全国の不動産について
FRAコンサルティング代表の降矢等です。
先月、大阪に出張してきました。
お付き合いのある公認会計士の方よりご紹介を受けた企業不動産の案件で、親会社から子会社へと工場を売却されるにあたっての、適正時価の鑑定評価でした。
関係会社間での不動産の譲渡では、適正時価であることの客観的証明を伴う取引、すなわち鑑定評価金額に基づく取引とすることで、投資家・債権者等のステークホルダーや監査法人への説明に十全を期し、税務トラブル（税務当局からの低廉譲渡との指摘）の発生を抑えることができます。
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法人企業の多くは広い地域、ときに全都道府県で事業活動をなさっているものですから、本社所在地のみならず全国各地にある不動産について評価をご依頼くださいます。
そのため弊社鑑定士は全国津々浦々にお伺いし、それぞれの地方の特徴・不動産市場の構造について知見を深めてまいりました。
大阪は、定期的に再評価（過去に鑑定評価等のご依頼をいただいた不動産についてふたたび評価を行うこと）のご依頼を受けている物件があって、よく出張する街のひとつです。
ソバ文化で育っている江戸っ子の私にはウドン文化が新鮮で、名店開拓などもしてみたいのですが… 時間に追われて目についた店に駆け込んでいてばかりいます。
さて、その大阪では、この秋、ミナミ・キタのそれぞれで、注目を集める動きがありました。
ミナミでは、9月20日に大丸心斎橋店本館が改装オープンしました。
呉服店として開業して以来、300年近く地域のシンボル的存在となってきた同店。
86年ぶり、約4年を費やした建て替え事業では、「世界が憧れる、心斎橋へ。」のコンセプトのもとに店舗開発が進められたそうです。
キタでは、10月1日、阪急電鉄・阪神電鉄が、「梅田」駅を「大阪梅田」駅へと変更。
「梅田」駅はJRの「大阪」駅と隣接しており、大阪中心地に位置していますが、地元の方以外にとっては位置関係がわかりづらく、これを改善する措置です。
電車の行先表示も、もう変わっているはずですね。
いずれの取り組みにも、訪日外国人観光客の急増が大きく影響しています。
ミナミの外国人に人気のエリアでは、東京の浅草と同じように、宿泊施設や物販店等の需要が逼迫、キタでも旺盛なオフィス需要に供給が追い付いておらず、賃料上昇と空室率の低下が続きます。
東京オリンピック・パラリンピックのあとに控えるビッグイベントは、大阪万博です。
これからも、大阪からは目が離せません。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
本日のブログでは、2019年版の「観光白書」（6月21日発表）を取り上げます。
前回ブログの最後で、地方都市での地域の魅力を活かした民泊の成功例に触れましたが、6月に観光庁が発表した「観光白書」では、地方部を訪れる訪日外国人が年々増加している状況について詳細に記されていました。
地方での民泊挑戦には追い風が吹いていることがわかります。
訪問先を三大都市圏（東京、神奈川、千葉、埼玉、愛知、大阪、京都、兵庫の8都府県）とそれ以外の地方部に分けたとき、地方部を訪れる訪日外国人旅行者の割合は下図のように年々高まって、2018年には57.7％に達しています。
観光庁「訪日外国人消費動向調査」および日本政府観光局「訪日外客数」に基づき観光庁作成
このように、地方を訪れる訪日外国人旅行者の増加していることについて、外国人旅行者の関心が多様化し、さまざまな「コト消費」への関心が高まっていることが背景の一つとして考えられています。
観光庁「訪日外国人消費動向調査」に基づき観光庁作成
「コト消費」の誘引力の高い地域には、東北、中部、中国、四国、九州の各県が上位に。
観光庁「訪日外国人消費動向調査」に基づき観光庁作成
その土地でしか体験できないコトを磨いてその魅力を外へと発信し、交流人口を増やしていくことが、人口減少時代の日本において、地域の豊かさを保ち、不動産価値を維持向上するために重要になっていると思います。
不動産評価についてのご相談の折には、是非物件が立地する地域の魅力についてのお話もお聞かせ下さい！
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”民泊1年のまとめ”ブログ2回目です。伊藤が担当し、各地の民泊の現況を見てまいります。
まず、住宅宿泊事業法（民泊法）の施行から1年を迎えた2019年6月14日時点の、民泊事業届出住宅数の分布図をご覧ください。
