FRAコンサルティングの伊藤です。

 

先日、約270社の中小企業が出展する東京信用保証協会主催のビジネスマッチングフェア『江戸・TOKYO 技とテクノの融合展2018』に行きました。

 

 

あらゆるビジネスについて、オフィス、店舗、工場、倉庫といった不動産は欠かせないもの。
不動産鑑定評価・コンサルティングを弊社にご依頼くださるお客さまの業種は多岐にわたっています。

業務用不動産について、お客さまのビジネスの深い理解なくしては評価を進められません。

 

また、そもそも世の中の動き全般にアンテナを張っていなければ、評価の際に必ず行う将来予測で見通しをあやまってしまいます。

 

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そこで、降矢も私も、展示会や交流会にお声掛けいただいたときは、時間が許す限りお伺いさせていただくようにしております。

 
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有明の東京ビッグサイト(東京国際展示場)に行くことが多いのですが、今回のフェアの会場は有楽町の東京国際フォーラムでした。
入口特設ブースは、桜と人力車、そして雷門という演出がされて、ひとときお江戸気分を味わえました。

 

 

 

さて、フェアではあらゆるジャンルの幅広い情報収集に努めますが、やはり不動産に関係する目新しいサービスのブースがあると自然と足が止まります。

「一人称視点・高速再生動画によるエリア紹介サービス」

「給水管の腐食に対応し建物の寿命が尽きるまで配管交換をせずにすませるサービス」

など、さまざまなお話を聞かせていただきました。

 

 

なかでも私が一番おもしろいと思ったのは、

「ドローンによって自然災害による屋根の損傷個所を発見・点検から補修までを無料で行うサービス」です。

 

 

こちらの事業は、東京都が東京発の新しいサービス事業モデルの創出と早期の事業化を目的に選定する”革新的サービスの事業化支援事業”に昨年選ばれたのだそうです。

 

いただいた資料によれば・・・

 

ドローンを活用することにより、屋根や雨樋等を空撮し、画像解析により、自然災害で損傷した箇所を発見します。その損傷箇所を火災保険を申請し、家主様の金額負担無しで、原状回復の修理の手配を行うサービスです。

とのこと

 

サービスについてご説明下さった社長さんは、展示会前日まで自然災害が相次いだ大阪にいらして、多数の屋根被害調査を行ってこられたとおっしゃっていました。

 
お話をさせていただいた各社の皆さま、お時間ありがとうございました!

弊社でもお客さまの不動産の可能性を拡げる新しい切り口のサービスについて考えてまいりたいと存じます。

何か私どもがお役に立てることがありましたら、どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160)にてご連絡くださいませ。

不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

10月も半ばとなりました。
先週末の3連休には、山や森へと自然を感じにお出掛けになった方も多いのではないでしょうか。

 

今日は高原別荘地についての話題をお届けしたいと思います。

 

 
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日本で、ザ・高原別荘地といえば… 言わずと知れた軽井沢です。
軽井沢は経済的にも文化的にも東京都心部の状況との連動性が高く、「東京24区」と称されることも。

 
他を圧倒するステータスを誇る別荘地です。

 

 

その軽井沢町の人気エリアの地価は、景気や株価の上昇と軌を一にして数年来、上昇を続けています。
もはやバブル、との声も…
中小規模の築年が経過した中古別荘であっても、都内物件かとみまごうような価格で売りに出されていて驚きます。

 
軽井沢はさておき… 首都圏周辺で軽井沢と同じく東京からのアクセスが良い、那須富士といった高原別荘地についての最近の状況はどうでしょう。

 

これは軽井沢も同じですが、地価は二極化しています。
利便性や快適性に難のある場所は下げ続けています。
一方で、一定の競争力が認められる土地の地価はこのところ安定的です。(軽井沢のようなバブル状態にはありません。)

 

 
バブル時代のリゾート法の施行から30年あまり。
当時働き盛りだった方々が購入・所有してきた別荘が、代替わりの時期を迎えています。

 

身体に不自由を覚えるようになってきた所有者の方が終活として処分を決めた、相続が発生したけれど相続人は別荘に全く興味がない… といったような事情で手頃な値段で別荘の売り希望が出される一方で、そのような別荘をこれまでとは少し違った動機で購入する30代、40代の方が現れてきました。

 

