不動産鑑定士・降矢等です。

本日から数回のブログでは 「相続税路線価」 に関する話題を取り上げます。

 
17-443599_s公的機関の依頼を受けて不動産鑑定士が行う”公的評価”の代表格のひとつが、路線価を決定する根拠となる相続税標準地の鑑定評価です。

今まさにこの鑑定業務取り組みの最中なのですが、昨年末、この相続税路線価に関してお客さまからご質問がありました。

いただいたご質問および私がお答えした内容を、記事としてお届けします。
 
 
ここで、 相続税路線価 とは、相続税や贈与税を算定する際の基準となる価格です。
 
路線価図および評価倍率表から構成される「財産評価基準書」の形で、国税庁が1月1日時点の価格を同年の7月1日に公表しています。

以下のブログで詳しい説明をしておりますので、ご参照下さい。

これだけ知っておけばOK!「路線価」のポイント&活用法

 
ご質問があったのは3点です。

「なぜ、発表が7月1日(と遅くなるの)か?」

「相続税申告に用いる路線価は、いつのものを使えばいい?」

「新型コロナウイルス禍により、路線価の取り扱いに変更は?」

 
順次お答えしてまいります。
 

「相続税路線価」について他の疑問点等おありでしたら、お問い合わせフォームまたはお電話(03-3626-5160)で弊社不動産鑑定士にお気軽にご質問ください。
 

 
FRAコンサルティング・伊藤由美子です。
 
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もう一冊書籍をご紹介したいと思います。

ジャック・アタリ 『食の歴史 ~人類はこれまで何を食べてきたのか』

著者のジャック・アタリ氏は、フランス大統領顧問や欧州復興開発銀行の初代総裁など欧州で要職を歴任してきた、“欧州最高峰の知性”とも呼ばれる方です。
 
 
前回ブログで取り上げた料理教室を舞台とした小説も食欲を刺激する本でしたが、猿人から現代までの食の歴史さらに未来予想を提示した本書には、よりダイレクトに食について考えさせられました。
 
前書きで、アタリ氏は、このように指摘しています。
 

飢餓の状態になく、経済的に余裕があるのなら、世界中のほとんどの人々は、健康的な食事を他者とゆっくり分かち合いたいと思っているはずだ。誰もが料理が好きであり、食事に招待したい、そして招待してもらいたいと願っているだろう。食事を共にすることで会話は弾み、しばしば重苦しい日常に安らぎのひと時が訪れる。
しかしながら、ゆっくりと食事をとる機会は世界中で減る傾向にある。

 
本当に、食事というのは、ただ生存に必要なエネルギーを得るというところに留まらず、人と人とを結びつけて幸福にしてくれるものですね。

それなのに、現代人の多忙に加えて、新型コロナウイルス禍のもとで会食は制限され、食事の喜びを分かち合う機会は激減した現状…

安心して多くの方とテーブルを囲むことができるようになる日が待ち遠しいです。
 
 
命をつなぐ食を得るために欠かせない資源として、土地が人々にとっていかに重要な意味を持つ存在であるか、さまざまに綴られている文章が目を引きました!
 

これら二つの河川は定期的に氾濫した。周辺地域では、土壌が肥沃になり、森林には多くの獲物が棲み、河川にはたくさんの魚が泳いでいた。ヒトは食糧を探し求める旅にあまり出かけなくなった。

農業と牧畜が始まったことにより、人々のイデオロギーも変化した。恵みをもたらす大地に感謝するようになったのである。

肥沃な地域の畑の周辺に集落が形成された。それまで土地の所有権は墓地だけに限定されていたが、集落の形成によって、この権利は一般化したと思われる。

 
 
「食は歴史の中核に位置する重要な人間活動なのである。未来を理解し、未来に働きかけるには、食に関するあらゆる難問に答えを見出さなければならないのだ」 アタリ氏は訴えます。
 
飽食の時代といわれる一方で、飢餓に苦しむ人たちが取り残され、謝った食習慣で健康が損なわれている現状を個人としてどのように改善していけばよいのか?

こういったテーマについて考えたい方や、食べることがお好きで今の食の起源について深掘りたいという方にとって一助となる大著かと存じます。お手に取ってみて下さい。
 
 
よろしければ、飲食店を舞台にしたFRAのオリジナル鑑定ストーリーも、ご一読下さいませ!

