FRAコンサルティングの降矢等です。

2019年7月1日に施行された改正相続法のうち不動産に関係が深い3項目の解説、今日が最後の回となります。
 
◆相続の効力等に関する見直し◆

”相続させる旨の遺言等により承継された財産については、登記なくして第三者に対抗することができるとされていた現行法の規律を見直し、法定相続分を超える部分の承継については、登記等の対抗要件を備えなければ第三者に対抗することができないこととする”

という見直し項目について、用語解説を加えつつ、ご説明してまいります。

 
相続させる旨の遺言」とは、特定の遺産を特定の相続人に相続させる、という内容の遺言のことをいいます。

遺言者が遺言によって一方的意思により行う財産処分「遺贈」は、相続人に対しても相続人以外の者に対しても行うことができますが、「相続させる旨の遺言」は相続人に対してしかできません。
 
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対抗要件」とは、当事者間で効力のある法律関係について第三者に対しても効力をもたせるために必要なもの、のことです。
 
これまで、不動産の取得に関する対抗要件が、遺贈や遺産分割協議によって取得した場合と、相続させる旨の遺言によって取得した場合とで異なっていました。

 

 

 
遺贈・遺産分割協議によって取得した場合には対抗要件、すなわち登記がなければ第三者に取得を対抗することができないのに対し、相続させる旨の遺言によって取得した場合には、登記なくして第三者に対抗できる、とされていました。

しかし、これでは遺言書の内容を知りえない債権者などの第三者が、不動産の真の所有者を誤認し、債権回収できなくなるといった不利益を被る可能性があります。

登記制度や強制執行制度の信頼を低下させてしまうことともなってしまいます。
 
そこで、相続させる旨の遺言で取得した場合についても、法定相続分を超える部分については、登記をして対抗要件を得ないと,第三者に対抗することができない、と改められたのです。
 
今回の改正は、相続時の不動産相続登記を促すことともなります。

相続が発生しても、不動産の登記をせず亡くなった人の名義のままにしておいたところに、さらに相続が重なって、そのうち相続人が辿れなくなり、不動産所有者がわからかなくなってしまう…このような所有者不明不動産の発生予防にも役立つ見直しであると考えます。
 

「相続させる旨の遺言」のご準備は、ご所有不動産の時価を知ることから。

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代表鑑定士の降矢です。

2019年7月1日に施行された改正相続法のうち不動産に関係が深い3項目についての解説、2回目です。
 
◆遺留分制度の見直し◆

遺産分割について、原則的には自由に遺言をすることができます。

ただ、相続人の生活を守るために、相続財産の一定割合を一定の相続人が取得することを民法が保証しています。
これが遺留分です。

1478796遺留分を得るためには、相続開始あるいは遺留分の侵害を知った時から1年以内に「遺留分減殺請求」を行います。
 
これまで、遺留分減殺請求権が行使されると、遺贈(または贈与)の一部が無効となって物権的効果が生じる結果、相続財産が不動産の場合には共有状態が生じることが見られました。

 

 
共有不動産は、その不動産の使用・利用や、処分の場面で、不便や問題が起こりがちです。

この点、下記ブログにて詳述しておりますので、ご参照ください。

なぜ、不動産の共有は危険?

 
 
遺留分制度は、そもそも相続人の生活保障が目的です。

このような制度趣旨に照らすと、遺留分権利者には遺留分侵害額に相当する金銭を取得させれば十分であると考えられます。
 
そこで今回の改正では、権利の行使によって遺留分侵害額に相当する金銭債権が生じるものとして、遺留分減殺請求権を金銭債権化することになりました。

こうすることで、遺留分減殺請求権の行使による共有関係を発生させず、遺言者の特定の不動産を受遺者に与えたいという意思を尊重することもできます。
 
なお、金銭を他の相続人に支払わなければならない受遺者への配慮として、金銭を直ちに準備することができない場合には金銭債務の全部または一部の支払いについて支払期限の猶予を裁判所に求めることができる、と規定されています。

 
これまで不動産の共有解消を、不動産鑑定でお手伝いしてまいりました。

ご依頼を受けた案件には相続がらみで共有となってしまった事例が多く、遺留分制度の見直しは意義深いと感じております。

 

遺留分減殺請求権を行使する際の不動産評価もお受けしています。

相続不動産についてのお悩みごとがおありの際は、どうぞお気軽にお電話でご相談ください。
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降矢等です。

