土地(宅地、農地、林地など)

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

体育の日の3連休を皆さまいかがお過ごしになられましたか(^o^)

 
さて、連休初日の新聞に以下の気になる記事を見付けました↓

 
”米国産丸太、10年ぶり高値”

住宅部材となる北米産丸太の日本向け輸出価格が3カ月連続で上昇した。10月積みは年初に比べて7%高い。日本国内の丸太も10年ぶりの高値となっている。カナダ西部で起きた山火事の余波で米国産丸太に需要が集中。米国の丸太や製材品需要も旺盛で値上がり基調が続く見通し。日本の住宅建築コストの増加要因になりそうだ。

(2017年10月7日 日本経済新聞)

 
ここ数ヵ月、北米産やマレーシア産丸太の価格上昇のニュースが目につきましたが、10年ぶり高値と聞くといよいよ驚きます。

新築マンション価格が高値圏にあることで、戸建住宅の購入を検討する方が増えており、戸建分譲住宅への需要は底堅くなっていますが、建築資材価格の上昇は需要に水を差すことになります。

リフォーム市場への影響も見逃せません。

 
さらに、国産木材市場に影響が及んでくることも考えられます。

 
a1a55c821dca94eba05eeb7c6a46e1d6_s弊社は都市部にある鑑定会社ですが、近県にあるお客様ご所有の山林の評価ご依頼をいただくことがあります。

 

山林について宅地化など考えないで評価するケース、すなわち土地と立木を合わせた価格として評価額を求める場合、木材市況を把握し、山元立木価格とよばれる林地に植生している樹木そのものの価格を、スギやヒノキといった木の種類に応じて求めています。

 

ですので、マンションや戸建てだけでなく、丸太の価格動向についてもちょっと気になる私たちなのです!

 

 
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次に2つ目は、別荘地の地勢についてです。

 

地勢とは広く「土地のありさま」、つまり傾斜のみならず、地質や地盤の状態なども含みますが、ここでいう地勢は土地の傾斜の程度や周辺地域の高低差を指します。

 

 
たとえば、「当地域の地勢は概ね平坦」とか「当地域の地勢は南方に向かって緩やかな傾斜地となる」、または「当地域の地勢は東方に向かって上り急勾配となっていて、一番高い所との高低差は40mほどある」など、表現は様々ですが、イメージ頂けるのではと思います。

 

 

そこで、先ほど述べました想定される購入者のうち、比較的ご高齢で、移住目的の方への注意事項となります。

 

海に向かっての開放感や良好な眺望を期待できる別荘地は当然ながらその地勢が相応に傾斜しています。

 

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多くの方は自動車を使用して移動しますので特に問題がないようにも思えますが、移住目的で自然環境を楽しみながら生活したいとするご高齢の方は、日課として徒歩で散策に出るでしょう。その際、平坦地あるいは僅かな傾斜ならほぼ問題はないのですが、やや勾配のある地勢ですと楽しみにしていた散歩ですら体力を使うので気が進まなくなります。

 

 

したがって、良好な景観や眺望を求めると同時に、ご自身の別荘地周辺の地勢(傾斜の程度)も十分に視野に入れるべきです。

 

 

 
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別荘地選びで特に注意しなければならない2つの点について、今回と次回のブログで触れていきます。

 

物件選びの際は販売会社や不動産業者さんより一通りの説明を受け、相応の情報を得ます。
そして、購入するご自身も当然に現場に赴き、また土地や建物の状況、周辺環境などを確認します。
そこで大切なことについてご紹介します。

 

 

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1つ目の点です。これは、移住目的の方というよりは、年に何度か別荘をご利用される方への注意事項ですが、主たるお住まいから自動車にせよ電車にせよ片道2時間程度でアクセスできる別荘地が好ましいです(日帰りも可能)。

 

距離や時間のかかる地域だと、当初はあまり気にならないのですが、相応に年数が経つとだんだん億劫というか疎遠になって訪れる回数が減り、そのうち行かなくなってしまうというケースも少なくありません。

 

そうなれば「宝の持ち腐れ」となり、使わないと建物の傷みも進み、資産価値も早く目減りしてしまうことにもなり兼ねませんのでご留意下さい。

 

 

 
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前回のブログで別荘購入者が2タイプに分けられると申し上げました。

 

では、ご自身が購入者となられる場合。物件選びに際してもっとも大切なことは、別荘を購入される目的をまず明確にすることです。

 

たとえば、比較的お若い方で、海のレジャーを楽しみたいとする方は、眺望の良し悪しや地勢の傾斜の程度など自然的条件はあまり気にせず、むしろ海にほど近く、相応の設備等が整っている場所、つまり機能性を重視して選好することになるでしょう。

 

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一方で、最近増えている定年後や引退後の方々は、レジャー環境を求めるのではなく、海に向って傾斜する比較的高台にあって、眺望を楽しみながら美味しいものを頂くというライフスタイルを求めますので、選ぶ別荘地自体が全く異なるわけです。

