不動産鑑定士・降矢等です。

先日、弊社に会社経営者であるお客さまが、訴訟を視野にいれた鑑定評価のご相談にいらっしゃいました。

席につくやいなやのお客さまから次の質問に、私はちょっと面くらいました。

「降矢さんは、補佐人を引き受けて下さるのでしょうか?」

 

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補佐人は、民事訴訟ですと、裁判所の許可を得て当事者(原告・被告)または訴訟代理人(弁護士)とともに口頭弁論期日に裁判所に出頭し、自己の専門的あるいは技術的知識によって弁論を補助する役割を担います。

 
 
 

「もちろんお受けしております」

私がそう申し上げますと、お客さまは安堵の表情となられ、

「では、安心してお願いできます。不動産鑑定士の方のなかには、鑑定評価はできても出頭はできないと言う方もいるので」

とおっしゃいました。
 
 
貸し手と借り手のあいだで賃料の増額や減額について争いがあるケースや、立退いてもらいたいオーナーと立退きたくないテナントとが立退きの是非や立退き料の金額について合意できないケースが典型的な事例ですが、不動産にまつわる紛争の交渉や裁判の過程でご自身の主張証拠として、不動産鑑定士の作成する不動産鑑定評価書を多くご利用いただいています。
 
民事訴訟の場で、訴訟当事者には、いわゆる私的鑑定書として鑑定評価書を証拠として提出する自由が認められています。
 
弊社では先ほど挙げた典型的な事案(継続賃料、立退料)はもとより、売買価格に問題があったケース取引状況に不備があったケースなど、さまざまな訴訟に対応する鑑定評価書を作成してまいりましたし、担当不動産鑑定士が出廷もしております。
 
 
お客さまの主張なさるところを検証した上で、豊富な客観データを盛り込んだ緻密な論理構成による鑑定書・意見書でお支えするのが不動産鑑定士としての使命と考え、いかなる場においても自信を持って評価した内容についてご説明し、ご質問にお答えしてきたとの自負があります。
 
そんな私には、”書面の鑑定書は作るけれど、口頭でその内容を第三者に説明することはできない”という姿勢は理解しがたいのですが…
 
考えてみますと、不動産鑑定士の資格はあっても得意分野を限定して訴訟に関係する鑑定評価書を行っていない方は多いですし、逆に争訟の鑑定書でよく名前をお見かけする鑑定士の方もいます。
 
 
またいずれ具体的な事例をご紹介させていただきたいと思いますが、弊社はこれまで訴訟のための鑑定評価を多数お受けしており、出廷にもご対応いたします
 
代理人弁護士の方と緊密に連携しつつ、不動産についての専門的知見によりお客さまを全力サポートいたしますので、ご安心ください!
 
どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)でお悩みごとをお聞かせください。
 
 

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不動産鑑定士・降矢等です。
 
平成31年度地価公示の発表を機に、数回のブログで地元である台東・墨田・江東の地価分析や最新トピックをお届けしてまいりましたが、今日で地価公示に関する話題は一度区切りをつけたいと思います。
 
 
7a38710819852190bbc0c34270b06ec646_s個人、法人の皆さまからご依頼いただく不動産鑑定評価やコンサルティング業務と、公的機関からご依頼いただく鑑定評価は、その両方が弊社業務の中心を成しております。

それぞれの評価を恒常的・継続的に担当させていただくことで、一般評価には公的評価の過程で得られる不動産市場全体を捉えた知見を盛り込み、反対に、公的評価には一般評価を通して得られるリアルなマーケットプレイヤーの思考と行動を反映することが可能となって、厚みと深みのある不動産評価を皆さまにご提供差し上げられるものと思い、日々の業務に邁進しております。
 
