今回の案件は、FRAコンサルティングの代表鑑定士と若手鑑定士の二人で担当することになりました。

 
【　弁護士事務所訪問　】

 
約束の金曜日の朝、四谷にある事務所を私と若手の二人で訪問しました。

 
ご依頼について確認した内容は…

依頼者は、オーストラリア人女性のGさん。

 
ファッションモデルだったGさんは10年以上前に来日し、仕事を通して出会った日本人のアパレル会社社長と結婚。

 
一児をもうけ、夫の会社を手伝ってきた。

しかし、結婚直後から夫の女性関係に悩まされ、ついに離婚を決意。

協議によって子どもの親権を得たGさんは、息子を連れてオーストラリアへ最近帰国したが、財産分与の対象となる渋谷区の有名高級住宅地にある自宅（築7年）の評価金額について、見解相違の問題が残っている。

夫側、妻側、それぞれに鑑定評価書を取得して話を進めたいと思っているので、説得力ある評価書を頼みたい、との由です。

本件は、建物調査含む不動産調査が得意な若手鑑定士を主担当としました。

一般的住宅と異なる視点が必要な高級住宅評価の注意事項を、彼にしっかり伝えていこうと思います。

 
＜次回に続く＞

ご夫婦の不動産に関するお悩みごと、お聞かせ下さい↓

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FRAコンサルティングの不動産鑑定士・伊藤です。

前回ブログで予告の通り、高級住宅の評価について、Gさんのストーリーを用いてお届けいたします。

（このストーリーは、弊社が扱わせて頂いた実例を、個人情報に配慮し改変しております。）

【　弁護士からの連絡　】

ある水曜日の昼下がり、以前からご依頼を下さっている女性弁護士の方から、電話が入りました。

「鑑定評価を一件お願いしたくてご連絡しました。

対象不動産は、渋谷区内の一軒家です。

詳細は、うちの事務所にお越し頂いてご説明させて頂きたいと思いますが、ご都合いかがでしょう？」

 
金曜日に、事務所にお伺いすることになりました。

 
＜次回に続く＞

 
戸建住宅の評価を数多く行っております↓

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お二人がそれぞれの道へと向かわれるのを、お見送りします。

 
【　納品完了　】

 
「これですっきりしたわね」

全ての説明が終わって、4者それぞれが安堵の沈黙にあったところを、破ったのは奥様でした。

「ありがとうございました」とのFさんのお言葉に、私は「お役に立てて幸いです」と申し上げ、封筒に入れた鑑定評価書をお渡ししました。

「雨は上がったようですね」

 
代表鑑定士が席を立ち、お二人の傘を手にすっかり暗くなった外へと出ました。

 
傘を手渡しながら、「また今後も何かありましたら、どうぞご連絡下さい」と申し上げた代表に、奥様は、「ふたたび財産分与でお世話にならないよう、男の人には十分気を付けますね」と、いたずらっぽい笑みを浮かべて、そのまま、足早に錦糸町駅へと向かわれました。

 
取り残された形となったFさんが、苦笑まじりに「やれやれ。私は車を拾って大手町に戻ります」とおっしゃったところにタクシーの灯りが見えてきました。

私は急いで手を上げてタクシーを掴まえ、Fさんをお見送りしました。

＜この項終わり＞

財産分与に関係する評価の実績豊富です↓

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Fさんと奥様がご来社になりました。

 
【　評価について説明　】

あいにく雨模様の夕暮れ時となりましたが、お二人が錦糸町の弊社にいらっしゃいました。

重要な資産の評価額についてのご報告会。

 
大手町でお目にかかったときとは違う微妙な緊張感がミーティングテーブルを流れています。

鑑定評価書のページを繰っておいでのFさんと奥様に、「それでは始めさせて頂きます」とお声掛けしました。

 
ご所有不動産についての調査結果もろもろ、港区マンションの売買・賃貸市場の状況、とご説明を進めます。

 
マーケット動向に関してお話する過程で、Fさんのご自宅が属する不動産市況は、Fさんが思っていらっしゃる以上に現在好況にあると認識して頂きました。Fさんの物件がインバウンド需要層にアピールする特性を備えているからです。

マンション売買事例についてご提示したとき、奥様から「私が入手した事例は、似たような物件がもっと高い価格でした」とのお話が出ました。

 
私は、①奥様がご覧になった事例は、値引きも視野に設定された募集事例であって成約事例ではない、②不動産業者さんが売主候補に示す査定額は、物件を引き受けたいがゆえ高めになることも多い、との2点についてご説明をしました。

