全国の不動産について
降矢等です。
ここまで数回のブログで、不動産テックと不動産鑑定士の仕事について書かせていただきました。
急成長中といわれる不動産テックですが、日本でも、世界でも、不動産業界へのテクノロジーの導入は、金融などに比べ後れを取っています。
学生時代に統計学を学び、テクノロジーには興味を抱き続けてきましたので、今後の大変革（パラダイムチェンジ）の到来が楽しみです。
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不動産価格査定のシステムは、データが豊富な集合住宅（マンション）についての運用を皮切りに、他の類型へと広がりを見せていくことと思われます。
借地権や底地、借家権や立退料、継続賃料、といった一般にデータが少なく個別性が強い類型については、一定の評価基準は存在しているものの、その評価技術は不動産鑑定士おのおのに属人化しています。
AIにそういった不動産評価について学習させるとなったときには、私の30年の鑑定経験が、なにかしらお役に立てる場面があるでしょうか…？
テクノロジーへの期待の一方で、皆さまの不動産の問題の解決に真に資するためには、ヒューマンな部分が重要、との考えは変わりません。
お話をうかがって課題を解きほぐすこと、お悩みの方に寄りそうこと、そして協力し合うことは、人だからこそできることです。
お客さまとのコミュニケーションを大切に、他の専門家等の方々とも協力して、不動産鑑定士としての職務を果たしてまいります。
ご相談はもちろん、連携・協業なども、どうぞお気軽にご連絡（電話：０３-３６２６-５１６０）ください。
FRAコンサルティングの降矢です。
不動産の分野でIT技術を活用する「不動産テック」は世界中で急成長しています。
テクノロジーの進化、オープンデータ化によって、不動産業者の業務や不動産オーナーの賃貸管理、消費者の情報収集などを効率化する新しい不動産関連サービスが国内でも展開されつつあります。
昨年、業界団体（一般社団法人不動産テック協会）も設立されました。
不動産業の各ステージにおいて提供されている不動産テックのサービスを、類型化すると以下のとおりです。
（国土交通省の公表資料に基づく。）
１．価格査定・相場情報提供
２．仲介業務支援
３．Web接客・内見
４．物件口コミ情報サイト
５．不動産情報サイト
６．オフィス・テナントマッチング
７．VR・AR内覧
８．リノベーションマッチング
９．住宅ローンマッチング
10．契約処理電子化
11．不動産クラウドファンディング
12．不動産管理・経営支援
13．IoT不動産管理
14．スペースシェアマッチング
15．スマートホーム
各類型の具体的なサービス内容やサービス提供会社などについては、
平成30年3月に国土交通省土地・建設産業局不動産業課が公表した、
『全国空き家・空き地バンクの構築及び地域の空き家等の流通モデルの構築に関する検討業務報告書』
のうち、
「５．不動産流通における新技術（REAL ESTATE TECH）活用状況調査」
に詳しい記載があります。
深刻化する空き家・空き地問題の有力な解消の手立てとして不動産テックに期待が寄せられていますが、さらに大きな次元で、政府が目指す「Society（ソサエティ）5.0」（※）の実現に、不動産テックの発展が欠かせません。
※新たな技術を産業や社会生活に取り入れてイノベーションを創出し、一人一人のニーズに合わせる形で社会的課題を解決する、「狩猟社会」「農耕社会」「工業社会」「情報社会」に続く、人類史上5番目の新しい社会
不動産業界の不可逆的な動きである不動産テックによるサービス。
不動産にかかわるプレイヤーそれぞれにとって、ますます頼れる存在となっていくことでしょう。
新サービスも活用し、より精緻な鑑定評価に努めてまいります↓
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不動産鑑定士・降矢等です。
新しい年が始まって1週間。
例年、年始は未来予想をテーマとする新聞・雑誌記事やテレビ番組が多く目につきますね。
