FRAコンサルティング・伊藤です。

少子高齢化の進行で住宅ストック数が世帯数を上回り、空き家が増加しています。

総務省による最新の「住宅・土地統計調査」（2013年10月1日時点）によると、空き家数は820万戸。

5年前の前回調査から63万戸（8.3％）の増加となりました。

これを受け、政府は「いいものを作って、きちんと手入れして、長く使う」社会への移行を目指し、中古住宅市場の活性化に取り組んでいます。

中古住宅市場における主たる問題は、以下2点です。

（１）建物の性能、品質、維持管理の状態について、買主はもとより売主も正確な把握が困難となっている。

（２）売買される建物価格の査定根拠が不明確で、通常は低く査定されがち。（木造戸建では0円査定も多い。）

これら問題を解決すると同時に、リフォーム市場の信頼性や利便性を高め、売買を後押しする制度を整備する必要もあります。

日本の全住宅流通量に占める中古住宅のシェアは約14.7％（2013年）となっています。

これは欧米諸国と比べると1/6程度と依然として低い水準です。
しかしそのシェアは徐々に大きくなっており、新築住宅にこだわらない層が着実に増え、築年数のかなり経過した建物であっても需要が増しています。

最新の「住宅・土地統計調査」と10年前（2003年）の同調査について、中古住宅を購入して実際に入居した世帯の住宅の築年数をみると、築33年以上の住宅への入居が、戸建は8.4％→20.6％と2倍以上、マンションは2.9％→18.4％と6倍以上になりました。
この変化は個人的にも嬉しいです。（先日のブログをご参照ください。）

中古住宅活用の新しい流れを、建物有効活用のコンサルティングサービスを通して、サポートしてまいります！

建物価格について根拠に基づき評価をいたします↓

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伊藤です。

今日から、建物の話題です。

一言で建物といっても、住宅、事務所ビル、商業施設、ホテル、工場や物流施設までそのタイプはさまざま。

 
ここでは、住宅（戸建・マンション（一室）・一棟マンション）と事務所ビルを中心にお話しします。

住宅と事務所ビルに共通する最近のキーワードは、以下の3つです。
①中古

②環境

③耐震性

 
次回から、それぞれのキーワードについて見てまいります。

ところで、前回のブログで触れた築38年の我が家や築41年の弊社のように、築年が経過した住宅・事務所ビルは、

（１）時間とともに劣化した部分についての修繕工事（破損・劣化した建物部分や設備機器等の修理・取り替えを行って、初期の水準に戻す）

を、随時必要とします。

また、

（２）時間とともに向上した一般的な同種建物レベルを基準に、建物の価値・競争力を増すためのバリューアップ工事（建物の性能や機能を初期の水準以上に改善する）

について、費用対効果を軸に検討することもあります。

リフォーム、リノベーション、リニューアル…　と、建物の工事は様々な言葉で語られますが、それぞれの言葉の定義が固まっておらず、混乱が見られますので、新テーマの最初に工事の本質を整理いたしました。

中古建物に施す工事が、初期水準の回復なのか、初期水準を上回る内容なのか、意識的に区別なさって下さい。

バリューアップ工事実施の適否をご一緒に考えます ↓

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池田の台湾ブログシリーズを読み、旅心をさそわれております伊藤です。

 
海外旅行の計画はあいにく白紙ですが…

 
最近立て続けに外国からのお客さまを家に迎え、すこし日常を離れた気分になりました。

先週の来客は、アメリカ人の大学生。

 
その前の週には、スイス在住の友人とその家族をランチにお招きしました。

我が家は昭和に建てられたマンションで、5年前にフルリノベーションをしています。

ランチの場で、私は「うちのマンションは古いの、築38年」と話しました。

いつもなら、これを聞いた方からは「へーっ（それは古いねぇ）」という反応が返ってきます。

ですが、人生のほとんどを欧米で暮らしている友人（日本人）とその旦那さまのイギリス人の方は、「え、それはまだ新しいよ！」と。

そうだ、ヨーロッパでは築100年超の家が珍しくないのだった、と思い出しました（笑）

 
ちなみに、弊社が入居するのは築41年のビルの1階です。

 
中古建物の活用は喫緊の課題として、官民を挙げて知恵を絞っての取り組みが進められています。

このような「建物」に関する最近のテーマや、土地上の「建物のみ」の評価（部分鑑定評価とよばれます）について、次回からみなさまにお伝えしてまいります！

建物の評価はお任せください↓

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「芸能人がこっそり教える健康別荘ライフ」の放映内容についての最後の補足です。

