Monthly Archives: 3月 2015

代表鑑定士の降矢等です。

 

今日は、継続賃料の鑑定評価が必要となるケースを簡単にお話しようと思います。

 

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前回(その1)のブログで書きましたとおり、賃貸借契約の当事者間において、どうしても話合いが纏まらず行き詰ってしまったり、両者一歩も譲らない硬直状態となってしまった場合などは、不動産鑑定評価の専門家であり、客観的かつ中立の立場にある不動産鑑定士に依頼して、「契約当事者間においてのみ成立する継続賃料」の鑑定評価等を依頼するのが良いのですが、主に、継続賃料の鑑定評価書が具体的に必要となるケースは次のとおりです。

 

 

①相手方が納得しないであろう賃料の増額請求または減額請求を行いたい場合に、事前に鑑定評価書等を作成しておいて、まずこれを基礎資料として交渉する。その後、先方が譲歩してくれば良いが、難儀と予想されることから、調停はもとより係争にまで事が進んでしまう可能性も視野に入れている場合(裁判所に提出する証拠資料でなければ、調査報告書でもよいと思います)。

 

②弁護士を代理人として、何度か交渉してきたが一向に進展が見られず、提訴するため鑑定評価書を作成依頼する場合(裁判所に提出する際は原則として「不動産鑑定評価書」でなければ、客観的かつ適正な証拠資料として取り扱ってもらえない可能性が高いのです)。

 

蛇足ですが、不動産鑑定士法第36条では、「不動産鑑定士以外の者は不動産鑑定業者の業務に関し、不動産の鑑定評価を行ってはならない」と規定されておりますので、不動産評価等を行ってその報酬を頂くことはできません(但し、無償サービスで価格査定するのは法に触れません)。それだけ不動産鑑定士は高い専門性が求められ、重責を担う資格士業であることもご理解頂ければ幸いです。

 

家賃の減額、増額、成功実績が多くございます↓

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代表鑑定士の降矢等です。

 

今日は、少々インパクトのあるテーマでお話します。

 

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弊社では20年近く鑑定評価業務を行って参りましたが、お蔭様で継続賃料に係る鑑定評価実績は数多く、豊富です。また、ただ多いだけでなく、裁判沙汰となった案件でも、①調停で和解となった際、弊社の鑑定評価額に近い賃料の額で落ち着くことが多く、さらに、②上手く和解に至らず、裁判所の判決に委ねることになった場合でも勝訴、あるいは弊社鑑定評価額に近い額で決定頂くことが多かった、と自負しております。

 

これには理由があります。

 

私は、継続賃料の鑑定評価手法に関して常日頃から研究を続けており、以前の論文発表の際にも様々な視点から分析・検討して参りました。簡単にいいますと当たり前かもしれませんが、複数ある評価手法にはそれぞれ一長一短があります。しかしだからこそ、評価案件によって異なる各手法の優劣や軽重の差を上手に利用して継続賃料の手法を駆使し、対象不動産の実態に即したロジックで鑑定評価すれば、双方の代理人(弁護士さん)や裁判官にも十分にご理解を頂けるものとして今日までご依頼を賜り、成功例も数多くご紹介している次第です。

 

 

できれば交渉等による話し合いの段階で着地点を見出せればこれに越したことはないのですが、以上のような係争を踏まえた場合には、尚のこと、弊社に一度ご相談頂ければと思います。

 

 

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こんにちは、代表鑑定士の降矢等です。

 

弊社不動産鑑定士の伊藤由美子がブログ(これからも続きます・・・お役に立ちますよ!!)でお届けしてきましたとおり、家賃交渉の成功術をお読み頂いた皆様方にも、より深堀したプラスαの情報をお送りしたいと思います。

 

 

やや専門的となりますが、オーナーとテナントとの間でこれからも賃貸借契約の継続を前提とし、支払賃料(家賃または地代)の額を改定する場合、当事者双方の今までの個別事情や契約内容、その経緯等を十分に勘案し、鑑定評価手法を用いて『当事者間においてのみ成立する、正しい賃料をズバリ月額○○○円』と評定しなければならないケースもあります。

 

このような場合において、評定する賃料を『継続賃料』といいます。

 

賃貸借契約の当事者間において、どうしても(増額または減額の)話が纏まらず、両者一歩も譲らない状況に追い込まれてしまうケースも少なくありません。このような場合には、不動産鑑定士に「不動産鑑定評価書」や「不動産調査報告書」を作成してもらうのが良策と考えます。但し、継続賃料の鑑定評価は、当事者の個別事情や過去の経緯などを十分に把握し、両者の利益調整が適正に行えるかどうかが大きな要素となります。

