家賃・地代の交渉

 
『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第2回目です。
 

1.Bさんの状況

 
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横浜市郊外在住のBさんは、不動産経営を家業となさっている一族の方です。

所有する駅前ビル1階に入居するスポーツ用品店の賃料が、相場からかけ離れて低くなっていることにお悩みでした。

テナントは大手企業で、本部の店舗開発部が交渉窓口です。

これまでテナントの意向に沿う形での更新が続いてきましたが、数か月後の更新では、「不動産鑑定評価書」を手に増額を目指します・・・

 

 

2.事案全容はこちら

 

家賃を上げたい。Bさんのストーリー(その1)
家賃を上げたい。Bさんのストーリー(その2)~Bさんの状況
家賃を上げたい。Bさんのストーリー(その3)~FRAコンサルティングへの相談
家賃を上げたい。Bさんのストーリー(その4)~FRAコンサルティングとの打合せ 1
家賃を上げたい。Bさんのストーリー(その5)~FRAコンサルティングとの打合せ 2
家賃を上げたい。Bさんのストーリー(その6)~「不動産鑑定評価書」の内容
家賃を上げたい。Bさんのストーリー(その7)~テナントとの交渉 1
家賃を上げたい。Bさんのストーリー(その8)~テナントとの交渉 2

 

3.ポイント解説

 
<事案全容より>

”テナントから連絡が入りました。25%の増額でどうでしょうか、とのことです。

しばらく考え… 合意します、と答えました。

訴訟や退去に至らないぎりぎりのところ、だと思えました。

市場賃料からすれば低くはありますが、訴訟となったときの費用、新テナント募集の手間や入れ替えに伴う建物への追加投資を考えれば、ここで手を打つべきだろうと私は考えました。

鑑定評価書を取得したことで、冷静に交渉を進めることができ、減額の不安が増額の喜びに変わりました!”

 

⇒契約更新にともなう賃料交渉では、これまでの経緯をふまえて妥当な賃料が決まってきます。契約のいきさつをじっくりお聞かせ下さい。

 

ウェブフォームとお電話(03-3626-5160)で、初回無料のご相談をお受けしております

 

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賃料(家賃・地代)改定を成功させる鑑定評価(その4)

 
『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第1回目です。
 

1.Aさんの状況

不動産のお悩み
東京23区西部の商店街で飲食店舗を経営しているAさん。

建物オーナーが代替わりして、賃料の値上げの申し入れを受けました。

Aさんのほうは、賃料が高すぎるのではないか、と思っていた矢先のこと、とても受け入れられません。

不動産鑑定士の客観的な意見を得て、新オーナーとの交渉に臨みます・・・

 
 

2.事案全容はこちら

家賃を下げたい。Aさんのストーリー(その1)
家賃を下げたい。Aさんのストーリー(その2)~Aさんの状況
家賃を下げたい。Aさんのストーリー(その3)~FRAコンサルティングへの相談
家賃を下げたい。Aさんのストーリー(その4)~FRAコンサルティングとの打合せ
家賃を下げたい。Aさんのストーリー(その5)~申し込みと資料の準備
家賃を下げたい。Aさんのストーリー(その6)~「意見書」の内容
家賃を下げたい。Aさんのストーリー(その7)~オーナーとの交渉

 

3.ポイント解説

<事案全容より>

”私は、地元の人間関係もあるのでなるべく穏便にオーナーと話し合いで着地点を見い出したいこと、オーナーも聞く耳は持っていると思うこと、訴訟のように事を荒立てるのは極力避けたいこと、を話しました。

すると鑑定士は、今の相場の賃料(市場賃料)についての客観意見という形の「意見書」を作成し、これを根拠としてオーナーと話し合ってみるのはどうかと言います。

時間も費用も一番抑えられるとのことなので、この「意見書」の見積りを出してもらうことにしました。”

 