わたしたちの社会の未来図を、機械・ロボット技術と情報技術（IT）の進展が左右するであろうことに疑いの余地はありません。
2012年にディープラーニングの手法が高い成果をあげて新たな局面に入った人工知能(AI)や、ブロックチェーンの技術は、産業のさまざまな分野について、機械化・自動化をなしとげ、革新をもたらしています。
たとえば、金融にIT技術を取り入れる動き（フィンテック）では、スマートフォン決済が実現し、キャッシュレス化が推し進められようとしています。
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また、翻訳技術はここ数年で劇的に進化し、精度が飛躍的に高まりました。
ネイティブレベルの翻訳家にはおよばないものの、現時点でも意思疎通には十分なレベルとなり、精度のさらなる向上が見込まれています。
不動産の世界も、自動化や革新と無縁ではありません。
さまざまな形でIT技術を活用する動きがあり、不動産テックと称されています。
1月のブログでは、不動産テックについての官民の動きや、近未来の鑑定のありようなどについて、書いてみたいと思います。
進取の気性をもち、不動産鑑定に取り組んでおります↓
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
2018年に施行された不動産関係の法令を振り返ってみますと…
一番印象深いものは、6月15日より施行となった民泊新法（住宅宿泊事業法）です。
この新法に関係するさまざまなことを見聞きした一年でした。
施行前後、区分所有マンションの建物管理会社や管理組合に慌ただしい動きがありました。
管理に支障をきたすことを懸念する建物管理会社は、管理規約への民泊禁止条項の追加を管理組合に提案することが多く、住環境の悪化を懸念する所有者も民泊禁止を支持するケースが大半となったようです。
伝統都市の代表格である京都市では、市が新法に条例で上乗せした厳しい規制の影響で、民泊は伸び悩んでいると報道されています。
一方で、戦前からの木造建物が点在して東京の下町情緒を味わえる千駄木、根津、谷中一帯のいわゆる「谷根千」エリアでは、民泊施設は施行後も増加しています。
弊社代表の降矢は、今年の地価公示業務で民泊の広がりを感じたといいます。
地価公示の対象土地は、用途によって住宅地、商業地、工業地などに分類されますが、この分類の基礎となるのは現在その土地に建っている建物の現況用途です。
建物の状況に変化がないかを降矢が定期的に見て回るなか、民泊へ用途転換されているケースがありました。
施行から半年。
観光庁の訪日外国人消費動向調査の速報値や、民泊サイトの登録物件の状況からすると、全体として法施行前と比べ訪日客の民泊利用数は減っている模様です。
前述のように地域や物件ごとで事情は異なり、いまはまだ新法について評価を下せる段階にはないと思います。
施行から3年後の見直しについて付則規定がある中、関係者間の調和を図るよりよい制度が形作られて、民泊が発展していくことを願っています。
そう願う理由を中心に、次回ブログでも民泊について書いてまいります。
民泊物件としての適否についてお悩みがおありでしたら…↓
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
10月も半ばとなりました。
先週末の3連休には、山や森へと自然を感じにお出掛けになった方も多いのではないでしょうか。
今日は高原別荘地についての話題をお届けしたいと思います。
日本で、ザ・高原別荘地といえば… 言わずと知れた軽井沢です。
軽井沢は経済的にも文化的にも東京都心部の状況との連動性が高く、「東京24区」と称されることも。
他を圧倒するステータスを誇る別荘地です。
その軽井沢町の人気エリアの地価は、景気や株価の上昇と軌を一にして数年来、上昇を続けています。
もはやバブル、との声も…
中小規模の築年が経過した中古別荘であっても、都内物件かとみまごうような価格で売りに出されていて驚きます。
軽井沢はさておき… 首都圏周辺で軽井沢と同じく東京からのアクセスが良い、那須や富士といった高原別荘地についての最近の状況はどうでしょう。
