FRAコンサルティング代表の降矢等です。
 
みなさまは、土地についての「2022年問題」という言葉をお聞きになったことがおありでしょうか?
 
 
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1992年「生産緑地法」が改正施行されました。
 
都市計画において指定する地域地区のひとつに、「生産緑地地区」があります。

生産緑地地区に指定されるのは、市街化区域内にある農地等で、その指定要件を定めているのが生産緑地法です。
 
なお、指定された農地等を「生産緑地」と言います。
 
 

改正法では、都市部に緑を残して良好な生活環境を維持することを目的に、指定から30年のあいだ土地所有者に固定資産税相続税についてメリットを付与する一方、農地等として維持することを義務づけました。
 
そして、30年の期間が経過すれば所有者は市区町村長に土地の買取りを申し出ることができるとされました。
 

さて、

1992年+30年=2022年

 
生産緑地の8割程度が、1992年の法改正の折に指定を受けています。
 

2022年、30年の期限を迎えた多くの生産緑地が一斉に宅地転用される事態となるかもしれない。
そうなれば、都市部の貴重な緑が失われるに留まらず、供給過多によって周辺の地価下落を引き起こすのではないか?

これが「2022年問題」として懸念される事態です。

 

国は5年ほど前から、生産緑地を維持するための施策を打ち出してきました。

そういった施策を踏まえ、生産緑地を所有する方々は2022年への対応を進めていらして、弊社はそのお手伝いをしております。
 
次回以降のブログでは、生産緑地制度についての最新情報、生産緑地の鑑定評価事例などをご紹介してまいります。

 

【関連記事】

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FRAコンサルティングの伊藤です。
 
令和3年7月1日~令和3年10月1日の地価動向を明らかにした令和3年第3四半期『地価LOOKレポート』が公開となりました。
 

【関連記事】『地価LOOKレポート(主要都市の高度利用地地価動向報告)』とは

 
国土交通省の発表によれば、

主要都市の高度利用地等(全国100地区)における令和3年7月1日~令和3年10月1日の地価動向は、93地区で変動率区分が前期と同様で、変化が小さい四半期となった。
 

・変動率区分は93地区で不変、6地区で上方に移行、1地区で下方に移行。

・上昇地区数が35地区から40地区に増加し、横ばい地区数が36地区から30地区に減少し、下落地区数が29地区から30地区に増加した。

・住宅地では、横ばいから上昇に転じた地区が2地区あった(下落地区は前期に引き続き0地区)。商業地では、横ばいから上昇に転じた地区が3地区あり、下落に転じた地区が1地区あった。

 
その主な要因として、以下2点を指摘しています。
 
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・住宅地では、マンションの販売状況が堅調で、上昇している地区が増加。

 
・商業地では、新型コロナウイルス感染症の影響により、下落している地区があるものの、再開発事業の進展等により、上昇に転じた地区がある。
 
 
 
なお、調査対象内訳は、東京圏43地区、大阪圏25地区、名古屋圏9地区、地方圏23地区 です。

 

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出典:国土交通省ウェブサイト

 
レポート全文はPDFにて公開されています。

「地価LOOKレポート(主要都市の高度利用地地価動向報告)~令和3年第3四半期 (令和3年7月1日~令和3年10月1日)の動向」

 
 
公表された地価LOOKレポートの期間以後の不動産市況についてなど、弊社不動産鑑定士が状況把握のお手伝いをさせていただきます。

初回ご相談は無料です。

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FRAコンサルティング代表の降矢です。

新型コロナウイルス禍の相続税路線価への影響について、先日、新たな発表がありました。
 

【関連記事】

相続税路線価:新型コロナウイルス禍により、路線価の取り扱いに変更は?

