Monthly Archives: 10月 2015

伊藤由美子です。

 

photo0000-0941東京オリンピック関連施設の整備が進む湾岸地区は、いま東京都内での最注目エリアです。

選手村や競技場の建設はもとより、

・東京メトロ有楽町線延伸
・環状2号線延伸
・BRT計画
・豊洲新市場整備

といった大型プロジェクトがあり、民間投資も活発です。

 

 

職住近接で流入するファミリー層、来訪する訪日外国人、といった人の動きも見逃せません。

弊社では、年末に向けてマーケット調査を行って参ります。

 
東京湾岸エリアの情報、どうぞお寄せ下さい!↓

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FRA・伊藤です。

秋が深まってくる時期、弊社は今年を振り返り来年を予測する地元リサーチを開始します。

 

 

今日は、台東区・上野地区について、社内打合せを行い、トピック出しを行いました。

・上野東京ライン開業の影響
・外国人観光客の影響

を分析し、

 

・アメ横
・上野松坂屋
・吉池本店
・上野公園内文化施設
・御徒町駅
・(新)東天紅上野本店
・(新)ドーミーイン上野・御徒町
・(新)ハトヤビル1号館

などの状況調査を行っていきます。

 
私個人としては、数年前にエキュート上野ができたことで、便利になったなぁ、と感じています。
先日は、エキュートで家族それぞれが好きなお弁当を買い、博物館で一日たっぷり遊びました。

 
上野地区に関する情報がありましたら是非お知らせ下さい!↓

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◆あなたの土地、大幅節税が可能!?

あなたが相続予定の土地についてお尋ねします。

 

① 周りの土地と比べて広くありませんか?(三大都市圏では500㎡以上)

② 戸建住宅の分譲地に相応しい場所ですか?

③ 戸建分譲のために、敷地に道路を新たにつくる必要がありそうでしょうか?

 
①~③について「そうかもしれない…」と思われたなら、弊社に詳しくお話を聞かせて下さい。

 

 

「広大地」と判定され、相続税評価額がグッと下がる可能性があります。

 

 

◆なぜ「広大地」だと評価額が下がるのか
敷地内に道路を開発して戸建分譲用地とするのが、最も経済的合理性にかなう使い方である場合、その道路用地は潰れ地(公共施設のための土地)になります。

真に活用できる、価値ある土地は潰れ地以外の宅地です。

そこで、「広大地」と判定された土地は、その面積に応じて、路線価での評価額の55%~35%へと評価を大幅に低くしてもらえます。

その結果、数百万円~数千万円の節税となることも珍しくありません。

 

 

◆「広大地」で、1,600万円節税!
d990f23e403f58b05c56855be7ff5289_s例えば、弊社が神奈川県内の土地について、意見書で「広大地 」と判定したケースでは、

(意見書作成前)
土地評価額:1億円

(意見書作成後)
土地評価額:4,800万円

と、大幅な評価減となり、他の相続不動産と合わせて結果として、1,600万円の節税効果となりました。

 
土地の最も合理的な戸建分譲用地であるか否かを判定し、土地の開発図面の作成までできるのは、不動産鑑定士です。
弊社は、税務署の指摘が考えられる論点に重きを置いた、説得力ある意見書作りを行っております。

 
広大地の可能性があるかどうか、どうぞお気軽にご質問下さい↓

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◆「遺留分」に不動産がある場合、鑑定士が時価を評価します

終活が盛んになって、遺言書を残す方が多くなっています。

原則、遺産分割については自由な遺言をすることができます。

ただ、相続人の生活を守るために、相続財産の一定割合を一定の相続人が取得することを民法は保証しています。 これが遺留分です。

 

もしあなたが遺留分をもらう立場となったなら、「遺留分減殺請求」を行わなければなりません。
この請求は、相続開始あるいは遺留分の侵害を知った時から1年以内に行います。

遺留分を請求するにあたり、遺産の額を計算します。
遺産が不動産である場合、評価額は相続開始時の時価です。

 

この時価評価については、不動産鑑定士にお任せ下さい。

  • マーケットリサーチと評価理論に基づく説得力ある評価で、交渉が有利に進められます
  • 弁護士と連携し、係争となった場合も視野に入れてアドバイスいたします

 

 

