デスクワーク → フィールドワーク → デスクワーク が、不動産鑑定士の基本動作です。

 
【　机上調査と実査準備　】

私が話した内容について、担当鑑定士は詳細なメモを取っていました。

そして、いくつかの質疑応答のあと、打合せは小一時間ほどで終わりとなりました。

 
自席に戻った担当鑑定士は、月曜日の現地・役所の調査に向けて、早速机上調査を始めます。

 
デジタルカメラの準備にも余念のない彼に、

「できるだけ色々な角度からの外観写真を撮っておいてね、昼過ぎ内覧前には私も現場に入るから」

と声を掛けました。

＜次回に続く＞

 
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富裕層の思考を理解して、鑑定評価に反映します。

 
【　高級住宅、建物の市場性の考え方　】

 
高級住宅のマーケット分析や、土地評価で持つべき視点について、ここまで話してきました。

 
次は、今回の評価対象「特に名高い高級住宅地にある築7年の住宅」の、建物評価で迷いそうな点についてみていきます。

高級住宅と言えば、広い床面積を持ち、デザイン、部材、施工、それぞれの質にこだわった住宅というイメージがまず浮かびますね。

 
内部を歩けば、充実した設備や造作家具があることに加えて、照明や空調にも配慮が行き届き、坪庭やウッドデッキが設置されているかもしれない。

築7年だと、まだ十分に使用可能な状態のはずです。おそらく建物の基本的なところは残し、別途費用をかけてリフォームというか、リノベーションによって大幅改造することを前提に購入を検討する方が多数を占めるでしょう。

ただ、今回は「超」高級住宅と言っていいレベルの物件で、いくら資産価値ある高級資材が使われていても、人によってはそんなことは関係なく、自身の意匠にこだわり、気に入らないから解体して新築する、という場合があるかもしれません。
 
ステイタスを誇る高級住宅の購入を考える層は、桁違いの資力があって、個性を何より大切にするという方が多い点も特徴だから…

 
こういったことを踏まえると、築浅の中級・普通住宅であれば、こだわりが過ぎた設備・仕様の中古物件は、使い勝手の問題やランニングコストが余計にかかることから、市場性をマイナスに見て市場性減価をする必要があるけれど、超高級住宅については、前提が異なるため、通常はこの点について減価の必要はないと言えます。

 
＜次回に続く＞

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高級住宅地域＝画地にゆとりある住居専用地域 です。

 
【　高級住宅評価のポイント ③重視される要因：画地の状態　】

 
最後に、対象地とその周辺の各画地の面積・配置・利用の状態について。

高級住宅地では、画地の標準的規模は300㎡以上あり、区画整然とした配置となっています。

 
また、一戸建がほとんどで、共同住宅があったとしても低層のグレードの高いマンションで、アパートや店舗はまず見られない。

このような特性によって、快適性と品位が維持されているのです。

 
なお、もし嫌悪施設、例えば火葬場のようなものが近くにある場合には、住宅地の快適性に悪影響を及ぼすけれど、特に高級住宅地では市場価値を損なうことになるので、嫌悪施設の有無はしっかりと確認して下さい。

 
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品位ある街に、緑は欠かせません。

 
【　高級住宅評価のポイント ③重視される要因：自然環境　】

二つめは、眺望・景観など、自然環境の良否です。

近くに大規模な公園があるなど、眺望が開けていて景観に優れ、樹木や草花、野鳥などの自然が身近。

 
このように自然環境に恵まれていることは、高級住宅地の快適性の評価に関わってきます。

 
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ハイスペックな住宅が、品位ある街並みに存在してはじめて、”高級住宅”と呼ばれます。

 
【　高級住宅評価のポイント ③重視される要因：街並み　】

 
高級住宅地で重視され、価格形成に影響を及ぼす地域の要因について、より具体的に話していきます。

一つめは、住宅・生垣・街路修景などの街並みの状態。

高級住宅地には、高い建築費がかけられた住宅が建ち並び、それぞれが、塀、庭園等を備え、プライバシーが保たれています。

古くからの成熟した住宅地であるため、緑が多く、閑静で、街並みは美しい。

この街並みの状態が良好であるほど、高級住宅地の品位・名声は高くなります。

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中級・普通住宅地と、高級住宅地とで、見方が変わってくる評価要因があります。

 
【　高級住宅評価のポイント ③重視される要因：ステイタス性と近隣調和　】

住宅地域で一般的に重視される要因には何があるでしょう？

そう、安全性、衛生性、利便性、快適性ですね。

高級住宅地でも安全性、衛生性、快適性は、もちろん重視されます。

 
ですが、例えば駅や商店等が近くにあるか、といった利便性は、車での移動を前提にあまり重要視されないことが多いです。

さらに、対外的な要因として、先にも触れたステイタスシンボルとしての機能、対内的な要因では近隣との共同体意識や調和という要因が、地域特性の形成に大切で、高級住宅地に特有の要因と言えるでしょう。