2019年7月1日に施行された改正相続法のうち、不動産に関係が深い3項目を解説してまいります。

今日はその1回目です。
 
◆婚姻期間20年以上の夫婦間での居住用不動産の贈与等の優遇◆

 
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婚姻期間が20年以上の夫婦のあいだで、居住用不動産(自宅として住んでいる不動産)の遺贈や贈与がされたときは、原則として遺産分割における配偶者の取り分が増えるようになります。

被相続人(亡くなった人)の意思を尊重した遺産分割として配偶者を保護する、という考えに基づく見直しです。

 
 
これまでは、夫婦のあいだでの居住用不動産の贈与等について、遺産分割の公平を図るために、原則として遺産の先渡しを受けたものとして取り扱われて、当該居住用財産は相続財産額に組み込まれてきました。(被相続人による特別受益の持戻し)

結果として、配偶者が相続発生後に最終的に得る財産額は、贈与等がなかった場合と同じになり、被相続人が自らが亡きあとの配偶者の生活拠点を確保し、その生活の安定を図る、という意図が、遺産分割の結果に反映されませんでした。

 

1446480事例を挙げてみていきましょう。

夫が亡くなり、妻と子ども2人が残されました。
夫の財産は、評価額6000万円の居住用不動産(持分4/3)とその他財産が5000万円です。

夫から妻には居住用財産2000万円(持分1/4)が生前贈与されていました。
 

妻の取り分は、生前贈与分も相続財産とみなされるため、

(6000万円+5000万円+2000万円)×1/2-2000万円=4500万円 4500万円+2000万円=6500万円

これは、生前贈与がなされていなかったと仮定したとき(相続発生時、夫所有の不動産8000万円)の妻の取り分、

(8000万円+5000万円)×1/2=6500万円 と同額で、

生前贈与を受けようが受けまいが、最終的な妻の財産取得額に差異なし、となってしまいます。
 
今回の改正で、居住用不動産の生前贈与分については、持戻し計算に入れない意思が被相続人にあったと類推して相続財産の計算から外し、被相続人の意図を尊重した遺産分割ができるようになりました。
 
先ほどの事例の場合における妻の取り分は、

(6000万円+5000万円)×1/2=5500万円 5500万円+2000万円=7500万円 となって、

改正前より妻は多くの財産を最終的に取得できることになります。
 

国税庁が毎年公表している「相続税の申告状況の概要」によれば、相続財産のうち約4割強は不動産です。

円満な不動産相続に向けて、弊社では不動産鑑定士による評価サービスをご提供しております。
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不動産価値見極めの3ポイント

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不動産鑑定士・降矢等です。

お盆を迎え、ご家族の集まりで相続についてお話になる方も多くおいでかと思います。

 

昨年7月、民法の相続についての規定部分(「相続法」)が、高齢化の進展などの社会環境の変化に対応するため、約40年ぶりに改正されました。

 

 

・残された配偶者の生活や相続人以外の親族の介護貢献への配慮
・相続争いを防止してより相続をスムーズにする観点                                  より、

 

◇配偶者居住権の創設
◇婚姻期間20年以上の夫婦間での居住用不動産の贈与等の優遇
◇自筆証書遺言の方式緩和
◇法務局における自筆証書遺言の保管制度の創設
◇預貯金の払戻し制度の創設
◇遺留分制度の見直し
◇相続の効力等に関する見直し
◇特別の寄与の制度の創設

 

が、なされました。

配偶者居住権や法務局における自筆証書遺言の保管制度の創設をのぞいた、改定規定のほとんどが本年7月1日に施行期日を迎えています。

 

7月1日施行規定のうち、不動産との関連性が深い見直し項目に、

◆婚姻期間20年以上の夫婦間での居住用不動産の贈与等の優遇
◆遺留分制度の見直し
◆相続の効力等に関する見直し

があります。

 

次回以後のブログで、この3項目について取り上げてまいります。

 

 

 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

本日のブログでは、2019年版の「観光白書」(6月21日発表)を取り上げます。
 
前回ブログの最後で、地方都市での地域の魅力を活かした民泊の成功例に触れましたが、6月に観光庁が発表した「観光白書」では、地方部を訪れる訪日外国人が年々増加している状況について詳細に記されていました。

地方での民泊挑戦には追い風が吹いていることがわかります。
 
訪問先を三大都市圏(東京、神奈川、千葉、埼玉、愛知、大阪、京都、兵庫の8都府県)とそれ以外の地方部に分けたとき、地方部を訪れる訪日外国人旅行者の割合は下図のように年々高まって、2018年には57.7%に達しています。
 
