不動産鑑定士の降矢等です。

前回までのブログで湾岸の開発事業について取り上げましたが、今日は公園に係る開発事業のご紹介です。

 
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本日(2020年9月18日)、名古屋市の久屋大通公園に「Hisaya-odori Park(ヒサヤオオドオリパーク)」が開業します。
 
三井不動産が開発する公園と商業施設等が一体となった新しい形の複合施設の第2号物件です。

 
 
同社は、公園一体型の商業施設の名称を「RAYARD(レイヤード)」として、展開を進めています。
 

■RAYARD Hisaya-odori Park

開業日 :2020年9月18日(金)
敷地面積:約54,122㎡
延床面積:約8,062㎡
店舗面積:約7,243㎡
店舗数 :約35店

 
南北約1kmにわたる緑豊かな空間に旬な飲食・物販の35店舗が連なる環境は、心弾む時間を与えてくれることでしょう。
 

【関連記事】

愛知県、(公的)不動産の鑑定評価では11グループに分かれます

 
 
なお、三井不動産の公園を核とした複合施設の第1号物件は、渋谷区の宮下公園と一体開発された「MIYASHITA PARK」です。
 

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芝生ひろば、サンドコート、スケート場、ボルダリングウォールなどがある宮下公園と、商業施設「RAYARD MIYASHITA PARK」、ホテル「sequence MIYASHITA PARK」から成ります。
 
 
 

22095■RAYARD MIYASHITA PARK

開業日 :2020年7月28日(火)
敷地面積:約10,740㎡
延床面積:約46,000㎡
店舗面積:南街区 11,846㎡  北街区 12,018㎡

 
 
 
緊急事態宣言が出ていた頃(※)からすれば渋谷の街には人出が戻っています。

<※こちらのブログに5月半ばの渋谷の写真を載せています>

明日と明後日(5/30・31)、埼京線・湘南新宿ラインの大崎~新宿区間は終日運休です

 
しかし、国内外からの観光客が戻らない限り、常態を取り戻したことにはなりません。

先日現地を見に行ったところ、平日昼間のRAYARD MIYASHITA PARKは開業間もない施設とは思えない落ち着きを見せていました。
 
常ならぬ状況下、店舗物件の適正な価格や賃料に関するお悩みがおありの際は、どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160)でご相談ください。

 

 
FRAコンサルティング代表の降矢等です。

日中も爽やかな秋風を感じられるようになりました。酷暑を脱したことにホッとしております。

 
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さて、前回ブログに続き、今日も東京湾岸の話題です。

昨日(2020年9月14日)、港区・竹芝地区で大型複合施設「東京ポートシティ竹芝」が全面開業しました。

 

この東急不動産と鹿島建設による共同プロジェクトは、東京都の都市再生ステップアップ・プロジェクト(※東京都都市整備局ホームページへリンク)の一つに位置付けられています。

 
 
 
オフィスタワーとレジデンスタワーの2棟から成り、街区全体に最先端のテクノロジーを取り入れて、スマートシティのモデルケース、新たなライフスタイルのモデルケース、を目指した再開発です。

 

■東京ポートシティ竹芝

所在地    :東京都港区海岸一丁目20番9他
敷地面積:約15,590㎡
延床面積:約201,159㎡
オフィスタワー建物    :地下2階付40階建
レジデンスタワー建物:18階建

 
 
プロジェクトの一環として、JR浜松町駅前とゆりかもめ竹芝駅・竹芝ふ頭が、首都高速道路をまたぐ全長約500mのバリアフリーデッキで結ばれ、浜松町駅から海側への歩行者アクセスは大きく改善します。
 
また、同じ竹芝地区では、東京ポートシティの北方の浜離宮に面する水辺に、JR東日本が開発したオフィス・ホテル・劇場・店舗等を擁する複合施設「ウォーターズ竹芝も今年開業しました。
 

コロナ禍を乗り越えたあとには、竹芝地区は国際ビジネスの拠点として力強さを発揮することでしょう!

 

 

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不動産鑑定士・降矢等です。

昨日(2020年9月10日)、江東区青海の「東京国際クルーズターミナル」が開業の日を迎えました。
 
”世界最大のクルーズ客船にも対応可能な東京の新たな海の玄関口” は、東京オリンピックに合わせて7月14日にオープンする予定でした。

2ヶ月遅れで、新型コロナウイルスの感染拡大防止のためオープニングセレモニー等もない、静かな開業です。
 
2年前にこの新ターミナルの名称が決まった当時には、いまの状況は頭の片隅にも浮かばなかったもので、まさに想定外…
 

【関連記事】

新たな世界への玄関口「東京国際クルーズターミナル」と名称決定! ゆりかもめの駅名も変更に
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開業は果たしたものの、クルーズ客船の寄港予定は今のところないようです。