相続税路線価:新型コロナウイルス禍により、路線価の取り扱いに変更は?(その2)

相続税路線価:新型コロナウイルス禍により、路線価の取り扱いに変更は?(その3)

 
 
国税庁は令和3年相続税路線価(評価時点:1月1日)の公表文書に、
 

今後、年の途中で大幅に地価が下落した地域が確認された場合には、令和2年分と同様、路線価等の補正を行うことを検討します。

 
と注記をしていました。
 

この注記について、国税庁は、

令和3年1月から6月までの間について 路線価等が時価を上回る(大幅に地価が下落した)地域は確認されず、この期間の相続等に適用する路線価等の補正は行わない 

との結論を出しました。(下の文書の通り。出典:国税庁ホームページ
 

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令和3年7月から12月までの路線価等補正について、当局の要否判断が出ましたら、またこちらでご報告をいたします。
 
相続不動産の価値評価についてご心配ごとがおありの際は お問い合わせフォームまたはお電話(03-3626-5160)でどうぞお気軽にご相談ください。

 

 
FRAコンサルティング代表鑑定士の降矢等です。

当ブログでは、これまで国土交通省が実施する各種統計調査について取り上げてまいりました。
 

【関連記事】

『土地白書』とは
『地価LOOKレポート(主要都市の高度利用地地価動向報告)』とは

 
本日は 『土地取引動向調査』 をご紹介します。
 

『土地取引動向調査』 は、土地市場の動向に大きな影響を及ぼすと考えられる主要な企業を対象として、土地取引などに関する短期的な意向(DI※)を把握・整理し、簡潔でわかりやすい「先行指標」の作成・提供をする目的で行われています。

※DI…数値化しづらい、業況感や景況感といった定性的な対象を、アンケートの回答の割合を用いて数値化したもの
 
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調査対象は、上場企業(店頭公開企業含む)、資本金10億円以上の非上場企業および生命保険相互会社です。

 

年に2回、上場・非上場合わせて4,500社ほどに調査用紙が配付されます。
(有効回収率は3割程度となることが多いようです。)

 
 

(1) 土地取引状況についての判断
(2) 地価水準についての判断
(3) 土地の購入・売却の意向
(4) 自社利用の土地・建物の増加・減少の意向
(5) 土地の所有・賃借に関する意識                 が調査項目です。

 
なお、これまでの発表資料は こちらのサイト よりご覧いただけます。
 
 
不動産価値について適切な判断をするには、不動産市場のこれまでの推移の把握とともに、将来の動向の予測が欠かせません。

予測材料のひとつとして 『土地取引動向調査』 をご活用ください。
 
 
 
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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

不動産鑑定士が業務上使用する氏名について、令和3年11月1日より旧姓の使用が可能になりました。
 

夏のはじめの共同通信の記事(2021年6月29日配信)に、

303の国家資格や免許のうち、取得時から結婚前の旧姓を使えるのは看護師や学芸員、建築士など207資格(68%)だったとの調査結果
管理システムの都合などで旧姓を全く使えないのは不動産鑑定士など40資格

とあるのを目にして、不動産鑑定士が旧姓を使えない筆頭事例として挙げられたことに複雑な心境でした(^-^;

早々に取り扱い変更が実現し、喜ばしいです!

 

22471998_s私の場合は資格を得たのが結婚後で鑑定士として姓について悩むことはありませんでしたが、結婚前後に働いていた会社では、結婚後も仕事では旧姓を使っておりましたし、周囲も旧姓を通す方がほとんどでした。
 
鑑定士としてのキャリアを築かれてから改姓された方は、さぞご不便な思いをなさってこられたことと想像します。
 
 
 
ひとつとして同じものがない不動産に向き合うのが不動産鑑定士。
多様なかたちで生き生きと業務に邁進して、お客さまのご期待に応えられる存在でありたいです。
 

【関連記事】

不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その1)
不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その2)
不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その3)
不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その4)

不動産鑑定士になる前のこと(降矢 等)
動産鑑定士になる前のこと(伊藤由美子)

ヒロインは不動産鑑定士:『そこにはいない男たちについて』

動画シリーズ「鑑定士×多様性」予告編ムービーが公開中です
動画シリーズ「鑑定士×多様性」第2回”鑑定士×オーケストラ”配信開始のお知らせ

 
 
 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
 
公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会が不動産鑑定関連の情報や全国の鑑定士の活動内容等についてお知らせする広報誌 『鑑定のひろば』(年4回発刊、1月・4月・7月・10月)の最新号が発行されました。

 

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連合会の広報誌「鑑定のひろば」掲載ページより、表紙画像のクリックでPDFファイルをダウンロードしていただけます。

少々ファイルサイズが大きいので、ご注意ください。
 
最新の216号の地域レポートでは「茨城県水戸市」が取り上げられています。

 
 
 
今後また新たな掲載がありました際には、随時お知らせをいたします。
どうぞご一読くださいませ!

