東京の不動産について
FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
前回ブログ では『世田谷名木百選』をテーマとしたまち歩きをご提案をしました。
本日は世田谷の『地域風景資産』についてご紹介します。
世田谷区は、良好な景観の形成促進のために制定された「景観法」に基づく景観行政団体として、身近な風景を守り、育て、つくることを目的とする「世田谷区風景づくり条例」を定めています。
この条例の第13条に、
区長は、区民等が地域の個性や魅力を共有し、風景づくりを推進する手掛かりとなるよう、風景づくりに寄与している建築物等若しくは木竹又はこれらを含む区域その他規則で定めるものを、区民等の参加の下に、地域風景資産として選定することができる。
とあり、現在までに86箇所が地域風景資産に選定されました。
区は、すべての箇所が写真とともに一覧できる 『せたがや風景MAP』 を作成・配布しています。
世田谷区HPからも地域風景資産の情報にアクセス可能です。
86箇所の中から… 私の お薦めスポットベスト3 をご紹介します！
（緑文字のクリックで世田谷区の紹介ページが開きます。そちららで写真をご覧いただけます。）
1937年（昭和12年）に建てられた小坂順造氏（衆議院議員などを歴任）の別邸・庭園。
1000㎡超の敷地内を散策し、縁側にて足を休めると、時間がゆっくり流れるような気がします。
世田谷区瀬田4-41-21
1908年（明治41年）に日本初の園芸学校として創立された農業・園芸専門高校である都立園芸高校。
9万㎡（東京ドームの2.3倍）という敷地に、正門から校舎へと続くイチョウ並木をはじめ樹齢100年超の木々や草花が豊かな緑あふれる空間を作り出し、鶏、犬、鳩などの動物も育てられています。
5月のバラ園公開や11月の園芸展（文化祭）の折に学内を見学でき、都内にいるとは思えないそのスケールの大きさに圧倒されます。
世田谷区深沢5-38-1
1480年（文明12年）、世田谷城主・吉良政忠が創建し、江戸時代には彦根藩主である井伊家の菩提寺となった豪徳寺。
松の巨木が並び立つ参道を歩いて境内に入ると、京都にいるかのように思えてきます。
世田谷区豪徳寺2-24-7
以上3箇所、いずれも”緑に包まれながら歴史を思い、非日常感を味わうことができる”というのがお薦めのポイントです。
世田谷区の土地・建物についてご相談がおありの際は、弊社不動産鑑定士にお気軽にご連絡（０３-３６２６-５１６０）くださいませ。
世田谷在住の不動産鑑定士・伊藤由美子です。
先日、世田谷区役所に行った折、 『世田谷名木百選』 『世田谷名木百選マップ』 なる冊子と地図を見つけました。
”百選”と題されていますが、実際には150件が選定されています。
冊子では、それぞれの名木について、さまざまな切り口での紹介がされています。
春の花・初夏の花・秋の花・冬の花といった季節別の紹介をはじめ、幹周りや樹高のトップ3ランキング、名木にまつわるストーリー、さらには、チョウが来る木、葉の形いろいろ、などなど・・・選定に携わった方々の樹木への深い愛を感じました。
マップは、区の南北2つの分割図に名木をマッピングした地図と、「芦花恒春園周辺の名木を巡るコース」「世田谷城跡周辺の名木を巡るコース」等のお薦め散策コースのルートマップから成ります。
この冊子とマップがあれば、オリエンテーリング感覚でまち巡りができそうです。
コロナ禍にあって運動不足になりがちな今、お近くの方にはウォーキングのお伴にピッタリだと思いました。
最近注目を集めているマイクロツーリズム（自宅から1時間程度で行けるところを観光する近距離旅行形態）の楽しみ方のひとつともなりそうです。
世田谷で観光？と思われるかもしれませんが、世田谷区は公式観光サイトを開設して ”まちなか観光” をコンセプトに情報発信しています。
また、この9月28日には、若者に人気のまち下北沢の隣駅・世田谷代田駅すぐの場所に、箱根から運ばれてくる温泉が楽しめる旅館 ”由縁別邸 代田” がオープンしました。
是非、緑で目を癒しながらの世田谷歩きをお楽しみください。
