東京の不動産について
FRAコンサルティング代表の降矢等です。
ブログ記事にもなっていますが、伊藤から世田谷の吉実園さんに行った話を聞きました。
タヌキやカラスの攻撃など伊藤には信じられない出来事のようです。
しかし実は昔の世田谷を知っている私は、まだそんなこともあるか、と少々懐かしい光景を思い出しました。
かつて父の実家が吉実園さんの近くにあり、幼少期には両親に連れられてよく世田谷を訪れました。
錦糸町から新宿は総武線の黄色い電車、新宿から千歳烏山までは京王線の緑の電車に乗り、駅からは子どもの足で20分ほどの道を父母に手をひかれて懸命に歩きました。
もう半世紀近くも前のことです。
駅周辺には多少商店が集まっていましたが、今のような立派な商店街ではありません。
少し離れると道の舗装はなくなり、畑や雑木林の間にポツリポツリと家が建っている状態でした。
祖父母の家はまだ新しい平家の一戸建で、目の前に雑木林が広がっていました。
父、弟と蝉取りを競ったり、祖父と犬の散歩に出て畑の前に並ぶ大きなスイカを買ってもらったり、錦糸町ではできないあれやこれやが世田谷にはありました。
スイカは井戸水で冷やして食べ、三世代で囲む夕食はすきやきが定番です。
夜、帰途につき、満腹で歩く駅までの道に街灯はごくわずかで、辺りは真っ暗でした。
ある晩、母が「危ないから走らないのよ」と静止するのを聞かずに駆けだした私は、道端のドブ川に頭から落っこちてしまいました。
慌てて父が私を抱きかかえて実家へ逆戻りし、看護婦だった祖母に手当てをしてもらいました。
お恥ずかしながら、猪突猛進タイプは昔からです…
東京は、東には東の、西には西の良さがあります。
鑑定業務を通して東京の価値を内外に正しく伝える…微力ながらこれを私の責務と思い努めてまいります。
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
前回のブログで、子どもたちを通して都市農地からの恵みをいただいているというお話をいたしましたが… 私自身も都市農地にお邪魔し、そこで驚きのお話を聞いてきました！
先月の台風一過の朝、東京都世田谷区にある吉実園さんに伺いました。
吉実園さんは、大根、小松菜、なす、キャベツなど様々な野菜や果物を生産なさると同時に、鶏（ボリスブラウン、アローカナ、烏骨鶏）の飼育と豚（東京Ｘ）の肥育をされています。
今、鶏は1,200羽、豚は3頭いるとのことでした。鶏たちは広い園内を自由に走り回っています☆彡
園主の方のお言葉によれば、「日本の農業は雑草との戦い」だそうです。
23年前に鶏を飼い始めたところ、雑草を残らず鶏が食べてくれるので、年間50～60万円かかっていた草むしりの費用が不要になったとのこと。 素晴らしい効果ですね！
鶏を飼っていらしての一番のお悩みは、鳴き声による近隣住宅とのご関係かなと私は思っていたのですが、予想と全く違いました。
害獣被害だとおっしゃいます。
ハクビシン、ネコ、タヌキ、ときにアライグマが、夜明けに何十羽と鶏を襲う。
タヌキは鶏を襲うことをおもしろがっていて、基本は食べない。食べる時には頭だけ。
カラスも冬は栄養をつけるために鶏を狙い、このときは毛羽しか残らない… こんなお話を聞きました。
住宅地域の一角で、シートン動物記のような世界が！ 少し頭がクラッとなりました((+_+))
園内を見て回る間、雨上がりのぬかるんだ土になんども足をとられて、あぁ、こうして土をしっかりと足に感じることは日常には全くないなぁ…との思いが湧いてきました。
様々な価値を生み出す”土地”そのものに触れられて、貴重な経験となりました。
生産緑地の鑑定評価を承っております↓
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FRAコンサルティング・降矢等です。
先月のブログ 「墨田区は６．３％！ 世田谷区は９１．２％！！」で、墨田区の用途地域指定状況の話が出ましたが、今日はこの墨田の用途地域指定に関して詳しいお話を差し上げます。
現在、墨田区に指定されている用途地域は全12種類ある用途地域のうちの5種類で、それぞれの指定面積割合は以下です。
第一種住居地域 ６．３％
近隣商業地域 １５．６％
商業地域 ２５．９％
準工業地域 ４７．９％
工業地域 ４．２％
（平成28年4月1日基準『墨田区行政基礎資料集』より）
第一種住居地域の指定があるのは立花と横網で、工業地域の指定があるのは東墨田です。
他の地域については、駅前や幹線街路沿いが商業地域や近隣商業地域、それ以外の区内半分近くは準工業地域となっています。
この用途指定には、墨田区全域が旧来より”混在地域”であったという特徴が表れています。
大規模な工場や、中小工場・作業場、卸業や小売業の事業所・店舗などが立地するなかに人々の日常生活が違和感なく根づいている。
