FRAコンサルティングの降矢です。

平成31年地価公示に関連し、今日は、墨田区の話題をお届けします。

まず簡単に墨田区がたどった歩みを振り返ってみます。
 
現在の墨田区のあたりはもともと農村地帯でしたが、南部は江戸時代に明暦の大火の復興として幕府が行った開拓により、武家屋敷や町家、寺社等の移転先となり、その後は住宅・商業地域として発展しました。北部地域は農村地帯を中心に、隅田川と周辺の寺社地は江戸の市民や文人墨客の遊覧の地として親しまれていました。

そして明治時代となって、河川の水運、労働力、用地の確保のしやすさから北部は紡績、南部はゴム・精密機械などの工業地帯として発展。その後、南部地域は関東大震災、第二次世界大戦による大きな被害を受けた一方、北部地域は戦災を免れ、現在へと至っています。
 
このような経緯より、住宅地・商業地・工業地が混在しているのが墨田区の特徴で、おおむね北十間川を境にして、北部は中低層の建物を中心とする密集市街地、南部は中高層の建物を中心とする街並みが形成されています。
 
 

平成31年地価公示では、区内全域の地価が上昇しました。
 
特に、南部のJR総武線錦糸町駅・両国駅の周辺の評価地点では、10～14％の上昇が認められました。

前回ブログで取り上げた浅草橋周辺と同じく、錦糸町・両国エリアでも外国人旅行者が年々存在感を増しています。
 
 
 
弊社は錦糸町駅にほど近い場所にありますが、夜食を買いにコンビニに立寄ったときなど、レジに列を作っているのはほとんどが外国の方です。

錦糸町には以前はアジア系の旅行者が多かったですが、最近では半分アジア、半分欧米、という印象で、欧米系の方が目立つようになってきました。
 
 
こうしたインバウンド要因に加えて、平成31年1月1日時点の価格を求める地価公示には別に織り込まれていた要因があります。

この3月16日にオープンした「錦糸町パルコ」開業の影響です。
 
下町エリアのパルコの新店では、平成29年11月にオープンした「パルコヤ上野」が思い出されますが、こだわりを持つオトナ世代をターゲットとしたパルコヤに対し、錦糸町パルコのほうは、職住接近で忙しく働く共働き世帯が想定顧客ということで、全国最大級の無印良品などより生活に密着した業態のテナントが揃っています。
 
 
墨田区最大の繁華街である錦糸町は、交通アクセス良好でその商圏は広く、錦糸町パルコオープンが街のさらなる活性化をもたらすことを地元の人間として期待しつつ、今後も墨田区全域の地価動向に目配りしてまいります。
 
墨田区の不動産に関するご相談ごと等おありの際は、どうぞお気軽にご連絡（０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします）ください。
 
 

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不動産鑑定士・降矢等です。

前回までのブログで、台東区にあって世界的知名度を誇る浅草の地価についてお話してまいりました。

本日は、台東区の浅草以外の地域について、平成31年地価公示をふまえつつ見ていきます。

浅草の北側、台東区の北東部（千束、三ノ輪、日本堤、東浅草、清川等）にも、事業用不動産の需要が広がっています。区内では価格水準が低めのエリアで、採算がとりやすいと判断されているようです。

浅草から南へ、蔵前そして浅草橋へと向かう一帯も、需要が年々高まっています。

浅草や上野へのアクセスが良く、その他地域への公共交通の便も良好であり、特に浅草橋駅周辺は外国人に人気の秋葉原にも隣接していることから、有名繁華街ではなくその徒歩圏の周辺に宿をとって観光の拠点としようという需要にマッチした地域となっており、大きなスーツケースを各人1つずつ携えた家族旅行とおぼしき外国人グループの姿が見られます。

浅草橋については、こういった目的を持って到着した外国人以外に、勘違いして駅に降り立つ外国人の方も多いようです…
ＪＲ総武線浅草橋駅のホームには、

「ここは浅草ではありません。浅草へは都営浅草線へお乗り換え下さい。
なお、当駅から浅草までは、徒歩で30～40分位の距離があります」

と、丁寧な掲示がされています。

台東区西側の上野・御徒町エリアの商業地の需要も堅調で、平成31年地価公示の評価地点はいずれも1割前後の上昇を見せました。
 
 

台東区は観光都市として、東京スカイツリー開業の数年前より、観光客増加を見据え、商店街の景観整備や浅草文化観光センターの設置などさまざまな取り組みをスタートさせていました。
 
区や区内事業者が蒔いた種が、時流に乗って成長し、平成の終わりにしっかり結実したように思います。
 
 
台東区の不動産に関するご相談ごとなどおありのときは、どうぞお気軽にご連絡（０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします）ください。