 

 

 

そして同じ場所でも、新築分譲か中古物件かによって価格が大きく異なることがあります。

 

これはご予算に応じて、ということになりますが、比較的築年数が経過した別荘でも、建物コンディションや維持管理の状態が良ければ、良い物件が思っていたよりも安く手に入った、という結果になる場合もありえます。(ただ、闇雲に安ければよいというわけではありません。)

 

 

 
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FRAコンサルティング・代表鑑定士の降矢等です。

昨年11月末、日本テレビ「芸能人がこっそり教える健康別荘ライフ」に出演させて頂きました。

視聴下さった皆様、ありがとうございました。

 

その後、別荘地評価についてご質問を頂く機会が増え、また番組で放映された内容について多少補足説明を差し上げたい点もあり、これから数回のブログで、別荘評価に関するトピックについて、お話して参りたいと思います。

お付き合いのほど宜しくお願いします。

 

 

さて、別荘を購入したいと考える方は、大きく2タイプに分類できます。

 

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1つは、主たるご自宅がたとえば東京などの市街地にあって、週末は自然の中でゆっくりしたい、または、海や山などレジャー環境(釣り、サーフィン、ヨット、海水浴やゴルフ、テニス、バーベキュー、キャンプ場など)の整ったところで仕事を忘れて家族や友人たちと一時をエンジョイしたい、と考えて別荘を購入する方。

 

 

そしてもう1つは、「別荘」という言い方ではなくなるかもしれませんが、ご自身の仕事を引退された方や定年後を機にご夫婦で移住を望んでいる場合など、主たるご自宅を売却して自然環境の整った、海や山の幸など美味しいものが安く手に入るような別荘地に住みたい・・とお考えの方々です。

 

 

別荘地の売買市場は、特に景気の動向に左右されます。

 
今まで国内別荘地の市況は全般に値下り傾向にありましたが、景気の回復基調を背景に今後は少しずつ値上っていく可能性が十分にありますので、その意味で現在の別荘市場はいわゆる底値であり、値頃感もあってお買得の時期かもしれません(放映の際、お話したとおりです)。

 

 

近時の別荘購入者が徐々に増えている主な理由としましては、上記後者の「定年後や引退後は夫婦でゆっくり暮らしたい」、「老後は良好な自然環境を楽しみながら生活したい」と思って別荘を購入する方々が増加しているからです。

 

 

↓別荘価値のあらゆる疑問にお答えいたします。

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FRAコンサルティングの池田です。ご無沙汰しています。

東京は桜が満開です!お花見などで賑わいを感じられますね。

 

◆目黒川の夜桜ですが、大変な数の人で賑わってました。

目黒川夜桜

 

 

 

 

 

 

さて、今回は「土地って何年でなくなるの?」というテーマについて触れてみたいと思います。

土地がなくなるといっても、物理的に消えてしまうのではなく、経済的な側面でなくなってしまうというものです。

 

お読みいただいている方々の中にも、ご先祖様から受け継いでいる未利用の土地をお持ちの方がいらっしゃるかもしれません。この場合、何もしないで放置しておくと勿体ないことになってしまいます。以下、例を挙げて見てみましょう。

 

地価が今後変わらずに推移したとします。

 

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上記のグラフは、坪当たり取引価格100万円、固定資産税路線価坪当たり70万円、土地面積100坪、土地売却時の税率を30%(現在20%)、取得時の価格は不明のものとして、当該未利用の土地を保有し続けると、61年程度でなくなってしまうことになります。つまり、手取りで7,000万円以上の収入が期待できたものが、固定資産税及び都市計画税の累計額で差し引くとゼロとなってしまいます。なお、固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%としています。

 

次に、地価が毎年2%ずつ下落してしまう場合を想定してみます。

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上記のグラフも同様に、坪当たり取引価格100万円、固定資産税路線価坪当たり70万円、土地面積100坪、土地売却時の税率を30%(現在20%)、取得時の価格は不明のものとして、当該未利用の土地を保有し続けるものとします。毎年の地価の下落率2%によりさらに短い32年程度でなくなってしまうことになります。

 

ではどうすれば良いのか?

 

例として挙げますと、青空駐車場として利用することにより、固定資産税及び都市計画税分を賄って余力がでることも考えられます。あるいは賃貸住宅などの住宅用地として利用すれば、税金面で有利となることも考えられます。但し、売却をお考えの場合には、それぞれ一長一短ありますので、専門家にご相談いただければ幸いです。

***参考(国税庁HPより)

譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額(一定の場合)= 課税譲渡所得金額

長期譲渡所得 所得税15% 住民税5% 短期譲渡所得 所得税30% 住民税9%

 

皆様からのご相談、お待ちしております!