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観光庁「訪日外国人消費動向調査」および日本政府観光局「訪日外客数」に基づき観光庁作成

 

このように、地方を訪れる訪日外国人旅行者の増加していることについて、外国人旅行者の関心が多様化し、さまざまな「コト消費」への関心が高まっていることが背景の一つとして考えられています。
 

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観光庁「訪日外国人消費動向調査」に基づき観光庁作成

 

「コト消費」の誘引力の高い地域には、東北、中部、中国、四国、九州の各県が上位に。
 

kotoshouhi2019

観光庁「訪日外国人消費動向調査」に基づき観光庁作成

 
 
その土地でしか体験できないコトを磨いてその魅力を外へと発信し、交流人口を増やしていくことが、人口減少時代の日本において、地域の豊かさを保ち、不動産価値を維持向上するために重要になっていると思います。
 
不動産評価についてのご相談の折には、是非物件が立地する地域の魅力についてのお話もお聞かせ下さい!
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”民泊1年のまとめ”ブログ2回目です。伊藤が担当し、各地の民泊の現況を見てまいります。

 
まず、住宅宿泊事業法(民泊法)の施行から1年を迎えた2019年6月14日時点の、民泊事業届出住宅数の分布図をご覧ください。

 

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出典:民泊制度ポータルサイト

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民泊物件の展開は、地域的な偏りが大きくなっています。

1000件以上が立地しているのは、北海道東京都大阪府沖縄県、です。

いずれも訪日客に人気の観光地を擁し、宿泊ニーズが高い地域です。

 

 

民泊には、増加するインバウンドや大規模イベントがもたらす宿泊需要の受け皿となるメリットがあります。

さらに、地域活性化空き家対策も民泊に期待されている役割です。

しかし人口減少率の高い地方都市での民泊物件の数が多くないことから、こういったメリットについては現在広く実感されてはいないのではないか…と考えております。
 
民泊法に基づく民泊の広がりの障害となっていると言われるのが、民泊法が営業日数を年間180日に制限している点です。
 
届出住宅数上位4位の都道府県のうち、東京都の大田区と、大阪府の大阪市国家戦略特区の指定を受けていて、条件を満たせば営業日数の制限がなくなります。

そのため大田区・大阪市では、届出だけで始められる民泊法に基づく民泊でまずスタートしてみて、事業としてうまくいきそうであれば認定が必要な特区民泊に切り替える、との手法を取る事業者が見られます。
 
このように、事業性を重視した民泊の場合、宿泊需要があることを前提に、特区民泊あるいは旅館業への切り替え、あるいは物件売却など、その後の選択肢が豊富な地域に、民泊物件が集まっていきます。
 
ただし宿泊需要や出口の選択肢があっても、民泊法に自治体が上乗せした規制(例えば、京都市の「物件からおおむね10分以内に駆け付けられる場所に管理者を置く」規定)の存在が、民泊実施を困難おり・・・京都東京は観光資源が豊富なエリアですが、民泊の存在感はさほど高まっていません
 
北海道沖縄九州については、この1年間、訪日客の増加に比例して民泊も伸びています
 
地方都市での民泊は全般としてはまだ低調ですが、一部地域ではその地ならではの魅力を打ち出すことで、成果を挙げている例があるようです。

日本経済新聞の地域版では、長野県にある近隣のワイナリーのワインが楽しめる民泊や、農業体験・田舎暮らし体験ができる民泊、富山県の山あいで囲炉裏のある日本家屋に泊まる民泊、などが紹介されていました。
 
地域活性化や空き家活用につながるこういった地方都市での民泊には、民泊仲介事業者や政府も注目しています。

私も個人的に、ユニークで豊かな民泊が広がっていくことを心より願っております!
 

【関連記事】

人生ベストの宿は民泊!

 

弊社では不動産を巡る新たな動きに常にアンテナを張り、皆さまの不動産の適正価値把握に努めております。

不動産の鑑定・評価につきまして、どうぞお気軽にご相談くださいませ。
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FRAコンサルティング代表の降矢等です。

いよいよ夏も本番。

旅行の計画がおありの方も多いと思いますが、宿泊先として民泊を手配された方はいらっしゃいますか?