彼らはステータス性に魅力を感じるのではなく、別荘の現実的な利用に価値を見い出しています。

 
0ef73e890c2148904d6674f4b857f1d6_s例えば、震災や集中豪雨といった自然災害が度重なったことを受けて、非常用に今の住まい以外の拠点がほしい、と考えるようになった方。

 
安心を得られ、かつ年に何度か、子どもに自然体験をさせたり、仲間たちとレジャーを楽しんだり、親戚に貸したりできるのであれば価値あり、とおっしゃいます。

 
都心居住の共働き家庭の増加は、この流れを後押ししていくのではないでしょうか。

 

 

 
あるいは、社会的地位を得た独身ワーキングウーマンで、自然を好まれる方。
中古別荘は、週末のリフレッシュの場や仕事のためのサードプレイスとして高い買物ではない、とお考えです。

 

 

 

IMG_745 私の旧友も近年、富士山のふもとの鳴沢町に別荘を購入しました。

 

先日、遊びにお誘いいただいたのですが、キジが遊びにくるお庭で栗やクルミを拾ったり、深い緑に包まれながら読書をしたり、これまであまり自然と親しんでこなかった私ですが、日常とは違う時間が流れる高原別荘ライフにすっかり魅了されました。

 

 

 
弊社は法人・個人、両方のお客さまから、継続的に別荘の評価ご依頼をうけたまわっています。
別荘マーケットの市場参加者の状況については、今後も注視を続けてまいります。

 

 

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「芸能人がこっそり教える健康別荘ライフ」 放映内容補足②
「芸能人がこっそり教える健康別荘ライフ」 放映内容補足③

 

 

別荘の鑑定評価は、どうぞ弊社にお任せください ↓

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弊社の所属する「東京都不動産鑑定士協会」が、来たる10月30日(火)に講演会を開催します。
 

日比谷公園無料講演会「都市と不動産を考える」

平成30年 東京都地価調査のあらましについて」  (約20分)

演者:公益社団法人 東京都不動産鑑定士協会

地価調査委員長 浜田 哲司

東京のこれから -2040年を目指して-  (約90分)

演者:東京大学名誉教授 伊藤 滋 氏

 

日時:平成30年10月30日(火)  13時30分~16時30分(予定)

場所:イイノホール(千代田区内幸町2-1-1 飯野ビルディング)

定員:先着500名 入場料無料

申込:お申込みフォームより

問い合わせ先:東京都不動産鑑定士協会 「講演会係」  電話(03-5472-1120)FAX(03-5472-1121)

 

会場は日比谷公園からすぐの場所です。是非ご参加下さい!

 
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不動産鑑定士・降矢等です。

10月1日より、江東区の『マンション等の建設に関する条例』が一部改正となりました。

 

江東区はファミリー向け住戸を「バルコニーやパイプスペース等を除く専用面積が40㎡以上の住戸」と定義しています。

 

このファミリー住戸を151戸以上含む大規模マンションの建設にあたり、事業者は、

90㎡以上の住戸をファミリー住戸数の10%以上設置
25㎡以上40㎡未満の住戸をファミリー住戸数の20%以上設置

することが必要となります。

 
また、

・生活利便施設または地域貢献施設(店舗、医療施設、子育て等支援施設など)の設置
・緊急車両等を停留させるための自動車駐車場の設置
・障害者用自動車駐車場の設置
・バリアフリー住戸の設置

も定められました。

 
(改正の詳細については、江東区「マンション・業務用建築物の建設を計画される方への手引き」の22ページ~24ページをご覧ください。)

 

 
豊洲マンション江東区にとって、ファミリー世帯の流入にともなう小・中学校等の公共施設整備は負担となってきました。

 

この状況を背景にファミリー世帯の抑制につなげる条例改正ですが、江東区の意図するところは、単純な人口抑制というのではなく、単身者やファミリー世帯の親世代を呼び込むことで、世代の偏りを和らげて住環境をより良好なものとしていくことにある由です。

 

 
江東区は、過去(2004年)、「マンション建設計画の調整に関する条例」を4年間の時限立法として制定し、学校が不足する地区を受入困難地区に指定して、大規模マンションの建設をを抑制しました。

前記条例が施行されて失効するまで、江東区の人口増のペースは一時的に鈍化。

今回の改正も今後の人口動態に影響を及ぼしてくるものと考えられます。

 

