不動産鑑定評価で、共有解消と有効活用が実現します！

 
【　Eさん、今と将来のお悩み解消！　】

一連の鑑定評価によって、土地の全体評価額が、

①江東区の土地（100㎡）…４，４００万円

②墨田区の底地（350㎡）…２，０００万円

③世田谷区の土地（160㎡）…９，２００万円　　　　　　　であることがわかりました。

鑑定評価書に示された詳しい根拠によって、私と妹はそれぞれの金額に納得しています。

この鑑定評価額に基づいて、私と妹の間で土地の交換取引を行えば、下の表にある通り、私が世田谷の土地を、妹が江東区の土地と墨田区の底地を完全所有することになって、共有は解消です。

江東区の土地に建っている実家の空き家は共有のままですが、妹が管理に責任を持ち、時期がきたら、二人で取り壊し費用を折半する約束としました。

 
不安のない未来への道が開けました。
私も妹も晴れ晴れとした気分です。

私は、世田谷の土地のアパート建設に動き始めたいと思います。

・・・このまだ見ぬアパートについて、いずれうちの息子たちが、共有の問題に直面するかもしれません・・・
FRAコンサルティングをアドバイザーに、先手を打って相続トラブル防止策を取ろうと思います！

 
＜この項終わり＞

 
私たちは不動産相続対策のパートナーです↓

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ついに…鑑定評価額の決定です。

 
【　底地の鑑定評価：鑑定評価額の決定　】

”権利割合法”による価格・・・21,000,000円

”収益還元法”による価格・・・18,000,000円

最終的な鑑定評価額・・・全体　20,000,000円・私と妹それぞれの持分10,000,000円　鑑定評価書の冒頭で示された金額です。

 
二つの手法で求められた価格を平均したのではなく、手法の持つ説得力の違いを考慮して、鑑定評価額は決められていました。

「権利割合法による価格は、更地としての価格を基礎に、一般市場下での第三者間取引に相当する権利割合から底地価格を算出したものであり、その試算過程が明確である。
したがって、十分な信頼性を有し、その説得力は高い。

収益還元法による収益価格は、底地を取得する第三者の市場人の立場からアプローチし、収益性を反映した底地価格として経済価値の本質を表している。
しかし土地完全所有権に復帰した場合、すなわち更地に戻る場合の価値増（またはその可能性）が反映されていない分、試算価格の説得力がやや劣ることになる。

以上の通り、適用した各手法の特徴及び適用過程の内容等を再検討、再吟味した上で、本件鑑定評価においては、権利割合法による価格を重視し、収益価格についてはその試算意義に鑑みて比較考量の上、底地の正常価格を評定した。

 
その上で、共有持分（持分1/2）に基づき、本件鑑定評価額を決定した。」

＜次回に続く＞

鑑定評価書の内容について、詳しく説明いたします↓

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権利割合法による価格に続いて、収益還元法による価格の算定です。

 
【　底地の鑑定評価：収益還元法　】

”収益還元法”による価格は　18,000,000円となったそうです。

算定の流れは、別表に基づいて説明を受けました。

＜次回に続く＞

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権利割合法による価格が、算定されます！

 
【　底地の鑑定評価：権利割合法④　】

一つ目の適用手法”権利割合法”による価格は、以下の計算により出されていました。

更地価格 （単価）　　　　面積 　　　　　本件底地割合 権利割合法による価格
300,000円/㎡　　　×　　350㎡　　×　　　　　20% 　　　＝ 　　　21,000,000円

 
鑑定士の説明で、ドラフトを読んだ段階では理解しきれなかった、借地人への底地売却と第三者への売却との違いについて、納得できました。

 
＜次回に続く＞

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借地権割合は60％。では、底地割合は？

 
【　底地の鑑定評価：権利割合法③　】

本件における底地割合は、20％となっています。

 
借地権割合が、60％だったのですから、100％－60％＝40％　ではないのでしょうか…？

「借地権の権利割合を控除した場合の底地割合を40％相当（＝100％－60％）と算出した。

 
これは当該地の借地人が底地を買取る場合に把握される権利割合であり、契約当事者間で取引される場合においてのみ成立する限定市場における割合（借地人が底地を取得することで借地権が消滅し、土地の完全所有権を得ることができるため）である。

 
しかし、本件では限定価格を求めるのではなく、第三者への底地売却を前提とする正常価格を求めるものであることから、一般市場における底地取引上の市場性を検討する必要がある。

第三者が対抗力ある借地権の付着した底地を取得したとしても、長期に亘り完全所有権に復帰する可能性は低く、合法的に賃貸借契約が継続する限りにおいては賃貸人（地主）として地代等の収益を期待するにとどまるものである。したがって、完全所有権の取得を期待する借地人が当該底地を購入する場合と比較すれば、大幅に市場性が減退し、市場に参入する需要者は限られることになる。

以上の検討を踏まえ、一般市場における第三者間売買の底地取引動向等を勘案し（通常は更地価格の10～20%程度）、本件では▲1/2程度の減率が必要と判断、上記査定の底地割合40％に1/2相当の減率を施し、40％×（１－1/2）＝ 20％をもって本件底地割合を算定した。」

 
やはり底地は売れにくいものなのだな…

 
＜次回に続く＞

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借地権の経済価値を表した権利割合、は、どのように求められるのでしょう？