 
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一般住宅に旅行者を宿泊させる事業(民泊)についての法律である住宅宿泊事業法(民泊法)の施行から先月で1年が経ち、この1ヵ月半ほど、関係者のお話を聞いたり、報道に接する場面が多くありました。
 
本日と次回のブログで、”民泊1年のまとめ”をお届けします。
 
 
 

今日は、それぞれ異なるスタンスにある民泊を取り巻く方々(民泊事業者、市民、自治体、政府)の心情・行動を、以下、明確にしてみたいと思います。
 
民泊事業者

・民泊法が営業日数を年間180日以内に限っている点、多くの自治体が上乗せ規制を設けている点が収益を得る上でのネックとなっている。

・国家戦略特区となった地域での特区民泊や、旅館業法の簡易宿所への転換に、事業の活路を見い出している。

 
市民

・住民の立場では、民泊が居住環境を悪化させるのではないかとの警戒心が根強く、自治体へ上乗せ規制を要望したり、マンションの管理規約で民泊を禁止したりといった動きが多く見られた。

・消費者の立場では、民泊で危険な目に遭うのではないかとの不審感が払拭されておらず、民泊利用は伸び悩む(日本での民泊利用者は外国人が3/4弱。日本人が1/4強、)

 
自治体

・住民の不安の声に対応して設けた民泊法への上乗せ規制を、緩和できないままでいる。

 
政府

・2030年に6000万人の訪日外国人客受け入れを目標とする観光立国をバックアップする、観光客の受け皿として民泊に期待。

・民泊法は、純粋なビジネスのための法という仕様ではなく、シェアリングエコノミーや副業に対応する仕様の法。法制定によって、一般住宅から営利を得ることが合法的に可能となり有害な民泊を排除する根拠ができた点に制定の意義がある。

・ビジネスとして人を泊める場合に拠るべき枠組みは旅館業法。よって、営業日数を180日に限るという民泊法のルールは、法の住み分けのために必要。

 

【関連記事】

民泊新法から半年。これまでに起きたこと

 

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こうして整理してみますと、私たち市民ひとりひとりが外来者との相互理解を深めていくことが、民泊がより発展するためのカギを握るように思えます。

外国からのお客さまとの交流が生まれる東京オリンピック・パラリンピックが、その一つの契機となるかもしれません。
 
次回ブログでは、全国の民泊の状況を概観します。
 
 
 

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FRAコンサルティング・伊藤由美子です。

開催1年を切ってカウントダウンが始まった東京2020オリンピック。

これまで、全国でさまざまな東京2020関連イベントが開催されています。

 
 

その中には、”東京2020公認プログラム”や”東京2020応援プログラム”として認定されているものも多いです。

前者は各省庁・開催都市・スポンサー・JOC・JPC・会場関連自治体・大会放送権者が、後者は非営利団体などが実施しています。

 
東京2020公認プログラムとして、弊社の地元・墨田区の江戸東京博物館では「江戸のスポーツと東京オリンピック」展が開催中です。
 
以下、江戸東京博物館ホームページからの引用です。
 

 いよいよ来年に迫った2020年東京オリンピック・パラリンピック。当館では、開幕の1年前の時期にあわせ、日本におけるスポーツとオリンピックの歴史をひもとく展覧会を開催いたします。

江戸時代の蹴鞠けまり、相撲、打毬だきゅうなどの伝統的な競技に関する絵画や道具類から、近代オリンピックで活躍した日本人選手の競技用具やメダルなど、多彩な資料を展示。江戸時代に行われていた伝統的な「スポーツ」を概観し、明治以降の近代スポーツの受容と流行からオリンピックへの参加、そして1964年東京オリンピックへの大会招致と開催に至るまでの歴史を紹介します。2020年東京オリンピック・パラリンピック大会の概要なども紹介し、東京で2度目の開催となる世界的スポーツの祭典への期待感を盛り上げていきます。

なお、本展覧会は都内在住・在学の中学生、小学生以下のお子様は観覧料が無料です!ぜひご来場ください。

 
夏休みのお子さんやお孫さんと是非お出掛け下さい!
 
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★「江戸のスポーツと東京オリンピック」展★
◇会期 2019年7月6日(土)~8月25日(日)
(月曜日、ただし8月12日は開館)

◇会場 江戸東京博物館(東京都墨田区横網1-4-1) 1階特別展示室

◇開館時間 9:30~17:30 (土曜日は~19:30。金曜日は~21:00。入館は閉館30分前まで)

◇観覧料 一般1,000円 大学・専門学校生500円 高校生・中学生(都外)・65歳以上500円

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墨田区にお越しの際は、ご家族お揃いでの不動産相談はいかがでしょうか。
弊社では無料ご相談を承っております、お気軽にお電話(03-3626-5160)でお申込みください。

FRAの伊藤です。

決定したときには随分先だと思えましたが…明日で東京2020オリンピックまであと1年となります!
 