左記「基礎がしっかりして住める物件→土地代だけで買えてお買い得」は、耐用年数の超過した木造家屋でも、基礎など重要な部分に問題がなければ、まだ数年は十分に住めるので、土地代だけで購入できてお買い得となります。

ただし、将来において新築する場合は、既存の建物を解体しなければならず、その場合は取壊し費用がかかることをどうぞお忘れなく。ちなみに、今回査定した勝浦の別荘（小規模の木造平家建）の解体費は、諸経費込みで60～70万円程度と思われます。

さらに、ご参考までにお話しますと、小澤さんの別荘の場合とは逆で、「住めない家屋」のある別荘については、売りに出して成約できる価格（市場価格）は、土地値マイナス取壊し費用、例えば、土地値550万円－取壊し費用60万円＝市場価格490万円、となることが多いです（取り壊し費用が売主負担の場合）。

以上、別荘をテーマに、久々にブログシリーズを書かせて頂きました。

皆様のご関心あるテーマについて、今後も情報提供していきたい所存です。
ご意見・ご感想をお待ちしております。

 
↓ブログテーマのご要望も承ります。

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「芸能人がこっそり教える健康別荘ライフ」の放映内容補足の2回目です。

本日は、左記フリップ「30年以上経った木造建築はほとんど価値がなくなる」につきまして。

 
今回査定させて頂いたピスタチオの小澤さん宅については、築35年以上経過している割には建物コンディションに大きな問題はありませんでした（但し、外観診断ですが・・・）。

しかし、最終的に土地と建物の評価額を550万円とし、そのうち土地価格がほとんどを占め、建物価格はゼロと申し上げました。

建物の状態も悪くなく、まだ使えそうなのになぜ市場価値はないのでしょうか？

木造の戸建住宅の「経済的」耐用年数は概ね30年と言われています。

この「経済的」というのは、その木造家屋の価値を指しています。

木造は、古くなると（30年以上経過すると）どうしても耐久性や耐震性、設備面（目に見えない部分）などの問題で劣化は否めません。

所有者自身はこの先まだ数年使用できるのだから価値があるのでは思われますが、これは資産価値、つまり家屋として使える物理的価値があるのではと考えるからです。

 
不動産市場に出した場合、この別荘を買っても良いと考える方は、その家ではなくその土地（場所）が欲しい。

つまり、仮に売りに出して成約できる価格（これを一般に市場価格といいます）は、買主にとって「家はおまけ」であって、ほぼ土地値で買わないと損をしてしまうと考えます。

 
この別荘を買った方は、その後1～3年ほど”おまけ”の家を使った後、取り壊して、自分のプランに合った家屋を新築するでしょう。

 
ですので、近いうちに取り壊すであろう「耐用年数の超過した建物」にまでお金を出して買うなら、建築物のない他の更地を探した方が得策となるからです。

したがって、30年以上経過した木造家屋は、文化財指定など特別なプレミアが付かない限り、市場価格は僅少ないしは値が付かない、ということになります。

 
↓ご所有別荘の時価評価、承ります！

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別荘評価のポイントを5回のブログでお伝えしてきました。

 
今回から3回のブログにて、「芸能人がこっそり教える健康別荘ライフ」の放映内容について補足をさせて頂きます。

本日は、放映の中で左記フリップで示された

「傾斜→価値が低い」「平ら→価値が高い」

についてです。

一般的には、平坦な土地の方が傾斜地に比べて生活利便に支障が少なくなります。

そのため同じ地域でしたら、平坦地の方が好まれますし、傾斜地に家を建てると造成工事費もかかりますので、総じて傾斜地の方が安くなる傾向があるという意味で、「平ら→価値が高い」という表現は、同じ地域の傾斜地と比べた場合には少なからず価値は高くなる、とご理解下さい。