⇒不動産評価で作成する書面には「不動産鑑定評価書」「不動産調査報告書」「価格査定書」「意見書」といった種類があり、料金は、書面の種類やそのボリューム、内容によって異なります。

【ご参考】
弊社HPより「料金一覧

 

各書面についてのご不明点など、お気軽にお問い合わせ(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

不動産のお悩み3大パターンの最後は、その③、建物を貸している方と借りている方 が当事者のケースです。

 

 

家賃をめぐるお悩みと、立退きをめぐるお悩みがありますが、本日は その1 として家賃をめぐるお悩みについて見てまいります。

 

 

家賃の金額設定については、貸主はより高く、借主はより安く、と思うのが当然です。

 

マンション等の住宅の場合、インターネット掲載情報から類似マンションの賃貸事例との比較が容易になっていますから、お部屋を借りるときに、ネット情報を根拠に、大家さんに家賃交渉をなさるのはごく一般的になってきています。

 

ただ、それが事務所、店舗となっていくと、物件の個性が強まり、賃料交渉の根拠集めは容易にはいかなくなってきます。
そこで、私どもにご相談を頂いています。

 
◆お悩みの本質◆

「高すぎる!/安すぎる!」

 
◆解決へのステップ◆

現時点で新たに契約を結んだ場合の適正な賃料(新規賃料)を知り、交渉根拠とする。
さらに、当事者間での契約締結から今に至るまでの経緯を考慮した上での適正賃料(継続賃料)を把握し、交渉を進める。

 
◆不動産鑑定士に加えての解決パートナー◆

(場合により)弁護士

 

 
家賃交渉のお悩み解消事例として、弊社ブログカテゴリー『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』の中に、

 

「家賃を下げたい。Aさんのストーリー」
「家賃を上げたい。Bさんのストーリー」 を収録しております。

 

是非ご一読下さいませ!

 

 
家賃の減額、増額、成功実績が多くございます↓

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FRA・伊藤です。

弊社にご相談をお寄せ下さる皆さまは、20代の方から90代の方まで、また、個人の方から法人の担当者の方まで、その年代・属性は様々です。

しかし、3月のブログで少し触れましたが、お立場はそれぞれであっても、実はそのお悩みの本質は共通、というケースが多いと感じます。

 

 

私どもが認識している不動産3大お悩みパターンには、

① 兄弟姉妹

② 土地を貸している方と借りている方

③ 建物を貸している方と借りている方

が、当事者として登場します。

 

 

次回からのブログで、それぞれのケースのお悩みの本質とその解決について、ご説明いたします!

 

 

具体的なご相談テーマがすでにおありの場合はこちらへ…↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

賃料増額交渉に成功したBさんのストーリーの続きです。

 

【 テナントとの交渉 2 】
5日後、再度、話し合いをしました。

先方の社内検討の結果、10%の賃料増額に応じるとのことです。

鑑定評価書の評価額にはとても及びません。

 

私は、粘りました。
何とか、鑑定評価書にあるテナント・オーナー双方の事情を反映した、妥当な賃料を実現したい、と訴えました。

 

重い空気が流れます。
テナント側の担当者の一人が、少し席を外します、といって部屋から出ました。
どうやら、上司に電話を掛けに行ったようです。

戻ってきた彼は、2、3日時間を頂いて、改めてご連絡させて下さい、と言いました。

 

 

2ffd7b1f3cb63a52f9418ba6bf6ad65a_sそれから、3日後。
テナントから連絡が入りました。

25%の増額でどうでしょうか、とのことです。

 

しばらく考え… 合意します、と答えました。
訴訟や退去に至らないぎりぎりのところ、だと思えました。

 

 

市場賃料からすれば低くはありますが、訴訟となったときの費用、新テナント募集の手間や入れ替えに伴う建物への追加投資を考えれば、ここで手を打つべきだろうと私は考えました。

 

鑑定評価書を取得したことで、冷静に交渉を進めることができ、減額の不安が増額の喜びに変わりました!

