Monthly Archives: 2月 2015

こんにちは。弊社代表の降矢等です。今日も連載中の相続に関するご相談事例を紹介します。

 

0d3228d54589593ad912bc17a1556727_s都内で老舗飲食店を経営される社長さんから、『先代の社長であった高齢の父親(母親は既に他界している)が個人名義の不動産を数多く、またそれぞれ共有の形で所有している。その多くは土地で、それもほとんど更地の状態なので、父親がもしもの時は多額の相続税が発生すると聞いている。そこで、父親の共有持分を全て自営の会社に安く売却するなどして、少しでも節税できないか。』というお話でした。

 

更地など建物の無い土地の場合、税務上の計算は「相続税路線価格×地積」がそのまま評価額となり、減額控除はほとんどないので相続税額も高額となる場合があります(但し、広大地や不整形地、法地・傾斜地などの場合は相応に減額されます)。そこで、ご相談の社長さんもお父様の持分を自分の会社に安く売却して、なんとか節税を図ろうとお考えになったわけです。しかし、同族会社または自ら経営する会社に売却する場合は適正な時価をもって取引することが原則ですので、市場価値より低い安価な譲渡は問題となります。

 

ところが、今回のお話を詳しくお聞きすると、お父様以外に複数の共有者(親族)がいらっしゃることがわかりましたので、時価評価(鑑定評価)を行えば、その持分割合相当額からさらに市場性減価が可能となるのでその結果として、鑑定評価による「適正な時価」が、税法上の評価額を大きく下回る可能性がある旨、お答えしました。現在、そのご依頼目的に応じて試算中です。

 

不動産は1つ1つそれぞれ個性があって、無二無三の財産です。節税に限らず、何か疑問に思われる点やお悩みごとなどありましたら、我々不動産の専門家に一度ご相談下さい。初回ご相談は無料ですので、どうぞお気軽にお問い合わせください。お待ちしています。

 

今日もあるご相談の案件となりますが、こういったお悩みの方も決して少なくないのではと考え、ご紹介することにしました。

035昨年、千葉県在住のお客様から、「父親が生前所有していた北海道と広島県にある複数の土地を相続したが、それが実際に何処にあって、どのような状況になっているのかわからない。固定資産税は払い続けなければならないので、処分も含め整理したい。そのため物件所在の特定、現況を調査してほしい。」というご依頼がありました。

 

この類の相談は何処にお願いしてよいかわからなかった、たまたま不動産鑑定士を知ったので調査依頼した、不動産鑑定士であれば不動産のことなら何でも分かるはずなので頼んでみた、などという声を頂いております。

 

どんなに小さなお悩みでも構いません。日本全国どこへでも調査に参ります。不動産に纏わるご心配ごと、お悩みごとなどありましたら、一度弊社にご連絡ください。

 

初回ご相談は無料です。お問合せフォームからのメール、またはお電話(03-3626-5160)をお待ちしております。

今日は、先日お客様から相続税のことでご相談のあった一例をご紹介します。

 

042ご相談の概要は次のとおりです。

「昨年、お婆ちゃんが亡くなった際、幾つかの不動産を相続(一部、売却)したので相応の相続税を支払ったが、今度は私たち(60代の奥様とそのご主人様)の番だから、もしもの時に自分の子供たちにどのくらい相続税がかかるのか、心配です。特に、今年(平成27年)から基礎控除のハードルが下がったので不安です。私たちには現金その他の財産はほとんど無いけど、主人のものと併せ、不動産を幾つか所有しているので、大体のところを教えてください。」

 

このご相談は税理士さんの範疇かもしれませんが、やや複雑な不動産もありましたので、弊社にご相談頂いた案件です。概算でしたが、結果的には法定相続人の方が多かったこともあって、基礎控除額を下回ると見られたので、「現時点で相続税は基本的に発生しません」とお答えしました。大変安心されたご様子でした!但し、不動産の場合は、評価時点によって価格が変わりますのでご注意ください。

 

いずれにしても、このような不安をお持ちの方は少なくありません。財産評価基準では、同じ不動産であってもその利用状況などによって評価額(税金)が大きく変わってきますので、ご心配でしたら、お気軽にご相談下さい。