 
地価公示は、今年、制度が始まって50年の節目を迎えます。
 
地価公示制度は固定資産税など土地税制を支える基礎であり、毎年の結果は、広く国民の不動産を見る眼に影響を与えてきました。
 
 
私が地価公示の鑑定評価員となって18年、鑑定評価員が所属する分科会の取りまとめ役である幹事を仰せつかるようになってからは4年が経ちました。
 
ベテランと呼ばれる年次となってはいますが、初心を忘れず、ひとつひとつの評価地点としっかり向き合って精緻な評価に努めることで、すべての不動産の効用が最大に発揮される社会の実現に貢献してまいります。
 
 
不動産に関するお悩み・ご相談がございましたら、どうぞお気軽にご連絡(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。
 
 

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東京、墨田・江東・台東の不動産鑑定に強い理由があります

東京都、(公的)不動産の鑑定評価では19グループに分かれます
平成28年度の地価公示分科会幹事に就任しました
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・鑑定評価員
FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・幹事

 

不動産鑑定士・降矢等です。

台東区、墨田区と、平成31年地価公示の発表以後ブログで取り上げてまいりましたが、本日は江東区についての話題です。
 
豊洲市場に東京オリンピックに、と数年来、湾岸エリアがメディアで報道される機会が多い江東区ですが、区全体を見渡すと、その地域特性は、墨田区と同様に、住宅地・商業地・工業地の混在地域であるといえます。

特にマンション需要が高いのが江東区の特徴ですが、これは都心のオフィス街へのアクセスが良く生活にも便利でありながら物件価格や家賃に値頃感があるためです。
 
 
6be96003a8d981bbfaae9bbdf97e0ffa2_s平成31年地価公示では区内全域の地価が上昇し、なかでも豊洲や亀戸エリアが10%を超える高い上昇率を示しました。
 
亀戸では、今年、地元で熱い注目を集める開発プロジェクトが着工します。
 
かつて亀戸駅東口にほど近い場所に立地し、3年前に閉鎖となったショッピングモール「サンストリート亀戸」の跡地に、マンションと商業施設が建設されます。
 
 
本年6月に着工し、竣工は3年後。開発敷地面積22,989.26㎡、マンション・地上25階地下2階建、商業施設・地上6階地下1階建、の大規模プロジェクトです!
 
マンションは1000戸程度となる模様で、ショッピングモール復活による利便性の向上とともに、新たな住民の流入が亀戸の街に変化をもたらしていくことでしょう。
 
 
これから折々に、工事の進捗や周辺への影響の実態などを調査をしていくつもりでおります。
 
本件ほか最新の江東区の不動産市況につきましては、お電話(03-3626-5160)でお気軽にお問い合わせください。
 
 

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市場オープンの豊洲! ~街はこれからどう変わるのか
江東区『マンション等の建設に関する条例』が一部改正されました

 

FRAコンサルティングの降矢です。

平成31年地価公示に関連し、今日は、墨田区の話題をお届けします。

まず簡単に墨田区がたどった歩みを振り返ってみます。
 
現在の墨田区のあたりはもともと農村地帯でしたが、南部は江戸時代に明暦の大火の復興として幕府が行った開拓により、武家屋敷や町家、寺社等の移転先となり、その後は住宅・商業地域として発展しました。北部地域は農村地帯を中心に、隅田川と周辺の寺社地は江戸の市民や文人墨客の遊覧の地として親しまれていました。

そして明治時代となって、河川の水運、労働力、用地の確保のしやすさから北部は紡績、南部はゴム・精密機械などの工業地帯として発展。その後、南部地域は関東大震災、第二次世界大戦による大きな被害を受けた一方、北部地域は戦災を免れ、現在へと至っています。
 
このような経緯より、住宅地・商業地・工業地が混在しているのが墨田区の特徴で、おおむね北十間川を境にして、北部は中低層の建物を中心とする密集市街地、南部は中高層の建物を中心とする街並みが形成されています。
 
 
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平成31年地価公示では、区内全域の地価が上昇しました。
 
特に、南部のJR総武線錦糸町駅・両国駅の周辺の評価地点では、10~14%の上昇が認められました。

前回ブログで取り上げた浅草橋周辺と同じく、錦糸町・両国エリアでも外国人旅行者が年々存在感を増しています。
 
 
 