ただ、別荘地の場合は、眺望も大きな要素となりますので、「海に向かって傾斜している地勢のある土地」や「傾斜があることによって日照に恵まれる土地」などはむしろ、平坦地より高くなる場合もありますので、その土地の需要者（どういう方が購入するのかなど）を十分に検討の上評価する必要があることを申し添えます。

↓別荘見極めにお悩みの方のお手伝いをいたします。

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前回まで別荘地（土地）の選定ポイントについて述べてきましたが、次は別荘の建物部分、とりわけ築年の経過した木造家屋の良し悪しの簡単な見分け方を一部、ご紹介します。

建物は基礎部分の状態が特に重要な要素となってきますので、テレビ放映ではこの件について取り上げましたが、その他外壁の状況（たとえばクラックが多くないか）や、できれば屋根に上ってみて破損や傷みの目立った箇所はないかなどをチェックする必要があります。

ピスタチオ・小澤さんの勝浦の別荘評価では、建物の基礎部分の簡単な確認方法として、床下換気口をチェックしてみました。
床下換気口とは、住宅の基礎に設けられた開口部のことです。

 
ここが詰まっていたり手入れがなされていないと風通しが悪くなり湿気などで家が早く傷みます。木造家屋にとって、一番大事な土台を守る大切なものです。

床下換気口の設置の仕方は建築基準法で定められていますが、簡単に言うと、対角線上に配置して、床下に満遍なく空気が流れるようにします。

1階床下、つまり基礎部分の湿気を外に逃がすためで、湿気が多いと土台に使われている木材が腐ったり、シロアリの被害もあり、大変危険です。
またカビも発生しやすくなり、その上の室内にもカビの生ずる大きな原因となります。

特に勝浦は沿岸部ですので、湿気だけでなく塩害も視野に入れ、今回、視聴者の方が誰でも簡単に外観より判断できる方法として、この件をお話しました。

床下換気口の役割は別荘に限らず、木造家屋にとって非常に大きいです。

↓勝浦のみならず、熱海、軽井沢等々の別荘評価もお任せ下さい。

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FRAの伊藤です。

中古マンションの価格は新築マンションと比べ、地価との連動性が高いと言われます。

新築マンション価格も地価の影響を受けますが、新築マンションは企画～販売までかなりの期間を要し、土地部分のコストは、用地仕入の段階の地価水準によります。
また、新築マンションはコスト＋ディベロッパー利益を得ることを前提に価格設定がされますから、地価とはそもそも価格の成り立ちが違うのです。

これに対し、中古マンション価格は最近の取引事例や収益性がベースとなっています。
事例や収益期待（利回り）は地価を中心とした不動産市況そのものを映し、地価と似た価格形成になっていると言えます。

東京中心部の地価ですが、2008年9月のリーマンショック後より下落し、近年は上昇に転じているのは皆さんご存知の通りです。

では、中古マンション価格はどのような変化を見せているでしょうか？

ある投資用ワンルームマンションの事例をご紹介しましょう。
品川区の1998年築・14階建・専有面積18.9㎡　のマンションの売出し価格2例です。

①2009年9月＜8階・賃料83,500円/月＞・・・1,400万円
②2015年9月＜11階・賃料85,000円/月＞・・1,830万円

所在階と、賃料収入の違いはありますが、6年古くなったにも関わらず、このように価格上昇しています。

上昇の要因は地価トレンドのみではなく、色々と考えられるものの（例えば、近隣の変化や相続対策需要の高まり）、変化を数字で具体的に感じて頂きたく、ご紹介しました！

投資判断に関するアドバイスもいたします↓

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