 
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高級住宅地域にある土地や建物を買う人をイメージしていきます。

 
【　高級住宅評価のポイント ②市場参加者　】

 
続いて、高級住宅の市場参加者について。まず、その数は少ない。

購入にも、維持にも高い資力が求められるから、これは当然ですね。富裕層と呼ばれる方々に限定されます。

 
ゆえに、市場の規模も、中級や普通の住宅地域の不動産に比べて小さくなるので、価格水準やその推移を掴むのがなかなか難しい。

この点からも、同一需給圏はなるべく広く捉えることが大切になってきます。

そして、市場参加者となる富裕層の所得動向や消費動向が、市況や価格水準を左右することになるので、一般経済情勢、特に、株価や為替相場、金利の状態を見ていくことが必要です。

ところで、富裕層はみな、高級住宅地に関心を持つかといえば、そうとも限らないものです。

高級住宅地には、最低敷地面積や景観について、地区計画を超えて紳士協定などで厳しい取り決めが定められている地域が多いので、お金があっても買いたくないと考える人も当然にいます。

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同一需給圏とは、評価する不動産と市場でライバル関係となる不動産が存在する地域（エリア）です。

取引事例は、この同一需給圏を範囲として収集します。

 
【　高級住宅評価のポイント ①同一需給圏　】

 
続けて、評価上の注意点について、鑑定評価書作成の流れに沿って担当鑑定士に話をします。

それでは、高級住宅の同一需給圏について。

名声が際立ち、ステイタスシンボルとなっている高級住宅地域は、その周囲を取り巻く中級住宅地域や普通住宅地域との代替性や競争関係は薄いです。

強い選好性が働いて、同じような名声やステイタス性が認められる他の高級住宅地域とのみ代替関係が認められ、特に高級の程度が高ければ高いほど、地域は限定される傾向があるから、注意して下さい。

今回の対象地は、都内屈指の高級住宅地として有名で、上場企業の創業者や、各界の著名人も居を構えるなど、高級の程度が高いですね。

 
地域的に離れていて、沿線も違うけれど、田園調布の特に放射状にあるエリアなど、同一需給圏と言っていいでしょう。

このように、利便性についての同質性を基準にするのではなく、広域的観点から、高級住宅地としての要因の共通性が認められる地域を同一需給圏と捉えます。

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社内打合せが始まります。

 
【　評価の方針　】

評価用資料一式をお預かりして弁護士事務所を出た私たちは、四谷しんみち通りで昼食にしました。

担当鑑定士は、「月曜日の内覧が楽しみです」と張り切っていて、箸さばきからも気合いのほどが見て取れるほど・・・

帰社後すぐに評価の方針や注意点について打合せすることを決め、総武線で錦糸町へと戻りました。

事務所に着いて打合せ開始。まずは評価の方針決定からです。

本件のような「自用の建物及びその敷地」と呼ばれる不動産については、不動産鑑定評価基準において、原価法による積算価格、取引事例比較法による比準価格、収益還元法による収益価格を関連付けて鑑定評価額を決定するものとされています。

「三手法適用でよろしいでしょうか？」と聞いてきた担当鑑定士に、私はこう答えました。

 
三手法適用とできるのが理想ですね。

ただ、マンションユニット等とは違い、個別性が特に強い高級住宅については、様々な要因を比較することが可能な土地建物一体の取引事例というのをなかなかを収集できないかもしれない。取引事例比較法は大切な手法だけれども、規範性のある事例がどうしても出てこなかったときには、適用を断念しましょう。

収益還元法は、今回のような高級住宅を第三者に貸し出すというシナリオはやや現実にそぐわない部分がありますが、やってみて下さい。

それぞれの手法によって求められる価格に開きが出ると思います、丁寧に調整をしていきましょう。

 
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今回の案件は、FRAコンサルティングの代表鑑定士と若手鑑定士の二人で担当することになりました。

 
【　弁護士事務所訪問　】

 
約束の金曜日の朝、四谷にある事務所を私と若手の二人で訪問しました。

 
ご依頼について確認した内容は…

依頼者は、オーストラリア人女性のGさん。

 
ファッションモデルだったGさんは10年以上前に来日し、仕事を通して出会った日本人のアパレル会社社長と結婚。

 
一児をもうけ、夫の会社を手伝ってきた。

しかし、結婚直後から夫の女性関係に悩まされ、ついに離婚を決意。

協議によって子どもの親権を得たGさんは、息子を連れてオーストラリアへ最近帰国したが、財産分与の対象となる渋谷区の有名高級住宅地にある自宅（築7年）の評価金額について、見解相違の問題が残っている。

夫側、妻側、それぞれに鑑定評価書を取得して話を進めたいと思っているので、説得力ある評価書を頼みたい、との由です。

本件は、建物調査含む不動産調査が得意な若手鑑定士を主担当としました。

一般的住宅と異なる視点が必要な高級住宅評価の注意事項を、彼にしっかり伝えていこうと思います。

 
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