不動産の相続対策・終活

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『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第5回目です。
 

1.Eさんの状況

PISA0358
母親の遺志を受けて、兄妹で3ヶ所の不動産を共有しているEさんと妹さん。

管理上、共有であることが面倒に感じる場面が増えていました。

より土地を有効活用したい思い、子どもたちの代になって、いとこ同士で共有となることは避けたいという思いもお持ちです。
 
 
Eさんと妹さんは、土地を等価交換し、共有を解消するという不動産鑑定士からの提案を実行することにしました・・・
 
 

2.事案全容はこちら

等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その1) ~相続で共有に…
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その2) ~共有は面倒多し
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その3) ~共有がもたらす不安
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その4) ~鑑定会社へ連絡
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その5) ~無料相談へ
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その6) ~等価交換の提案
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その7) ~交換特例で現金支出を少なく
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その8) ~交換特例の適用条件
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その9) ~江東・墨田・世田谷の将来予測
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その10) ~鑑定を依頼
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その11) ~鑑定終了
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その12) ~鑑定評価書納品
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その13) ~対象不動産の表示&基本的事項
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その14) ~鑑定評価の依頼目的
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その15) ~借地権について
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その16) ~売買マーケット分析
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その17) ~賃貸マーケット分析
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その18) ~行政的条件
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その19) ~鑑定評価手法の適用方針
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その20) ~権利割合法について
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その21) ~権利割合の把握
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その22) ~底地割合の把握
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その23) ~権利割合法による価格
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その24) ~収益還元法による価格
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その25) ~鑑定評価額の決定
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その26) ~土地の有効活用へ

 

3.ポイント解説

<事案全容より>
 
”約束の面談の日です。

できれば妹さんもご一緒下さい、と言われていたので声を掛けたところ、錦糸町なら家に近いから…と妹も都合をつけました。”
 

⇒親族間の等価交換や、遺産分割といったケースでは、可能な場合は、評価の開始前に関係者ご一同と不動産鑑定士との面談機会をいただければと存じます。

評価後のご親族の話合いがよりスムーズになります。

 
 
初回相談は無料です。お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にてお気軽にお申込みください。

 

【関連記事】
相続した共有不動産の兄弟(姉妹)間売買で、価格を決める3つの方法
「空き家」と「共有」を同時解決する方法
現金のやりとりなしに「共有」を解消する方法

 
仕事に加えプライベートでも親の不動産資産管理を手伝っております、不動産鑑定士・降矢等です。
 

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ある程度の年齢となり、相続対策資産整理をしたいが、どの不動産を手放し、どの不動産は所有を続ければいいのかがわからない…
 

不動産を複数ご所有の方にはこんなお悩みをお持ちの方が少なくありません。

 

責任感の強い方ほど、納税資金の確保、相続人の管理能力、といったことを考えて、ご自分の代で不動産資産をしっかり整理したいとのお気持ちになるものですね。

 

 

いざ相続が発生し急場しのぎの対応となっては、申告期限の10ヶ月後までに現金を作らなければとの焦りから、

 
・相場よりも安値で不動産を売却してしまった…
・不動産に詳しくない相続人が資産価値の高い不動産を手放してしまった…

 

そんなもったいない状況が起きかねません。
 
 

1. 問題あるいは問題のタネはないか
2. 賃料を生むか、生まないか(収益性)
3. 売れやすいか、売れにくいか(流動性)

 

この3つの視点から分析することで、不動産の資産価値を正しく見きわめ、手放すべき不動産所有を続けるべき不動産の選別をすることができます。

 

1.~3.は不動産鑑定士が、すべての鑑定物件についてかならず確認・評価をする項目です。

 

3つの視点で進める分析・選別の手順について、ご説明します。

 

 

1.問題あるいは問題のタネがないかをチェック

 

まず、その不動産に何かしら問題あるいは問題のタネがないかを確認します。

例えば…

 

・共有状態である
・借地権が設定された土地である
・立退き交渉をしなければいけない賃借人がいる
・隣地との境界が未確定になっている

 

このような状況は資産価値についてのリスクとなります。
 
関係者との交渉や売買の実行で、問題を解消しましょう。
 
 

【関連記事】
なぜ、不動産の共有は危険?
不動産のお悩み3大パターン:②土地を貸している方と借りている方が当事者
不動産のお悩み3大パターン:③建物を貸している方と借りている方が当事者~その2立退料