2020年東京オリンピックがもたらすインパクトともども、注視していきたいと思います。
最新の江東区不動産市況につきましては、お電話(03-3626-5160)でお気軽にお問い合わせください。

 

FRAコンサルティングの降矢です。

早いもので年度が後半入りする10月となりました。

 

相談10月は国土交通省が土地について国民の理解と関心を高めて土地施策を推進することを目的に定めた「土地月間」です。

 
弊社が所属する「日本不動産鑑定士協会連合会」では、例年この「土地月間」に全国の市区町村にて無料相談会を開催いたします。

 
不動産の価値や売買、活用、税務等に関するお悩みごとについて、不動産鑑定士が無料で相談に応じております。

 

 

無料相談会は、今月を中心に、北は札幌(札幌駅前通地下)より南は那覇(沖縄県庁県民ホール)まで、全国で行われます。

詳しい日程・場所につきましては、↓下記リンク先PDFをご覧ください

平成30年度「土地月間(10月)」無料相談会の実施会場一覧

 

 
じっくりと落ち着いてご相談なさりたい方には、弊社の無料相談をおすすめいたします。

弊社は全国の不動産についてのご相談を承っております。

まずはどうぞお気軽にお電話(03-3626-5160)にてご連絡ください。

 

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

平成30年地価調査、23区商業地の上昇率上位地点ランキング・・・トップ7のうち4地点が渋谷エリアにありました。

1位 新宿5-1(歌舞伎町1丁目) 20.0%
2位 台東5-1(浅草1丁目) 15.4%
3位 渋谷5-11(渋谷3丁目) 14.1%
4位 渋谷5-4(道玄坂2丁目) 14.0%
5位 台東5-17(西浅草2丁目) 13.3%
6位 渋谷5-5(渋谷2丁目) 13.3%
7位 渋谷5-3(神南1丁目) 13.2%

 

【関連記事】

平成30年地価調査・23区商業地の地価上昇率トップ7はどこか! 上昇の要因は?

 

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新宿区、台東区と同じく、渋谷区の地価上昇にはインバウンド需要の影響があります。

渋谷は欧米からの旅行者の間で人気が高く、東京都の2017年外国人旅行者行動特性調査によればアメリカやフランスなど9ヶ国からの旅行客の「訪問した場所」アンケートで1位となりました。
なお、訪日客全体では4位です。

 

【関連記事】

東京都「2017年外国人旅行者行動特性調査」と渋谷再開発

 

 

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しかし、平成30年地価調査に現れた渋谷区の地価上昇の最大の要因は、渋谷駅周辺で行われている大規模再開発です。

7月時点の地価調査では、9月13日に予定されていた「渋谷ストリーム」「渋谷ブリッジ」開業への期待感が大きく反映されました。

地価を動かした「渋谷ストリーム」へ、オープン10日目に行ってみました。

 

 

 

 

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渋谷駅東口歩道橋から渋谷ストリームの2階へ入りました。

東口歩道橋は、現在架け替え工事中が進められています。

新しい歩道橋は、幅員を2.5mから6mに広げるなどデッキが整備され、よりゆったり快適になります。

 

なお、地下にある渋谷駅からストリームへ向かうには、16b出口が最寄りです。

 

 

 
2018092216060000商業施設に入居するのは全30店舗。スーパーマーケット1店舗を除いてほかは全て飲食店舗です。

 

昼食には遅く、夕食には早いという昼下がりの時間帯の訪問でしたので、3連休中日でしたが人で溢れかえるという状況ではありませんでした。

 

 

 

近年の再開発では、広場的機能を持つ大階段を設置することが流行っていますが、ストリームにも大階段が。

この階段は1階の稲荷橋広場へとつながっています。

 

 

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イベントや展示会などが行われる稲荷橋広場、そのデッキからは渋谷川の風景を見渡すことができます。

 

官民連携により、清流復活水を活用した壁泉で「渋谷川を再生」する取り組みについては、道半ばなのかもしれません… ちょっと川の匂いが鼻につきました^_^;
今後に期待したいと思います!