『世田谷名木百選』 『世田谷名木百選マップ』は、区役所等での配布のほか、区の以下サイトよりデータを入手していただけます。
世田谷区の不動産について何かお悩みごとがおありの際は、お問い合わせフォームまたはお電話（０３-３６２６-５１６０）で弊社不動産鑑定士にお気軽にご相談ください。
不動産鑑定士・降矢等です。
地価調査の価格時点・7月1日以後の都内不動産市場最新動向をお伝えするブログの3回目となります。
本日は、住宅市場の状況についてです。
新型コロナウイルスの感染が広がり、緊急事態宣言が出されてその解除に至るまでの間、不動産会社やハウスメーカーは他業種同様、一時的に営業活動が停滞し、住宅（戸建・マンション）の成約件数は大きく減少しました。
しかしその後、新しい日常の元で市況は持ち直しています。
コロナ禍で飲食業や観光業をはじめ大打撃を受けた業界があった一方で、経済的ダメージを被らなかった業界や事業が伸長した企業もあり、住宅需要が一挙にしぼむような状況とはなりませんでした。
先を見越したディベロッパーのなかには、緊急事態宣言中から開発用地の仕入れに動いたところもありました。
また、8月、9月と首都圏の分譲マンション賃料は上昇しています。（不動産データ会社・東京カンテイの分譲マンション賃料月別調査より。）
株価が23000円台に戻り低金利も維持されているなか、現時点で、東京圏の住宅需要は底堅さを見せています。
当面はおそらく今の安定した状態が続くものと思われます。
しかし、2021年あるいは2021年度以後の先々については、都心回帰の動きが強まるのか、郊外や地方への分散が進むのか、今後の社会状況次第で住宅市場の様相に変化がもたらされる可能性があり、大局的に情勢を見定めていかなければなりません。
市場のニーズと物件の個性に照らし合わせて、そのときどきの市場競争力を把握することが肝要です。
住居用不動産についてご相談ごとがおありの際は、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）にてお問合せください。
東京都墨田区に事務所を構えております不動産鑑定士・降矢等です。
地価調査の価格時点・7月1日以後の都内不動産市場最新動向をお伝えするブログの第2回目です。
本日は、私の地価調査担当エリア内にある商業地【浅草地区】を取り上げたいと思います。
【関連記事】
東京都、（公的）不動産の鑑定評価では19グループに分かれます
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・鑑定評価員
FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ～東京都区部第５分科会（台東・墨田・江東）・幹事
訪日外国人観光客の増加を受けて、ここ数年の地価調査での商業地・上昇率ランキングでは、浅草地区の複数の基準地が上位に入っていました。
昨年の令和元年地価調査の折には、浅草1丁目にある基準地が、都内商業地で上昇率トップでした。（台東5-1・＋34.5％）
【関連記事】
令和元年地価調査・浅草不動産市場の活況が続いています！
平成30年地価調査・なぜ浅草の地価は大幅上昇となったのか
そんな浅草の商業中心地は新型コロナウイルス感染拡大の打撃を直接に受けました。
先日のブログ（令和2年地価調査（基準地価）が”わかりにくい”理由）で書きました通り、今年の3月より状況が一変しています。
具体的に、地価調査の基準地・台東5-17を分析してみます。こちらは、地価公示地・5-5と同一地点です。
場所は台東区西浅草2-13-10、つくばエクスプレスの浅草駅から徒歩2分ほど、国際通り沿いの中高層の店舗やマンションなどが建ち並ぶ商業地域の一郭にあります。
その価格の推移を追うと、昨年7月1日・156万円/㎡ → 今年1月1日・180万円 → 今年7月1日・160万円
変動率は、昨年7月1日～今年1月1日は15.4％の上昇、今年1月1日～7月1日は11.1％の下落、です。
昨年7月1日と今年7月1日という2時点だけ見れば「2.6％上昇した」となりますが、上述のように、直線的な変化ではなく大きな上がり下がりを経た結果として得られたのが今回の価格です。