 

2. 賃料を生むか、生まないか(収益性)× 売れやすいか、売れにくいか(流動性) で保有/売却を判断

 

1.の対応をしたあとは、それぞれの不動産について収益性流動性が高いか低いかを見きわめます。
さらにもろもろの事情を考慮して、どの不動産を保有しどの不動産を売却するか、判断していきます。

 
2-1.賃料を生み、売れやすい(収益性・高 流動性・高)

高い賃料が取れて、売りやすい不動産。最も資産価値の高い不動産ですから、所有を続けましょう。

 

2-2.賃料を生み、売れにくい(収益性・高 流動性・低)

売ろうと思った時すぐに買い手は見つけにくいけれど、賃料はしっかり上がっている不動産。特別の事情がない場合は、所有継続を前向きに考えてかまいません。

 

2-3.賃料を生まず、売れやすい(収益性・低 流動性・高)

収益性には乏しいものの、売ろうと思えばすぐ売れる不動産。納税資金の確保が必要ならば、資金源として売却候補の第一順位としましょう。

 

2-4.賃料を生まず、売れにくい(収益性・低 流動性・低)

収益性が乏しく、さらに、なかなか売れない不動産。売却・買い替えなど、資産の組み替えを早めに実行すべきです。

 
 

3.「所有を続ける不動産」 と 「手放す不動産」の具体例

 

1.2.の手順を踏むことで「所有を続ける不動産」 と 「手放す不動産」が見えてきます。

 

例えば…

 

【所有を続けたほうがよい不動産】

都心部の不動産、地形がよく手頃な規模の土地 など

 

【手放してよい不動産】

借地権が設定されている土地(底地)、利用を制約するほど地形の悪い土地、山林 など

 

似た立地や利用であっても不動産は一つ一つが違うものですから、所有か売却かは、最終的にはケースバイケースの判断です。

 

さいごに

1112775不動産の個性を分析して、売却や有効活用を行えば、納税資金を確保し、価値ある不動産を次の世代に引き継ぐことができます。

 

今回ご紹介した、不動産の資産価値を正しく見きわめるための3つの視点を、検討にお役立ていただけましたら幸いです。

 

なお、ご自身での不動産分析にお困りの場合は、弊社不動産鑑定士がお手伝いをいたします。どうぞ、お気軽にお電話(03-3626-5160)下さい。

 

【関連記事】
動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その2)
不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その4)
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スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その1)
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その2)
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その3)
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その4)
成功する不動産相続のためにまずすべきこと

 

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不動産相続を自らも控えております、不動産鑑定士・降矢等です。

 

遺産分割の協議にあたり、不動産の価格はどう計算すればいいのか…

お悩みの相続人が多くいらっしゃいます。
 

 
相続税法では、相続財産はいずれも「時価」で評価するものとされています。
 

第三章 財産の評価
第二十二条 (評価の原則)この章で特別の定めのあるものを除くほか、相続、遺贈又は贈与により取得した財産の価額は、当該財産の取得の時における時価により、当該財産の価額から控除すべき債務の金額は、その時の現況による。

出典:相続税法

 

相続の時点で不動産を売ってしまい、代金を分割する形にするならば、不動産の時価ははっきりしますが、そうでなければ相続人のみなさんが時価を自然に知ることはできず、困ってしまいますよね。
 
この時価の問題が、相続では不動産についてが一番もめる、といわれる理由の一つとなっています。
 

売却以外で、時価を知る方法が、不動産鑑定士による不動産時価評価です。
 
遺産分割協議がまとまらず、最終的に裁判になってしまったときには、裁判所は鑑定士に不動産評価を命じ、その金額を評価額(時価)として採用しています。
 
 

【関連記事】
公平な遺産分割の秘訣
「時価評価」が不動産相続のトラブルを防ぎます
成功する不動産相続のためにまずすべきこと

 

ただ、鑑定評価によって不動産の時価を定めねばならない、との決まりはなく、当事者の合意があれば、どのような方法で決めてもよいことになっています。

そのため、以下1.~3.のようなやり方をなさる方もいますが、後になってトラブルが生じることがあるので注意が必要です。

 

1.相続税評価額や固定資産税評価額とする方法

 

相続税評価額・・・相続税や贈与税の税額の計算のもとになる不動産の評価額

固定資産税評価額・・・固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税の税額の計算のもとになる不動産の評価額

