不動産鑑定士・降矢等です。

本日も法人からのご依頼案件のご紹介です。

依頼主は全国に所有不動産がおありの不動産会社です。

経営上の理由で一旦子会社へ移された不動産を親会社が買い戻すに際し、不動産鑑定士による鑑定評価書を必要とされていました。

親会社と子会社のような関係会社間での不動産の譲渡では、適正時価であることの客観的証明を伴う取引とすることで、後々に税務当局等から譲渡価格について照会を受けたり、低廉譲渡と指摘されたりといったトラブルの発生を抑えられます。

本件では「使用借権が付着した都市計画道路予定地」「テナントの内装工事によって耐震性が損なわれた建物」といった少々複雑な状況の不動産が含まれていましたが、それぞれの問題をときほぐし、最終的な鑑定評価額をお出ししました。

私が不動産鑑定業者として独立しておおむね20年です。

 
ありがたいことに、今でこそ法人・個人の幅広いお客様に支えていただいていますが、事務所立ち上げ当初は不動産会社のお客様が中心で、ここに至るまでお付き合いを続けて下さっている方々に衷心より御礼申し上げます。

難しい案件なので降矢さんに発注します、というこれまでいただいたお声掛けに日々身が引き締まる思いでおります。

今後も頼られる不動産鑑定会社であり続けられるよう精進する所存です、不動産に関するお困りごとについて何なりとご質問ください。

複雑な不動産について、他の鑑定事務所からも評価ご依頼を頂いています↓

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降矢です。

企業会計からの要請による不動産評価について、今日もご紹介します。

 
現物出資の目的となる不動産の鑑定評価ご依頼をいただいた事案です。

ご依頼企業の棚卸資産である販売用不動産の一部と社長の個人資産である不動産を、現物出資に充てるというスキームでした。

 
金銭ではなく不動産の現物出資による会社設立（出資）や新株発行（増資）を行う際には、不動産の適正時価の証明のため、商法等がそれら不動産の鑑定評価を義務付けています。

 
現物出資される不動産の鑑定評価額は払込財産額の基礎となるもので、ご依頼企業のみならず取引企業等の多くの利害関係者にその影響がおよぶことになります。

そのため対象不動産がたとえばホテルやレジャー施設あるいは別荘地といった社会経済情勢の行方に将来収益が大きく左右される物件である場合には、とくに慎重な検証が欠かせません。

本案件の対象物件は、都市部にある土地（住宅地）と賃貸用マンションという居住用の不動産で、スムーズな評価となりましたが、諸々の判断事項には保守的に臨み鑑定評価書を発行いたしました。

 
現物出資のための鑑定評価については、弁護士、会計士、税理士の方々から多くお問い合わせをいただいています。

スキーム検討の段階より、どうぞお気軽にご連絡ください。

 
企業活動に鑑定評価をお役立てください↓

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代表鑑定士の降矢等です。

前回のブログで、法人の事業承継にかかる不動産評価ニーズについて触れました。

事業承継のみならず、法人からの評価ニーズは多岐に亘ります。

企業会計対応、あるいは企業活動上の問題解決のために不動産鑑定士の評価を求めなければならないという場面が生じ、不動産鑑定事務所を探されている総務や経理のご担当より、よくお問い合わせがあります。

家賃に関するご相談はお問い合わせの典型です。

 
交渉のスタート時点であれば現在の相場把握のための新規賃料評価、交渉が行き詰まり訴訟が視野に入っているときは継続賃料評価といった形で対応させていただいています。

（現在も賃料交渉の案件に携わっており、お話合いが佳境にさしかかったところです。）

弊社ブログの 家賃・地代の交渉 カテゴリーに賃料評価の情報が多くありますので、ご参照ください。

 
企業会計に対応する評価の一例では、株式を上場する運びとなった法人より、所有されている複数の賃貸等不動産の時価を財務諸表に注記するため、事業年度末の適正な価格を求める鑑定評価のご依頼がありました。