◆FRAコンサルティングの時価評価ノウハウ
88dce7401071193e468ae9cf50873065_s遺留分減殺請求のための不動産評価では、対象不動産への立入りが困難であったり、通常より乏しい資料で評価を進めなければならないこともあります。

 

弊社は、不良債権の担保不動産評価など、所有者の協力を得られない中での評価を多数こなしており、厳しい条件でも的確に価値を見極める評価ノウハウを培っております。

 

 

 

遺留分請求時の評価は、弊社に任せて安心です↓
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◆遺産分割のスタートは「時価評価額」を知ることから
事前準備がない状態で不動産の相続が発生したとき、不動産の価値がわからなければ遺産分割の話し合いはスタートできません。

遺産分割時点での最も正確な不動産価値を知るためには…不動産鑑定士による「時価評価」をご利用下さい。
相続税の計算に用いる相続税評価額は、あくまで税務申告を目的とした評価額です。
今の不動産の市場価値を評価したものではありません。

 
市場価値なら、不動産業者に無料査定してもらえばいいのでは、とあなたはお考えになりますか?

 

不動産業者は、「不動産の売買等」が専門で、「不動産の評価」を専門とはしていません。
そして、本業である売買や開発の思惑が絡んだ場合には、真の価値より高すぎる査定や低すぎる査定になってしまわないとも限りません。
また、無料サービスですから、査定した価格に責任はなく、大まかな地域の相場に基づいた程度の、大ざっぱな金額査定となるかもしれません。

 
このように、「相続税評価額」や「不動産業者査定価格」によってでは、真に公平な遺産分割は難しいです。

 

 

◆「相続税評価額」で遺産分割、あとからトラブルに…

 

以前にもご紹介した、あるご兄弟の事例を再掲します。
TSU82_toukyouieji-thumb-815xauto-18119[1]父親に続いて母親が亡くなったとき、兄弟はともに50代半ば。

相続財産は、

① 母親が建替えた直後の郊外の戸建住宅(相続税評価額:2,200万円)
② 父親が以前仕事場として使っていた都市部の築25年ほどのマンション(相続税評価額:2,200万円)

でした。

 

 

二人は話し合い、長男が築浅戸建住宅を、次男は築古マンションを相続し、それぞれの家族と住み始めました。
そして数年後、兄弟二人とも転居が必要になり、それぞれ相続した不動産の売却か賃貸かの検討に入ったところ…

①兄の戸建住宅・・・売却の場合:3,000万円前後  賃貸の場合:賃料 13万円/月(亡き母親の趣味の色の濃い特殊な間取り、入居者を見つけづらい。)
②弟のマンション・・・売却の場合:4,000万円程度  賃貸の場合:賃料 18万円/月(人気エリアであるため入居者はすぐに見つかる。)

との評価だとわかりました。

 

遺産分割の話合いで兄を立てて遠慮しているように思えた弟について、実は条件の良いマンションを自分がもらう作戦でいたのではないかと兄は疑い、すっかり兄弟仲が悪くなってしまいました。

 

 

 

◆不動産鑑定会社の時価評価サービス

 
公平な遺産分割を実現し、将来のトラブルを防ぐには、相続人全員が信頼できると判断した、利害関係のない不動産鑑定会社に不動産時価評価を依頼することが一番です。

 

弊社ではリーズナブルに時価評価の専門サービスを行っております。
「価格査定書」は3万円~ です。

 
鑑定士による時価評価サービスについてのお問合せ・ご依頼は、こちらにご連絡下さい↓
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◆悩みのタネ・底地は、借地人に売るのがベストだけど…

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  • 収益性が低い!
  • 売り先がわからない!
  • 相続時の評価が高い!