 

<この項終わり>

 

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

賃料増額交渉に成功したBさんのストーリーの続きです。

 

97f0942ff2143616f7f978cc1f718990_s【 テナントとの交渉 1 】

テナントであるスポーツ用品店の本部と更新期面談の日取りを決める際に、「不動産鑑定士に調査を依頼したところ、今の賃料は市場賃料から著しく低くなっていることを確認した、そこで賃料の増額を請求したい」と申し入れました。

 

そして、更新日の2週間前、私はスポーツ用品店の本部スタッフと、契約更新についての話し合いを持ちました。

先方は、現行の金額を維持したいとの主張です。

 

 

この周辺で最近、低い金額で成約している例もあります、といくつかの事例を挙げてきました。

しかし、それらの事例は、駅のすぐ前で、広い県道沿いであるうちの物件とは違い、駅から数分歩く裏手の小さな店舗の例ばかりです。

 

私は「不動産鑑定評価書」を示し、今の賃料をうちの物件に見合った市場賃料に誰の目にも明らかな開きがあること、そしてこれまでの経緯を踏まえて、衡平な見直しをお願いしたい、と訴えました。

 

テナントから希望があったので鑑定評価書のコピーを渡し、初回話し合いはここまでとなりました。

 

<次回に続く>

 

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

賃料増額交渉に成功したBさんのストーリーの続きです。

 

【 「不動産鑑定評価書」の内容 】

3週間後、「不動産鑑定評価書」の冊子が手渡されました。
50ページに及ぼうかという、厚みのあるものでした。

不動産鑑定評価書

不動産鑑定評価書

「不動産鑑定評価書」は、大きく3つの部分から構成されていました。
A.評価対象不動産の数量や評価の前提をまとめた部分

登記簿謄本の内容や、契約書に基づく契約面積、契約日等のほか、

●継続賃料とは、
不動産の賃貸借等の継続に係る特定の当事者間において成立するであろう経済価値を適正に表示する賃料

であることが書かれています。

 

 

B.評価を行うための情報とその分析部分

経済情勢、横浜市の物件がある区の概況、地価の動向、契約時から今までの毎年の地価の変動率、土地や店舗の売買マーケット・店舗賃貸のマーケットの状況、対象建物や土地の現在の状況、対象不動産にかかる法令や契約書で決められている内容、などが詳しく説明されています。

 

C.評価(計算)部分

4つほどあるという継続賃料を求める方法のうち、3つを使って、まず3通りの賃料が出されています。

●差額配分法
●利回り法
●スライド法

その3通りの賃料を分析・調整した上で、最終的な継続賃料の額が鑑定評価額として決定されています。
読み応えある鑑定評価書を手にして、私の不動産にはこれだけの価値があるのだ!と力が湧くのを感じました。

 

<次回に続く>

 

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

賃料増額交渉に成功したBさんのストーリーの続きです。

 

311228a4992d48ff0d4b5209933e6e77_s【 FRAコンサルティングとの打合せ 2 】

FRAの不動産鑑定士との意見交換で、私は、これまでのまた賃料が減額されるのではないか…という不安から、いや、強い気持ちで賃料増額を目指すのだ!と前を向けるようになってきました。

現テナントは、長い付き合いのあるテナントであり、有名チェーンでもあり、このテナントに退去されては困ったことになる…と考えていましたが、今の賃料よりはるかに市場賃料が高く、また、このあたりの店舗物件の引き合いはかなり強いという専門家の見立てを得て、万が一、退去や訴訟となったとしても対応しよう、と思い始めました。

 

そんな私の心情を汲んで、鑑定士から「継続賃料」評価の書面として提案があったのは、「不動産鑑定評価書」でした。

 

より簡易な書面には「不動産調査報告書」などがあるそうですが、「不動産鑑定評価書」は訴訟資料としても有効で、万一の訴訟の場合にも活用でき、不動産鑑定士が証人として出廷することも可能だそうです(㊟裁判所の下命があった場合)。