弊社は錦糸町駅にほど近い場所にありますが、夜食を買いにコンビニに立寄ったときなど、レジに列を作っているのはほとんどが外国の方です。

錦糸町には以前はアジア系の旅行者が多かったですが、最近では半分アジア、半分欧米、という印象で、欧米系の方が目立つようになってきました。
 
 
こうしたインバウンド要因に加えて、平成31年1月1日時点の価格を求める地価公示には別に織り込まれていた要因があります。

この3月16日にオープンした「錦糸町パルコ」開業の影響です。
 
下町エリアのパルコの新店では、平成29年11月にオープンした「パルコヤ上野」が思い出されますが、こだわりを持つオトナ世代をターゲットとしたパルコヤに対し、錦糸町パルコのほうは、職住接近で忙しく働く共働き世帯が想定顧客ということで、全国最大級の無印良品などより生活に密着した業態のテナントが揃っています。
 
 
墨田区最大の繁華街である錦糸町は、交通アクセス良好でその商圏は広く、錦糸町パルコオープンが街のさらなる活性化をもたらすことを地元の人間として期待しつつ、今後も墨田区全域の地価動向に目配りしてまいります。
 
墨田区の不動産に関するご相談ごと等おありの際は、どうぞお気軽にご連絡(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。
 
 

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FRAコンサルティングの伊藤です。
 
心華やぐ春を迎えました。新生活を始められた方、あるいはもうすぐ始められるという方が多くいらっしゃるかと思います。素晴らしいスタートとなりますことをお祈りいたします!
 
 
68ca2e4a07f45bab8f0f1de5ed2efea4c1_sさて、弊社が所属する「東京都不動産鑑定士協会」では、毎年4月に都内7ヵ所(新宿、町田、錦糸町、吉祥寺、渋谷、蒲田、西多摩)で街頭無料相談会を開催いたします。

 

不動産の価値や売買、活用、税務等に関するお悩みごとについて、不動産鑑定士が無料で相談に応じております。

 

 
詳しい日程・場所につきましては、↓下記リンクをご覧ください

春の不動産無料相談会

 
 
じっくりと落ち着いてご相談なさりたい方は、弊社の無料相談をご利用下さいませ!
 
全国の不動産についてのご相談を承っております、まずはどうぞお気軽にお電話(03-3626-5160)にてご連絡ください。

 

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不動産鑑定士・降矢等です。

前回までのブログで、台東区にあって世界的知名度を誇る浅草の地価についてお話してまいりました。

本日は、台東区の浅草以外の地域について、平成31年地価公示をふまえつつ見ていきます。

 

浅草の北側、台東区の北東部(千束、三ノ輪、日本堤、東浅草、清川等)にも、事業用不動産の需要が広がっています。区内では価格水準が低めのエリアで、採算がとりやすいと判断されているようです。

 
 

4b6be93bb065e93c1108074bbfe50ca0b_s浅草から南へ、蔵前そして浅草橋へと向かう一帯も、需要が年々高まっています。

浅草や上野へのアクセスが良く、その他地域への公共交通の便も良好であり、特に浅草橋駅周辺は外国人に人気の秋葉原にも隣接していることから、有名繁華街ではなくその徒歩圏の周辺に宿をとって観光の拠点としようという需要にマッチした地域となっており、大きなスーツケースを各人1つずつ携えた家族旅行とおぼしき外国人グループの姿が見られます。

 

浅草橋については、こういった目的を持って到着した外国人以外に、勘違いして駅に降り立つ外国人の方も多いようです…
JR総武線浅草橋駅のホームには、

「ここは浅草ではありません。浅草へは都営浅草線へお乗り換え下さい。
なお、当駅から浅草までは、徒歩で30~40分位の距離があります」

と、丁寧な掲示がされています。

 
 