これは軽井沢も同じですが、地価は二極化しています。
利便性や快適性に難のある場所は下げ続けています。
一方で、一定の競争力が認められる土地の地価はこのところ安定的です。（軽井沢のようなバブル状態にはありません。）
バブル時代のリゾート法の施行から30年あまり。
当時働き盛りだった方々が購入・所有してきた別荘が、代替わりの時期を迎えています。
身体に不自由を覚えるようになってきた所有者の方が終活として処分を決めた、相続が発生したけれど相続人は別荘に全く興味がない… といったような事情で手頃な値段で別荘の売り希望が出される一方で、そのような別荘をこれまでとは少し違った動機で購入する30代、40代の方が現れてきました。
彼らはステータス性に魅力を感じるのではなく、別荘の現実的な利用に価値を見い出しています。
例えば、震災や集中豪雨といった自然災害が度重なったことを受けて、非常用に今の住まい以外の拠点がほしい、と考えるようになった方。
安心を得られ、かつ年に何度か、子どもに自然体験をさせたり、仲間たちとレジャーを楽しんだり、親戚に貸したりできるのであれば価値あり、とおっしゃいます。
都心居住の共働き家庭の増加は、この流れを後押ししていくのではないでしょうか。
あるいは、社会的地位を得た独身ワーキングウーマンで、自然を好まれる方。
中古別荘は、週末のリフレッシュの場や仕事のためのサードプレイスとして高い買物ではない、とお考えです。
私の旧友も近年、富士山のふもとの鳴沢町に別荘を購入しました。
先日、遊びにお誘いいただいたのですが、キジが遊びにくるお庭で栗やクルミを拾ったり、深い緑に包まれながら読書をしたり、これまであまり自然と親しんでこなかった私ですが、日常とは違う時間が流れる高原別荘ライフにすっかり魅了されました。
弊社は法人・個人、両方のお客さまから、継続的に別荘の評価ご依頼をうけたまわっています。
別荘マーケットの市場参加者の状況については、今後も注視を続けてまいります。
【関連記事】
別荘・購入者の属性と市況
別荘購入に成功する秘訣
別荘地選び２つの重要ポイント その①
別荘地選び２つの重要ポイント その②
中古別荘（建物）の見極めポイント
「芸能人がこっそり教える健康別荘ライフ」 出演レポート①
「芸能人がこっそり教える健康別荘ライフ」 出演レポート②
「芸能人がこっそり教える健康別荘ライフ」 放映内容補足①
「芸能人がこっそり教える健康別荘ライフ」 放映内容補足②
「芸能人がこっそり教える健康別荘ライフ」 放映内容補足③
別荘の鑑定評価は、どうぞ弊社にお任せください ↓
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FRAコンサルティングの伊藤です。
港やクルーズについてのブログを書いているうちに、街には夏休み入りした小・中・高生たちの声が響いています。
観光地がますます賑やかになるシーズンです！
日本を代表する観光都市といえば、京都。
7月初旬に京都市が公表した「京都観光総合調査」について、ご紹介したいと思います。
「京都観光総合調査」は京都観光における観光客数や観光客の満足度、外国人観光客の動向などをつかむことを目的に行われている調査で、今回発表されたのは、2017年1月～12月の調査結果です。
出典：京都市「平成29年 京都観光総合調査」より
図表１のとおり、観光消費額が前年に比べ3.7%増の1兆1,268億円となり、2年連続で1兆円を突破し過去最高に。
また、宿泊客数も、日本人・外国人のいずれもが増加し、前年に比べ10%増の1,557万人で過去最高となったそうです。
一方、観光客数は5,362万人。前年に比べ2.9％減と、2年連続のマイナス。
外国人日帰り客は増加しましたが、大阪や滋賀など近郊からの日本人日帰り客が、混雑を嫌い減少していることが影響しています。
この調査期間である昨年、私は京都へ行きました。
実は今から20年前に、数ヵ月間ですが、東山の銀閣寺近くで働いていたことがあります。
記憶に残るその当時の京都と、昨年の京都はもはや全く違う場所のように思えました。