底地は悩みのタネとなりがちです。

 

 

 

土地を手放すことが可能なら、底地は借地人に売ることをまず一番にお勧めします。

(前回のブログをご参照下さい)

 

借地人と話をして、借地人は底地を買って所有権がほしい、けれど買う資金がないとわかった場合。
「固定資産の交換特例」が活用できないか、考えてみましょう。

 
◆底地のお悩み解消に役立つ「固定資産の交換特例」とは

底地と借地権は、実は、どちらも”土地の種類の一つ”。

よって、底地の一部と借地権の一部との交換は、”土地と土地との交換”、となります。
「固定資産の交換特例」の適用要件の一つである、”同一種類の不動産”はこれでOK。
そして、交換する資産の時価の差額が、いずれか高い方の20%以内であれば特例が適用されます。

 
【底地と借地権の問題を「固定資産の交換特例」によって解決した場合のメリット】

① 交換だと、売買と違って多額の現金を用意する必要がない

② 通常の売買では譲渡益について譲渡税がかかるところ、この特例が利用できれば税金がかからない

※ただし、交換する底地と借地権の時価に差がある場合は、交換時に「差金」として現金での精算が必要となり、その金額については課税されます

 
◆現金を使わずに、底地を更地(完全所有権)に変える!

底地と借地権の交換を、事例でみていきましょう。

土地面積:400㎡

オーナーAさんの持つ底地: 時価2,000万円
借地人Bさんの持つ借地権: 時価6,000万円    であったとします。

すると、

①底地300㎡の価値・・・1,500万円
②借地権100㎡の価値・・・1,500万円

です。

そこで①と②を交換します。

結果は、

オーナーだったAさんの持つ更地(完全所有権): 100㎡
借地人だったBさんの持つ更地(完全所有権): 300㎡    と整理されます。

 

 

なお、交換時の時価が適正なものでなければ、税務署は交換特例の適用を認めてくれませんので注意が必要です。

 

不動産鑑定士が、オーナーのあなた・借地人・税務署それぞれが納得できる「時価」を理論的に算出、交換の枠組み作りをお手伝いします。
借地権・底地評価の実績豊富です。ご相談下さい↓

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◆「底地」とは?

 
「底地」という言葉を、あなたはご存知ですか?

あなたの所有地を、どなたかに貸していていて(=貸宅地)、借地権などが設定されている場合の、その土地の所有権のことを「底地」と呼びます。

底地は、一般に売りづらいものです。
また、地代収入は借地期間が長ければ長いほど、低い水準になってしまっているケースが多いです。

 
◆「底地」は借地人に買ってもらうのがベストです

 

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相続に備え不動産の整理を進める場合には、底地の組み替えについて積極的に考えてみましょう。
あなたの底地がこれから地価が上がる可能性が低いエリアにある場合、早めに、借地人に底地を買ってもらえないか申し入れることをお勧めします。
こうお勧めするには理由があります。

 

①  借地人へ売るのが、最も高値で売れる可能性が高い

借地権を持っている人が底地を買うと、その人は制約のない土地所有権が手に入ることになります。
このメリットに基づいて、借地人へ底地を売る場合の適正価格は、第三者へ売る場合の適正価格より、高く評価されます。

 

②  今すぐ買うのは無理だけれど、いつかは…と借地人が検討してくれる

あなたからの申し出で、借地人はあなたに底地を売る意思があることを知ります。
これまで円満な関係にあったのであれば、借地人はオーナーの変更は望んではいないはず。オーナーが変わることで、地代値上げがあるかもしれないと気がかりになるでしょう。
誠実に、相続前に不動産整理をしたいと気持ちを伝え、希望価格を示しておけば、借地人は資金を準備して、例えば、実際の相続発生時など、別のタイミングに購入してくれるかもしれません。

 
◆不動産鑑定士に「底地」評価を依頼するメリット

借地人に示す底地価格の計算は、多くの底地を評価してきた弊社鑑定士にお任せ下さい。

 

【不動産鑑定士に「底地」評価を依頼するメリット】

① 底地の適正価格を一般の方が自力で知ることはほぼ困難
② 根拠に基づく価格なので、説得力がある
③ 客観的な専門職による評価で、借家人との交渉が円滑になる

 
底地のお悩み、何なりとお聞かせ下さい↓

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◆きょうだいで共有している不動産、今すぐ整理しましょう!

 

あなたは、きょうだいで不動産を共有なさっていませんか?

 

51de68c88ed8c900febd065a1a21d4d5_s不動産の共有は、お子さんの世代にリスクを背負わせます。

 

 

あなたは3人のきょうだいがいて、それぞれの方にお子さんが2人ずついたとしましょう。

 

 

今は不動産の運用について、かつて同じ家庭で育った3人きょうだいで話し合って、うまくいっているかもしれません。
しかし、3人が亡くなられたあとは、6人のいとこで共同して利用や管理を行っていかなければなりません。

 

  • その不動産を使っていようがいまいが、どの人にも等しく固定資産税等の支払い義務があります。お子さんたち6人は毎年きちんと精算できそうでしょうか?

