東京の不動産について

「恵比寿ガーデンプレイス」が開業25周年です

Published 2019年11月8日 | By staff15

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

前回ブログで、今秋続々オープンする渋谷の大規模商業施設の情報をお届けしましたが、渋谷のお隣・恵比寿にもニュースがあります。

今年、恵比寿のランドマークである「恵比寿ガーデンプレイス」が開業25周年を迎えました。

サッポロビールの工場跡地に1994年10月8日に開業した恵比寿ガーデンプレイス。
（当地に工場があったなんて今では信じられませんね！）

オフィスやマンションのほかに、三越、ウェスティンホテル、ガーデンシネマ、東京都写真美術館、そしてエビスビール記念館など、生活を豊かにする多彩な施設が集まっています。

1990年代半ば、私は2年半ほどガーデンプレイスのすぐ近くに住んでいました。

開業間もないガーデンプレイスは、観光でいらっしゃる方も大勢いるほど賑わっていましたが、思い返すと近くにいた頃、私はそこまでガーデンプレイスに足を向けていなかったような。

いつでも行けると思うとかえって行かない、ということはよくありますよね。

友人との集まりを企画するときは、自分だけ帰り道が近いのは…と気が引けて、ガーデンプレイスは外していました。

恵比寿を離れてからのほうが、ガーデンプレイスに行くようになりました、昔を懐かしく思い出させてくれる、私にとっての癒しスポットのような場所になっています。

特にウェスティンホテルが好きで、古くは2000年を迎える大晦日にはミレニアムパーティーに参加、そして結婚が決まったときには、ホテル内の和食レストランで両家の顔合わせをしました。

1Fにあるザ・テラスが今のお気に入りです。平日限定デザートビュッフェは女性の皆さまにおススメです！

恵比寿ガーデンプレイスは、複合都市プロジェクトの先駆けです。

商業施設「グラススクエア」が追加されるなど、折々に手を加えられつつ、25年の時を美しく重ねてきている、と思います。

このグラススクエアの地下には、今月、シェアオフィスを中心に人々の交流が生まれる仕掛けが盛り込まれた「ポータルポイント恵比寿」がオープンします。

これから先も、時代の要請を取り入れつつ、刻まれた時が魅力となるガーデンプレイスであって欲しいと願っています。

不動産によって、豊かな生活を実現するお手伝いをいたします↓

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「渋谷スクランブルスクエア（東棟）」「渋谷PARCO」「渋谷フクラス」一挙オープン！

Published 2019年11月5日 | By staff15

FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

昨日までの令和元年最後の3連休、皆さまいかがお過ごしになられましたか？

平成が続いていれば、天皇誕生日の祝日で年内にもう一度3連休があるところでしたが、今年から12月23日の祝日はありません　・・・12月23日の祝日がなくなり、ちょっと残念です。

クリスマスの前日であるイブ、さらにイブの前日である23日。
華やいだ雰囲気で迎えるこの休日に、若いころは友達と街へ出掛け、このところは家族とのクリスマスイベントなど行ってきました。
あと、年賀状の追い込み集中日となることもありました^_^;

この師走の変化に、あと2、3年、戸惑ってしまいそうです。

さて、本題へ。

11月1日に渋谷駅直結・直上に、「渋谷スクランブルスクエア」（第一期・東棟）がオープンしたのを皮切りに、「渋谷PARCO」「渋谷フクラス」と、今秋3つの新しい大規模商業施設が渋谷エリアに誕生します。

今年のクリスマスの渋谷のまちは、合計で約460もの新しい店舗に彩られることに！

以下、3商業施設の概要です。

■渋谷スクランブルスクエア
開業日：2019年11月1日（金）
フロア：地下2階～14階
営業面積：約32,000㎡
店舗数：212店

■渋谷PARCO
開業日：2019年11月22日（金）
フロア：地下1階～9階、10階一部
営業面積：約42,000㎡
店舗数：192店

■渋谷フクラス
開業日：2019年12月5日（木）
フロア：地下1階～8階、17階～18階
営業面積：不明（延床面積約58,970㎡）
店舗数：69店

国内のみならず世界にその名を知られる渋谷の再開発への期待は、継続的な地価上昇に示されてきました。

3施設開業の影響がどのようなかたちで周辺に波及していくのか、注目してまいります。

商業施設の鑑定評価ご依頼を多くいただいております↓

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中央防波堤埋め立て地　～江東区・大田区の境界がついに確定！