皆さま、観戦チケットの販売第一弾には申込みをなさいましたか?

開会式、閉会式、空手、馬術などなど、全部当たったとしたら大変な支払いになるなぁ…とドキドキしつつ、かなりの枚数を申し込んだのですが… 心配は杞憂に終わりました。。結果は真逆、全落選、でした(+o+)

チケットは今後も販売の予定があるとのことですから、次のチャンスにまた挑戦したいと思います。

 
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応援のほか、ボランティアとしてオリンピックを楽しむ予定です。

世田谷区ボランティアに応募し、先月、世田谷区民会館で開かれた説明会に出席しました。

 

 

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募集人数650人を大きく上回る応募があったそうですが、一人あたりの活動日数や時間を抑えることで、応募者全員が活動に従事できることになりました。

観光案内や、区内で行われる馬術競技のPR、主要駅周辺等の交通案内などを担当するようです。

笑顔を大切に頑張りたいと思います!

 
 

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夏の社会見学からの学び(その2) ~NPO編(セカンド・ハーベスト・ジャパン)

 
 
さて、1年を切ると、一大イベント終了後、宴のあとの不動産市況も気になってくるところです。

HARUMI FLAG(選手村施設・跡地を大会終了後に開発分譲)の売れ行きほか参考情報を収集し、また見通しをお伝えいたします。

 
現在、特定の不動産の価格についてご不明な点がおありでしたら、どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)でご相談ください。

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

ひと月ほど前、私の住まいの隣地の方から依頼があって、土地の境界確認に立ち会いました。

 
不動産売買や不動産鑑定の場面で、土地の境界が確定済みであるか否かは重要です。

対象となる土地の正確な面積の把握と、将来的な境界紛争の予防に有用だからです。
 

梅雨の中休みの午後に、関係者立会いのもとで境界を確認。

境界標を設置し、境界確定図を添えた境界確認書を取り交わしました。

 

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境界はこの塀と塀の間です。

 

 

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測量がなされ…

 

 

 

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先方と当方とで確認した境界に、境界標を設置しました。

 

 

 

スムーズに一連の確認と確定が進んだのには、この一帯について国土調査法にもとづく地籍調査が完了していることが大きかったと思います。
 
地籍調査とは、「一筆ごとの土地について、その所有者、地番及び地目を調査し、境界及び面積に関する測量を行い、その結果を地籍図及び地籍簿に取りまとめる事業」で、市区町村などの行政が調査主体です。
 
この地籍調査で得られた情報があり、双方がそれを共有しているため、身構えることなく終始和やかでいられました。
 
今回メリットを実感した地籍調査に関して、2017年12月~2018年2月にかけてブログにまとめております。

是非以下よりご覧くださいませ!
 

【地籍調査ブログシリーズ】

都市部(東京・世田谷)での地籍調査について、3年間を振り返ってお伝えします
登記所にある土地図面の半分は不正確!? 正確にするのが地籍調査です。
地籍調査とは その① ~概要とメリット
地籍調査とは その② ~進捗状況・山村部での地籍調査
地籍調査とは その③ ~都市部での地籍調査
地籍調査とは その④ ~都市部(東京・世田谷)の地籍調査の実際
地籍調査におけるハードル その① ~「面積のズレ」が必ず生じます
地籍調査におけるハードル その② ~「筆界未定」を避けるために
世田谷区での地籍調査の実体験① ~3年間の流れ
世田谷区での地籍調査の実体験② ~地籍調査説明会
世田谷区での地籍調査の実体験③ ~第1回目立会 ~測量作業
世田谷区での地籍調査の実体験④ ~第2回目立会
世田谷区での地籍調査の実体験⑤ ~マンション所有者(土地共有者)の反応
世田谷区での地籍調査の実体験⑥ ~地籍簿・地籍図作成 ~筆界案返答書送付
世田谷区での地籍調査の実体験⑦ ~地籍簿・地籍図の閲覧 ~都・国の承認 ~登記 ~終了通知
地籍調査の成果が反映される書類・図面について(地籍調査の効果)
地籍調査と相続登記 …私たちにできること

墨田区での地籍調査は「街区調査」より

 

 

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