評価を介して会社の成長ステージに立ち合わせていただくことができ、法人のお客様と仕事をする喜びを感じた案件でした。

 
次回以後のブログでも、法人からのご依頼事案をご紹介します。

家賃の減額、増額、成功実績が多くございます↓

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降矢等です。

先日、岡野工業株式会社さんが廃業の予定、との報道がありました。

岡野工業は墨田区・東向島の金属加工を業とする町工場で、「痛くない注射針」の開発でその名が世界に知られています。

 
黒字だけれども、後継者がいないことを理由に廃業する由です。

ちょうど複数の地元銀行関係者から、黒字なのに後継者難で会社をたたむケースがこのあたりで増えているという話を聞いていた折で、岡野工業までもか…と驚きました。

高度な技術が継承されないことがもったいなく残念です。

 
事業承継には早めの準備が大切です。

親族や従業員に後継者が見つからない場合には、会社を他法人へ譲渡（M＆A）する、あるいは個人へ譲渡する形で、事業を引き継ぐ道があります。

準備段階で経営資産（一般的資産、知的資産、人的資産）の棚卸を行う際には、関係不動産の資産価値（時価）の把握が必要です。

売却すれば高値がつくと思われる不動産。
税金がかかってばかりいる不動産。
工場及び償却資産。

こういった資産の客観的な価値が数字として明らかになることで、より良い事業承継が可能となります。

 
弊社時価評価の一例です…　企業不動産の評価事例：役員所有の工房を会社所有とする事業承継対策

事業承継の検討資料には調査報告書や価格査定書の形式での評価をまずおすすめしています（鑑定評価書に比べて費用は抑えられます）、弊社に一度ご相談頂ければと思います。

 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

前回に続き、今回の事案も、不動産活用をお考えの法人がご依頼者です。

東京の多摩地区でサービス業を営んでいる企業ですが、市所有の隣接地の払い下げを受けて、事業拡大したいとの意向でした。

土地の払い下げに、会社としてどれほどの予算を見込んでおけばよいかが知りたい、と評価依頼をいただきました。

 
対象地（約2000㎡）は、都道沿いにあり、最寄駅まで1,500ｍほど。バス停からは徒歩100ｍです。

バス通り沿いの土地で、店舗や事業所が点在し、ご依頼者のサービス業でも利用できる立地ですが、広く市場参加者としての視点に立てば、戸建住宅分譲用地とするのが最も有効な使用となる、と判断しました。

そこで、土地を区画割りして造成のうえ分譲することを想定し、調査時点における分譲総額から宅地造成費等を引いた額（「開発法による価格」）を算定。

対象地と類似する地価公示地の公示価格と比較して求めた価格（「規準価格」）も求め、本件土地の評定額を査定しました。

 
後日、ご依頼者は予算を確保の上、市へ払い下げを願い出ました。

市では使用予定がなく、対象地に隣接する土地の所有者の同意も得られたことから、無事、予算の範囲内で土地の取得が実現したそうです！

 
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伊藤由美子です。

本日ご紹介しますのは、CRE戦略のもとで不動産の取得をお考えになっている法人の事例です。

不動産調査報告書のご依頼でしたが、70ページほどとかなり厚いレポートとなりました。

依頼者は、都内で総合病院を運営なさっている医療法人です。

病院に隣接する土地を買収して新病院建設用地とできないか、検討されていました。

そこで、

① 隣地に新病院を建設するとした場合、都市計画法・建築基準法・各種条例等の法令に準拠した建物のボリュームはどの程度となるか、また、② 隣地所有者に買収をいくらで提案するべきか

の2点について把握したいとのご希望でした。

 
私どもは、まず、建物ボリュームチェック（＝関係法令を遵守した建築可能な建物をコンピュータ処理により想定し、建築概要を建物図面等で表したもの）を、提携する一級建築士事務所と協同で行いました。

 
次に、妥当な隣地買収提案額の査定です。

現況を所与とした適正な時価としなければなりません。

 
評価の時点で、隣地には築年の経過したワンルームマンションが建っていたので、現状有姿でこの建物とその敷地を譲り受けるものとして評価額を出しました。

 
その後、ご依頼者は調査報告書を提案根拠として活用なさって、相手方と交渉を進めておいでです。

売買契約の締結後には、マンション居住者のスムーズな退去に向けて、お手伝いができればと思っております。

 
ヘルスケア施設の評価もお任せ下さい↓

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伊藤です。

役員から会社に移すという事例が続きましたが、会社から役員へと不動産を移管した事例もご紹介します。

 
埼玉市内の戸建住宅がその物件です。

会社が所有する築後間もない戸建住宅を、会社の代表者が取得する運びとなり、適正な時価相当額による取引とするための鑑定評価を行いました。

社宅扱いで社長とご家族が入居したところでしたが、経営判断により、個人資産とすることが決まったそうです。

 
実は、ほぼ新築の戸建住宅の鑑定案件というのは、なかなかありません。

現地調査では、古い住宅の調査に慣れている目に、新築建物は眩しく感じました！

 
新築戸建の場合、地域の標準的な新築住宅の水準（規模や価格のボリュームゾーン）を把握した上で、対象物件の競争力を判断することが大切です。

この地域は土地120㎡・建物4LDK程度の規模で4,500万円～5,500万円が新築住宅のボリュームゾーンと見て、評価を進めました。

 
税務調査の心配事を回避されたご一家、皆さまで新生活を楽しんでいらっしゃればと願っております。

 
あらゆる不動産の時価をお答えします↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

企業不動産の評価、事例紹介の2回目です。

個人所有の一棟マンション（区分所有建物）を、会社所有へと移す、という案件ですが、兄弟間売買の要素も含んでいました。
都内の高級住宅地にある地下1階付き4階建のマンションは、評価ご依頼があった時点で、会社を経営する兄とその弟の共有物件。