なお、各号の掲載期間は2年間となっております。
 
 
 
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FRAコンサルティングの伊藤です。

本日は、都内最長のアーケードを備える商店街(パルム)がある街、武蔵小山(品川区)の再開発について取り上げたいと思います。

 
 
以前のブログの中で、弊社代表の降矢が、

再開発事業は、ひとつの案件の着手から完了まで10年以上を要します。
商業コンサルタントとともに鑑定会社も数年間にわたり業務を担うことが珍しくありません。

不動産鑑定会社の主な仕事は、不動産の権利変換をするために、再開発工事前の「従前資産」と予定される再開発施設完成後の「従後資産」の価値を鑑定評価することですが、再開発では価格や賃料はもとより、借地権や借家権、立退料など、あらゆる種類の価値評価が求められる場面があります。

と記しました。

 
武蔵小山を例としてみると、市街地再開発には、新たな土地開発とは異なり、事業の開始から完了まで大変長い時間がかかることの実感が湧きます。
 
 
現在、武蔵小山駅の南東では、以下5つの市街地再開発事業が進められています。

< >内の年月日は「再開発準備組合」 (再開発手続を行う準備のために再開発予定区域内の地権者が任意に組織する、「市街地再開発組合」の前身団体) の設立日です。

 

12~武蔵小山駅前~

武蔵小山駅前通り地区 <2005年7月31日>
→2021年4月 シティータワー武蔵小山 竣工(地上41階建・506戸)

武蔵小山パルム駅前地区 <2007年8月7日>
→2019年9月 パークシティ武蔵小山 竣工(地上41階建・624戸)
 
両タワーマンションの低層階は、商業施設や公共施設
武蔵小山パルム駅前地区の再開発組合は、2022年3月に解散の予定
 
また、武蔵小山駅前通り地区の隣接地では
武蔵小山駅東C地区 <2021年1月28日> の計画が始動
 
 
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~武蔵小山商店街パルム沿い~

小山三丁目第1地区 <2012年5月11日>

小山三丁目第二地区 <2018年3月5日>

→2022年市街地再開発組合設立、2029年度建物完成 が目標
 
3つのタワーマンション(計約2000戸)が、アーケードをまたく形で建設される予定
アーケード街に面する2階店舗の前には通路を設置して回遊できるようにする予定
 
 
 
・・・いかがでしょうか? 小さな子どもが大人になるほどの年月を要する長期プロジェクト、です。
 
なお、武蔵小山地区再開発のより詳しい経緯・最新情報につきましては、”武蔵小山商店街パルム 再開発ニュース”とネット検索をしていただくと、品川区・都市開発課が発信する再開発情報レターが集約掲載されているページが表示されますので、そちらをご参照ください。
 
 
商店街を残しながらの大規模再開発事業は大変珍しい試みです。

アーケード商店街の近くで育った者として、挑戦を応援していきたいです!

 
 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
 
昨日11月1日は「計量記念日」でした

【関連記事】 本日11月1日は「計量記念日」です

 

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平成5年の11月1日に改正「計量法」が施行された折に定められた計量記念日には、全国各地で計量をテーマとした記念行事が行われます。

 

東京都は例年、新宿駅西口広場で「都民計量のひろば」のイベントを開催しています。

 

 
今年は昨年に続きリアルイベントの開催は自粛となり、10月16日(土)から12月15日(水)までの期間、特設ページにて楽しみながら計量について学べる Web版「都民計量のひろば 2021」 が開催中です。

Web版「都民計量のひろば 2021」には、こちらのページ よりアクセスしていただけます。

抽選で正解者に景品が当たるクイズラリーもあるとのことです!
 