突然の環境急変は、外国人観光客で賑わっていた浅草商業地全体、また、他の外国人に人気の高い都内商業エリアが共通して受けた試練となりました。
さて、そんな浅草エリアの最新状況ですが、日本人観光客の姿が戻ってきています。
浅草～東京スカイツリーの間に、6月、新しい観光スポットもオープンしており、外国人観光客がいなくて落ち着いているいまのうちに浅草を楽しもう、と考える人たちが、政府のGo To Travelキャンペーンの東京発着解禁や、Go to Eatキャンペーンの開始を受けて、足を運んでいるようです。
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休日などはかなりの人出で、満席となる飲食店も見られます。
ただし、感染防止対策として多くの店舗は席数を7割程度に減らしているため、コロナ禍以前の収益回復には至っていません。
訪日外国人占率が高かった宿泊施設には、まだ営業再開できていないところもあります。
本来の活気溢れる浅草の姿を回復し、それが地価に映し出される日がくることを願っております。
台東・墨田・江東エリアの不動産鑑定評価は弊社にお任せください。
お問い合わせフォーム、または、お電話（０３-３６２６-５１６０）でのご連絡をお待ちしております。
FRAコンサルティング代表の降矢等です。
前回ブログで取り上げました通り、「令和2年 地価調査」が公表され、今年3月以降、新型コロナウイルス感染拡大による経済変動が地域や用途の違いに応じて地価に影響を与えていった状況が明らかとなりました。
【関連記事】「令和2年地価調査（基準地価）が”わかりにくい”理由」
今回より数回のブログでは、地価調査の価格時点である7月1日以降の都内不動産市場最新動向について、用途ごとにお伝えしてまいります。
本日はオフィス市場についてです。
まず、オフィス仲介大手の三鬼商事による東京ビジネス地区（都心5区／千代田・中央・港・新宿・渋谷区）の平均空室率および平均賃料の調査をみてみましょう。
平均空室率は9か月振りに上昇に転じた3月の1.50％から、9月までじわじわと上昇を続けています。8月に30か月振りに3％を突破し、9月時点の空室率は、3.43％（前月比+0.36％）です。
そして、7年近く上がり続けてきた平均賃料が、8月ついに下落に転じました（前月比-0.83％、22,822円）。9月時点の平均賃料は、22,733円（前月比-0.39％）で下落続きとなりました。
現在の空室率上昇および平均賃料の下落は、主に中型・小型ビルの市況悪化が要因です。
大型のAクラスビル・Bクラスビルについての悪化は声高に語られてはいませんが、一部で賃貸面積縮小の動きがあるといった話は聞こえてきます。
エリア別では、港区（六本木、赤坂など）・渋谷区（渋谷）・新宿区（新宿）に比べると、千代田区（大手町、丸の内など）が安定しています。
なお、弊社が事務所を構える錦糸町では、Aクラスビルもそれ以外のビルも今のところ賃貸状況は落ち着きを見せています。
諸外国よりも感染拡大の経済的打撃が少ないこともあって、不動産売買市場への国内外からの投資マネーの流入は細っていません。
欧米やアジアの外資系大手不動産投資ファンドは、秋に入り、オフィスビルを含め日本の不動産市場への関心をより強めているようです。
金融市場に関しては、不動産業のファイナンス環境はコロナ禍においても安定しており、リーマンショックのときのような金利上昇や貸出収縮は見られていません。
以上を総合するに、コロナウイルスとの共存が始まって間もない7月時点（7月14日ブログ「コロナ禍がもたらした不動産用途ごとの影響」をご参照ください）から、オフィス賃貸市場は中小型物件を中心に需要の減退傾向が顕在化してきたものの、投資家心理や金融環境に目立った悪化は認められないため、オフィスマーケット全体としては一定の安定した水準を保ち続けていると言えます。
オフィスビルの評価では、最新の賃貸市場、売買市場、金融市場の状況を踏まえて、物件タイプやエリアの特性に応じた丁寧な価値判断を行う必要があります。