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FRAコンサルティング・代表鑑定士の降矢です。

平成31年地価公示で、都内商業地の上昇率トップ3が浅草エリアの地点となりました。

１位　台東5-4  （浅草1丁目）　  34.7％
２位　台東5-28 （浅草2丁目）　  24.9％
３位　台東5-5  （西浅草2丁目）　24.8％

この上昇の背景について、段階を追って見てまいります。
 

①元・浅草寺所有地が取引市場へ
 
浅草寺はその寺社の敷地のみならず、周辺土地を広く所有しています。
浅草寺周辺の商業地は寺社から事業者が土地を借りて商売をしている、という借地が多いエリアです。

 
その借地関係について、この2、30年の間に少しずつ変化が生じています。
土地を手放すことに慎重な姿勢であった寺社が、長年の契約関係に引きずられた安い賃料しか得られない土地であるのであれば、借地人に売却してもよしと考え、その一方で借地人の中にも安い賃料はいいがずっと借地を続けるよりはやはり土地を所有をしたい、と思う人が出現し、地主である寺社とその借地人との間で土地売買が成立するケースが出てきていました。

そういった元・寺社からの借地人の所有地が、地価が上昇している中で相続などをきっかけにさらに第三者へと売り出されるケースも見られるようになって、土地取引が極めて少なかった浅草の一等地周辺で土地取引の厚みが増しつつあります。

 
②訪日外国人旅行者数の底堅い増加傾向

訪日外国人旅行者数は平成24年（東京スカイツリー開業の年です）以後、増加を続けています。

平成24年 　8,358,105人
平成25年　10,363,904人
平成26年　13,413,467人
平成27年　19,737,409人
平成28年　24,039,700人
平成29年　28,691,073人

（日本政府観光局調査による確定人数）

平成30年の訪日客数については、新聞報道によれば3119万人に達した模様です。
政府が掲げる4000万人の目標に向けて、種々の施策がこれからも展開されていきます。
 
 
③浅草および周辺における事業者の高い事業意欲
 

前述の訪日客の動向等をふまえ、ホテルや飲食、物販等の事業者は、東京オリンピック以後も観光客は増加を続け、浅草周辺の商業ポテンシャルは高まるものと予測し、浅草エリアの不動産需要を強めています。

スカイツリーの開業が起点で東京オリンピックがゴール、のような一時的な浅草ブームによる土地需要増でないことは、オリンピックの宿泊需要には間に合わないホテル用地取引が2018年の間に多々あったこと、浅草寺周辺からより外側へと土地需要・地価上昇が波及していること、などから見てとれます。
 
 
 
以上の状況を踏まえ、浅草の地価上昇はいよいよ本物で、中長期的なトレンドであろうと広く認識されるようになったことが、今般の高い上昇率の背景にあります。
 
浅草周辺の個別の土地に関するご相談ごとなどがございましたら、どうぞお気軽にご連絡（０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします）ください。

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不動産鑑定士の降矢等です。

平成31年地価公示の発表を受け、台東区について解説してまいります。

台東区は東京23区のほぼ中央に位置しています。面積10k㎡少々と23区の中において最小ですが、江戸時代より商工業の中心地の一つとして、人口と産業が高度に集積しており、上野や浅草をはじめ、古い歴史や伝統、豊かな文化を誇る商業のまちとして発展してきました。

地価公示では区内にきめ細かく多数の商業地の評価地点が設定されています。

 
そんな台東区を代表する商業地といえば、浅草です。

年々存在感を高めている外国人観光客にとって、浅草は東京観光の起点。
浅草寺の雷門の写真は、東京を、もっと言えば日本を、象徴するビジュアルとなっています。

商業地としての浅草は低迷していた一時期もありましたが、東京スカイツリーが開業した平成24年ごろに地価は底を打ち、以後上昇を続けてきました。

平成30年7月1日時点の地価を調査した東京都の地価調査では、浅草から上野方面への回遊傾向の高まりにより、過去1年間で15％前後のプラス変動と、地価上昇に弾みがついていることが確認されました。

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そして、このたびの平成31年1月1日時点の地価公示で、浅草エリア一等地は率にしてプラス25％～35％程度と、さらに顕著な地価上昇となりました。

次回ブログではこの地価上昇の背景を探ってまいります。

 
浅草エリアの地価変動のより詳しい推移についてなど、台東区の土地価格についてのご質問がございましたら、お気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします）でご連絡ください。

不動産鑑定士・降矢等です。

私が台東区・墨田区・江東区の分科会幹事を務めました平成31年地価公示の結果が公表されました。

公示地価（＝国土交通省の調査による1月1日時点における標準地地価）は、全国の地価の推移を掴むための基礎情報です。
 

 
平成最後の地価公示、都内の商業地の上昇率ランキングでは…

１位　台東5-4  （浅草1丁目）　  34.7％
２位　台東5-28 （浅草2丁目）　  24.9％
３位　台東5-5  （西浅草2丁目）　24.8％

トップ3を浅草のポイントが占める結果となりました。
 
 
 
浅草の地価はここ数年来、上昇傾向が続いていましたが、いよいよその勢いが東京一に！
 
注目が集まる浅草の地価上昇の背景ほか、台東・墨田・江東の地価に関するトピックについて、次回から数回のブログで解説をしてまいります。

なお、地価公示制度全般に関する情報は以下のブログをご参照ください。
 

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お気軽にお電話（０３-３６２６-５１６０　土・日・祝日もお受けします）でご質問ください。