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152763伊藤由美子です。

不動産オーナーの皆さま、あるいはこれからオーナーになろうとお考えの皆さまにとって、地価のトレンドは気になるものだと思います。

世には様々なレポートが出されていますが、今日は、どなたでも簡単・確実に、トレンドを掴むことのできるワザをお教えします。

 

 

人口10万人以上の市区にお住まいの皆さんにお役立て頂ける方法です。

 
H27公示スクリーンショット① 「平成○年地価公示」と、○に最新年を入れて検索を行って下さい。

② 上位に国土交通省のページが出てきます。そちらを開いて下さい。左図のようなページです。

③ こちらのページで、東京圏・大阪圏・名古屋圏・地方 のそれぞれの区分の一番下に、「市(区)の対前年平均変動率」という項目がありますのでクリック下さい。

④開いた画面をスクロールして…お探しの市(区)はありましたか?

 

 

この作業で、平成○年と、その前年について地価(住宅地/商業地)が上がったのか下がったのかがわかります。
さらに、平成○年の2年前の年について同じ作業をして頂くと、4年分のトレンドを知ることができます。

 
作業を繰り返せば20年近く遡ることができますので、前に買った土地を手放そうかとお考えの場合などにも、客観情報としてご活用下さい。

 

ただ、こちらはあくまで市区単位のトレンドです。
皆さまのご所有地は、大きなトレンドのみならず近隣の状況や個性によって価格形成されています。

 

トレンドを掴まれた上で、正確な価格をお知りになりたい場合は、私たち鑑定士にご相談下さいませ。

 

 
万全の調査を基に価値を評価し、わかりやすくご説明します↓

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こんにちは。

FRAコンサルティング不動産鑑定士の池田です。

 

今回は、みなさまの大切な財産である土地が、前面道路にどの程度接していないと建物が建てることができないのかを法律上規定する「敷地の接道義務」について触れてみたいと思います。

 

建築物の敷地は、建築基準法で規定する道路(以下道路)に2m以上接して(接道といいます、緩和規定あり)いなければなりません。

では、「2mとはどのような状態をもって満たされるのか?」ということで、いくつか例を挙げてみます。

 

接道説明1

 

 

左図のように、道路に2m以上接していれば原則として建築可能となります。

 

 

 

 

 

 

次に建築不可となる事例を見てみます。

接道説明2

左側土地の場合

2m道路に接しているようにみえますが、実質的には2m未満であり接道要件を満たしません。したがって建築不可となります。

右側土地の場合

道路との間に他人地が入ってしまっているので、接道要件を満たしません。したがって原則として建築不可となります。但し、借地権等で権利を有する場合は除きます。

 

さらに建築不可となる事例を見てみます。

接道説明3

左側土地の場合

原則、道路と2m以上接する箇所が1箇所以上必要ですので、合計して2mとなっても接道要件は満たされません。したがって建築不可となります。

右側土地の場合

接する長さとは、最小幅員を指しますので、この場合も接道要件を満たされません。したがって接道不可となります。

 

 

以上では2mの接道要件を前提とさせていただきましたが、想定建築物の規模、路地状敷地(旗ざお地)の路地状部分の距離等により、条例にて接道要件が異なるものとなります。

道路と土地の関係は非常に重要ですので、お困りの際にはお気軽に弊社にご相談ください。

不動産鑑定士・伊藤です。

 

地価公示・地価調査についてご理解を頂いたところで、今日は土地の「一物四価」についてのお話を。

 

297c0c13045f488881b29b7e6d142be1_s「一物四価」とは ”一つの土地には四つの価格がある” ことを意味します。

四つの価格、それは…
①実勢価格
②公示価格
③相続税評価額
④固定資産税評価額
です。

なお、本項では、地価調査は地価公示の補完役として、地価公示に含有されている、とお考え下さい。

 

 

このように価格が四つあるのはそれぞれの価格を求める目的が違うからです。

 

まず目的を確認します。

①実勢価格・・・売り手と買い手が不動産取引を行うため
②公示価格・・・適正な土地取引価格の指標を示すため
③相続税評価額・・・相続税、贈与税の課税のため
④固定資産税評価額・・・固定資産税等の課税のため
この目的の違いに応じて、

 

課税目的で用いる③と④は、指標である②よりも低い価格にされています。②公示価格を100%とすれば、概ね③相続税評価額は80%、④固定資産税評価額は70%の水準での評価となっています。

 

取引目的で見い出す①は、売り手と買い手の合意で決まります。②公示価格の水準より高くなる場合も低くなる場合もありえます。
上記の内容について、単純化したモデルケースを挙げてみます。

東京都内のある地価公示の標準地(鑑定地点として選ばれた土地をこう呼びます)について、ある年の1月1日時点の価格を確認したところ、

②公示価格は、50万円/㎡
③相続税評価額は、40万円/㎡
④固定資産税評価額は、35万円/㎡

でした。

同じ1月1日に、実はこの土地の売買があり、その時の取引は、
①実勢価格として53万円/㎡

で成立していました。

 

 

 

土地の一物四価、より詳しくお知りになりたい方は…↓

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