墨田はこんな土地柄でした。多様な周囲の環境を受け入れ合うことが、地域の発展へとつながってきました。
半蔵門線の延伸があって錦糸町駅周辺が副都心と呼ばれるようになり、業平・押上地区にはスカイツリーが建設されました。
こうした変化の中、墨田区は大手町等へのアクセスが良好でありながら地価や物価が比較的手ごろな地域として注目を集めるようになり、居所の都心回帰傾向にしたがって、今も区内の住宅需要は上昇を続けています。商業需要についても堅調です。
準工業地域・商業地域・近隣商業地域が主体の墨田区は、様々な用途の建物が建てられるがゆえに、社会の動きを反映する形でこれからも変化をし続けていくことでしょう。
時代の空気を肌で感じながら、もの作り・販売、文化の魅力に触れられるまち墨田。
そんな墨田を愛する皆様を、鑑定の職務を通しサポートすることができましたら、幸甚です。
人生のほぼ全てで拠点は墨田です！（降矢等）↓
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
『桜新町ものづくりの魅力発見ツアー』のお話を続けてきましたが、実はこのツアー、私の立場は”付き添い”。
「小学生たちが事業所を取材し、わかった結果を模造紙にまとめて発表する」というのがイベントの趣旨で、息子の保護者としての参加でした。
発表するのは子どもたちなので、私はキョロキョロしたり、質問したりと気楽に過ごせたのですが(^O^)、楽しかったのみならず職業人としてためになるイベントだったなぁ、と有り難く思いました。
不動産鑑定の仕事では、あらゆる事業用の物件が扱いの対象となります。
鑑定を行うにあたって、事業の特性・実態や、収支構造を理解しないと、評価を前に進められないことがあります。
さまざまな資料を収集して状況把握に努めますが、事業の現場を肌で感じたことがあると、よりスムーズに頭の中が整理されます。
お客さまのご事情に応じて、物件の外観しか見られない、あるいは物件自体を見ない、という条件で評価することはめずらしくありません。
こういったときには、常以上にこれまでの自分の内にある蓄積に総動員をかけ、精度の高い評価を目指すことになります。
そんなケースへの備えとして、日頃から様々な世界に触れておくことを、私は大切に考えてきました。
「フットワーク軽くどこへでも足を運び、色々な方との交流を大切にする」が私のモットーですが、子どもを持ってからは、思いがけず、「子どもを通して知らなかった世界に触れる」という道ができ、うれしく思っています。
その業界に身を置く方にはあたりまえの環境でも、外部の方からすると珍しいことがたくさん！というケースって多いですよね。
私たちの鑑定事務所も、地図がたくさん並んでいたり、書類の山（！）があったりが、ちょっと楽しい！？
特にご相談事はなくても、不動産鑑定事務所の雰囲気を味わいたい、お子さんと見てみたい、という方がいらっしゃいましたら、お気軽にお立ち寄りください。
親から子へ、不動産をつなぐお手伝いをいたします↓
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ＦＲＡ・伊藤です。
『桜新町ものづくりの魅力発見ツアー』で訪問した事業所に、ユー花園さんというお花の会社がありました。
（←参加記念にいただいたマップとお花です♪）
訪問する事業所はツアー当日の発表だったので、なんの予備知識もなく伺いましたが… 自分の全く知らない世界を見せていただいてビックリの連続でした！
ブログをお読み下さる皆さまも、実はユー花園さんのお花を目にしたことがおありかも！？ 今日はこのユー花園さんを話題といたします。
冒頭でユー花園さんを「お花の会社」と称しましたが、その主力ビジネスは… 生花を使ったお葬式の祭壇製作です。
関東エリアを営業圏とし、年商は57.5億円(平成28年9月期)で花卉業界3位、社員340名。
まず、この場所にこの規模の会社があるということに驚きました。
社内見学のはじめに、遺影のための額や祭壇の背景パネルを製作する工程を見せていただきました。
背景パネルは希望があった場合に、たとえば京都の風景、あるいは青空、など故人の思い入れのあるものをテーマにオリジナルで作ってくださるとのこと。
私はパネルなし、ただの布の背景でいいかな… ゴルフ好きの父ならゴルフ場デザインを喜ぶのかしら…^_^;
そして、まるでお花畑のような、祭壇作りのフロアへ。
10年ほど前から、日本在来種の和花だけでなく、外国からの洋花も祭壇に用いられるようになったそうで、様々な色が見られました。
これまでは血の色としてタブーだった赤いバラも、最近は使用可能になってきたとのこと。