Published 2019年10月29日 | By staff15

不動産鑑定士・降矢等です。

以前ブログに書きました、江東区と大田区の中央防波堤埋め立て地をめぐる争いについて、その後のご報告です。

　中央防波堤埋め立て地　～江東区 VS 大田区帰属争いの背景

1973年に東京都が埋め立てを開始して以来、江東区と大田区がともに歴史的経緯を理由に100％帰属を求めたため、どこの区に属するかが決まらないままできた中央防波堤埋め立て地でしたが、2017年、東京都が調停案を提示したことがひとつの節目に。

調停案は、約500ヘクタールの土地のうち13.8％を大田区、86.2％を江東区とする内容でした。
しかし大田区はこれを受け入れず、江東区を提訴。

･･･裁判が始まって、2年近くが経ちました。

2019年9月20日、東京地裁は全体の20.7％を大田区、79.3％を江東区とする判決を言い渡しました。

同26日に江東区、10月3日に大田区がそれぞれ判決の受け入れを表明。

半世紀近くに及ぶ懸案は、東京オリンピック・パラリンピックの晴れ舞台となる日の前に、解決をみました。

それぞれの区民の方にはまだ複雑な思いもおありでしょうが、都民の立場としては、本当に良かったと思っております。

判決によって画定された境界では、五輪でボートやカヌーの会場となる「海の森水上競技場」や馬術が行われる「海の森クロスカントリーコース」などの競技会場は全て江東区に属することになります。

コンテナ関連施設など港湾関連用地や埠頭用地は大田区の帰属です。

土地の帰属がはっきりしたことで、エリアの特性を活かした当地および周辺の開発に弾みがつくことを期待したいです。

東京湾岸エリアの不動産鑑定評価は弊社におまかせ下さい↓

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都内全域について、土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域の指定が完了しました

Published 2019年10月25日 | By staff15

FRAコンサルティング代表の降矢等です。

10月4日の弊社ブログで水害リスクに言及しておりました矢先の10月12日～13日、かつてない規模の台風19号が列島を襲いました。

被害に遭われた方々にお見舞い申し上げます。

今回の台風による豪雨では東京都内でも、多摩地域などで多数の土砂災害がありました。

東京都は、つい1ヵ月前（9月26日）に、『土砂災害防止法』に基づく土砂災害警戒区域・土砂災害特別警戒区域について都内全域の指定を完了したばかりです。

「土砂災害警戒区域」（イエローゾーン）

・・・土砂災害が発生した場合、住民の生命・身体に危害が生ずるおそれがある土地の区域であり、災害情報の伝達や避難が早くできるように区市町村により整備が図られる

「土砂災害特別警戒区域」（レッドゾーン）

・・・イエローゾーンのうち、建築物に損壊が生じ、住民の生命・身体に著しい危害が生ずるおそれがある土地の区域であり、一定の開発行為の制限や居室を有する建築物の構造規制が義務づけられる

都内にお住まいの方は、どうぞこの機にご自宅等の場所が区域指定を受けていないか、ご確認ください。

東京都・土砂災害（特別）警戒区域の区市町村別指定状況

都は、区域指定に先立って、斜面や渓流およびその下流など土砂災害により被害を受けるおそれのある区域の地形、地質、土地利用状況等についての調査（基礎調査）を実施しています。

区域指定後は、おおむね5年ごとに再度、区域指定された地域全域を確認。

地形や構造物の状態などに変化があれば、再度、基礎調査を実施し、その結果に基づき、区域を指定することになっています。

この5年ごとの確認にもご留意ください。

弊社ブログでは、引き続き、災害被害防止のための情報発信に力を入れてまいります。

災害リスクがご所有不動産の価値にどう影響してくるのか等、具体的なお悩みごとがおありでしたら、お問い合わせフォームまたは、お電話（０３-３６２６-５１６０）にてお気軽にご相談ください。

不動産価格を形成する新要因：”羽田空港の新飛行ルート”