台東区西側の上野・御徒町エリアの商業地の需要も堅調で、平成31年地価公示の評価地点はいずれも1割前後の上昇を見せました。
 
 

台東区は観光都市として、東京スカイツリー開業の数年前より、観光客増加を見据え、商店街の景観整備浅草文化観光センターの設置などさまざまな取り組みをスタートさせていました。
 
区や区内事業者が蒔いた種が、時流に乗って成長し、平成の終わりにしっかり結実したように思います。
 
 
台東区の不動産に関するご相談ごとなどおありのときは、どうぞお気軽にご連絡(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

 

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FRAコンサルティング・代表鑑定士の降矢です。

平成31年地価公示で、都内商業地の上昇率トップ3が浅草エリアの地点となりました。

 

1位 台東5-4  (浅草1丁目)   34.7%
2位 台東5-28 (浅草2丁目)   24.9%
3位 台東5-5  (西浅草2丁目) 24.8%

 

この上昇の背景について、段階を追って見てまいります。
 

3a591b633383bd5ca52e2b3d75439d699a_s元・浅草寺所有地が取引市場へ
 
浅草寺はその寺社の敷地のみならず、周辺土地を広く所有しています。
浅草寺周辺の商業地は寺社から事業者が土地を借りて商売をしている、という借地が多いエリアです。

 
その借地関係について、この2、30年の間に少しずつ変化が生じています。
土地を手放すことに慎重な姿勢であった寺社が、長年の契約関係に引きずられた安い賃料しか得られない土地であるのであれば、借地人に売却してもよしと考え、その一方で借地人の中にも安い賃料はいいがずっと借地を続けるよりはやはり土地を所有をしたい、と思う人が出現し、地主である寺社とその借地人との間で土地売買が成立するケースが出てきていました。

 

そういった元・寺社からの借地人の所有地が、地価が上昇している中で相続などをきっかけにさらに第三者へと売り出されるケースも見られるようになって、土地取引が極めて少なかった浅草の一等地周辺で土地取引の厚みが増しつつあります。

 
訪日外国人旅行者数の底堅い増加傾向

訪日外国人旅行者数は平成24年(東京スカイツリー開業の年です)以後、増加を続けています。

平成24年  8,358,105人
平成25年 10,363,904人
平成26年 13,413,467人
平成27年 19,737,409人
平成28年 24,039,700人
平成29年 28,691,073人

(日本政府観光局調査による確定人数)

平成30年の訪日客数については、新聞報道によれば3119万人に達した模様です。
政府が掲げる4000万人の目標に向けて、種々の施策がこれからも展開されていきます。
 
 
3b185d5b795c309775109f0ee0766cdca_s浅草および周辺における事業者の高い事業意欲
 

前述の訪日客の動向等をふまえ、ホテルや飲食、物販等の事業者は、東京オリンピック以後も観光客は増加を続け、浅草周辺の商業ポテンシャルは高まるものと予測し、浅草エリアの不動産需要を強めています。

スカイツリーの開業が起点で東京オリンピックがゴール、のような一時的な浅草ブームによる土地需要増でないことは、オリンピックの宿泊需要には間に合わないホテル用地取引が2018年の間に多々あったこと、浅草寺周辺からより外側へと土地需要・地価上昇が波及していること、などから見てとれます。
 
 
 
以上の状況を踏まえ、浅草の地価上昇はいよいよ本物で、中長期的なトレンドであろうと広く認識されるようになったことが、今般の高い上昇率の背景にあります。
 
浅草周辺の個別の土地に関するご相談ごとなどがございましたら、どうぞお気軽にご連絡(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

 

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平成30年地価調査・なぜ浅草の地価は大幅上昇となったのか

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不動産鑑定士の降矢等です。

平成31年地価公示の発表を受け、台東区について解説してまいります。

 