哲学の道を歩いても、カフェに入っても… 日本人より外国人のほうが多かったです。
一番驚いたのは、JR京都駅からかつて通勤に使っていた市バスに乗ろうとしたときのこと。
長蛇の列が幾重にもなり、乗車までに数台待ちとなりました。
通勤ルートがこうでは、毎朝遅刻にドキドキすることになってしまいます^_^;
京都市は、市バスへの「前乗り後降り」方式の導入や「地下鉄・バス一日券」の値下げなどで交通機関の混雑緩和を図るとのことです。
最後に、京都市内の不動産市場に目を向けますと …宿泊需要の拡大を見込んだホテルの建設ラッシュが続き、商業地も住宅地も地価は上昇傾向です。
1兆円超となった観光消費の今後の伸縮は、地価動向を左右します。
弊社のお客さまには京都に物件をお持ちの方が多くいらっしゃいますので、観光の重要指標に目配りを続けたいと思います。
京都・大阪・神戸の物件も、多数ご依頼いただいています↓
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
先月の初めに愛知県の蒲郡（がまごおり）市に行きました。
三河湾に面する蒲郡市は、本州のほぼ中央に位置する風光明媚で温暖な海辺の街。
農業・水産業・工業にも特色がありますが、4つの温泉街（蒲郡、三谷、形原、西浦）を有する県を代表する観光都市として著名です。
そんな蒲郡市、宿泊施設のバラエティが街のこれからを面白くしそうです。
◆蒲郡クラシックホテル
1934年に蒲郡ホテルとして開業した、アールデコ様式の格調高いホテル。
当時の鉄道省より第1回国際観光ホテルに指定され、現在は経済産業省が認定する「近代産業遺跡」ともなっています。
写真右奥の高台に立つ城郭風の特徴ある建物で、春は桜、初夏にはつつじが咲き誇る日本庭園も秀逸です。
◆変なホテル
2017年の夏にオープンしたエンターテインメントホテル。「初めてロボットがスタッフとして働いたホテル」としてギネス世界記録に認定されました。
フロントにはお父さんティラノサウルス、チェックインカウンターではお母さん、子どもティラノが出迎えてくれる、”変わり続けることを約束するホテル”です。
複合型マリンリゾートのラグーナテンボス内に立地するこのホテルでは、最先端の体験ができます。
◆ラグーナベイコート倶楽部 ホテル＆スパリゾート
2019年3月にリゾートトラストが開業を予定する、総事業費310億円の会員制高級リゾートホテルです。
コンセプトは「Futuristic Luxury」で、 近未来のオアシスがイメージされています。
全室スイートルーム仕様となっています（客室面積48.59㎡～129 .24㎡）。
会員権価格は800万円～3,400万円と高額ですが、販売好調とのことです。
蒲郡市では平成26年に外国人観光客が急増し（対前年比3倍超）、その後も増加が続いています。
家族旅行、女子旅、富裕層旅行、訪日旅行等々… 幅広い旅行需要に応える蒲郡にポテンシャルを感じます！
名古屋圏の物件のご依頼も承っております↓
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伊藤由美子です。
先日、新潟市に行きました。
新潟市は日本最長の信濃川が日本海へと注ぐ地に位置する、長い歴史をもつ港町です。
左の写真は宿泊先のホテルの部屋で撮りました。
市街地を挟み、手前に見えるのが信濃川、奥に見えるのが日本海です。
新潟港は、来年で開港150年となるそうです！
下記、新潟開港150周年公式サイトより。
新潟は、1869年1月1日に開港5港の1つとして開港してから、2019年1月1日に開港150周年を迎えます。
現在の新潟港は、主に旅客と貨物を両方運ぶ「西港」と外国からのコンテナ貨物を主として取り扱う「東港」に分かれていて、二つを合わせて「新潟港」としています。
開港150周年に向けて、ますます国際的な文化と経済の交流拠点として、新潟港のさらなる発展に期待が寄せられています。
陸の玄関口・新潟駅では、各種整備事業が進められていました。
ホームの高架化（2018年4月第1期開業・2021年全面開業予定）は、旅をより便利で楽しくしてくれるでしょう(*^_^*)
