及び投資法人に関する法律、金融商品取引法、所得税法、法人税法、地方税法
たとえば、不動産の評価書面に記載する土地の用途地域（第一種低層住居専用地域、商業地域、準工業地域など）について規定しているのは都市計画法で、用途地域ごとの建ぺい率・容積率や建築制限について規定しているのは建築基準法です。
「行政法規」は不動産鑑定士となるための専門科目であり、試験を通して学んだ各法令についての基本的知識はその後の鑑定実務の場面で不可欠です。
またこれら法令には法改正が頻繁なものもあり、改正情報にアンテナを張っておくことも欠かせません。
先日実施された試験の問題が国土交通省ホームページで公開されています。
令和2年不動産鑑定士試験短答式試験「不動産に関する行政法規」
どうぞご参考にご覧ください。
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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
今年度は新型コロナウイルス感染症の影響を受けて、2週間前に実施された不動産鑑定士試験・短答式試験。
例年は、5月上旬の日曜日に全国の10都市で実施されます。
受験資格はとくにありません。
試験は2科目です。
不動産に関する行政法規 10：00～12：00
不動産の鑑定評価に関する理論 13：30～15：30
いずれも五肢択一式で40問の試験となっています。
合格基準点は、総合点で概ね7割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点とされます。
ただし、総合点のほかに各試験科目について一定の得点が必要になります。
6月下旬、国土交通省および各都道府県庁での掲示と国土交通省ホームページへの掲載で、合格が発表されます。
「行政法規」と「鑑定理論」の試験内容については、次回以降のブログでご説明します。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
不動産鑑定士となるには、「不動産鑑定士試験」と「実務修習」、2つのステップをクリアすることが必要です。
◆不動産鑑定士試験
短答式・論文式の2段階選抜方式で実施されます。
短答式試験・・・5月中旬試験、6月下旬合格発表。近年の合格率は30％強。
論文式試験・・・8月上旬試験、10月中旬合格発表。近年の合格率は15％弱。
短答式試験の合格者が、論文式試験の受験資格を得られます。
（短答式に合格したその年、翌年、翌々年、と論文式は3回受験可能です。）
◆実務修習
不動産鑑定士試験（短答式・論文式）に合格後、所定の機関で修習（研修）の受講を終えて、修了考査に合格すると、不動産鑑定士登録が可能になります。
「不動産鑑定士試験」については、今後のブログで順次詳しくお伝えしていきますが、ここで「実務修習」につき簡単にご説明をいたします。
実務修習は、不動産鑑定士に必要となる技能および専門的応用能力を習得することを目的としています。
修習期間には1年コースと2年コースがあり、受講者が選択します。
◇不動産鑑定評価の実務に関する講義（eラーニング形式で16科目を受講）
◇基本演習（集合研修）
◇実地演習（日本不動産鑑定士協会連合会が認定した実地演習実施機関にて、指導鑑定士の指導のもと、13類型の鑑定評価報告書を作成）
の、修習課程を終えて、
◇修了考査（口述式・記述式）
に臨みます。
なお、弊社は上記の実地演習実施機関に認定されております。
代表鑑定士の降矢は、指導鑑定士を長年務め、私を含め20名以上の研修生を不動産鑑定士へと育成してまいりました。
実地演習は今後も積極的にお引き受けします。
不動産の鑑定評価、不動産鑑定士制度についてご不明な点がおありの際は、お問合せフォームまたはお電話（０３-３６２６-５１６０）にてお気軽にご質問ください。
FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
7月26日、令和2年不動産鑑定士試験・短答式試験が終わりました。
受験された皆さま、お疲れさまでした！
今年度の短答式試験は、新型コロナウイルス感染症の影響で、試験予定日（5/10）の一ヶ月前（4/10）に延期が発表され、7月26日の新たな試験日はその約5週間前（6/22）に決定、という常にない状況となっていました。
【関連記事】
国土交通省が出した新たな試験日の告知文書には、「なお、実施日程については、新型コロナウイルス感染症の状況により、更に延期する場合等があります。」との添え書きがありました。
試験日が近づくにつれて感染の再拡大が見られるようになり、受験生や関係者の皆さまは気が気でない日々を過ごされたこととお察しします。
再延期となることがなくて、本当に良かったです。
さて、当ブログではこれまで「不動産鑑定士について」その職務を中心にさまざまなお話をさせていただいてまいりましたが、不動産鑑定士資格を得るための試験や研修について話題としたことがありませんでした。
そこで、次回以後のブログでは「不動産鑑定士になるには」シリーズと銘打って、不動産鑑定士試験について取り上げてまいります！
どうぞお付き合いくださいませ。
【関連記事】
不動産の困った！にお応えできるのが不動産鑑定士です（その１）
不動産の困った！にお応えできるのが不動産鑑定士です（その２）
不動産の困った！にお応えできるのが不動産鑑定士です（その３）
不動産の困った！にお応えできるのが不動産鑑定士です（その４）
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不動産鑑定士・降矢等です。
本日は、弊社に不動産の評価についてご相談下さるお客さまに、まず最初にお伝えしていることをブログでもご案内いたします。
弊社の不動産鑑定士がご依頼を受けて行う価格や賃料についての評価は、大きく
①不動産鑑定評価基準に則った不動産鑑定評価
②それ以外の価値評価
とに分かれます。
①の評価で発行させていただく書面が「不動産鑑定評価書」です。