開業初日には乗船人数約4200人のクルーズ船が入港するはずでした。

 

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寂しさは否めませんが、開業から当面の間、日本を代表するクルーズ客船「にっぽん丸」が停泊し、ふ頭に華を添えています。(出港日未定。)
 
ターミナルビル4階の送迎デッキが、「にっぽん丸」観覧エリアとして開放されているとのことです。

 
 
 
臨海副都心の新たなランドマーク・東京国際クルーズターミナルは、密を避けやすい環境かと思います。

臨海エリア(豊洲)に暮らす私も、近いうちに家族と立ち寄ってみます。
 

【関連記事】

豊洲市場の見学が昨日より再開されました
東京湾岸地区に新たな臨港道路が開通します

 

 

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FRAコンサルティングの伊藤です。
 

前回まで10回にわたり「不動産鑑定士になるには」のシリーズ名でブログをお届けしてまいりました。
 
 
 
 
受験案内をご覧になるだけではわかりにくい不動産鑑定士試験について、少しでも具体的なイメージを持っていただけたようでしたら幸いです。

(令和2年 不動産鑑定士試験受験案内は、こちら です。)

 

不動産鑑定士となってからの実務等については、過去のブログでご説明をしております。
ぜひ今回のブログシリーズと合わせてご覧くださいませ。
 

【関連記事】

不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その1)
不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その2)
不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その3)
不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その4)

 

無料査定してくれる不動産業者があるのに、なぜ不動産鑑定士が必要なのでしょうか?
だからこそ、不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要なのです。
不動産鑑定士は価格の評価だけではありません。家賃・地代、立退き料も専門的に評定します。

 

不動産鑑定士になる前のこと(降矢 等)
不動産鑑定士になる前のこと(伊藤由美子)

 
 
明日9月9日は、今年度の不動産鑑定士試験・短答式試験の合格発表日です。

全力を尽くされた方々の秋桜咲く日となりますように!
 
 
 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

不動産鑑定士試験・論文式試験での専門科目「不動産の鑑定評価に関する理論」の演習問題についてご紹介します。
 

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こちらは2時間のうちに、ひとつの事例について鑑定評価手法を適用して鑑定評価を行う、という演習形式の試験です。

出題される問題は、建物とその敷地の価格はもちろん、賃料や、借地権価格、底地価格など、さまざま。

例年、問題用紙20ページ前後、解答用紙10ページ前後、となっています。

実際の鑑定評価では表計算ソフトを活用していますが、試験では電卓ですべての計算処理を行います。
 

 
鑑定評価基準・留意事項の深い理解を前提として、資料の的確な分析力、論理的かつスピーディーな処理能力、そして不動産鑑定士としての判断力が備わっているが試されます。

 
 
演習問題のボリューム感など、ご興味がおありの方は下記をご覧ください。

令和元年不動産鑑定士試験論文式試験「不動産の鑑定評価に関する理論(演習問題)」・問題用紙

令和元年不動産鑑定士試験論文式試験「不動産の鑑定評価に関する理論(演習問題)」・解答用紙

 
 
 
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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

不動産鑑定士試験・論文式試験での最重要科目「不動産の鑑定評価に関する理論」の論述問題についてご紹介します。
 
短答式試験と同じく、国土交通省が定めた不動産鑑定評価を行う際に規範とすべき次の基準および留意事項から出題されます。

『不動産鑑定評価基準』

『不動産鑑定評価基準運用上の留意事項』

 

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2時間の試験が2回(大問4問)で、合計4時間、不動産の鑑定評価について論じ続けることが求められます。
 
鑑定評価基準および留意事項より不動産鑑定評価の体系・本質を押さえ、どのような角度からの問いにも鑑定士の共通認識に基づいた論を述べることができるようになったときには、基準・留意事項のすべてを覚えるに至ります。
 
 
コツコツと着実な積み重ねができるか否か… そんな資質も確認される専門科目なのかもしれません。
 
 
 
不動産鑑定に関するどのような論点が出題されているのか、ご興味がおありの方は下記をご覧ください。

令和元年不動産鑑定士試験論文式試験「不動産の鑑定評価に関する理論(論文問題)」

 
 
 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

不動産鑑定士試験・論文式試験の科目の一つ「会計学」についてご紹介します。

 

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「会計学」の出題範囲は、”企業の財務諸表の作成および理解に必要な会計理論、関係法令および会計諸規則を含む、財務会計論”です。

「会計学」では、企業会計原則の一般原則にはじまり、貸借対照表原則や損益計算書原則などを学びます。
 

不動産の鑑定評価は、企業活動の一環としてのご依頼が多くあります。

事業収支に基づいて不動産価値を導くといった際には財務諸表を活用します。

こういった点からも、財務諸表作成のルール、そのルールの根底にある会計理論の知識が、不動産鑑定士には必要です。
 
 
なお、鑑定実務の現場では、たとえば業界ごとの収益構造の特徴を掴んだ上で特定企業の市場競争力を複数年の財務資料から読み解くといった場面など、試験での学びにとどまらず財務分析力を磨き続ける必要性をしばしば実感しております。
 