 

 

ストリームには代官山寄りにもう一つ広場(金王橋広場)があり、そちらでは中秋の名月にちなみ、伊藤園による”月見大茶会”イベントが行われていました。

 

 
2018092216090000渋谷川に面した1階にあるレモネード専門店(LEMONADE by Lemonica)には、長蛇の列ができていました。

 

金沢発祥のお店で、オリジナルレモネードのレギュラーサイズが320円。

 

一度試してみたくなる、値頃感ある設定ですね。

 

 

 

次の機会には、再開発によって整備された渋谷~代官山へ抜けるルートを歩いて人の流れを観察し、渋谷~原宿ルートの商況と比べてみようと思います。

 

これからも渋谷エリアの変化からは目が離せません。

 

 

再開発案件について評価の実績豊富です↓

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FRAコンサルティング・伊藤由美子です。

浅草に続いて、上野の街の様子をお伝えします。

 

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前回ブログで、「”国際通りの壁”を越えて、浅草から上野へ外国人観光客が流れていくようになっている」と降矢がコメントしましたが、こういった訪日客が上野公園アメ横にある施設や店舗に押し寄せています。

 
9月の3連休の午後、上野動物園の人気者・ジャイアントパンダのシャンシャンの観覧は90分待ちでしたが、多くの外国人親子が列に並んでいました。

 

 

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同日、アメ横や上野御徒町の老舗ディスカウントストア・多慶屋(たけや)も外国人グループでにぎわっていました。

 

 

観光客や買い物客の増加で、飲食店舗は活況を呈し、低層店舗の家賃ははっきりと上昇しています。

 

 

 

ホテルも続々とオープンしており、この秋は『with green & art ” 緑とアートと共に ”』をテーマする「イチホテル上野新御徒町」、『地域との深いつながりから生まれる素敵な経験』をコンセプトに掲げる「NOHGA HOTEL UENO」といった個性的なホテルが誕生します。

 

 

 
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昨年11月にオープンした地域の新・ランドマーク「上野フロンティアタワー」の商業施設(「松坂屋上野店」「パルコヤ」「TOHOシネマズ 上野」)の集客も堅調です。

 

反響の高さで話題となった不忍池の隣接地に建つタワーマンション「ブリリアタワー上野池之端」(36階建て全361戸)は現在工事進捗中で、来年には入居となります。

 

 

 
最高峰の文化・芸術に触れ、自然や科学に親しみ、そして買物の楽しみも味わえる上野。
これからも国内外の人々を惹きつけていきそうです。

 

 

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台東区・上野地区の不動産市況調査を開始

 

 

東京都内の不動産鑑定評価は、FRAにお任せください!↓

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不動産鑑定士の降矢等です。

今週発表があった平成30年地価調査で、台東区の担当グループの幹事を務めさせていただきました。

 
前回のブログでお知らせしたように、都内の商業地にある地価調査対象地について、平成30年7月1日時点の価格の前年同日時点からの価格変動をランク付けしたところ、上昇率ランキングの2位5位浅草エリアの地点が入りました。

 

西端を上野駅・東端を浅草駅とする下↓の地図で、青色シールに5-1・5-17と黒数字で記されているところがその場所です。
(赤色もつけています。)

 

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浅草1丁目(5-1地点)は15.4%、西浅草2丁目(5-17地点)は13.3%、この1年で地価が上がりました。

 

 

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定番の観光スポットである浅草寺を中心に、浅草は外国人に人気の街であり続けてきました。

 

その浅草の地価がここにきて一段の上昇を見せた理由は「国際通り」の壁”を越えて、賑わいに広がりがもたらされたことにあります。

 

 

 

先ほどの地図をもう一度ご覧ください。

浅草寺の西側を南北に走る太い道路が国際通りです。

 

かつて、浅草を訪れる外国人旅行者が国際通りを越えて西浅草や松が谷へと進むことはほとんどありませんでした。

個人旅行の外国人は、浅草駅に降り立ち、浅草寺周辺を散策し、浅草駅に再び戻って別のスポットへと電車で向かう、ということが多かったのです。

 

しかし、昨今のSNSの発達により、国際通りを渡った西方に、ユニークかっぱ橋道具街があり、中小神社仏閣も集積していることが外国人に知られるようになりました。
その結果、そぞろ歩きを楽しみながら上野方面へ流れていく旅行客が増加しています。

 