 

時価より低い価格水準となっているケースが大半(まれに時価より高い水準となっていることもあり)だが、これら評価額をそのまま時価とする。
 
 

2.相続税評価額や固定資産税評価額を調整する方法

 

1.での説明の通り、相続税評価額や固定資産税評価額は、時価より低い(まれに高い)水準となっているので、相続税評価額や固定資産税評価額に上方修正(あるいは下方修正)を加えた価格を時価とする。
 
 

3.近隣の地価公示・地価調査※の情報や売り出し価格情報、不動産業者の査定額を参考とする方法

 

いわゆる”相場”を大まかにつかむための情報を集め、集まった情報を参考に相続人たちで決めた金額を時価とする。

※地価公示・地価調査についての説明は、弊社ホームページの「よくあるご質問 -不動産の価格についてのご質問」と、【参考記事】をご参照下さい。

 

【参考記事】
ズバリ、地価公示・地価調査って? 生活への影響は?
不動産の鑑定評価に欠かせない、地価公示情報の検索
やさしくわかる!土地の「一物四価」
地価公示と地価調査の違い

 

4.不動産鑑定評価以外の方法による時価評価の問題

 

不動産鑑定評価では、一つとして同じもののない不動産の個性をしっかりとふまえ、マーケットに出されたときにその不動産がいくらで売れるのか、多くの根拠をともなって客観的に時価を出します。

 

しかし、前記1.~3.の方法には

・不動産の個性を金額の大小として反映することが十分にできない

・時価の判断にいたった経緯を論理的に説明できない

・相続人、仲介業者、それぞれの立場が時価の判断に影響してしまうことがある

といった問題があります。

 

そのため、第三者(とくに税務署)からみて適正な時価とは認められない、あとになって当事者のだれかが時価に疑いを抱いたら収拾がつけられない、というようなトラブルが起きてしまいがちです。

 

【関連記事】
無料査定してくれる不動産業者があるのに、なぜ不動産鑑定士が必要なのでしょうか?
不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要です。
不動産鑑定士の責任について
不動産の鑑定書とは?

 

さいごに

1018575公平な遺産分割、不安のない遺産分割のために、不動産鑑定評価によって不動産の正しい時価を求めた上で、話合いを進めることが重要です。

 

気になる鑑定評価費用については、お話を詳しくお聞きした上で、お見積もり(無料)をお出ししております。

 

【ご参考】 弊社HPより「料金一覧

 

どうぞお気軽にご連絡(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

 
親族間売買についてご相談を多くいただいている不動産鑑定士・降矢等です。
 
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子どもとの間で不動産の売買をするとき、価格をいくらにするかは、なやましいものです。
 
一般の市場取引での時価よりも大幅に低い価格であると税務署が判断して、「みなし贈与」となってしまったら、大変です。
 
相続税法に…法律的な贈与があったとはいえなくても、財産を取得した事実や経済的な利益を受けた事実によって、実質として贈与と同じようなメリットが生じているときには、公平な税負担とするために、その財産を贈与によって取得したものとみなして(みなし贈与)贈与税を課税する、という規定があります。

 

 

思いがけず税金を払うことになるのは…何としても避けたいことですよね。

親族間売買、とくに親子間売買には税務署の厳しい目が向けられるようですから、気がかりです。

 

このみなし贈与による課税の心配をなくすには、不動産鑑定評価書を活用なさってください。

不動産鑑定士が計算した鑑定評価額(取引時点の時価)によって価格が決まっていれば、税務署は、通常、問題のない売買と考えます。

さらに、鑑定評価書という証明書を手にしておけば、兄弟姉妹など他の親族の方から、安すぎるのではないか…、高すぎるのではないか…、と不満の声があがったとしても、堂々と反論ができ、身内トラブルも防げます。

 

 

不動産鑑定評価書による価格決定について、他の方法と比べながらお話します。

 

1.鑑定評価書によらない親子間売買の価格の決定方法

 

不動産鑑定評価額により取引価格を決定する以外には、次の2つの方法があります。

 

1-1.指標・情報を参考に決める

売買する不動産について、

・固定資産税評価額※
・相続税評価額※
・近隣の地価公示・地価調査※の情報
・近隣不動産の売り出し価格情報

といった指標・情報をインターネットなどを利用してできるだけ多く集め、これを参考に時価を決めます。

※の各用語についての説明は、弊社ホームページの「よくあるご質問 -不動産の価格についてのご質問」をご参照下さい。

 