出典：民泊制度ポータルサイト
民泊物件の展開は、地域的な偏りが大きくなっています。
1000件以上が立地しているのは、北海道、東京都、大阪府、沖縄県、です。
いずれも訪日客に人気の観光地を擁し、宿泊ニーズが高い地域です。
民泊には、増加するインバウンドや大規模イベントがもたらす宿泊需要の受け皿となるメリットがあります。
さらに、地域活性化や空き家対策も民泊に期待されている役割です。
しかし人口減少率の高い地方都市での民泊物件の数が多くないことから、こういったメリットについては現在広く実感されてはいないのではないか…と考えております。
民泊法に基づく民泊の広がりの障害となっていると言われるのが、民泊法が営業日数を年間180日に制限している点です。
届出住宅数上位4位の都道府県のうち、東京都の大田区と、大阪府の大阪市は国家戦略特区の指定を受けていて、条件を満たせば営業日数の制限がなくなります。
そのため大田区・大阪市では、届出だけで始められる民泊法に基づく民泊でまずスタートしてみて、事業としてうまくいきそうであれば認定が必要な特区民泊に切り替える、との手法を取る事業者が見られます。
このように、事業性を重視した民泊の場合、宿泊需要があることを前提に、特区民泊あるいは旅館業への切り替え、あるいは物件売却など、その後の選択肢が豊富な地域に、民泊物件が集まっていきます。
ただし宿泊需要や出口の選択肢があっても、民泊法に自治体が上乗せした規制（例えば、京都市の「物件からおおむね10分以内に駆け付けられる場所に管理者を置く」規定）の存在が、民泊実施を困難おり・・・京都や東京は観光資源が豊富なエリアですが、民泊の存在感はさほど高まっていません。
北海道、沖縄、九州については、この1年間、訪日客の増加に比例して民泊も伸びています。
地方都市での民泊は全般としてはまだ低調ですが、一部地域ではその地ならではの魅力を打ち出すことで、成果を挙げている例があるようです。
日本経済新聞の地域版では、長野県にある近隣のワイナリーのワインが楽しめる民泊や、農業体験・田舎暮らし体験ができる民泊、富山県の山あいで囲炉裏のある日本家屋に泊まる民泊、などが紹介されていました。
地域活性化や空き家活用につながるこういった地方都市での民泊には、民泊仲介事業者や政府も注目しています。
私も個人的に、ユニークで豊かな民泊が広がっていくことを心より願っております！
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
いよいよ夏も本番。
旅行の計画がおありの方も多いと思いますが、宿泊先として民泊を手配された方はいらっしゃいますか？
一般住宅に旅行者を宿泊させる事業(民泊）についての法律である住宅宿泊事業法（民泊法）の施行から先月で1年が経ち、この1ヵ月半ほど、関係者のお話を聞いたり、報道に接する場面が多くありました。
本日と次回のブログで、”民泊1年のまとめ”をお届けします。
今日は、それぞれ異なるスタンスにある民泊を取り巻く方々（民泊事業者、市民、自治体、政府）の心情・行動を、以下、明確にしてみたいと思います。
◆民泊事業者
・民泊法が営業日数を年間180日以内に限っている点、多くの自治体が上乗せ規制を設けている点が収益を得る上でのネックとなっている。
・国家戦略特区となった地域での特区民泊や、旅館業法の簡易宿所への転換に、事業の活路を見い出している。
◆市民
・住民の立場では、民泊が居住環境を悪化させるのではないかとの警戒心が根強く、自治体へ上乗せ規制を要望したり、マンションの管理規約で民泊を禁止したりといった動きが多く見られた。
・消費者の立場では、民泊で危険な目に遭うのではないかとの不審感が払拭されておらず、民泊利用は伸び悩む（日本での民泊利用者は外国人が3/4弱。日本人が1/4強、）
◆自治体
・住民の不安の声に対応して設けた民泊法への上乗せ規制を、緩和できないままでいる。
◆政府
・2030年に6000万人の訪日外国人客受け入れを目標とする観光立国をバックアップする、観光客の受け皿として民泊に期待。
・民泊法は、純粋なビジネスのための法という仕様ではなく、シェアリングエコノミーや副業に対応する仕様の法。法制定によって、一般住宅から営利を得ることが合法的に可能となり、有害な民泊を排除する根拠ができた点に制定の意義がある。
・ビジネスとして人を泊める場合に拠るべき枠組みは旅館業法。よって、営業日数を180日に限るという民泊法のルールは、法の住み分けのために必要。
