FRAコンサルティング・伊藤です。

昨日のブログで挙げた リスク①～③ の中でご相談を受けることが多い、中小企業・小規模企業（以下、中小企業とする）の不動産リスクについて、ここでより詳しく見ていきたいと思います。

 
最大の問題は・・・事業活動と私的生活に使用される不動産について、法人と個人（役員）の所有が混在してしまっていることにあります。

例えば、本社ビルは社長の所有、逆に、社長の自宅は会社の所有となっている、というような状態です。

創業期に、資本金、借入金、担保、保証人、オフィス等経営資源の全てを創業者個人が提供し、その後事業が軌道に乗るにしたがい従業員を増やして法人化していく、という経緯をたどることの多い中小企業では、資本と経営の一致が見られるケースがよくあります。

このような中小企業では、企業が成長あるいは成熟する過程で、会計アドバイザーからの指摘や、事業承継問題直面などをきっかけに、資本と経営の分離を図ることになります。

 
個人所有で事業に使用されている不動産は、売買等によって企業所有とし、また逆に、私的に使用されている不動産については、個人所有とします。

この折にCRE戦略を立て、資産移管がCRE戦略の一環としての行為と位置づけられるのが望ましいです。

 
事業用不動産を企業所有に移管すれば、個人の手元には金融資産（売却代金）が残ります。

 
これを相続税の納税資金に充てることができます。

また、新たに資産管理法人を設立し、個人からその法人へと不動産資産を移すといった手法も考えられます。

 
リスクはチャンスに変えてまいりましょう！↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです　⇒　www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします！　⇒　０３-３６２６-５１６０

【初回ご相談無料】　株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

伊藤です。

 
国土交通省がガイドラインを整備して、CRE戦略の推進へ旗を振るのには、理由があります。

 
理由の一つは、企業不動産に関する以下のようなリスクが、経営へと及ぼす影響が大きくなってきたからです。

 
①価格変動リスク

2000年代に入って、

「固定資産の減損に係る会計基準」
「棚卸資産の評価に関する会計基準」
「賃貸等不動産の時価等の開示に関する会計基準」

が順次適用開始となるなど、

所有する不動産の価格変動が、財務諸表を通じてよりダイレクトに業績に影響するようになってきました。

 
②環境リスク

豊洲市場の件で、土壌汚染リスクがより広く知られることとなりましたが、建物についてもアスベストやPCBの使用といったリスクがあり、問題視されています。

 
③事業承継リスク

多くの中小企業や小規模企業で、創業者が高齢となり相続や事業承継の問題が表面化するケースが増加しています。

事業用不動産が創業者の所有であった場合、相続人が税負担の原資として事業用資産の売却をせざるをえなくなって、会社経営に影響が生じたり、最悪の場合は、廃業の危機に陥ることもあります。

 
すべての不動産リスクに対策があります！ ↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです　⇒　www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします！　⇒　０３-３６２６-５１６０

【初回ご相談無料】　株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

深まる秋を皆さまいかがお楽しみでしょうか。

 
さて、今回から”企業不動産の評価”をテーマにブログをお届けしたいと思います。

私どもは、スタートアップ企業から、中堅企業、老舗企業と、規模も業種もさまざまな法人より不動産鑑定のご依頼をいただいております。

そのような企業不動産の、特に企業不動産戦略に基づいて評価へと至った事案について、ご紹介してまいります。

 
まず、「企業不動産」と「企業不動産戦略」という2つの言葉のご説明を。

 
「企業不動産（Corporate Real Estate、CRE）」とは、企業が利用（所有・貸借）する不動産すべてを意味します。

あらゆる企業の活動は、不動産と切り離して考えることはできません。

各企業の経営において、どのような不動産がどこにどれほど必要か、不要な不動産はないか等を検討し、不動産戦略を立案することを、「企業不動産戦略（CRE戦略）」と言います。
企業不動産の価値が上がれば、ともなって企業価値も向上します。

ですから、漫然と土地・建物を所有や利用するのではなく、CRE戦略のもとで積極的に不動産の有効活用（取得・売却・所有・賃借）を図っていくことが大切です。

 
CRE戦略については、国土交通省が2008年に『CRE戦略を実践するためのガイドライン』を公表していますので、是非ご一読なさってみて下さい。

 
CRE戦略立案をお手伝いいたします↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです　⇒　www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします！　⇒　０３-３６２６-５１６０

【初回ご相談無料】　株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

新緑が眼に眩しい爽やかな季節となりました。FRAコンサルティング・伊藤由美子です！

江戸っ子鑑定士ブログに、戻ってまいりました(^o^)

秋～冬の業務繁忙期を過ぎたあとに、今年は子どもの新入学が続き…
さらに、菊地桃子さんが問題提議をなさって話題のＰＴＡの役員にも就き…

年度初めは会社自体を休みがちな状態でした。。。

 
さて、ブログ執筆をできずにおりました間にも、不動産市況に関係する様々な動きがありました。

中でも、私が2016年に入って一番大きな出来事だったと思いますのは、1月29日の日銀によるマイナス金利の導入です。

REITの投資口価格は直後より急上昇し、実物不動産価格も一部で上昇。

不動産所有者や投資家の意識と行動にインパクトを及ぼしています。

これをお読みの皆さまにも、マイナス金利という状況に、不動産について行動を起こそう！とお考えの方がいらっしゃることでしょう。
行動の前に、状況やお気持ちを整理なさりたいと思われたなら、是非弊社にご連絡下さい。