個別オフィス物件につきましてご相談ごとがおありの際は、どうぞお気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０）にてお問合せください。
FRAコンサルティングの降矢等です。
9月も本日と明日の2日を残すのみとなりました。
2020年度上半期は緊急事態宣言の発令に始まって、新型コロナウイルスと戦い続ける日々。
そして9月半ばには首相の交代がありました。
長かったようなあっという間だったような… いずれにしても、かつて体験したことのない条件下・時間軸で動くことになった半年間でした。
さて、心切り替え迎える年度下半期初日、都心と臨海地域とを結ぶバス高速輸送システム「東京BRT」がプレ運行開始となります。
BRTとは、”Bus Rapid Transit”の略で、連節バス、ICカードシステム、道路改良等により、輸送力と高速性、定時性という3機能を兼ね備える都市交通システムです。
プレ運行では、虎ノ門ヒルズ、新橋、勝どき、晴海BRTターミナル、の4つの停留所が結ばれます。
以下、東京都都市整備局ホームページからの引用です。
環状第2号線本線トンネル開通前に、本格運行への円滑な転換を図るとともに、臨海地域の需要増に対応するための先行的な運行（以下「プレ運行」という。）を行います。
プレ運行は、まだ、速達性・定時性が十分に確保できない段階であり、環状第2号線地上部道路開通後から一次運行を開始し、東京2020大会後に系統を増やした二次運行を行います。
以前のブログ（「東京メトロ線の乗り換えが改善されます！」）でも触れましたが、私は虎ノ門エリアに赴く機会が多く、住まいのある豊洲との運行が始まる二次運行開始を心待ちにしております。
まずはプレ運行段階のBRTを早いうちに体験してみたいと思います。
東京BRTホームページ（運行事業者：京成バス株式会社）
【関連記事】
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
日中も爽やかな秋風を感じられるようになりました。酷暑を脱したことにホッとしております。
さて、前回ブログに続き、今日も東京湾岸の話題です。
昨日（2020年9月14日）、港区・竹芝地区で大型複合施設「東京ポートシティ竹芝」が全面開業しました。
この東急不動産と鹿島建設による共同プロジェクトは、東京都の「都市再生ステップアップ・プロジェクト」（※東京都都市整備局ホームページへリンク）の一つに位置付けられています。
オフィスタワーとレジデンスタワーの2棟から成り、街区全体に最先端のテクノロジーを取り入れて、スマートシティのモデルケース、新たなライフスタイルのモデルケース、を目指した再開発です。
■東京ポートシティ竹芝
所在地 ：東京都港区海岸一丁目20番9他
敷地面積：約15,590㎡
延床面積：約201,159㎡
オフィスタワー建物 ：地下2階付40階建
レジデンスタワー建物：18階建
プロジェクトの一環として、JR浜松町駅前とゆりかもめ竹芝駅・竹芝ふ頭が、首都高速道路をまたぐ全長約500ｍのバリアフリーデッキで結ばれ、浜松町駅から海側への歩行者アクセスは大きく改善します。
また、同じ竹芝地区では、東京ポートシティの北方の浜離宮に面する水辺に、JR東日本が開発したオフィス・ホテル・劇場・店舗等を擁する複合施設「ウォーターズ竹芝」も今年開業しました。
コロナ禍を乗り越えたあとには、竹芝地区は国際ビジネスの拠点として力強さを発揮することでしょう！
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不動産鑑定士・降矢等です。
昨日（2020年9月10日）、江東区青海の「東京国際クルーズターミナル」が開業の日を迎えました。
”世界最大のクルーズ客船にも対応可能な東京の新たな海の玄関口” は、東京オリンピックに合わせて7月14日にオープンする予定でした。
2ヶ月遅れで、新型コロナウイルスの感染拡大防止のためオープニングセレモニー等もない、静かな開業です。
2年前にこの新ターミナルの名称が決まった当時には、いまの状況は頭の片隅にも浮かばなかったもので、まさに想定外…
【関連記事】