 
東京スカイツリーから浅草へ、浅草から上野へ・・・東京の下町観光ルートの中心にある浅草に対して、ホテルや飲食、各種サービス事業者の投資意欲は旺盛です。

 

 

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変わる浅草を感じに、皆さまも是非一度お出掛け下さい。

 
不動産についてのご相談ごとがおありの方は、そのまま弊社の方へも是非・・・お電話(03-3626-5160)でお気軽にご連絡ください。

 

左の写真は、私どもの事務所のビル前より撮影したスカイツリーです。

 

 

 

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浅草寺だけではない!地主である寺社、その鑑定ニーズ


 

不動産鑑定士・降矢等です。

評価員として携わってまいりました「平成30年 地価調査」の結果が発表となりました。

 

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都道府県知事が毎年1回・7月1日時点における標準地の1㎡あたりの地価を調査する「地価調査」の結果は、例年この時期に公表されます。

 

地価調査による基準地価は、公示地価(=国土交通省の調査による1月1日時点における標準地地価)と同様に、全国の地価の推移を知るための基本情報です。

 

 
東京23区については、住宅地・商業地ともに地価は上昇基調を保っています。

区部の平均変動率は、住宅地が+4.3%、商業地が+7.2%でした。

 

今回の調査では、商業地の上昇率上位地点に特定の傾向が浮かびあがりました。
ここで上昇率ランキングをお目にかけましょう。

 

1位 新宿5-1(歌舞伎町1丁目) 20.0%
2位 台東5-1(浅草1丁目) 15.4%
3位 渋谷5-11(渋谷3丁目) 14.1%
4位 渋谷5-4(道玄坂2丁目) 14.0%
5位 台東5-17(西浅草2丁目) 13.3%
6位 渋谷5-5(渋谷2丁目) 13.3%
7位 渋谷5-3(神南1丁目) 13.2%

 
1位の新宿区に続いて、2位~7位を台東区渋谷区の複数地点が占めることになりました。

このあとは、8位北区・9位荒川区・10位中央区…と、各区の基準地が続きます。

 
新宿区、台東区、渋谷区はいずれも外国人観光客がこぞって訪問する街を擁しています。
そこで生じるインバウンド需要と、大型再開発の影響がトップ7の大幅な地価上昇の要因です。

 
次回ブログより、浅草上野渋谷の街のインバウンドおよび再開発の最新状況をお伝えします!

 
なお、平成30年地価調査に関する発表・報道の内容でご不明な点がおありの場合には、どうぞお気軽にご質問(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)をお寄せください。

解説させていただきます。

 

 

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東京都「2017年外国人旅行者行動特性調査」と渋谷再開発

 


 
『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第7回目です。
 

1.Gさんの状況

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結婚直後から夫の女性関係に悩まされてきたGさんは、結婚10年目に離婚することになりました。

財産分与の対象となる渋谷区の有名高級住宅地にある自宅(築7年)の評価額について、夫と合意できないでいます。

Gさんの代理人弁護士は、鑑定評価書を取得し、夫側の弁護士と話を進める方針です・・・

 

2.事案全容はこちら

高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その1) ~不動産評価の依頼
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その2) ~鑑定評価打合せ
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その3) ~高級住宅の評価方針
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その4) ~高級住宅の同一需給圏
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その5) ~高級住宅の市場参加者
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その6) ~「ステイタス性・近隣調和」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その7) ~「街並み」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その8) ~「自然環境」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その9) ~「画地の状態」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その10) ~高級住宅の建物評価
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その11) ~調査スタート
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その12) ~鑑定評価額の決定
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その13) ~不動産の問題解決

 

3.ポイント解説

 
<事案全容より>
 
”夫側、妻側、それぞれに鑑定評価書を取得して話を進めたいと思っているので、説得力ある評価書を頼みたい、との由です。”

 

⇒係争中の場合など、当事者双方の主張の裏付けとして不動産鑑定評価書が重要な役目を担うことがあります。

十分な経験と実績を有する不動産鑑定士をお選びください。

 

FRAコンサルティングの不動産鑑定士ご紹介は、こちらです。

ご不明な点は、ウェブフォームまたはお電話(03-3626-5160)でお気軽にお問合せください。

 

【関連記事】
離婚と不動産の財産分与
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その1)
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その2)
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その3)
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その4)
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「新賃貸」スペシャルインタビュー 降矢等 (外部サイト)

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