まずは初回ご相談を．．．可能な限りのアドバイスを差し上げます！↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです　⇒　www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします！　⇒　０３-３６２６-５１６０

【初回ご相談無料】　株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

前回＜その２＞の続きです、代表鑑定士・降矢等です。

収益不動産の価格高騰は、キャップレート（ＣＲ）の大幅な低下がもたらしたものとお話しました。たとえば、１年以上前のＡクラスビルのＣＲは概ね４％台前半と把握していましたが、各調査機関や外資系投資会社の担当者によれば、現在は３％台前半で捉えているようです。

ＣＲの値は、0.1％違うだけで、資本還元した価格は数％程度異なります。したがって、ＣＲが１％下がれば収益価格は相当な比率で上昇します。

たとえば、純収益1,000万円の収益不動産を例に、ＣＲ４％と３％の場合で比較してみると、

1,000万円 ÷ ４％ ＝ 2億5,000万円、1,000万円 ÷ ３％ ＝ 3億3,333万円となり、ＣＲが１％下がることでこの場合の収益価格は約33％上昇します。

しかし、予測可能なスパンで将来を考えた場合、収益価格の大幅な上昇に見合うほどの増収、つまり実質的な家賃上昇が見込めるのでしょうか。もちろん、投資市場では競り勝った者が物件を取得するので売買価格は相対的に高額となる傾向があります。仕入れサイドとしては少々無理をしてでも高額の札を入れることが少なくありません。現在の投資市場を見ても活況を呈していますのでＣＲの低下傾向は必然のことと思いますが、過熱気味な市況にやや疑問符が浮かびます。

アベノミクス効果もあって日経平均株価も2万円前後に達し、景気は回復基調にあるとは思いますが、実体経済が回復したと言うにはまだ早いです。仕入れサイドとしては、だからこそ今のうちに少々無理をしてでも欲しい、、と考えているかもしれませんが・・・

皆さんは、如何お考えでしょうか。

＜この項終わり＞

収益不動産の評価も数多く取り扱っております↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです　⇒　www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします！　⇒　０３-３６２６-５１６０

【初回ご相談無料】　株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

代表鑑定士・降矢等です。

なぜ、収益不動産（投資用物件）の取引価格が高騰傾向にあるのでしょうか＜その１の続きです＞。

もちろん、様々な要因が複合しているわけですが、賃貸マンションをはじめ、店舗やオフィスの家賃等に目立った上昇がない以上、前回の＜その１＞でお話しました③還元利回り、つまりキャップレートが実質的に大きく下がったから、ということになります。

このキャップレート（ＣＲ：ネットの資本還元利回り）は、簡単ですが次のように表すことができます。

ＣＲ ＝ 超低リスク投資金利 ＋ （ａ.不動産投資による将来的なリスクプレミアム － ｂ.増収益に対する期待性など）

たとえば、都内有数のオフィス街にある投資用不動産を考えた場合、稼働率の向上などで緩やかな家賃増収はあるとしても将来的に大幅な家賃上昇が見込めると考えるには議論に大きな余地が残ります。

つまり、ＣＲが低下傾向にあると見る主な考えとしては、デフレ懸念の解消から投資マインドが改善されたことや、円安により海外投資家の市場参入が増大したことなどから、上式のａ値が下がり、ｂ値が上昇傾向にあると思われるからです。

このような市況の変化などから、収益不動産の価格は上昇していますが、私が申し上げたいのは、というより心配していることは不動産価格の高騰ではありません。

＜次回に続く＞

収益不動産の評価も数多く取り扱っております↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです　⇒　www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします！　⇒　０３-３６２６-５１６０

【初回ご相談無料】　株式会社FRAコンサルティング

***********************************************************

代表鑑定士の降矢等です、こんにちは。

周知のとおり昨今において、収益不動産（投資用物件）の価格上昇が目立ちますが、優良物件は当然としても通常の賃貸マンションや店舗・オフィスビルの貸家価格も上昇基調です。もちろん全てではありませんが、傾向としてお考えください。

近時の不動産市況が全般に堅調となったことはベースにありますが、特段目立った家賃上昇も感じないのに・・なぜ収益不動産の価格が上がっているのでしょう！？

ここで、①純収益＝（家賃収入等の総額－必要諸経費等）、②収益価格＝収益不動産の取引価格とします。また、③還元利回り、所謂キャップレートは①純収益に対応するネットの利回りです。

「②収益価格 ＝ ①純収益 ÷ ③還元利回り」で試算されますので、家賃収入等に大きな変化がなく①に増益がなければ、③還元利回りが低下しない限り、②収益価格は上昇しません。

ということは、不動産の投資市場における③の還元利回りが大きく下がっているのでしょうか？

＜次回に続く＞

収益不動産の評価も数多く取り扱っております↓

**◇◆どうぞお気軽にご相談下さい◆◇***************************

ウェブフォームはこちらです　⇒　www.fra-c.co.jp/contact/

お電話、土日祝日もお受けします！　⇒　０３-３６２６-５１６０

【初回ご相談無料】　株式会社FRAコンサルティング

*****************************************************************