 

不動産鑑定士試験の「会計学」でどのような問題が出されるのか、ご興味がおありの方は国土交通省のホームページで近年の問題が公開されていますのでご覧ください。

昨年度の問題はこちらです。

令和元年不動産鑑定士試験論文式試験「会計学」

 
 

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FRAの伊藤です。

不動産鑑定士試験・論文式試験の科目の一つ「経済学」についてご紹介します。

 
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「経済学」の出題範囲は、”ミクロおよびマクロの経済理論と経済政策論”です。

個々の企業や家計の行動などについて分析を行うのがミクロ経済学、一国全体や世界経済などについて分析を行うのがマクロ経済学です。

試験では、ミクロ経済学とマクロ経済学のそれぞれの分野から大問が一つずつ出題されて、その問いに対し、文章、数式、グラフを駆使して解答することが求められます。

 

 
 
「経済学」の学習は、経済理論の知識習得のみならず、問題演習を通して”現象について理論をあてはめ説得力ある説明を展開していく”訓練を積むことができる点で、鑑定評価書の作成実務へつながっていくように思います。
 
 
不動産鑑定士試験の「経済学」でどのような問題が出されるのか、ご興味がおありの方は国土交通省のホームページで近年の問題が公開されていますのでご覧ください。
 
昨年度の問題はこちらです。

令和元年不動産鑑定士試験論文式試験「経済学」

 
 
 
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FRAコンサルティングの伊藤です。

不動産鑑定士試験・論文式試験の科目の一つ「民法」についてご紹介します。

 

DSC_1743「民法」は不動産鑑定士試験のなかで、「経済学」「会計学」とともに教養科目として位置づけられています。

「民法」の出題範囲は、民法借地借家法建物の区分所有等に関する法律、です。
 
「経済学」と「会計学」は、不動産というテーマに限定されることなく、それぞれの学問における基本的重要事項について学びます。

これに対して「民法」は、試験の出題がほぼ不動産が関係する事項に限られており、不動産についての売買、賃貸借、請負などの場面で、どういった関係性や争点が生じ、いかなる法の適用および解釈が妥当なのかという点について、知識を身に付け思考する、そのような学び方になります。
 
 
こういった科目としての特徴もあってか、実務に携わる中での個人的な印象ですが、教養科目のなかで「民法」については学びと業務とがダイレクトに結びついているように思います。
 
たとえば、5月のブログ「家賃支援策、検討が続いています」で触れた賃貸借契約解除についての考え方も、不動産鑑定士試験の「民法」で学ぶ論点のひとつです。
 
 
各年の「民法」の試験問題が国土交通省のホームページで公開されています。

昨年度の問題はこちらです

令和元年不動産鑑定士試験論文式試験「民法」

 
どのような不動産取引のシーンが設定されているか、是非一度ご覧ください。
 
 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

今年度は新型コロナウイルス感染症の影響で、10月中旬に実施予定である不動産鑑定士試験・論文式試験ですが、例年は、8月上旬の土曜日~月曜日に東京都・大阪府・福岡県の3都市で実施されます。

受験資格は不動産鑑定士試験・短答式試験の合格者です。

 
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試験は民法経済学会計学不動産の鑑定評価に関する理論(鑑定理論)の4科目です。
 

最初の3科目は教養科目鑑定理論が専門科目の位置付けで、教養科目はそれぞれ大問2問・試験時間2時間・配点100点であるのに対し、鑑定理論は大問4問・試験時間4時間・配点200点および演習1問・試験時間2時間・配点100点、となっています。

 
 
論文式試験全体でみると、試験時間、配点ともに、教養科目が1/2・専門科目が1/2の割合であり、深い鑑定理論の学びなくしては合格できない試験となっています。
 
 
真夏の連続する3日間に、以下の時間割で6コマの試験があります。
 

<1日目>

(1)民法 10:00~12:00
(2)経済学 13:30~15:30

<2日目>

(1)会計学 10:00~12:00
(2)不動産の鑑定評価に関する理論・論文 13:30~15:30

<3日目>

(1)不動産の鑑定評価に関する理論・論文 10:00~12:00
(2)不動産の鑑定評価に関する理論・演習 13:30~15:30

 
 
合格基準点は、総合点で概ね6割を基準に土地鑑定委員会が相当と認めた得点とされます。

ただし、総合点のほかに各試験科目について一定の得点が必要になります。
 

10月中旬に、国土交通省および各都道府県庁での掲示と国土交通省ホームページへの掲載で、合格が発表されます。
 
論文式試験の各科目の試験内容については、次回以後のブログでご説明してまいります。
 
 

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