したがって、数多くの継続賃料の評価実績を有する、経験豊富な鑑定士に依頼すべきです。

 

 

賃料の増額請求または減額請求において、当事者間でお話がやや拗れてしまった場合や行き詰ってしまった場合などは是非一度、弊社までご連絡ください。

 

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

賃料減額交渉に成功したAさんのストーリーの続きです。

 

【 オーナーとの交渉 】

「意見書」が届いてから5日後、店が休みの日、オーナーの元に出向いて話し合いをしました。

FRAの鑑定士からは、「何か意見書の内容でオーナーさんに理解してもらえないことがあれば、いつでも連絡を下さい」と言われました。

 

自分は逆に家賃は高いのではないかと思ってきたこと、ただそれが思い込みであってはいけないことから、専門家の客観的意見を聞くために「意見書」を取ったこと、いままで賃料の改定が曖昧になってきていたが、ここで双方納得できる形に仕切り直しがしたいこと、などを私は、話しました。

 

オーナー夫妻は「意見書」の内容をよく確かめてからでなくては、返事ができない、ということで、その日は終わりました。

 

9491422080278eb21ac4ca0559c0b791_s3日後、オーナーから電話があり、「『意見書』の市場賃料について、地元の不動産業者に確認したが、相場はほぼ『意見書』と同じ見方だった。『意見書』の金額と現在の金額との中間の額で、今回の改定とすることではどうだろうか」と言われました。

私は、これを受け入れることにしました。

減額して負担が減った金額の3ヶ月分が、今回の「意見書」の料金と同じでした。
次の更新期は3年後(36ヶ月後)です。

 

 

プロの手を借りたことで、オーナーとの関係を悪くすることなく、大きなメリットが得られました!

 
<この項終わり>

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

賃料減額交渉に成功したAさんのストーリーの続きです。

 

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【 「意見書」の内容 】

 

1週間後、「意見書」が出来上がった、と連絡があったので、まず原稿をPDFファイルで送ってもらうことにしました。

 

 

 

「意見書」には、最初に店舗建物がある土地の面積、店舗建物面積や契約面積、日付などが示されたあと、以下のような内容が書いてありました。

 

●市場賃料(正常家賃)とは、
①周辺の地域相場を基礎として、
②対象建物の存する近隣の地域特性を分析のうえ、
③建物の個別性(建物グレード・築年・規模・位置等)を織込んで把握されるもの
であること

 

●周辺店舗の地域相場を捉えるための、最近成約した賃貸事例、現在募集中の事例との比較

 

●私の飲食店と、事例店舗との地域の格差についての説明
(平日夕刻の一定時間内で人通りがどの程度異なるかの調査など)

 

そして、事例を客観資料とし、地域の違いや建物の違いといった様々な格差を反映して、私の店の妥当な市場賃料(正常家賃)が算出されていました。

 

いくつか、難しいと思った言葉については、電話で説明してもらいました。

 

不動産鑑定士の出した賃料は、オーナーが改定希望額として出してきた金額はもとより、私が思っていた通り、現在の賃料よりも低く、私としては十分に納得がいく金額でした。

 

原稿の内容で、「意見書」を発行してもらいました。

 

<次回に続く>

 

 

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代表鑑定士の降矢等です。

引続き、相続に関する「お役に立つ情報」をお届けします。

 

7d69dd1d943676b55ebb42446292189b_s今日は、2年半ほど前になりますが、ある税理士さんから、不動産コンサルティングのご依頼を頂いた時のお話です。その先生は、「私のお客様のご子息から、『父のもしもの時に、相続人である私たちは兄弟が5人いるので、相続財産(主に不動産)を共有にするか、可能な範囲で分割した方が良いか』など相談がありました。その際、私は『相続税は、その分け方によって(上手に分割すれば)特例もあり、税負担も軽減できます。また、できれば共有は避けた方が良いので、検討しましょう』と、お伝えしたのですが、具体的に最も有効な不動産の分割方法が見いだせず、FRAさんにコンサルをお願いしたいのです。」というご依頼でした。

 

 

上手に不動産(相続財産)を分割できれば、これに越したことはありません。共有財産として相続することはお勧めできない理由(できれば避けた方がよいです)、また分割して相続するメリット等に関してはあらためて説明しますが、個々の事案によっていろいろな良策(最も有効な分割方法)が考えられますので、このようなことでお悩みの場合は、是非一度お電話ください。初回ご相談は無料です。