【関連記事】
ズバリ、地価公示・地価調査って? 生活への影響は?
不動産の鑑定評価に欠かせない、地価公示情報の検索
やさしくわかる!土地の「一物四価」

 

 

1-2.不動産業者の査定額を参考に決める

不動産業者に査定を頼み、出た査定額を参考に時価を決めます。

 

 

2.親子間売買での価格決定について鑑定評価書による方法とそれ以外の方法との違い

 

大きく3つの点で違いがあります。

 

2-1.費用がかかるか、かからないか

指標・情報の収集にはほぼ費用はかからず、不動産業者の査定も無料ですが、不動産鑑定評価には費用がかかります。

 

【ご参考】
「料金一覧」(弊社HPより)

 

2-2.税務署への説明力があるか、ないか

 税務署が時価に関する説明と受け取るのは不動産鑑定士による評価で、指標・情報や不動産業者の査定の提示は、税務署への時価説明にはほぼなりません。

 

2-3.複雑な不動産に対応できるか、できないか

 権利関係や土地・建物が複雑な状況にある不動産で、ご所有者親子や不動産業者に時価がわからない場合でも、不動産価値についての専門職である不動産鑑定士であれば時価を算定することができます。

 

3.不動産鑑定評価書が親子間売買の価格決定根拠として最強である理由

 

2.の内容とも重なりますが、以下3つの理由より、親族間不動産売買の価格決定根拠として最強です。

 

3-1.適正な時価がわかる

一般には価値がわかりづらい複雑・特殊な不動産であっても、時価を明らかにすることができます。

3-2.公的な証明書類となる

税務署や裁判所への説明資料となり、税務調査対策ができます。

3-3.価格についての責任の所在がはっきりする

鑑定評価書に記名押印した不動産鑑定士が鑑定評価額に責任を負い、説明責任を果たします。

 

【関連記事】
無料査定してくれる不動産業者があるのに、なぜ不動産鑑定士が必要なのでしょうか?
不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要です。 
不動産鑑定士の責任について
不動産の鑑定書とは?
不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その2)
不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その4)
不動産のお悩みは不動産鑑定士が確実に解決します

 

さいごに

965587親子間での不動産売買で、みなし贈与とならない価格とする、ただ一つ安心できる方法は、不動産鑑定士の鑑定評価額に基づく方法です。

 

とくに、個性が強くさまざまな見方ができる不動産や、高額な価格水準となる都心部にある不動産、逆に引き合いがほぼないような地方の不動産については、税務署の指摘余地が大きくなりますから、不動産鑑定評価書が”お守り”になります。

 

 

ご希望の取引価格が適正時価の範囲にあるかどうか、無料の簡易査定で不動産鑑定士がお答えいたします。

お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にてお気軽にご連絡ください。

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相続不動産のご相談を多くいただいている不動産鑑定士・降矢等です。

親から相続し、きょうだいで共有している不動産について、きょうだい間で売買したいけれど、損得ない公平な価格がわからない…と先に進めなくなっていませんか?

 

 

「共有」とは、一つの不動産を複数の人が共同で所有している状態です。

予期せぬ相続があったときなど、とりあえず不動産は全てきょうだい共有で、と手続きすることがありますね。

しかし、共有不動産には、その利用や処分で、単独所有の不動産と比べると不便や問題が起きがちです。

【関連記事】
不動産のお悩み3大パターン:①兄弟姉妹が当事者
なぜ、不動産の共有は危険?

 

高齢者人口の増大にともなって、共有不動産のトラブルは増加傾向であり、きょうだい間売買による共有の解消はおすすめです。

インターネット不動産業者不動産鑑定会社、このいずれかのリソースを活用して、損得でもめることのないきょうだい間売買価格を決定しましょう。

価格に関する情報を知る3つの手段のメリット・デメリットを知ることで、あなたとごきょうだいにベストの方法を選ぶことができます。

きょうだい間売買の成功は、あなたとごきょうだいのご不便がなくなるだけでなく、お子さん世代の安心へつながります!