さて、新潟市に1泊した後は長岡市へ向かったのですが、移動前に大学時代の友人と嬉しい再会をしました。
友人は新潟市内で弁護士事務所を構えています。
大学の英語研究会（ESS）での出会いの当時、私たちはまだ10代。
将来、新潟のお寿司屋さんのカウンターで並んでランチする日がくるなんて…あの頃は夢にも思いませんでした！
昔話にとどまらず、仕事の話題でも刺激を受ける良き時間となりました。
友人は在学中から弁護士を目指していましたが、私のほうは、不動産には関心があったものの、不動産鑑定士について聞いたことがある程度で職業として考えてはいませんでした。
そんな私が不動産鑑定の世界に飛び込んで、今年で15年です。
人生とは不思議なものだ･･･と思います。
ご縁を大切に、すべての案件に全力を尽くします↓
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弊社代表の降矢等です。長らくご無沙汰をしてしまいました。
伊藤から夏の思い出話が色々とありましたが、皆様も良い夏をお過ごしになられたでしょうか？
私は、9月に入ってから遅めの夏休みを取り、数日間を静岡で過ごしました。
富士宮市浅間町に、私の両親がアパートを数棟所有しています。
高齢の両親に代わり物件の状況確認と不動産会社訪問を行ってきました。
アパートは新幹線の新富士駅から車で15分ほどに立地し、周辺に特段の観光施設はありませんが、道路は広く大型ショッピングセンターもあるため、車があれば買物等に困ることはありません。
ヤマメ、アマゴ、ニジマスなどが放流されている潤井川が付近を流れ、富士山を眺めながら、良好な環境で暮らしを営めます。
物件はいずれも、築20年以上が経過した平家建・50㎡程度のファミリータイプです。
10年ほど前の一時期には稼働率がやや低下したことがあったのですが、最近は概ね安定的な稼働となっています。
以前の稼働率低下は、もともと物件の入居者に周辺の工場勤務の方が多かったところに工場の規模縮小が起こり、その影響だと了解していました。
このたび地元不動産会社を訪問して、賃貸市場の現況についてヒアリングをしたところ、最近は観光業に従事している方が入居者となるケースが増加しているとのこと。（最近は富士山の上でも日本語より中国語が多く聞かれる日があるとか…）
地方都市における不動産市場が社会情勢変化の影響を直接的に受けている事例を得ての帰京となりました。
…あまり休暇話らしからぬ内容となりましたが、夜には地酒を呑み、地元の食を堪能しました。
美味い酒は私の何よりの活力源！ しかし、杯をついつい重ねてしまううちに、いつも銘柄の記憶は曖昧となって、自分の”この一本”はいまだ固められずにいます。
全国各所へ評価に伺います↓
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伊藤です。
前3回のブログで、岡崎市藤川町にて私が見たこと、思ったこと、を記しました。
藤川の雰囲気、皆さまに感じとっていただけましたでしょうか？
プライベートでの訪問でしたが、藤川は同行者のいない一人旅だったためか、観光のはずなのに、気付けば鑑定目線になっている自分がいました（苦笑）。
通常のブログは、主に実際にこれまで評価のご依頼を頂いた不動産をテーマに書いています。
そのため、プライバシー保護や守秘義務の点より、対象不動産とその近隣が特定されるような、現地実査の具体的な描写は控え目にせざるをえません。
現地や対象不動産についての表現がボヤッとしてしまうことを物足りないと感じることも…
ですが、不動産が”不動”である以上、現地に赴いて調査する重要性については言わずもがな。
所有者や管理者の方と現地でご一緒することもよくあります。
現地では、私たちはいつも五感をフル活用して情報収集に当たっています。
今回のブログでその様子の一端をお伝えできていましたら、幸いです。
現地調査をご一緒する機会を楽しみにお待ちしております↓
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