男の方なら青系のお花を入れて、というように、故人のイメージや好みに合わせた祭壇がデザインされます。
祭壇は、工場内で一度完成させたものを、バラして車で葬儀場へと運び、現地で再び組み立てるのだそうです。
一連の作業は力仕事が多いことから、お花を扱う会社とはいえ社員は女性よりも男性が多い、とのことでした。
ちょっと写真は撮り忘れてしまったのですが、ユー花園さんの社屋塔屋には、力強い書体で立体的な「世界のユー花園」の文字が躍っています。
ユー花園の皆さま、ありがとうございました。これからの益々の社業ご発展をお祈りいたします！
世界情勢にも気を配り、不動産鑑定を行っております↓
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伊藤由美子です。
住宅地化が進む「桜新町地区準工業地区」。
写真の手前左手に写るのは事業所ですが、道路を進み写真奥には、マンションや戸建住宅が建ち並んでいるのが見えます。
そして、右手前には大きな空き地が。
こちらには…大型スーパーが進出予定です！ 住宅地化が進んだがゆえの、次なる展開ですね。
このように環境が変化するなか、当地で事業を営んでこられた方々は、工場・事業所と住宅の共存に心を配っています。
仕事をする上で出る音や匂いへの配慮から、あえて建物の地下1階に会社を設けている例があると聞きました。（上階はマンションになっているそうです。）
ものづくりが、働く人の姿が、暮らしのすぐそばにある活気。
いざというときには、事業所がまちを支える力になる（※）という頼もしさ。
こういった魅力を発信し、理解を得たいとおっしゃっていました。
※地域の25社が、災害時には物資提供・貸出、労務提供、一時避難場所提供などの役割を担う「災害時支援協力事業所」となっています。
住む場所を選ぶときは、地域の特性をとらえ、自分の好みや望みと照らし合わせてみることが大事ですね。
静かであれば多少不便、便利であれば多少賑やか、が通常です。
特に物件を購入される場合ですと、建物のスペックはあとから変更もできますが、環境ばかりは自力ではどうしようもありません。
ちなみに私の住環境選びのこだわり条件は… ①商店街の外れあるいは裏手 ②公共図書館へ徒歩10分以内 です！
皆さまの不動産への”こだわり”を、是非お聞かせください↓
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FRAコンサルティング・伊藤です。
8月26日、『桜新町ものづくりの魅力発見ツアー』に参加させていただきました。
このツアーは、操業環境と住居環境の調和のための「コミュニケーションの場」として、地区内でものづくりをなさる事業所と世田谷区が「桜新町地区住工共生まちづくりイベント」として実施なさったものです。
事業所マップ・ガイドブックを手に、グループに分かれて地域を歩き、事業所を見学をしました。
←地域を歩くと、あちらこちらにこの「準工業地域」を示すパネルが設置されています。
ここで「桜新町地区準工業地区」の歴史をたどってみましょう。
戦前、この地域で土地区画整理事業が行われました。
戦後は整備された土地へ大企業の工場をはじめ事業会社が進出し、昭和30年頃には産業色の強い町となりました。
その後、昭和44年に路面電車（玉電）が廃止されて、この路線を引き継ぐ形で昭和52年には新玉川線（当時）が開通し、このころにはマンション、戸建住宅、社宅などの住宅も立地するようになって、駅周辺には商店街が発達し、住・商・工の用途が混在する町となりました。
以後、年を追うごとに工場の区外への移転が進み、工業用途から他用途へと利用の変化が続いています。
ツアーでお会いした、戦後まもなくから当地で事業を営む会社の方のお話では、今から40年ほど前にはカメラの下請け工場が多く、レンズの世界トップクラス企業の工場もこの地にあったそうです。
経済成長が続く中、事業拡大にともなって有名メーカーの工場は、福島などの周辺の他県、さらには中国、タイ、ベトナムといった海外へと移り、この地で創業した中小企業も、本社だけ残して工場は移転する、というケースが多くなりました。
周辺のマンション化が激しく進んだと感じるのはここ20年ほど、とのお話でした。
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伊藤です。
世田谷区で準工業地域に指定されている地域は、区全体面積の１．０％のみ、と前回のブログでご紹介しました。
左の図（世田谷区『世田谷の土地利用2011』より）のピンクで示された数ヶ所がこの指定地域で、このうち「桜新町地区準工業地区」（地図中央）は、東急田園都市線の北西に広がる区内最大の準工業地域です。