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こうして整理してみますと、私たち市民ひとりひとりが外来者との相互理解を深めていくことが、民泊がより発展するためのカギを握るように思えます。
外国からのお客さまとの交流が生まれる東京オリンピック・パラリンピックが、その一つの契機となるかもしれません。
次回ブログでは、全国の民泊の状況を概観します。
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不動産鑑定士・降矢等です。
6月末、G20首脳サミットに合わせ、『スマートシティ』に関する世界初の国際フォーラムが大阪で開催されました。
『スマートシティ』とはどのような街でしょうか？
地方都市では、人口減少によって公共交通や小売業ほか地域産業が衰退する一方で、高齢化により移動サービスや介護サービスの需要が増大しています。
また、観光都市では、インバウンド増加に伴い、交通機関の混雑や災害発生時の備えへの対応が課題です。
地域特性に応じ、都市はそれぞれに課題を抱えています。
IoT（Internet of Things）、ロボット、人工知能（AI)、ビッグデータといった開発が進む新技術をまちづくりに取り込むことが、こういった都市・地域課題、社会問題等の解決策となると期待が寄せられています。
国土交通省は、「都市の抱える諸課題に対して、ICT等の新技術を活用しつつ、マネジメント（計画、整備、管理・運営等）が行われ、全体最適化が図られる持続可能な都市または地区」を『スマートシティ』と定義し、その実現に向けて取り組み中です。
さらに、政府は先端技術を規制緩和であと押しして、自動走行・遠隔教育・遠隔医療・キャッシュレスなど複数の分野にまたがる先進的サービスがひとつの街の暮らしに同時実装された都市を『スーパーシティ』と名付け、2030年ごろの未来の生活を先行して現実にしようとしています。
今春、取り組みの一環として、スマートシティモデル事業の公募が実施され、73の提案の中から、全国の牽引役として先駆的な取組を行う「先行モデルプロジェクト」として15事業が選定されました。
同時に、専門家の派遣や計画策定支援などにより、早期の事業実施を目指して重点的に支援が行われる「重点事業化促進プロジェクト」も23事業が選ばれています。
出典：国土交通省ホームページ
スマートシティの取り組みの成功は、そのエリアの地価にとってプラスのインパクトをもたらしていくはずです。
圏域内でのエリアごとの地価ランクが変動することになるかもしれません。
東京都内からは、「千代田区大手町・丸の内・有楽町エリア」と「江東区豊洲エリア」の2地区が「先行モデルプロジェクト」に選ばれました。
次回以後のブログではこの2事業についてご紹介します。
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FRAコンサルティングの降矢です。
前回のブログで災害に備えて知識を深める講座の情報をお伝えしましたが、いざ災害が発生したときには住民と自治体が正確な情報を共有して適切な行動をとることが求められます。
この災害発生後の対応に関し、先月の報道で、政府が「LINE」を活用して被害状況の吸い上げと支援情報の提供を行う仕組みの構築を準備中だと知り、心強く感じています。
吸い上げた情報の整理にAIを活用して情報の精度を高め、対応の優先順位づけに役立てるのだそうです。
テクノロジーによって生活をより良くすることに思い入れがあるため、2021年に予定されているサービス開始が待ち遠しいです。
【関連記事】 不動産鑑定士になる前のこと（降矢 等）
ITの活用に関しては、先月、裁判手続きのデジタル化が本格化へ、という報道もありました。
2020円2月より、全国の9つの裁判所で、民事訴訟において争点整理手続き（※）に、マイクロソフト社のグループチャットツール「Teams」が用いられる予定です。
ウェブ会議やファイル共有によって争点整理手続きが効率化されます。
※裁判当事者と裁判所とが質疑応答を交わして争点を明らかにする手続き
法改正をした上で、2022年頃に当事者の出頭を必要としない口頭弁論を実現し、最終的にはオンラインで訴状ほか書面を提出したり、記録を閲覧したりできるようにするという目標が掲げられています。
今後、訴訟関係の鑑定案件について、弁護士さんとの協働の場で、変化がおきることでしょう。