 

  • 不動産が建物であれば、いずれリフォームや建替えを行わなければなりません。
    いつ工事を行うのか、費用はどう捻出するのか、など、育った環境も考え方も異なる6人で、スムーズに方針一致ができるものでしょうか?

 

  • お子さんのどなたかが、将来結婚なさって住宅や教育の資金ニーズが切迫したとき、共有持分を第三者に売ってしまうかもしれません。赤の他人と一緒に、上手く不動産を管理していけるでしょうか?

 

 

先々、色々な問題が生じ、人間関係や金銭面でお子さんが悩まれる可能性は決して低くありません。
永く幸せな親戚付き合いのため、あなたとごきょうだいがお元気なうちに、財産整理(不動産共有の解消)を行うことをおすすめます。

 

 

◆共有解消に役立つ「固定資産の交換特例」とは

 

あなたが複数の同じ種類の不動産(=土地を複数、建物を複数など)を共有なさっている場合には、「固定資産の交換特例」を利用して共有を解消できるかもしれません。
売買で共有を解消しようとすると、譲渡益について譲渡税がかかります。
けれど、この特例が利用できれば税金がかからないというのが大きなメリットです。
(ただし、交換する固定資産の時価に差があり、交換時に「差金」のやりとりがあった場合は、その金額については課税対象となります。)

 

 

特例の適用にはいくつかの要件がありますが、特にポイントとなる要件は、
”交換する資産の時価の差額が、いずれか高い方の20%以内であること” です。

 

 

ここで、「時価」が問題です。

 

  • 税務署に、適正な時価と認めてもらえるでしょうか?親族間の交換時の時価に税務署のチェックは厳しいです。認めてもらえないと、特例は適用されません。

 

  • 交換の当事者が、納得できる時価でしょうか?不満を抱えた状態での交換となってしまっては、円満な親族関係維持の目的が果たせなくなってしまいます。

 

このような心配事をなくすには、鑑定評価を活用するのが一番です。
不動産鑑定士が、あなたも税務署も納得できる公正な「時価」をお出しします。

 

 

◆兄と妹、土地共有を解消!

 

以前、ご依頼頂いた事例です。

 

両親から相続した5ヶ所の土地を、それぞれ兄が3/4、妹が1/4の持分で共有していました。
自分たちが死亡し子どもたちが相続する前に共有解消を、との希望より、鑑定を実行。
4ヶ所について妹の持分を全て兄に移し、残る1ヶ所の持分を兄から妹に全て移すことで、交換特例の適用が可能になるとわかりました。
兄と妹の時価の差額は7%で、この7%相当額を兄から妹に現金で払ってもらいます。
交換の内容に二人は納得、税務上も問題なく、この先の不安がなくなりました!

 

 

 

弊社は、税務署提出用の鑑定評価書の実績が豊富です。
税務署が発注者である評価依頼も、常時頂いています。

 

 

あなたとごきょうだいの不動産が交換で共有解消できるかどうか、ご相談下さい↓

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◆不動産鑑定士の考える、不動産相続2つの大問題とは

高齢化の進展、相続増税によって、相続は多くの人に身近なテーマとなっています。

現実に地域社会に悪影響が及び始めている「空き家」
将来の親族関係に影を落とす「共有」

これらを、不動産相続が関係する2大問題と、弊社は考えています。

(それぞれの問題のあらましはこちら→空き家、共有)

 

 

◆「空き家」と「共有」 必ず解決!

いずれの問題も、あなたの決断で解決できます。

ただ、この決断にはさまざまな情報の収集・分析、そして選択と交渉が必要で、誰にとっても簡単なことではありません。

二の足を踏んでいるあなた、不動産鑑定士の助力を得てみませんか?