 

初回ご相談は無料です。お問合せフォームからのメール、またはお電話(03-3626-5160)をお待ちしております。

 

ご存知でしょうか?家賃・地代の改定(見直し)、増減額請求、立退き料の算定などにも弊社不動産鑑定士が大いにお役立てできます。

 

「不動産鑑定士って、土地・建物や借地権などの評価はお願いできると聞いていますが、家賃や地代などの賃料も評価できるんですか。」というご質問を頂くことが多々あります。

 

我々不動産鑑定士は、価格を評価する際にも適正な家賃などを把握する必要がありますし、逆に賃料評価を行う際も元本たる土地・建物の時価を把握します。したがって、賃料も価格と同様に重要な評価対象となっているのです。

 

さらに言えば、実態に即した適正な家賃や地代などを求めることができるのは国家資格を有する不動産鑑定士だけです(それだけ専門性が認められているので、評価により報酬を頂けるのは不動産鑑定士に限られます)。

 

家賃や地代の額、立退き料、また交渉等に関してお悩みの方は、賃料の改定の評価のみならず、値下げ、値上げ交渉も多く担ってきた弊社スタッフに是非一度ご相談ください。

 

初回ご相談は無料です。お問合せフォームからのメール、またはお電話(03-3626-5160)をお待ちしております。

 

 

 

 

 

 

 

当社は、経営コンサルティング会社様ともお取り引きさせていただいておりますが、先般ご担当の方からこんなお話をいただきました。

 

PISA0006

「関与先企業のほとんどが、決算書の土地の価格を毎年同じ額で計上しています。建物は毎年減価償却していきますが、土地の価格が簿価のまま計上されるのは変ですよね。2年にいちど位は“時価評価”を行い、適正な評価額を計上しなければならないと考えています。

今後、リスクマネジメントの観点から関与先企業の決算前には、土地の時価評価の鑑定をお願いすることで進めて行く方向です」

 

 

弊社は不動産の専門家として、経営コンサルティング会社様の外部の専門家ネットワークの一員となれれば、とても光栄なことだと思っております。

 

不動産のこと、どこに相談したら良いのかわからない方、お役にたちます。 

 

弊社は、国土交通省や東京都財務局、東京国税局などの公的鑑定から大手民間企業、個人の方々まで数多くのご相談や豊富な評価実績がありますので、ご安心ください。 

 

今年から相続税制が改正されました。そのため、昨年からこんな声をよく耳にします。

「私が不動産を相続するときには、相続税は発生するの?」「相続した不動産ってどれくらいの価値があるの?」「親が残してくれた土地をどう活用していいのかわからない」「不動産に関することを誰に相談していいのか困っています」など、お困りの方が多くいらっしゃいます。

 

先ずはお持ちの不動産について、一度整理してみてはいかがでしょうか。

 

不動産のプロである不動産鑑定士が、あなたにとって、きっと満足いただける結果をお出しします。

 

初回ご相談は無料です。お問合せフォームからのメール、またはお電話(03-3626-5160)をお待ちしております。

 

規模の大きい土地(以下、広大地といいます)を相続した場合、要件を満たせば評価額が大きく下がり、税金も安くなります。

 

00cc77097bc064c82f5d571fd058f4c1_s広大地は、有効宅地以外の未利用の部分も多く、通常の土地と同じ単価で計算されると高額な評価=高い税金となってしまうため、財産評価基準に従い、大きく減額してくれます。

 

しかし、これには諸条件があり、「広大地」であることを証明する必要があります。その際には、税務にも精通した不動産鑑定士による意見書など、申告時に調査報告書の提出が求められるでしょう。

 

弊社不動産鑑定士は、今までも数多くの意見書等を作成し、広大地を相続されたお客様から、大幅な減税が可能になったとお喜びの声を頂いております。

 

このようなことでお悩みの方は是非一度、弊社へご連絡ください。初回ご相談は無料です。お問合せフォームからのメール、またはお電話(03-3626-5160)をお待ちしております。