家賃交渉:家賃を下げたい ~減額に成功したAさんの事例
立退き交渉:店舗の立退料 ~老朽化建物オーナーCさんの事例

 
 

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FRAコンサルティング・伊藤由美子です。

ほとんど家に籠もって過ごした年末年始…久々に小説を手に取りました。

 
15-1060706_s井上荒野 『そこにはいない男たちについて』

夫が”いない”ふたりの女性の姿を描いた恋愛小説です。
 
夫との関係に悩んでいる女性と夫を亡くしてしまった女性。

前者の女性とその夫が不動産鑑定士という設定でした。
登場人物が不動産鑑定士、という小説に出会ったのはこれが初めてです!
 
 
本を読み始めて10行ほどで、「不動産鑑定士」が登場しました。
 

午前八時過ぎ、光一が家を出る少し前だった。光一の仕事は不動産鑑定士で、自宅を仕事場にもしているが、日中はほとんど外仕事になる。

 
ブログ「スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その4)」にて下記のように綴りましたが、典型的業務スタイル、ですね。
 

私たちの不動産鑑定の仕事は、よく、デスクワークとフィールドワークが半々であると言われます。

土地や建物を見に行く、不動産のある地元の事情に詳しい方にお話を聞きに行く、役所に調査に行く。
会合への参加や、お客さまとの面談にこちらからお伺いすることもよくあります。

日中は社外で活動し、夕方から社内で事務整理にあたるというパターンが多いです。

 
外仕事については、「夏がうれしい不動産鑑定士!」記事にも書いております。
 
 
さらに次のページには、
 

まりと光一は互いの勤めの傍ら通っていた専門学校で知り合い、そのあとふたり同時期に不動産鑑定士の資格試験に合格したことが縁となって結婚に至った

 
とあります。
よくあるケースです! 複数の”不動産鑑定士カップル”を存じ上げています(*^-^*)
 
 
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なお、もう一人のヒロイン(夫を亡くした喪失感を抱える女性)は料理研究家

彼女が主宰する料理教室に鑑定士女性が通い出すところから物語が始まります。

そして、数々の料理や食事のシーンがエピソードとして連なっていき…
 
 
美味しいもの、食べたい!と、読み進めるうちにすっかり鑑定モードから食モードへと心移ってしまいました(^-^;
 

女性たちの心の揺れを細やかに掬い取った 『そこにはいない男たちについて』、男性の皆さまにもお薦めいたします。
 

よろしければ、FRAのオリジナル鑑定ストーリーも、ご一読下さいませ!

離婚による財産分与、損をしない不動産価格はどう決める? ~Fさんの事例
離婚による財産分与で、不動産の価格はどう決める? ~Gさんの事例

 
 

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旧年中の御愛顧に厚く御礼を申し上げます。

本年もスタッフ一同、皆様にご満足頂けるサービスに誠心誠意努めてまいります。何とぞ変わらぬご高配を賜わりますよう、お願い申し上げます。

皆様のご健勝とますますのご発展を心よりお祈りいたします。
 

株式会社FRAコンサルティング
代表不動産鑑定士
降矢 等

 
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本年も格別のお引き立てを賜り有難うございました。

 
下記年末年始の期間につきまして休業とさせて頂きます。

 
【休業期間】令和2年12月30日(水)~令和3年1月3日(日)

 

 
皆様がよき新年を迎えられますことを心よりお祈り申し上げます。

 

 

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FRAコンサルティング代表の降矢等です。

2020年も残すところあと10日を切りました。

人々の健康を、社会を、経済を傷めた新型コロナウイルスとの闘いは年をまたいで続いていきますが、一度ここで立ち止まってみますと… さまざまな思いが胸に去来します。
 

12-646453_s3月以後、 「業務をいかに遂行していくか」 「不動産市場にはいかなる変化が生じているのか」 を考え続ける日々となりました。
 
在宅勤務が始まってビジネス環境が激変する最中にご連絡を下さり、温かいお励ましの言葉を掛けてくださったお客様、厳重な感染対策を取って弊社まで遠路足をお運びくださったお客様をはじめ、すべてのお取引先様に心より感謝申し上げます。
 

地価公示ほか公的評価の分科会でご一緒している鑑定評価員の皆様、ありがとうございました。
常にも増してタイトになってしまったスケジュールや、初めてのリモート会議の運営について、多大なご協力を頂戴しました。
 
 
不動産市場では、コロナ禍により局地的なダメージが発生しましたが、全般としては踏ん張りが見られました。
ただ、不動産市況は経済全般の動きにやや遅れて変化する、タイムラグがある点は、常に念頭にあります。
 