【関連記事】 訴訟関係の不動産評価…補佐人として鑑定士が裁判所へ出廷いたします
ITの恩恵を享受しつつ、不動産の本質をみすえた質の高いサービスを、皆さまにご提供してまいります。
どうぞお気軽に不動産や鑑定評価に関するご質問をお寄せください。
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不動産の分野でIT技術を活用･･･不動産テック
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不動産テック成長の時代を、皆さまとともに
伊藤由美子です。
2019年5月1日、神戸市の人口（1,524,749人）が川崎市の人口（1,526,630人）を下回り、神戸市は20ある政令指定都市の人口ランキングで6位から7位になりました。
神戸市の人口は2011年の1,544,970人をピークに、以後減少が続いています。
政令市のランキングで福岡市に抜かれて5位から6位となったのは2015年のことで、今回さらにランクを落とした格好です。
神戸に何が起こったのでしょうか…？
海があって、山がある神戸。
高度経済成長期からバブル経済期には、経済の活況を背景に、山にニュータウンを開発し、海を埋め立てて人工島を作り市街地を拡大してきました。
山麓には農園や牧場もあり、三宮周辺の都心部のほかに、多様な地域を抱えています。
独自の魅力を放ってきた神戸ですが、バブル崩壊、阪神大震災と困難に見舞われました。
そして震災の復旧・復興に追われる中で人口減少社会を迎え、対策を取りきれないまま、「大阪・京都・神戸」の関西三都のなかでまちの勢いの低下が顕著となってしまいました。
震災から来年で25年が経ちますが、この間、大阪では数多の再開発事業が施行され、京都にはインバウンドが押し寄せるようになりました。
一方、神戸は都心部の開発や交通利便性の改善について課題を残し、マンションや商業施設の開発が進んだ大阪市ほか周辺他市への人口流出を防げなくなっています。
危機感を強める神戸市は、市の中心部と北部とを結ぶ北神急行電鉄を市営化して料金を値下げを進めようとしており、中央区役所の移転など都心部の活性化を目指す各種施策にも取り組んでいます。
三宮中心市街地にオフィスや商業施設の集積を進め、2020年度にタワーマンションなど大規模マンションの建設を抑制する条例を施行させることで、都市機能を保ち、ベッドタウン化は避けたい考えです。
震災前に中学生・高校生、震災後には新卒社会人として、私は多感な時期を神戸で過ごしました。
三宮で勤務したころは忙しくてあまり街を楽しめませんでしたが、中高生のころは三宮、元町、神戸、ポートアイランド、六甲アイランドと、友達とあちこちで歩き、そのどこもが当時はキラキラしていました。
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関西の友人に話を聞けば… 買物や食事には大阪へ行き、神戸に出掛けることは少なくなってしまった、といいます。
ふたたび神戸が往時の煌めきを取り戻してくれることを願ってやみません！
弊社では関西の不動産鑑定評価も多く承っております。どうぞお気軽にご連絡くださいませ。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
令和のスタートから1ヵ月が経ちましたが、先日、令和初日の2019年5月1日時点において、人口について川崎が神戸を抜いた！とのニュースが報じられました。
川崎市と神戸市は、いずれも政令指定都市の指定を受けた大都市です。
政令指定都市とは、地方自治法で「政令で指定する人口50万以上の市」と規定されている都市をいいます。
「政令市」「指定市」とも称され、地方自治法では「指定都市」と表記されています。
現在、以下の20市が政令市に指定されています。
札幌市、仙台市、さいたま市、千葉市、川崎市、横浜市、相模原市、新潟市、静岡市、浜松市、名古屋市、京都市、大阪市、堺市、神戸市、岡山市、広島市、北九州市、福岡市、熊本市
これら政令市には、一般の市では都道府県が行っている事務の一部を行っている、市域を複数の行政区に分けて区役所を設置している、といった特徴があります。
このような特徴によって、行政サービスの効率化や迅速化、地域の実情に応じたまちづくりを図ることができます。
政令市についての詳しい情報は、指定都市市長会ホームページ がわかりやすいのでご覧になってみてください。