台東区は東京23区のほぼ中央に位置しています。面積10k㎡少々と23区の中において最小ですが、江戸時代より商工業の中心地の一つとして、人口と産業が高度に集積しており、上野や浅草をはじめ、古い歴史や伝統、豊かな文化を誇る商業のまちとして発展してきました。

 

地価公示では区内にきめ細かく多数の商業地の評価地点が設定されています。

 
2f57a216fc1bb9409c2abe07eed2df4a7_sそんな台東区を代表する商業地といえば、浅草です。

年々存在感を高めている外国人観光客にとって、浅草は東京観光の起点。
浅草寺の雷門の写真は、東京を、もっと言えば日本を、象徴するビジュアルとなっています。

商業地としての浅草は低迷していた一時期もありましたが、東京スカイツリーが開業した平成24年ごろに地価は底を打ち、以後上昇を続けてきました。

 

平成30年7月1日時点の地価を調査した東京都の地価調査では、浅草から上野方面への回遊傾向の高まりにより、過去1年間で15%前後のプラス変動と、地価上昇に弾みがついていることが確認されました。

 

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そして、このたびの平成31年1月1日時点の地価公示で、浅草エリア一等地は率にしてプラス25%~35%程度と、さらに顕著な地価上昇となりました。

次回ブログではこの地価上昇の背景を探ってまいります。

 
浅草エリアの地価変動のより詳しい推移についてなど、台東区の土地価格についてのご質問がございましたら、お気軽にお電話(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)でご連絡ください。

不動産鑑定士・降矢等です。

私が台東区・墨田区・江東区の分科会幹事を務めました平成31年地価公示の結果が公表されました。

公示地価(=国土交通省の調査による1月1日時点における標準地地価)は、全国の地価の推移を掴むための基礎情報です。
 
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平成最後の地価公示、都内の商業地の上昇率ランキングでは…

1位 台東5-4  (浅草1丁目)   34.7%
2位 台東5-28 (浅草2丁目)   24.9%
3位 台東5-5  (西浅草2丁目) 24.8%

トップ3を浅草のポイントが占める結果となりました。
 
 
 
浅草の地価はここ数年来、上昇傾向が続いていましたが、いよいよその勢いが東京一に!
 
注目が集まる浅草の地価上昇の背景ほか、台東・墨田・江東の地価に関するトピックについて、次回から数回のブログで解説をしてまいります。

 

なお、地価公示制度全般に関する情報は以下のブログをご参照ください。
 

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平成28年度の地価公示分科会幹事に就任しました
FRA代表鑑定士 降矢等の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・鑑定評価員
FRA代表鑑定士 降矢等 の仕事 ~東京都区部第5分科会(台東・墨田・江東)・幹事

 
地価公示についてご不明な点がおありでしたら、いつでも個別にお答えいたします!
お気軽にお電話(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)でご質問ください。

弊社の所属する日本不動産鑑定士協会連合会が、4月1日の「不動産鑑定評価の日」を記念して来たる4月16日(火)に講演会を開催します。

 

「不動産鑑定評価の日」記念講演会67a7235228b02b8f360cd4dcf6061647_s

平成31年 地価公示について

演者:公益社団法人 日本不動産鑑定士協会連合会

地価調査委員長 後藤 計

スポーツマネジメント -強い個人と強い組織の作り方-」 (約90分)

演者:日本ラグビーフットボール協会コーチングディレクター 中竹 竜二 氏

 

日時:平成31年4月16日(火)  18時30分~20時30分(開場18時00分)

場所:有楽町朝日ホール(千代田区有楽町2-5-1 有楽町マリオン11階)

定員:先着600名 入場料無料

申込:お申込みフォームより 4月1日(月)17時まで受付

問い合わせ先:公益社団法人日本不動産鑑定士協会連合会「記念講演会」係 電話(03‐3434‐2301)

 

いよいよ発表となる平成31年地価公示に関するお話と、スポーツの枠を超えた個人と組織の育成についてのお話の二本立てです。

ぜひご参加下さい!

 
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