 
皆様は年の瀬にどのようなお気持ちでいらっしゃるでしょう。

今年はなかなかゆっくりとお話を伺えないで残念です。
 

まもなく迎える2021年、心身や暮らしに困難がもたらされた方々が良い状況を取り戻され、人類がウイルスに打ち勝てたと実感できる日が早く来ることを祈念し、自らの務めを果たしてまいります。
 
 
 

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FRAコンサルティングの降矢等です。

前回に続き、地元・墨田区での開発、こちらもヒューリック株式会社が参画する公民連携事業の話題をお届けします。
 
墨田区は昨年10月より未利用となっていた錦糸土木事務所跡の区有地について民間事業者への貸付けを決定し、プロポーザル方式で事業者を公募していました。
 
この事業者に、先月、ヒューリック株式会社が選定されました。
 
 
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錦糸土木事務所跡地は、錦糸町駅北側の横十間川沿い、錦糸公園に隣接して、大型商業施設オリナスにもほど近い場所にあります。
 
ヒューリックがこの地の活用策として提案したのは、株式会社アストロスケールホールディングスを核テナントとして誘致するオフィスビルの開発でした。
 
 

アストロスケールは、2013年創業の宇宙ゴミ(スペースデブリ)の除去事業を行う会社で、墨田区に本社・製造拠点があります。

海外5か国でも事業を展開し、世界から注目される先進企業です。
 
開発するビルには、同社以外にも宇宙産業やものづくりの会社等、区内外から多彩な企業を呼び込むことが計画されています。
 
地元の不動産鑑定士として、この計画は地域資源を活かしてまちづくりへと繋げる良い案だと思いました。

区としての受けとめ方も同様のようです。

本件について墨田区がホームページに上げた報道発表資料のタイトルに、熱い想いが感じられます。

~ 世界とつながり、次代を築く新産業拠点を目指して ~  スペースデブリ(宇宙ゴミ)問題に取り組む世界が注目する先進企業とすみだの未来を育てます!

 

■錦糸土木事務所跡地・計画建物概要(予定)

所 在 地:東京都墨田区錦糸四丁目17番3号
敷地面積:約2,280㎡
延床面積:約7,100 ㎡
階   数 :地上7階

 
 
今後、年始に一般定期借地権設定契約書が締結されて開発がはじまり、2022年末竣工、2023年供用開始、の予定とのことです。

わが街・錦糸町での再開発に、注目していきたいと思います。
 
 
 
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。
 
前々回のブログで伊藤がヒューリック株式会社の新規事業を取り上げましたが、同社は私どもの地元である墨田区・両国でユニークなホテルを先月オープンしています。
 
ザ・ゲートホテル両国 by HULICです。
 

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JR両国駅から徒歩3分ほどの隅田川沿いに立地し、国技館や旧安田庭園、江戸東京博物館、刀剣博物館など多くの日本らしさを感じられる見どころが徒歩圏にあるだけでも魅力的ですが、このホテルの一番の特徴は、ホテルの入る建物内に船着き場があることです。
 
宿泊ホテルから浅草やお台場へ船でダイレクトに行き来するという、特別な体験ができます!
 
 
 
ホテルがある建物は、東京都と墨田区が所有する土地を活用する公民連携事業として建設された「ヒューリック両国リバーセンター」です。
 

■ヒューリック両国リバーセンター

開業日:2020年11月12日
敷地面積:1,509 ㎡
延床面積:8,157.75 ㎡
建物階数:地上9階

ホテルのほかに公共施設が以下の通り入居しています。

1~9階:ザ・ゲートホテル両国 by HULIC(126室・平均客室面積27㎡)
1~2階:両国子育てひろば(墨田区の福祉施設)
2~3階:水上バス待合所・事務所(東京都の利便施設)

 
 
「ヒューリック両国リバーセンターには、隅田川の河川水の温度差エネルギーを活用する空調システムが導入されているそうで、これは民間の単独建物における直接利用での導入として日本初の事例となるそうです。
 
この空調システムは、専用のヒートポンプによって夏は外気より温度が低く、冬は温かい河川水から環境に影響がない範囲で熱をくみ上げ、あるいは放出することで施設内の空調を行うもので、家庭用ルームエアコン等に比べてより消費エネルギーが少なくなるとのこと。
 
 
職場や自宅に近い場所ほどいつでも行けると思ってなかなか行かないままとなりがちですが、業務繁忙期が過ぎたら隅田川を臨むホテル内レストランで食事の機会を持てたら、と思います。
 
 
 
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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。
 