さて、平成最後の基準日・2019年4月1日時点における政令市の人口ランキングは、
１位 横浜市（374万人）
２位 大阪市（273万人）
３位 名古屋市（232万人）
４位 札幌市 （197万人）
５位 福岡市 （159万人）
６位 神戸市 （1,522,635人）
７位 川崎市 （1,522,241人） でした。
それが5月1日時点には…
川崎市が1,526,630人で６位、神戸市は1,524,749人で７位、と順位が入れ替わりました！
報道によると、この結果を受けて、
川崎市の福田紀彦市長は「令和の最初の日に6位となったことの喜びを市民と分かち合いたい。新時代も安心して暮らせる持続可能なまちを築いていきたい」
神戸市の久元喜造市長は「残念なこと。人口減少対策への取り組みが十分ではなかったと申し訳なく思っている」
とコメントをされているそうです。
今回の順位逆転の背景にはなにがあったのでしょうか？
川崎・神戸それぞれのまちの変化について、次回以後続けてブログ記事としてまいります。
鑑定評価における基礎的自治体や人口の見方について等、ご質問がおありの際は、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０ 土・日・祝日もお受けします）ください。
伊藤由美子です。
広島県庁に行った折、時間がなくて周辺には立寄れず･･･との内容を前回ブログで書きましたが、県庁付近でデパ地下以外で行きたいと思っていたのが、広島発祥のベーカリー『アンデルセン』です。
こちらも遠目に写真を撮るだけに終わりました。。
私が関西の女子高生だった当時（バブル終焉の頃です）、よく友達と待ち合わせしていたのが梅田にあった『アンデルセン』の店舗の前でした。
店内には手の込んだ美味しそうなパンが積み上がり、華やいだ雰囲気に満ちていました。
上京後には、青山にあった『アンデルセン』で大学の友達とティータイムをしたり。
『アンデルセン』は私にとって心躍る時間と結びついています。
その後『アンデルセン』は広島の会社で広島市内に本店があると知り、いつか広島の本店に行ってみたいと思ってから長い時間が過ぎています。今回は念願を叶えるチャンス！だったのですが、、、機を逃してしまいました。
残念ではありますが、実は私が行こうと思っていた広島県庁近くの『アンデルセン』本店は仮店舗で、本店舗は工事を経て2020年夏にオープンするとのことなので、お楽しみは先送ります(^_-)
さて、西に向かう出張で品川駅から東海道新幹線に乗るときに便利なカフェをご紹介します。
一度改札を出なければいけないのですが、席の配置がゆったりしていて落ち着いて過ごせるので、おススメです。
店内にはのんびりした空気が流れているのですが、平日の朝8時台、お店の窓から外を眺めると… 品川駅構内はお仕事に向かう方で埋め尽くされています。
リラックスさせてくれる一方、今日も頑張ってお仕事しなくちゃね！と背中を押してくれるカフェでもあります。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
先日、広島に行きました。
実は広島の土を踏んだのは今回が初めてです。
私は18歳まで兵庫におりまして、広島県は「隣の隣の県」であったのですが、訪問の機会はなく･･･
平和教育を兼ねた中学校の修学旅行では、長崎に行きました。
広島県庁は、繁華街の一郭の便利な場所にありました。
仕事柄、多くの官公庁を訪れていますが、ショッピングエリアに隣接していて交通至便な役所というのは実はそう多くはありません。
広島滞在は一日だけで、時間のゆとりはありませんでしたが、あわよくば東京に戻る前にちょっとデパ地下で地元の味のお買いものができたらうれしいな、との期待が膨らみました。
しかし。
事前に念入りに下調べしていたのですが、やはり現地に入ってみないとわからないことは多いもの。
全ての所用を済ませたあとは、すっかり夜になっていました(;_;)
後ろ髪を引かれる思いのまま、広島駅に向かう広島電鉄の路面電車を待っていると、やってきたのは・・・カープ電車です！
広島電鉄では、2018年12月15日(土)、16日(日)に開催された「ひろしまドイツクリスマスマーケット(千田店前広場)」にてご来場いただいた皆様より寄せられた広島東洋カープへの応援メッセージを「カープ電車」に装飾し、2018年12月27日(木)より期間限定で運行いたします。
広島電鉄HPより
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