 
【　底地の鑑定評価：権利割合法②　】

借地権の経済価値を表した権利割合は、60％。
以下の考察より求められたそうです。

 
「借地権の経済価値を表した権利割合を求めるに際しては、財産評価基準における相続税路線価の借地権割合を参考とするが、実際の借地権売買等の際に把握される権利割合については、地上権・賃借権の別、建物の堅固・非堅固の別、借地契約の経緯、契約残存期間、契約更新の可能性、建物使用目的などの契約個別性を考慮する必要がある。

 
そこで、地域の市場調査を踏まえた上で本件借地契約の個別性を勘案し、更地価格に対する借地権の適正な権利割合を査定する。

相続税路線価における借地権割合は60％となっている。

 
当地域の市場調査を行った結果、借地契約の内容等によりある程度の幅が生じているが、地域の標準的な権利割合としては50～60％程度（但し、契約始期より20年以上経過した正常な借地契約の場合）と把握され、概ねこの範囲内で取引されるケースが多いようである（但し、名義書替料など手数料としての性格を有する一時金の額は考慮外）。

したがって、対象地の存する近隣地域では、50～60％程度をもって慣行的な借地権割合と判定される。

対象土地上に存する借地権について、敷地利用権とする建物が小工場であることに照らし、相応の収益性が認められる事業用建物であることから、対象土地上の借地権割合について地域の慣行的割合の上限60％とと判定した。

 
当該借地契約は昭和の時期に創設されたものと推知され、40年以上又はそれ以上長期間経過していることからその熟成度は高く第三者対抗力も具備しており、市場性、流動性についても十分である。」

＜次回に続く＞

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鑑定士は、二つの手法のうち、まず権利割合法の説明をします。

 
【　底地の鑑定評価：権利割合法①　】

「それでは、権利割合法についてお話します。

最初に、対象土地の価格時点における更地としての価格を求めます。

 
次に、対象土地上に存する借地権の経済価値を表した権利割合を把握します。

 
そして、把握した借地権の権利割合を控除した底地に相当する割合について、底地の市場性に照らして十分検討して、本件の底地割合を判断します。

 
更地としての価格にこの底地割合を乗ずることで、対象土地の底地価格を求めました」

鑑定評価書に目をやると、更地としての価格は、300,000円/㎡　とありました。

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いよいよ、鑑定評価の手法を適用し、価格を求めていきます。

 
【　底地の鑑定評価：鑑定評価手法の適用方針　】

「ここまでの内容について、何かご不明な点はありませんでしょうか？」

不動産鑑定士が確認します。

妹と私は、「大丈夫です」「続けてください」と、答えました。

「それでは、価格を求めるために適用する鑑定評価手法についての説明に移らせて頂きます。

今回の評価では、二つの手法を適用します。
その上で、最後に、求められた二つの価格を比較検討し、調整して、最終的な評価額を決定します。

適用する一つ目の手法は、対象土地上の借地権の権利割合を把握したうえで底地の第三者売買価格を求める”権利割合法”、もう一つの手法は、地代収入に基づく”収益還元法”です」

＜次回に続く＞

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不動産鑑定士は役所で対象地とその周辺についてしっかりと調査を行っています。

 
【　底地の鑑定評価：行政的条件についてのまとめ　】

墨田の土地にかかる規制の内容が、表にまとめられていました。

「準工業地域」に所在する私たちの土地は、「建ぺい率は80％、容積率は200％」であり、その他「準防火地域、第3種高度地区、日影規制4h-2.5h,4ｍ、新たな防火規制区域、特別工業地区」の規制があるそうです。

土地に埋蔵文化財が埋まっていないか、土壌汚染の可能性はないか、といった項目もあり、いずれも該当の可能性は低いとのことで安心しました。

＜次回に続く＞

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賃貸マーケットについてもプロの眼から見た説明がなされます。

 
【　底地の鑑定評価：市場分析②　】

不動産売買マーケットの説明に加えて、不動産賃貸マーケットについても鑑定士の見解が示されました。

「当地域は、最寄駅から300mほど（徒歩3～4分程度）の距離に位置する住工混在地域である。対象土地が接面する区道を南に約50ｍ下ると商店街があり、また北方徒歩5分ほどには物販・飲食店舗が入居するショッピングモールが立地し、交通利便および生活利便ともに良好な地域である。

土地賃貸借に係る賃貸市場の状況としては、先述のとおり、当地域及びその周辺において熟成した借地権取引が比較的多く見られることからもわかるように、長期に亘り契約期間の経過した旧借地法に基づく借地が大方を占めているが、事業用等の借地にあっては、定期借地契約も徐々にではあるが見られるようになった。

当地域に多い昭和時代に創設された借地については、特段の問題がなければ契約更新が可能であることから、今後も土地賃貸市場については大きな市況の変化はないものと予測される。

当地の継続契約に係る地代水準について地域調査を行った結果、その契約内容等の如何により様々ではあるが、建物所有目的の借地契約（但し、契約更新可能な普通借地の場合）にあっては、坪当り1,000円/月前後のものが多く見受けられる。

当地域において今後も、地代水準に大きな変動はなく推移していくものと予測される。」

＜次回に続く＞

多面的な調査を基に、マーケットを分析します↓

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