新たな世界への玄関口「東京国際クルーズターミナル」と名称決定！ ゆりかもめの駅名も変更に
小さなお子さんがいらっしゃる方に…クルーズ旅行、おススメです！
開業は果たしたものの、クルーズ客船の寄港予定は今のところないようです。
開業初日には乗船人数約4200人のクルーズ船が入港するはずでした。
寂しさは否めませんが、開業から当面の間、日本を代表するクルーズ客船「にっぽん丸」が停泊し、ふ頭に華を添えています。（出港日未定。）
ターミナルビル4階の送迎デッキが、「にっぽん丸」観覧エリアとして開放されているとのことです。
臨海副都心の新たなランドマーク・東京国際クルーズターミナルは、密を避けやすい環境かと思います。
臨海エリア（豊洲）に暮らす私も、近いうちに家族と立ち寄ってみます。
【関連記事】
豊洲市場の見学が昨日より再開されました
東京湾岸地区に新たな臨港道路が開通します
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FRAコンサルティングの伊藤です。
2020東京オリンピック開幕となるはずだった、海の日に始まる4連休。
その初日の早朝、子どもの送迎のため、新たに東口と西口を結ぶ「東西自由通路」が供用開始となったばかりの新宿駅へ行ってきました。
【関連記事】7月19日、「新宿駅東西自由通路」が供用開始
西口側です。
東口側です。
東西自由通路は、想像していたより広々としていました。
自由通路沿いには東改札・西改札があります。
西口側にある東京都庁と東口側にある新宿区役所、両方を同日に調査する際などスムーズな動きが取れるようになりそうです！
新型コロナウイルスが再び感染拡大傾向にあるのが気掛かりですが…感染対策に万全を期して、ひとつひとつの鑑定評価に取り組んでまいります。
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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
明後日7月19日（日） 初電より、新宿駅の東口と西口との改札外の行き来を可能にする「東西自由通路」が供用開始となります。
2012年の工事開始から8年、構想が持ち上がってからは30年以上という長い年月が費やされたプロジェクトがここに実を結びます。
JR東日本の発表によれば、
◇東西自由通路の供用開始に合わせ、地下改札内コンコースについては、改札を移設し、新たにホームへの２４人乗りエレベーターを整備します。なお、東西自由通路の供用開始後も、地下改札内コンコース等の整備工事を進め、改札内通路の混雑緩和と利便性向上を図ります。
◇新宿駅東口においては、東西自由通路供用等により多くのお客さまのご利用が見込まれることから駅前広場の歩行者空間拡張工事を進めています。併せて、パブリックアートを用いた新たな賑わい空間を創出します。
とのことで、各改札の名称の変更もあるそうです。
詳細については、JR東日本のプレスリリースでご確認ください。
新宿駅は、これからもどんどん進化していきます。
東京都と新宿区は、「交流・連携・挑戦」が生まれる人中心のまちづくりを目指して駅・駅前広場・駅ビル等が有機的に一体化した次世代のターミナルを整備する「新宿グランドターミナル構想」を打ち立てて、再開発事業を進めています。
今回の東西自由通路とともに東西骨格軸を整備する東西デッキや、グランドターミナルの顔となる新宿セントラルプラザ、新宿テラス等々が整備される計画です。
渋谷駅同様に長期間各所で工事が続くことになりますが、世界一利用者の多い駅としてギネスブックにも認定された新宿駅が、世界を魅了する快適さを備える駅へと姿を変えていくのは楽しみですね！
「新宿グランドターミナル構想」については、こちら（「新宿の拠点再整備方針～新宿グランドターミナルの一体的な再編～」※）で詳しい情報をご覧いただけます。
※東京都・新宿区作成。10MBと少々サイズの大きいPDFファイルとなっておりますので、ダウンロードの際はご注意ください。
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