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

賃料減額交渉に成功したAさんのストーリーの続きです。

 

【 申し込みと資料の準備 】

打合せ翌日に見積り金額の連絡がありました。

妻とも相談し、「意見書」の発行を申し込むことにしました。

 

建物図面

 

登記簿謄本と、建物図面はありますか、と鑑定士に聞かれましたが、どちらも持っていません。

いずれも、インターネットを利用した「登記情報提供サービス」を利用すれば手数料は数百円で、FRAがその取得を代行してくれるということなので、お願いしました。

 

 

「意見書」の発行は、1週間後になるとのことです。

 

<次回に続く>

 

 

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賃料減額交渉に成功したAさんのストーリーの続きです。

 
住宅地図【 FRAコンサルティングとの打合せ 】

打合せ当日、私は店舗の賃貸借契約書を準備して、鑑定士の到着を待ちました。

店に着いた鑑定士に、店舗内を見てもらいました。
店舗の外観や近隣の様子については、鑑定士は既に地図を片手に見て回ってきたそうです。

 

そして、契約書を確認した鑑定士から、オーナー側の姿勢や私の希望について、質問がありました。

 

私は、地元の人間関係もあるのでなるべく穏便にオーナーと話し合いで着地点を見い出したいこと、オーナーも聞く耳は持っていると思うこと、訴訟のように事を荒立てるのは極力避けたいこと、を話しました。

 

すると鑑定士は、今の相場の賃料(市場賃料)についての客観意見という形の「意見書」を作成し、これを根拠としてオーナーと話し合ってみるのはどうかと言います。

 

時間も費用も一番抑えられるとのことなので、この「意見書」の見積りを出してもらうことにしました。

 

<次回に続く>

 

 

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前回に続き、終活に関係する別のご相談を紹介します。

これは、一年ほど前の事案となりますが、以下のようなお悩みをお持ちの方、何処に相談してよいか分からないという方々が最近多くいらっしゃるようです。

 

c2b117d160dee3b169a7b6658705adfe_s弊社ホームページを見てお電話下さった60代の女性の方からのお話です。「最近、テレビなどでよく『終活』とか『エンディングノート』という言葉を聞きます。初めのうちは私もまだそこまでの年齢ではないので・・・と聞き流していましたが、幾つかの不動産を所有しており子供も三人いますので、将来のことを考えると少々気になり始めました。今は相応の家賃収入があり、現在の生活は安定していますが、私に万が一のことがあった時、子供たちが争わないようある程度の財産整理はしておきたい。自分の所有する不動産の現在の正しい価格を知っておきたい。そのためにはどうすればよいでしょうか。」というご相談でした。

 

この方が求めていらっしゃることは、直接的な相続対策や節税対策ということではなく、ご自身の所有する各不動産の実状を一目で把握できる、また正しい不動産価格を明記した「不動産目録」のようなものを作ってほしい、そして安心したいということでした。

 

お聞きしたところ、所有される不動産は賃貸アパート、未利用の広大地のほか権利関係のやや複雑な物件もありました。このようなケースですと、やはり経験豊富な不動産鑑定士でなければ正確な実情の把握、正しい不動産価格の算定はできないでしょう。

 

 

お電話でのご相談も無料です。不動産に纏わるお悩み事やご相談がありましたら《全国どちらの物件でも》承っておりますので、どうぞお気軽にお電話下さい。「不動産目録」等の作成も非常にリーズナブルな費用でお請けしております。

 

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

賃料減額交渉に成功したAさんのストーリーの続きです。

 

賃貸トラブル電話問い合わせ

【 FRAコンサルティングへの相談 】

FRAコンサルティングに電話をかけ、元々高い気がする家賃について値上げの申し入れを受けて困っていることを話しました。

電話を受けた不動産鑑定士から、「1日お時間を下さい。Aさんのお店の周辺の賃料相場を調べ、こちらからご連絡します」と言われました。

 

 

翌日、FRAからの回答は、「Aさんのおっしゃる通り、オーナーさんの言う賃料は、高すぎます。減額交渉の余地は十分にあると思います。具体的な対応策についてお話できればと思いますが、いかがですか」とのことでした。

 

ちょうど他の案件の調査が同じ沿線であるそうなので、3日後、鑑定士に店に来てもらうことにしました。

 

<次回に続く>

 

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