会社と社長との売買のために一棟マンションの時価を評価すると同時に、兄が弟の持分を買い取るための持分評価を行う必要がありました。

さらにこのマンションの低層階の一部は事務所仕様です。

持分比率を出すための適正な階層別・用途別の効用比の判断が本件の評価上の重要ポイントで、以下のように段階を踏んで進めました。

 
まず、1階を基準階として階層別効用比＝100と設定し、地域の標準的な実質賃料単価比や分譲単価比等を参考に、他階の効用比（70～120）を査定しました。

特に対象物件が住宅需要がメインとなる高級住宅地域にあることに着目し、高級住宅地としての価格形成要因を丁寧に分析しました。

次に、1階の一住宅を基準用途として用途別効用比＝100と設定し、その他各戸について、用途の違いによる収益性、規模・方位等の個別性を勘案して、効用格差（30～130）を判定していきました。

こうして求めた効用比をもとに、兄が67.895％、弟が32.105％の持分であると算定し、一棟マンション価格、兄の持分価格、弟の持分価格を決定しました。

 
ご兄弟にも税務当局にもご納得いただけて、第三者による公正妥当な評価としてお役に立つことができました。

 
高い説明力を長年の公的評価経験で培ってまいりました↓

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ＦＲＡ・伊藤です。

企業不動産の評価についてのブログシリーズ、本日からは、事例をご紹介していきます。

最初は、都内に工房を構える会社の案件です。

 
こちらの会社は長く伝統工芸品を製作してきましたが、職人でもある社長は高齢で、事業承継対応を検討しなければならなくなっていました。

奥様はすでになく、お子さんが2人。幸いご長男が同じ職人の道に入っておいでです。次男の方はサラリーマンです。

 
問題は、工房となっている不動産が社長の個人名義になっていることでした。

社長は投資用アパートも所有していますが、預貯金は少なく、死亡保険の額も微々たるものとなっています。

会社を長男に継いでもらいたいというのが社長の意向ですが、今の状態で相続が発生してしまうと長男の次男への代償分割の資金が不足し、工房を売らなければならなくなってしまうかもしれません。

 
そこで社長が取った対策は、不動産資産を管理する新しい法人を作り、そこに工房とアパートを移管する、という方法です。

新法人による不動産の購入資金は、地元の金融機関からの融資でまかなえることになりました。

社長の手元には、不動産売却代金として現金が入りますので、こちらの一部を相続対策資金とします。

資産管理法人は、アパート経営と事業法人への工房貸付によって収益を上げ、金融機関への返済を行うというスキームです。

 
弊社は工房とアパートの時価把握のための鑑定評価を担当。

 
評価書をお持ちした折、これで安心して製作に集中できます…と、職人のお二人からうれしいお言葉をいただきました。

事業承継・資産承継を鑑定評価でお手伝いします↓

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伊藤由美子です。

 
資本と経営の分離が目的の不動産取引には注意すべき点があります。

社長ほか会社役員と、その会社との間で不動産の売買・交換が行われた場合には、税務当局はその価格が妥当であるかに厳しい目を光らせます。

なぜならば、関係者間での不動産取引は、利益調整や租税回避などの思惑によって、時価と乖離した取引価格の設定となるおそれがあるからです。

そこで、後に低額譲渡と指摘されるようなトラブルとならないよう、役員と会社の間での不動産資産移転は、時価に基づき、さらにその時価の正当性について当局に説明がつくようにした上で、実行しなければなりません。

 
税務調査を防ぎ、万一の場合に当局への立証をスムーズに行うには、売買に先立ち不動産鑑定士による不動産の時価評価額を得て、その金額での取引とすることが最も安全です。

 
法人と個人での不動産資産整理では借地権や底地、あるいは建物のみが対象となることも多いですが、こういった類型の不動産の適正な時価について、公に立証することは、不動産鑑定評価基準に則る、あるいは準拠することなくしては困難です。

 
このような理由から、多くの企業およびその顧問税理士の方より、企業不動産の時価評価についてご相談・ご依頼を頂いております。

ここからはちょっと余談となりますが・・・先日ある企業からご所有不動産（複数）の評価依頼のお電話がありました。

初めてのお客様でしたので、ホームページをご覧になってのお電話ですか？とお聞きしたら、いえ監査法人からの紹介で、とのこと。

その監査法人は今まで数社を経由してお世話になっています。具体的に申しますと、長年にわたり販売用不動産の評価をさせて頂いているお取引先ほか、弊社の顧客企業が契約されている監査法人ということで存じ上げています。ですが、会計士の方々と直接お目にかかったことはありません。

 
監査法人の方は、多くの不動産鑑定会社をご存知のはずです。

数ある同業他社の中より、ご面識も得ておりませんのに、鑑定評価書からのご判断で弊社を推薦下さいましたこと、スタッフ一同大変光栄に存じました。

この場で厚く御礼を申し上げます。

 
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