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前回のブログで、新しいビル業態・教育特化型ビルを話題にしましたが、ジャンルを特化しワンストップサービスを提供、ということですぐ思い浮かぶのは複数クリニックが集まる医療特化型の業態でしょう。

一棟ビルのみならず大規模施設の一部での展開や平屋を集積させる形態もあって、一般には「医療モール」と呼ばれています。

 

モール(mall)には、商店街、多くの店舗・レストランを含む大きな建物、の意味があります。

(「プログレッシブ英和中辞典」より)

 
医療モールの概念は日本では2000年前後から広まりました。
 
各種クリニックや調剤薬局、ときに介護施設などが集積する医療モールは、高齢者や乳幼児など、さまざまな診療科に同時にかかることが多い人やその家族に通院負担の軽減、服薬情報一元管理といった利便性を提供してくれます。

初めてかかる診療科であっても、いつもの掛かりつけクリニックと同じ建物内にあると、なんとなく安心感とともに受診できるのが不思議です。
 
独立開業する医師は、新規開設の医療モールへの入居であれば、他院との同時開催で医院内覧会など開院イベントをより効果的・効率的に実施することができます。
 

ほかに「美容モール」というものもあります。

ヘアケア、メイクアップ、ネイルケア、アイラッシュケア、ヘッドスパ、エステティック、リラクゼーションなどなど、さまざまな美容サロンをビルのワンフロアや商業施設の一画に集めるスタイルです。
 
美容モールは、サロンをはしごして休日の一日を丸々ゆっくり美容に充てたい女性や、イベントごとがある日に効率的に複数のパーツケアを行いたい女性に人気です。
 
定期的にケアに通う女性客のついで買いが期待できるので、ショッピングセンターや百貨店等の運営会社は集客力向上の一手としてこの美容モールに期待を寄せています。
 
また、15㎡程度の小区画を個人サロンとして賃貸する業態は、初期投資など独立に伴うリスクを抑えながら個性を打ち出したサロンを開業できるビジネスモデルとして、独立志向の美容スペシャリストたちが注目しています。
 
 
テナントの良否はビル全体の価値に影響を及ぼします。

時代に即したニーズを捉えて、テナントの選定や建物への適切な追加投資を行うことが、不動産価値の最大化につながります。
 

不動産有効活用について、弊社の不動産鑑定士がご相談を承っております。

お気軽に、お問い合わせフォームまたはお電話(03-3626-5160)にてご相談ください。
 

 
不動産鑑定士・伊藤由美子です。

師走を迎え、公私ともに気忙しくなってきました。

プライベートでは、年越し準備もありますが、子どもがいる身でこの時期から例年頭を悩ませ始めるのが…
「来年の習いごと、どうしよう?」 です。
 
学習塾は学校の4月の新学期に先立って2月、3月から新学年のクラスが始まるところが多いです。

それに合わせると、必然的に、さまざまな習いごとのスケジューリングに年内から手をつけることになります。

家からのルート(送迎)も視野に、日時調整をするのはなかなかに厄介です。。
 
と、長年こういった作業をこなしてきた私にとって、喜ばしいニュースが秋口にリリースされました。

 
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不動産開発・賃貸事業を行うヒューリック株式会社が、「こども教育事業」に参入、具体的には、子ども向けワンストップサービスを提供するビル開発に乗り出すとのこと。
 
塾や各種教室、学童保育、運動スクールといった習いごと施設や、幼児カットを行う美容室やクリニック(小児科、皮膚科など)といったサービス施設が集積するビルを、主要駅付近の100坪~200坪(330㎡~660㎡)程度の土地に開発していく想定だそうです。
 
 
幼児期は習いごとに親の送迎が要りますし、ひとりで通えるようになっても放課後の時間帯に子どもが一人歩きするのには何かと不安があるものです。
便利な場所で子ども関係の用をワンストップで済ませることができれば、親子ともども非常に助かります。

子ども向けサービスの事業者にとっても、認知度アップ・集客の面でメリットが見込まれるでしょう。
 

わが街の近くにも是非開発を!と心躍りますが、その後の報道によれば、2022年をめどに第1弾を開業、29年までに首都圏で20棟程度に拡大する計画とか。

展開が進むころには息子は中学生になっているので、対象外になっている可能性が高いような…
 

なにはともあれ、子どもたちは世の宝!

少子化・共働き一般化のなかでの次世代育成というニーズを捉えた 「教育特化型ビル」 新ビジネスの今後の展開に注目してまいります。

 
 
ご所有ビルの鑑定評価は弊社不動産鑑定士にお任せください↓

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