 
毎年のこの時期には、「測る」ことに丁寧に向き合っていこう、との思いを新たにします。
 
みなさまの不動産について、正確な数値に基づいて適正価値の鑑定評価をさせていただいております。
 
不動産鑑定評価のご相談につきまして、お問い合わせフォームまたはお電話(03-3626-5160)にて、どうぞお気軽にご連絡ください。(初回無料、オンライン可能)
 
 

 
弊社代表取締役・不動産鑑定士の降矢 等が、令和3年10月1日付で東京簡易裁判所の民事調停委員に委嘱されましたのでお知らせいたします。
 

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<ご参考>調停委員とは

調停とは、私人間での紛争を解決するために、裁判所(調停委員会)が仲介して当事者間の合意を成立させるための手続です。調停委員は、裁判官または調停官(※)と共に調停委員会のメンバーとして、当事者双方の話合いの中で合意をあっせんして紛争の解決に当たっています。
 
 
 
調停は、どちらの当事者の言い分が正しいかを決めるものではないので、調停委員は、当事者と一緒に紛争の実状に合った解決策を考えるために、当事者の言い分や気持ちを十分に聴いて調停を進めていきます。
また、調停委員は、自分が直接担当していない事件についても、他の調停委員会の求めに応じて専門的な知識経験に基づく意見を述べることもあります。
 
調停委員は、調停に一般市民の良識を反映させるため、社会生活上の豊富な知識経験や専門的な知識を持つ人の中から選ばれます。具体的には、原則として40歳以上70歳未満の人で、弁護士、医師、大学教授、公認会計士、不動産鑑定士、建築士などの専門家のほか、地域社会に密着して幅広く活動してきた人など、社会の各分野から選ばれています。
 
調停には、地方裁判所や簡易裁判所で行う民事調停と家庭裁判所で行う家事調停があり、調停委員も、民事調停委員と家事調停委員に分かれています。その基本的な役割は同じですが、事件の内容等に応じて、最も適任と思われる調停委員を指定するなどの配慮をしています。
例えば、民事調停では、建築関係の事件であれば一級建築士などの資格を持つ人、医療関係の事件であれば医師の資格を持つ人など事件内容に応じた専門的知識や経験を持つ調停委員を指定しており、また、家事調停では、夫婦・親族間の問題であるため、男女1人ずつの調停委員を指定するなどの配慮をしています。
 
※調停官
民事・家事の調停事件について、裁判官と同等の権限で調停手続を取り扱う非常勤職員。調停官は、5年以上の経験を持つ弁護士の中から任命されます。

裁判所ウェブサイトより)

【関連記事】

東京地方裁判所鑑定委員 選任のお知らせ

 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。
 

先週末より始まりました、千代田区立日比谷図書文化館「江戸から東京へ ~資料で綴る千代田の風景~」展をご紹介します。

こちらの展覧会は、2018年開催の「江戸から東京へ」展の続編です。
 

【関連記事】

「江戸から東京へ ~江戸城無血開城から東京の新たな幕開け~」展(千代田区)

 

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400年前の江戸開府以来、首府の中心であった千代田区には多くの文化財が残されています。
 
本展では、千代田図書館が長年収集保存してきた郷土資料を中心に、まちの風景や名所の移り変わりが紹介されます。
 
 
 
 
 
以下、千代田区立図書館ホームページからの情報です。

 


 

★「江戸から東京へ ~資料で綴る千代田の風景~」展★

 

◇会期 令和3年10月22日(金)~12月19日(日)

◇会場 千代田区立日比谷図書文化館(東京都千代田区日比谷公園1-4) 1階特別展示室

◇展示時間 月~木・土 10:00~19:00 金 10:00~20:00  日・祝 10:00~17:00

(入室は閉室30分前まで)

◇観覧料 一般300円 大学・高校生200円 (千代田区民・中学生以下など、無料の場合あり)

 

 


 
 
皇居界隈、神田一帯、万世橋界隈など、さまざまな地域の古い図版の展示があるようです。
 
日比谷公園の散策も兼ねて、行ってみたいと思います。

 
 
 

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