権利（借地権、底地、借家権など）
不動産鑑定士・伊藤由美子です。
本日より新ブログシリーズとして、相続した複数の共有土地について等価交換し、土地の有効活用に成功したEさんのストーリーをお届けいたします。
（このストーリーは、弊社が扱わせて頂いた実例を、個人情報に配慮し改変しております。）
【 E家の家族構成と所有不動産 】
私は東京の下町出身のEです。
金融機関勤務が長く、妻子を伴い全国を回る転勤族でした。
現役を退いて、今ようやく今は目黒のマンションに落ち着いています。
きょうだいは妹が一人。
妹は、住宅設備関係の仕事をする同級生だった男性と結婚し、ずっと地元に住んでいます。
父は10年前、母は3年前に亡くなりました。
父が亡くなったときの一次相続では、父が所有する不動産全てを母が相続しました。
不動産の概要は以下です。
①江東区の土地（100㎡）…古家（実家）付土地。
②墨田区の土地（350㎡）…貸地。革小物製造の小工場が操業中。
③世田谷区の土地（160㎡）…更地。時間貸駐車場。
母は急に亡くなったのですが、公正証書遺言を残していました。
財産については兄妹で均等に分けること。
ただし、江東区の土地については、妹夫婦が自宅マンションを購入するときに資金援助をしたことを考慮して、私に3/4、妹に1/4を残す。
私たち兄妹は、母の遺言通りに、遺産分割を行いました。
＜次回に続く＞
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ＦＲＡ・伊藤です。
不動産のお悩み３大パターンその②、土地を貸している方と借りている方 が当事者の場合です。
土地を借りている方は「借地権」をお持ちです。
土地を貸している方は、借地権の付着した土地の所有権、すなわち「底地」をお持ちです。
いずれかの当事者が、借地権/底地について、売りたい/買いたいと思っている。
もう一方の当事者は、（自分は）買いたくない・（第三者に）売ってほしくない/売りたくない、と希望がすれ違い、お悩みとなるケースが多いです。
当事者で売買の意思が一致していても、売買価格の意見は不一致、ということもよくあります。
◆お悩みの本質◆
「いくらなの？」
「売ってほしい／売りたくない のすれ違い」
◆解決へのステップ◆
借地権あるいは底地の客観的な時価を知った上で、交渉を進める。
◆不動産鑑定士に加えての解決パートナー◆
（場合により）借地権・底地の買い取り業者
借地権も底地も、一般の方が不動産市場を通して価格を把握することは難しいです。
交渉がどのような段階にあるかやご予算に応じて、弊社では「価格査定書」「簡易鑑定」「一般鑑定」と評価サービスをご用意しております。
円満解決に向けて、ご一緒させて頂きます↓
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◆悩みのタネ・底地は、借地人に売るのがベストだけど…
- 収益性が低い！
- 売り先がわからない！
- 相続時の評価が高い！
底地は悩みのタネとなりがちです。
土地を手放すことが可能なら、底地は借地人に売ることをまず一番にお勧めします。
（前回のブログをご参照下さい）
借地人と話をして、借地人は底地を買って所有権がほしい、けれど買う資金がないとわかった場合。
「固定資産の交換特例」が活用できないか、考えてみましょう。
◆底地のお悩み解消に役立つ「固定資産の交換特例」とは
底地と借地権は、実は、どちらも”土地の種類の一つ”。
よって、底地の一部と借地権の一部との交換は、”土地と土地との交換”、となります。
「固定資産の交換特例」の適用要件の一つである、”同一種類の不動産”はこれでOK。
そして、交換する資産の時価の差額が、いずれか高い方の20％以内であれば特例が適用されます。
【底地と借地権の問題を「固定資産の交換特例」によって解決した場合のメリット】
① 交換だと、売買と違って多額の現金を用意する必要がない
② 通常の売買では譲渡益について譲渡税がかかるところ、この特例が利用できれば税金がかからない
※ただし、交換する底地と借地権の時価に差がある場合は、交換時に「差金」として現金での精算が必要となり、その金額については課税されます
◆現金を使わずに、底地を更地（完全所有権）に変える！
底地と借地権の交換を、事例でみていきましょう。
土地面積：400㎡
オーナーAさんの持つ底地： 時価2,000万円
借地人Bさんの持つ借地権： 時価6,000万円 であったとします。
すると、
①底地300㎡の価値・・・1,500万円
②借地権100㎡の価値・・・1,500万円
です。
そこで①と②を交換します。
結果は、
オーナーだったAさんの持つ更地（完全所有権）： 100㎡
借地人だったBさんの持つ更地（完全所有権）： 300㎡ と整理されます。
なお、交換時の時価が適正なものでなければ、税務署は交換特例の適用を認めてくれませんので注意が必要です。
不動産鑑定士が、オーナーのあなた・借地人・税務署それぞれが納得できる「時価」を理論的に算出、交換の枠組み作りをお手伝いします。
借地権・底地評価の実績豊富です。ご相談下さい↓
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◆「底地」とは？
「底地」という言葉を、あなたはご存知ですか？
あなたの所有地を、どなたかに貸していていて（＝貸宅地）、借地権などが設定されている場合の、その土地の所有権のことを「底地」と呼びます。
底地は、一般に売りづらいものです。
また、地代収入は借地期間が長ければ長いほど、低い水準になってしまっているケースが多いです。
◆「底地」は借地人に買ってもらうのがベストです
相続に備え不動産の整理を進める場合には、底地の組み替えについて積極的に考えてみましょう。
あなたの底地がこれから地価が上がる可能性が低いエリアにある場合、早めに、借地人に底地を買ってもらえないか申し入れることをお勧めします。
こうお勧めするには理由があります。
① 借地人へ売るのが、最も高値で売れる可能性が高い
借地権を持っている人が底地を買うと、その人は制約のない土地所有権が手に入ることになります。
このメリットに基づいて、借地人へ底地を売る場合の適正価格は、第三者へ売る場合の適正価格より、高く評価されます。
② 今すぐ買うのは無理だけれど、いつかは…と借地人が検討してくれる
あなたからの申し出で、借地人はあなたに底地を売る意思があることを知ります。
これまで円満な関係にあったのであれば、借地人はオーナーの変更は望んではいないはず。オーナーが変わることで、地代値上げがあるかもしれないと気がかりになるでしょう。
誠実に、相続前に不動産整理をしたいと気持ちを伝え、希望価格を示しておけば、借地人は資金を準備して、例えば、実際の相続発生時など、別のタイミングに購入してくれるかもしれません。
◆不動産鑑定士に「底地」評価を依頼するメリット
借地人に示す底地価格の計算は、多くの底地を評価してきた弊社鑑定士にお任せ下さい。
【不動産鑑定士に「底地」評価を依頼するメリット】
① 底地の適正価格を一般の方が自力で知ることはほぼ困難
② 根拠に基づく価格なので、説得力がある
③ 客観的な専門職による評価で、借家人との交渉が円滑になる
底地のお悩み、何なりとお聞かせ下さい↓
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