そして、原価法、取引事例比較法、収益還元法、と、今回適用した鑑定評価の3手法について、順を追って詳しくお話していきます。

最終的に、お二人は、試算された3つの価格とそれらを調整して決定した鑑定評価額について、納得して下さいました。

＜次回に続く＞

分かりやすい説明を心掛けています↓

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鑑定評価が終わって、評価額内示のご連絡を入れます。

 
【　鑑定評価終了のご連絡　】

面談の日から1週間。Fさんと奥様に、鑑定評価書完成のお知らせと、評価額を内示するメールをお送りしました。

お二方のそれぞれから、折り返しでお電話・メールを頂きました。

 
Fさんはもう少し低め、奥様はもう少し高め、の金額イメージをお持ちであったようです。

鑑定評価書納品時に、評価過程について詳しくご説明を差し上げ、ご理解を頂こうと思います。

次の金曜日の夕刻の2時間ほどであれば、お二人とも弊社にお越し頂けるとの由です。

代表鑑定士に当日の同席を頼み、スタッフと正本1部・副本2部の鑑定評価書製本にかかりました。

 
＜次回に続く＞

ご不明点は、どんどんご質問下さい↓

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最大限の集中力をもって、鑑定評価書を作成します。

 
【　鑑定評価書執筆～完成へ　】

いよいよ鑑定評価書の執筆に入ります。

十分な資料を収集し、調査もしっかりと行うことができました。
その結果をわかりやすく文章と表にまとめたあと、対象不動産の価格決定に向かって丁寧に評価を進めていきます。

今回は作成に丸二日間を要しました。

 
書き上げた評価書全体をセルフチェックし、その第一稿のプリントアウトと評価に使用した資料一式を代表鑑定士に渡しました。

代表鑑定士が赤字で加筆修正したあと、原稿が私に返されます。

赤字についての確認・訂正が済むと…鑑定評価書が完成です！

 
鑑定評価額は、8,000万円となりました。

 
＜次回に続く＞

納期のご希望にできる限りお応えします↓

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複数の鑑定士が関与することで、精度を高めます。

 
【　価格形成要因の分析　】

社外調査の次の日、代表鑑定士にここまでの調査の結果を報告し、今後の評価について話し合いました。

収集した土地事例のうち、規範性が高い3事例を今回の鑑定評価に採用します。

 
私には規範性が同等と思われる事例が4つあり採否を迷っていましたが、代表の意見を参考に採用事例を決めました。

また、今回は区分所有建物ですので、対象となる居宅の一棟建物における標準的な居宅（100）と比べた、階層による効用比（本件112）、同フロアでの位置による効用比（本件98）の算定が重要となってきます。

 
この点に関し特に仔細に打合せをしました。

 
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マンション評価はお任せ下さい↓

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社外調査は、効率良く動けるルートの事前プランニングが大切です。

 
【　区役所での調査　】

芝公園・増上寺を通り抜けて、港区役所に着きました。

都市計画課、土木施設管理課、建築課などで行政規制や道路について調べるとともに、建築計画概要書を閲覧、また環境課では土壌汚染の可能性について確認をしました。

他区では、ここで教育委員会の生涯学習課等へ回って、埋蔵文化財の包蔵地であるかもヒアリングします。しかし港区の場合は、別の場所にある港郷土資料館が照会窓口なので、埋文については、帰社後にファックスで照会することにします。

都市計画道路や国道に土地が面している場合には、建設事務所や都庁での調査が必要になってくることがありますが、Fさんの物件については、港区での調査で、全ての項目を把握することができました。

帰社する前に、事前準備でリストアップしておいた不動産会社に立ち寄り、Fさんの物件についての意見を聞きました。

 
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社内自席にて収集した情報を手に、社外へ出ます。

 
【　現地の調査　】

現地調査当日は、幸い快晴に恵まれました。

Fさんが出社なさる前の早朝に、対象マンション内覧のお時間を取って頂くことになりました。

エントランスロビーまで迎えに来て下さったFさんの案内で、14階のお部屋に向かいます。

まだ築4年ですから、建物全体もお部屋も綺麗で、維持管理状態も良好、品等上位と判断しました。

マンションの管理規約や使用細則、長期修繕計画をFさんはご用意下さっていて、これら資料を評価終了までお借りすることになりました。

お部屋を確認し、写真を撮らせて頂いたところで、Fさんは会社へ向かい、共用部分についてはひとりで調査を行いました。

その後、マンション敷地外に出て、周辺状況を詳しく見て回ります。

事前に入手した対象不動産についての各資料と、大きく違っている点は特になさそうです。

住宅地図を手に、競合するマンションや、過去1年間に取引された土地を見て回りつつ、港区役所へと向かいます。

 
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不動産市況に関しても、机上で多数の情報を集めます。

 
【　土地取引事例、マンション取引事例、マンション賃貸事例などの入手　】

対象不動産についての基礎情報の次は、対象不動産と競合関係にある土地の取引事例や、マンションの取引事例、賃貸事例を入手し、不動産市場の状況を把握します。

私どもは日本不動産鑑定士協会連合会の会員であり、土地の取引事例はインターネットを利用した閲覧サービスを使って入手できます。

港区内の対象土地周辺であった土地取引の事例を閲覧し、特に類似性の高い事例について詳細を取得します。

 
競合関係にあるマンションの取引事例や賃貸事例は、加入している民間の情報サービスの利用や、そのエリアに強い不動産業者さんに連絡を取って収集し、相場を把握します。

また、港区の概要や地価動向資料、消費・投資動向、企業活動・雇用情勢、物価・金融情勢といった一般経済情勢についての資料にもあたりました。

 
ここまでの情報収集を終えたら、雨が降らないことを祈りつつ、現地訪問の準備にかかります。

 
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