何より、正式な評価書の取得の事実が、相手方に増額交渉に臨むオーナーの強い姿勢を示すことができる、と。

 

完成までは3週間ほどかかるようですが、契約更新の話し合いには十分に間に合います。

 

見積り書を確認したあと、FRAコンサルティングに「鑑定評価書」を正式に依頼しました。

 

<次回に続く>

 

 

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代表鑑定士の降矢等です。

 

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最後に、賃料改定(いわゆる継続賃料)に係る鑑定評価等について、弊社が今までにご依頼頂いたケースをパターン分けして幾つか紹介します。

 

①オーナーとテナントとの間で、増額または減額の交渉を幾度か重ねてきたが、なかなか折り合いがつかず、専門家(不動産鑑定士)による適正な継続賃料の額を評定した調査報告書の結果をもって、そのまま改定賃料とするご依頼(当事者双方からの共同発注)

 

 

②オーナー側からテナントに対し増額請求しているが、相手が受け入れないため鑑定評価書をもって再交渉に臨み、その進捗の如何によってはやむを得ず訴訟も視野に入れているので、当訴訟にも耐えうる鑑定評価書を作成してほしいというご依頼

 

③上記②の反対で、テナント側からのご依頼

 

④オーナーまたはテナント側の代理人である弁護士さんから、現行賃料と市場賃料の間で改定しようと話合いをしてきたが和解に至らないため、裁判に向け鑑定評価書(この場合は、原則として調査報告書では不可)を作成してほしいというご依頼

 

⑤既に係争関係にある相手側から、鑑定評価書が提示されてきたが、「これでは到底納得できない」、「説明不足の鑑定である」などの理由で、当方からも相手の鑑定評価書より説得力の高い鑑定評価書を作成してほしいというご依頼

 

⑥主に不動産会社や一般企業等からのご依頼のケースで、「当社が賃貸用物件を取得して賃貸人の地位を引き継いだが、現行賃料がかなり安いと考えるので、交渉するための調査報告書、または訴訟を踏まえた鑑定評価書を作成してほしい」というご依頼

 

ほかにも、ご依頼を頂くまでに至るケースは様々です。

賃料改定を成功に導く継続賃料の鑑定評価書や調査報告書の作成には自信があります。

是非一度、信頼と実績のある弊社にご相談下さい。

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

賃料増額交渉に成功したBさんのストーリーの続きです。

 

【 FRAコンサルティングとの打合せ 1 】

FRAとの打合せは、友人の弁護士事務所の応接室で行いました。

 

打合せに先立って、テナントのスポーツ用品店と交わした賃貸借契約書・覚書、法務局で取得した登記簿謄本・建物図面のコピーをFRAに郵送しておきました。
建築時の設計図面のコピーは、今日渡すことになっていました。

 

不動産鑑定士は、事前にこちらが渡した資料を読み込み、また、契約当時から今に至るまでの不動産市況や経済の変動といった事情の変更について確認を済ませたそうです。

 

7a5e66ac3a54afcd770247c8cd0d98ef_sそして、私たちの契約関係について、

①第一回の賃料改定で、2/3の水準に賃料が一挙減額されたのが、問題の発端であること
②契約から今に至るまで不動産市況回復期もあったにもかかわらず、常に賃料は減額で改定がなされてきたため、市場賃料を大きく下回る状態が続き、結果、借り手にとって”借り得”となって、利益を得てきたこと
③更新自体は全て貸し手・借り手の合意ある有効なものであること

といった諸般の事情を認めました。こういった事情はしっかり考慮しなければなりません、そして、今新たに契約を結んだ場合の相場に基づく「市場賃料」により近付く「継続賃料」が評価されることになります、との説明がありました。

 

「市場賃料」は、何もしがらみのない者同士にとって妥当な賃料、「継続賃料」は、しがらみある者同士にとって納得感ある賃料、というものか、と私は理解しました。

 
<次回に続く>

 

 

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