これは不動産の鑑定評価に関する法律第39条にもとづいて、不動産鑑定業者が依頼者の方に交付する文書であり、この文書の作成を法律で認められた資格者が不動産鑑定士です。
②の評価で結果をご報告する書面は「不動産調査報告書」や「意見書」など。
弊社標準の書式のほか、お客様のご指定の書式での作成も承ります。
①と②のいずれの評価においても、専門職である不動産鑑定士が、理論的に不動産について評価を行い、ご依頼者が把握なさりたい価値を算定する、という点は同じです。
①と②では、評価における調査・資料収集の範囲や、適用する鑑定評価の手法の数、ご報告書面への記載事項などが異なります。
価値把握の目的、評価にかけられるお時間・ご予算等に応じて、最適な評価形式をお選びいただけます。
お客さまから不動産の状況やご要望についてじっくりとお話を聞かせていただいた上で、担当鑑定士より形式のご提案を差し上げることもできますので、まずはお気軽にご相談（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）ください。
さて、不動産の価格あるいは賃料をもとめる鑑定評価の手法には、下に列挙したような、複数の手法があります。
◆価格を求めるための評価手法
原価法、取引事例比較法、収益還元法（直接還元法、DCF法）、開発法
◆賃料を求めるための評価手法
積算法、賃貸事例比較法、収益分析法、差額配分法、利回り法、スライド法
不動産鑑定士は、案件ごとに、数ある鑑定評価手法から適切な手法を選定します。
ごく稀に、お客様とのご相談に基づき、評価する不動産の性質に最も適合した1手法のみで評価を行うこともありますが、ほとんどの鑑定評価・価値評価では、複数の手法を適用し、求められた複数の価格・賃料を比較し相互に検証して、適正な価格あるいは賃料を決定しています。
たとえば、弊社のある錦糸町駅周辺の大通り背後に位置する100㎡程度の土地（更地）、が評価対象だとしますと、その価格評価には、取引事例比較法 と 収益還元法 を適用します。
原価法は、不動産の調達コストに着目し、同じ不動産を作るのにはいくらかかるかを求めることから始める手法ですが、錦糸町のような既に市街地になっている場所にある土地については、完成宅地となっていない宅地造成工事前の土地（素地）価格を知ることができないので、適用しません。
また、開発法は、近隣の標準的な土地の面積と比べ大きな規模の土地について、マンション分譲、建売分譲、更地分譲などの開発を行うことを想定して土地価格を求める手法なので、上の例ではあてはまらず、こちらも適用しません。
更地価格を求めるための基本手法、取引事例比較法と収益還元法については、次回以後のブログでご説明いたします。
降矢等です。
「不動産鑑定評価基準」は、不動産鑑定士が不動産の鑑定評価を行うにあたっての統一的基準として、昭和39年に制定されました。
高度経済成長の時代を迎えた日本では、公共用地の確保とそれにともなう適正な損失補償の実施、産業の発展と人口の集中による地価の高騰が課題となっていました。
これら課題に対応するために、創設されたのが不動産鑑定評価制度です。
当時、情報が十分でない状況のもとで、土地等はときに不合理・不適正な価格で取引されていました。
法律、経済その他社会事情一般についての広い知識と、豊富な実務経験をそなえた不動産鑑定士の、統一的な合理的基準による不動産鑑定評価活動が行われることで、公共用地の取得にともなう損失補償が適正に、私人間の土地等の流通が円滑になる。
このように、私財としてのみならず公共財としての性格も備える土地の価格安定を目的として、不動産鑑定評価は始まったのです。
基準はその後数回改正されて、以下が最新の内容となります。
「不動産鑑定評価基準」についてのご質問など、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）でお問い合わせください。
不動産鑑定士の降矢です。
最近コンサルティングさせていただいたAさんのケースについてお話します。
都心の商業地域に土地をお持ちのAさんは、ご所有地にビルを建てることになりました。
実業家でいらっしゃるAさんはたいへんお忙しく、ビルの建設について、信頼していた旧知の建築士と施工会社に、「ベストのプランで進めてほしい」と一任しました。
迎えた竣工・お披露目の場で… Aさんは新築ビルが周囲のビルに比べてこじんまりとしていることに気づきます。
著名な建築士に建物の検証を頼んだところ、Aさんの土地では8階建てが可能なのに新ビルは6階建て、各階の床面積も建築可能な面積よりもひと回り小さく、トータルでは、最も土地のポテンシャルを活かした場合の建物の8掛け程度の規模になってしまっているとわかりました。
衝撃の事実を知ったAさんは… ビルを設計した建築士への責任追及を決意します。
検証をおこなった建築士や顧問弁護士、顧問税理士に相談したところ、皆さんそれぞれに親身に取り組んでくださったそうですが、損害額ははっきりしません。
そこで弊社にご連絡がありました。
鑑定評価で、以下のように損害額を算定しました。
＜6階建ての建物＞
価値：1億円
工事費：6000万円
＜8階建の建物＞
価値：1億4000万円
工事費：8000万円
（1億4000万円‐1億円）－（8000万円‐6000万円）＝2000万円 …損害額
ここにいたるまでで、すでにAさんは各専門家とのやり取りに疲労の色濃くなっておいででした。
さらに、新ビルには施工不良があったことも判明し、事はより一層複雑に。
不動産鑑定士は、建築法規、民法、税務といった分野に精通しています。
Aさんのバックアップ・事案の全体取りまとめを、他の専門家の方々との協力体制のもとで私が担わせていただく運びとなりました。
長年の実務により培った専門知識と経験で、金額判定にとどまらないサポートをさせていただきます。
不動産トラブルに直面して事態の収拾にお困りの皆さま、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）にてお悩みをお聞かせください。