準工業地域は、都市計画法では「主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域」とされていますが、実際は「用途が混在する地域」との表現がしっくりきます。
危険性の高い工場などのごく限られた用途を除けばほとんどの建物が建てられる、”ふところの深い”用途地域です。
（詳しくお知りになりたい方は→ 東京都『用途地域による建築物の用途の制限の概要』をご参照下さい。）
世田谷区の準工業地域内では、工業用地から住宅用地へ、特にマンション用地への転用が進行しています。
区の調査では、1991年から2011年の20年間で、工業系が約49％減少する一方で住居系が約8％増加、と、土地利用が変化しました。
また、集合住宅の棟数は約16％の増加でした。
サザエさんの町・桜新町の一角にある準工業地域も、この時代の流れにしたがって今も変化の過程にあり…
事業所が減って居住者が増えるなか、地域住民と事業所との交流を深めることを目的とする『桜新町ものづくりの魅力発見ツアー』といったイベントが企画・実行されています。
住工共生を目指す桜新町について、次回より詳しくお話してまいります。
土地がもっとも活きる用途の検討をご一緒いたします ↓
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伊藤由美子です。
前回までの”建物の「躯体」「仕上」「設備」のチェックポイント”から、ガラリ話題を変えまして、クイズです。
「墨田区は６．３％！ 世田谷区は９１．２％！！」 こちらが何の数字かお分かりになりますか？
正解は、こちらのグラフにあります↓
ちょっと数字が読み取りづらくてすみません…
行政が定める「用途地域」（※下記参照）について、住居系の指定地域の占める割合が、東京23区のなかで最も低いのが墨田区（６.３％）、最も高いのが世田谷区（９１.２％）です！
墨田区・世田谷区の用途地域指定割合の棒グラフを見ると、商業系は墨田区 ４１.５％・世田谷区 ７.８％、工業系は墨田区 ５２.２％・世田谷区１.０％となっています。
１．０％という世田谷区での工業用途指定面積割合は、23区内で目立って低いですね。
世田谷区に工業地なんてあるの？！という、一般的イメージに合う数字です。
先月、世田谷で工業用途に指定されている地域を見てまわる機会をいただきました。
実際に歩いての発見を皆さまにもお伝えしたく、次回ブログよりリポートいたします(*^_^*)
※用途地域とは（国土交通省『みんなで進めるまちづくりの話』より）
都市における住居、商業、工業といった土地利用は、似たようなものが集まっていると、それぞれにあった環境が守られ、効率的な活動を行うことができます。
しかし、種類の異なる土地利用が混じっていると、互いの生活環境や業務の利便が悪くなります。
そこで、都市計画では都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、これを「用途地域」として定めています。
住居系：第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域
商業系：近隣商業地域、商業地域
工業系：準工業地域、工業地域、工業専用地域
用途地域のご不明な点に、お答えいたします↓
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伊藤由美子です。
一ヶ月ほど、企業不動産について書いてまいりましたが、皆さまのご参考となる事例はありましたがでしょうか？
企業の次は個人、ということで、次回からは新たなテーマでのブログをお届けしたいと思います、ご期待下さい。
さて、タイトルに掲げましたように…今日からちょうど１週間後の11月22日、すみだ北斎美術館が開館します。
場所は、私どもの会社から、両国駅方面に急ぎ足で徒歩10分少しの緑町公園（亀沢2丁目7番）内です。
（最寄りの都営大江戸線両国駅からは徒歩5分。）
当地は北斎生誕の地であると伝えられています。
2年ほど前に建築工事が始まって、オープンを楽しみに待っていましたが…いよいよ建物が完成！
皆さま、FRAコンサルティングにご来社の折には、どうぞ北斎美術館にもお立ち寄りください☆
敷地面積 1,254.7㎡
建築面積 700.0㎡
延床面積 3,326.8㎡
建物高さ 22メートル
構造 地上4階 地下１階
鉄筋コンクリート造（一部鉄骨造）
そして、弊社から北斎美術館に向かう途中（徒歩5分ほど）には、北斎の名が付く素敵な和カフェ「北斎茶房」さんがあります。
こだわりの甘味はもちろん、ランチもお勧めのお店です♪
皆さまのご来社をスタッフ一同お待ちしております！↓
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