不動産鑑定士は、あなたが抱える不動産の問題解決パートナーに最適です。

 

その理由は、

  • 専門的な知識とアドバイスが得られる(鑑定士は不動産の国家資格最高峰です)

ことは当然ですが、加えて、

  • 親族の利害や感情がぶつかる場面でも、公平な立場の第三者が間に入ることで話し合いがスムーズになる

 

  • 不動産鑑定士の見解が、公的機関への証明・証拠となる

 

からです。

 
0285557e0dcc4b2483ea3407ee9030ff_s◆3名が共有していた空き家の老朽ビル

鑑定士をパートナーとするメリットを、「空き家」と「共有」の問題の両方を同時解決した事例でご紹介します。

依頼者の男性には、高齢の父上がいて、父上には2人の弟がありました。3人の兄弟は、築50年を過ぎた古いビルを1/3の持分で共有しています。

 

 

 

ビルは、長く放置された空き家で、人が再び利用するのは難しいほどに老朽化していて、外壁もいつ落ちてくるかわからない状態です。
危険を見かねた区役所から、対策を取るように連絡が来ています。

 

 

依頼者は、共有関係の解消、建物取壊しや土地の売却など、問題を解決する決意をしました。

 
共有を解消するには、兄弟に不動産の持分を売ってもらう必要があります。
しかし、父上の弟のうちの1人は認知症を発症して保佐人をつけていて、不動産売買には家庭裁判所の許可が必要です。

 
不動産鑑定士による公正な鑑定価格で売買した場合には、判断能力が失われた認知症の方にとって、経済的不利益のない不動産取引だと家庭裁判所が認めます。
そこで、弊社が1/3の不動産持分について時価評価を行い「不動産鑑定評価書」(時価1,500万円と鑑定)を発行、依頼者はこれを裁判所や保佐人の方に提示し、無事に「共有」と「空き家」の問題を解消して、安心を手にしました。

 
FRAの鑑定士も、親世代からの相続を控えています。

 

あなたと同じ目線で、問題解決のお手伝いができれば幸いです。

 

 

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◆不動産の「共有」は危険!

一つの不動産を複数の人が共同で所有している状態を、「共有」といいます。

例えば、一つの戸建住宅(土地と建物)を、夫婦やきょうだいなど複数の人が所有しているイメージです。

みんなで仲良く、不動産を所有…穏やかで平和な印象ですね。また相続であれば平等で公平な方法のように思えます。

ですが、「共有」は先々の火種を抱えた、実は、危険ともいえる状態なのです。
相続の結果、不動産が「共有」となることは、できる限り避けましょう。

 
◆「共有」のデメリット

共有不動産は、その不動産の使用・利用や、処分の場面で、不便や問題が起こりがちです。

具体的に見てみましょう。

① 土地全部の売却や建物の建替え、建物賃貸人の変更など、全員の同意がなければ行えないため、意見が分かれた場合は厄介。
② 自分の持分については共有者の同意を得ずに第三者に売却できるため、突然見知らぬ第三者と共有関係になる事態がありえる。
③ 居住や使用をしていない共有者にも、持分に応じた固定資産税の支払い義務がある。

 

 

親からの不動産を相続で子どもが共有し、子どもからその子ども(親から見て孫)へ相続…と世代を重ねると、さらに共有関係が複雑となり、売却や建築がより難しくなってしまいます。

 
c0ec8be8d84bd54eceba68b5c288348e_s◆「共有」を防ぐために

相続財産に不動産がある場合、相続時に共有とすることは珍しいことではありません。
不動産は金銭のように等しく分割することが難しいものです。
相続人同士の公平を尊重する気持ちや、面倒な分割の話合いを当面避けたい心情などが、「では共有で…」と、背中を押します。

 

 

ただ、登記を行う前に、いま一度、考えてみて下さい。

 

将来、血を分けたきょうだいあるいは赤の他人との紛争が起き、金銭的、またそれ以上に大きな精神的トラブルに悩まされるかもしれないことを…

 
相続による共有を防ぐには、遺産の分割対策をあらかじめしておくこと、これに尽きます。

また、相続予定の不動産が既に共有状態にある場合は、相続後に問題を残さないように、できる限り現所有者の間で共有を解消しておきましょう。

 

 

共有持分の価値がいくらとなるかについては、通常の単独所有の不動産より複雑な計算が必要となります。

 

共有者全員が納得できる解決に、客観的な不動産鑑定士による評価を活用下さい。

 

 
共有不動産の評価のご依頼・ご相談はこちらより承ります↓

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