Published 2019年10月8日 | By staff15

不動産鑑定士・降矢等です。

前回ブログで、”水害リスク”を「新たな不動産の価格形成要因」して、鑑定業界で議論が始まっている、とお伝えしました。

「新たな価格形成要因」として、もう一つ、議論の対象となっている事象に、”羽田空港の新飛行ルート”があります。

羽田空港は、2020年3月29日より新飛行経路の運用を開始し国際線を増便します。

これにより羽田の旅客数が年間700万人増えると見込まれています。
東京オリンピック・パラリンピックへの来日を含め増加する訪日客を迎え、国際競争力を向上させるための首都圏空港機能強化の一環です。

取り組みの詳細については、国土交通省が特設ホームページを開設していますので、ご参照ください。

羽田空港のこれから

在日米軍が航空管制を担う横田空域での旅客機通過が認められ、都心上空の新飛行ルートが導入されることになりました。

羽田空港発着の航空機は、騒音等の理由より東京湾上空を飛ぶのが原則でした。

来春より、風向きに合わせ、国際線の発着が特に集中する時間帯に限り、新宿駅や渋谷駅といった東京を代表する繁華街の上空を航空機が飛行します。

新宿区では高度約1000ｍ、渋谷区で約700ｍ、品川区で約300ｍといった低空を通過するため、国は騒音や落下物について入念な対策を進めていくとしていますが、やはり、通過地点の不動産の環境条件に変化が生じることは否めません。

弊社が所属する東京都不動産鑑定士協会は、本件に関し、研究会を立ち上げました。
議論の推移について注視しております。

不動産の価値は、一般経済社会の影響、地域の特性の影響のもとで、その不動産がもつ個性に応じて形成されていくものです。

私ども不動産鑑定士は、ひとつひとつの価格を形成する要因を把握検討した上で、将来の変化予測を加味して、価格（賃料）を鑑定します。

これまでにはなかった新しい価格形成要因について見落とすことのないよう、弊社では複数の鑑定士の眼によるチェックを大切にしております。

不動産についてのご相談・ご質問につきまして、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）ください。

東武鉄道のお得なきっぷ『台東・墨田　東京下町周遊きっぷ』

Published 2019年8月27日 | By staff15

FRAコンサルティングの伊藤です。

8月も終わりが近づいてきました。

自分の子ども時代からずっと、8月の終わり＝夏休みの終わり、の感覚でおりましたが、実は「＝」ではないのですよね。

農業が盛んな地域では、昔から、8月のうちに新学期をスタートさせて、その代わりに収獲作業を手伝うための秋休みがあったとか。

都市部でも最近は、授業時間数確保との兼ね合いなどの理由で、子どもの夏休みが短くなってきていることを耳にしていました。

そして今年、わが家にもいよいよ変化到来、です。
長男が9月を待たず、昨日より学校に戻りました。

さて、そんな夏休み終了（間近）のタイミングですが…

『台東・墨田　東京下町周遊きっぷ』というお得なきっぷのご紹介をさせてください！

東武鉄道が2018年10月1日から2019年9月30日まで、1年間の期間限定発売中で、残り期間があと1ヶ月少々となっていますが…

外国人にも大人気の観光地・浅草、東京を代表する観光名所のスカイツリー、そしていま話題の北千住、といったスポットの散策に便利な、電車とバスのフリー乗車券です。

東武線電車については、北千住～浅草・曳舟～押上間、曳舟～亀戸間が乗り降り自由。

バスについては、

・東武バス（スカイツリーシャトル浅草・上野線）
・台東区循環バス「めぐりん」
・墨田区内循環バス「すみだ百景すみまるくん・すみりんちゃん」　のフリー乗降が可能です。

また、きっぷを提示すると、江戸東京は物間やすみだ北斎美術館等の施設、両国江戸NORENや浅草EKIMISE内のショップ等で割引や優待が受けられます。

きっぷは乗車日1日限り有効の1日券が500円。連続する2日間有効の2日券だと700円と、お手頃価格です。（大人・子ども同一料金）

・東武鉄道　浅草～北千住、曳舟～亀戸間の各駅　　のほか、
・東武バス　スカイツリーシャトル案内所
・東武ツーリストインフォメーションセンタ―浅草
・浅草文化観光センター
・パークス上野（公園案内所）
・吾妻橋観光案内所
・両国観光案内所
・産業観光プラザ　すみだまち処　　　　　　　で購入できます。

是非、下町の小さな秋を見つけにお出掛け下さい(^o^)

開業７周年を迎えた「東京スカイツリー」　その現況と周辺への影響
台東区は伝統工芸産業の集積地～「江戸たいとう伝統工芸館」浅草にリニューアルオープン

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スマートシティ先行モデルプロジェクト「江東区豊洲地区」

Published 2019年7月12日 | By staff15

降矢です。

前回ブログでご紹介した「大手町・丸の内・有楽町地区」のほか、「豊洲地区」が東京都内のスマートシティ先行モデルプロジェクトの対象区域として選定されています。

東京都、江東区のほか、清水建設・三井不動産の民間事業者等代表、IHI・NTTデータ東京ガスといった構成企業群が豊洲スマートシティ連絡会を立ち上げて事業にあたります。

事業の概要は以下です。

出典：国土交通省ホームページ

豊洲については、豊洲市場が開場した昨年10月にブログでレポートしました。
その後もまだ街に目立った変化はありませんが、地価は上昇基調を維持しています。

オリンピックの開催が来年に迫り、本年12月の「ホテルJALシティ東京　豊洲」開業といった動きに、スマートシティ取り組みが加わる豊洲。

今後も継続的に、街の様子を発信してまいります。

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スマートシティ先行モデルプロジェクト「千代田区大手町・丸の内・有楽町地区」

Published 2019年7月9日 | By staff15

FRAコンサルティングの降矢です。

東京駅の周辺に広がる「大手町・丸の内・有楽町地区」が国土交通省が選定するスマートシティ先行モデルプロジェクトの対象区域に選ばれました。

東京都、千代田区、一般社団法人大手町・丸の内・有楽町地区まちづくり協議会（大丸有まちづくり協議会）がコンソーシアム（共同事業体）を作り、取り組むプロジェクトです。

事業概要は以下です。

出典：国土交通省ホームページ

大丸有まちづくり協議会は1988年の設立で、30年以上の歴史があります。

会員には、不動産会社、建設会社、銀行、保険会社、商社、新聞社といった幅広い業種の大企業が名を連ねています。

新しいテクノロジーを活用して、日本を代表するビジネス街としての国際競争力を強化することがプロジェクトの目標です。

スマートシティ先行モデルに選ばれた15事業のほとんどが、高齢化・生産年齢人口の減少によって生じた産業の担い手不足や公共交通の衰退の解決を目標とするなか、大丸有地区の攻めの姿勢の取り組みは、人口流入やインバウンドの増加による混雑の解消等を目指す豊洲地区とともに、目を引きます。

日本全体を勢いづけるためにも、是非その成果に期待したいプロジェクトです。

大手町・丸の内・有楽町のオフィスや店舗の鑑定実績豊富です↓

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東京の農林水産業の魅力を発信！「TOKYO GROWN」

Published 2019年6月21日 | By staff15

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

先日、多摩のほうに出掛けた際、駅構内のラックに賑やかな表紙のパンフレットを見つけました。

『るるぶ特別編集・東京の農林水産』と銘打たれたガイドシリーズです。

ためしに、自分も住む「東京23区版」のページを開いてみますと…

世界屈指の大都市・東京。なかでも東京23区は、都市としての機能が集中するエリアだ。しかし近代的な街並みの間には畑が広がり、牧場もある。また、アミューズメント施設や高級ホテルが立ち並ぶ東京湾に面したベイエリアは、江戸時代には江戸前とよばれ、江戸っ子たちに豊かな海の幸を提供してきた…（以下略）

とのまえがきに始まり、

農業に触れるお散歩コースや生産者の情報、東京産食材を使ったレストラン案内、特産品の紹介など、お出掛けや買い物がしたくなる話題がたくさん扱われていました！

こちらのガイドブック、休日の外出や買物の参考に役立てようと思います。

農林水産省統計部の調査によれば、東京都の耕地面積は、2015年時点で7,130haです。

2007年に比べて2,850ha（28.6％）減少しているものの、東京都の総面積の約3.3％を占めています。

都市農地は農作物の供給地となるのみならず、農業体験や食育の場、災害時の避難場所、ヒートアイランド現象を緩和し大雨の際に貯水する場、心和ませる緑地空間といった、様々な役割を担っています。

都会に残された緑を守るには、まずは東京の農業がもたらす恵みを感じ、味わっていきたいですね！