 

1.きょうだい間売買の価格決定でもっとも注意すべきこと

あらためて言うまでもないことかもしれませんが、”全員が納得できる価格”とすることです。

通常の不動産取引とは違い、きょうだいとの付き合いは売買の後もずっと続きます。

売る側、買う側に、安すぎるのかもしれない…、高すぎるのかもしれない…、との疑いがあるまま、100%納得せずに売買へと進んでしまうと、後々に親族トラブルの心配を残すことになってしまい、共有をなくし不安をなくすという目的を果たせません。
それでは、きょうだいの共有不動産価格を決める方法3つとそのメリット・デメリットををご案内します。

 

2.価格を決める方法①: インターネットなどで取得した情報から

インターネットで集めた情報などを参考に、価格を決定。

売買する不動産の固定資産税評価額※や相続税評価額※、近隣の地価公示地価調査※の情報や売り出し価格情報、不動産市況に影響するさまざまな要因の情報をできるだけ多く集めるようにします。

※の各用語についての説明は、弊社ホームページの「よくあるご質問 -不動産の価格についてのご質問」をご参照下さい。

<メリット>

・費用がかからない
・取引を外部に知られることがない

<デメリット>

・ある程度不動産に詳しくないと決定できない
・繁華街にある商業不動産や、複雑な不動産では、対応が難しい
・税務署などへ取引価格を説明する根拠として弱い

 

【関連記事】
ズバリ、地価公示・地価調査って? 生活への影響は?
不動産の鑑定評価に欠かせない、地価公示情報の検索
やさしくわかる!土地の「一物四価」

 

3.価格を決める方法②: 不動産業者の査定額から

不動産業者の査定サービスの利用による査定額を参考に、価格を決定。

地元に強い中小、広いネットワークがある大手など、タイプの異なる複数の不動産仲介会社に査定を依頼します。

<メリット>

・費用がかからない

<デメリット>

・査定額に責任はなく、査定根拠が示されるか不明
・複雑な不動産では、対応が難しい
・税務署などへ取引価格を説明する根拠として弱い

 

【関連記事】
無料査定してくれる不動産業者があるのに、なぜ不動産鑑定士が必要なのでしょうか?
不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要です。

 

4.価格を決める方法③: 不動産鑑定士の鑑定評価額から

不動産鑑定士の鑑定評価による鑑定評価額を参考に、価格を決定。

売買する不動産がある地域に強く実績豊富な不動産鑑定会社に鑑定評価を依頼します。

<メリット>

・鑑定評価額に責任をもち、根拠に基づく金額が示される
・複雑な不動産についても対応可能
・税務署などへ取引価格を説明する根拠として強い

<デメリット>

・費用がかかる。

 

【ご参考】
「料金一覧」(弊社HPより)

【関連記事】
不動産鑑定士の責任について

 

さいごに

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共有する不動産をきょうだい間売買するときの価格の決め方について、3つの方法をご紹介しました。

末永くご親族とよい関係でいられますよう、あなたにとってベストの方法をお選びください。

 

鑑定評価に基づいて売買価格を決定する方法をご検討の場合は、どうぞお気軽にお電話(03-3626-5160)を!

 

【関連記事】

「時価評価」が不動産相続のトラブルを防ぎます
「空き家」と「共有」を同時解決する方法
現金のやりとりなしに「共有」を解消する方法

 


 

◆◇あわせてお読みください『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』◇◆

過去にご依頼いただいた案件を、お客さま(=依頼者)を主役にした物語仕立てでご紹介しています。

Eさんは、相続した共有土地を妹さんと等価交換し、土地の有効活用に成功なさいました!

等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その1) ~相続で共有に…
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その2) ~共有は面倒多し
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その3) ~共有がもたらす不安
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その4) ~鑑定会社へ連絡
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その5) ~無料相談へ
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その6) ~等価交換の提案
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その7) ~交換特例で現金支出を少なく
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その8) ~交換特例の適用条件
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その9) ~江東・墨田・世田谷の将来予測
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その10) ~鑑定を依頼
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その11) ~鑑定終了
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その12) ~鑑定評価書納品
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その13) ~対象不動産の表示&基本的事項
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その14) ~鑑定評価の依頼目的
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その15) ~借地権について
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その16) ~売買マーケット分析
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その17) ~賃貸マーケット分析
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その18) ~行政的条件
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その19) ~鑑定評価手法の適用方針
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その20) ~権利割合法について
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その21) ~権利割合の把握
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その22) ~底地割合の把握
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その23) ~権利割合法による価格
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その24) ~収益還元法による価格
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その25) ~鑑定評価額の決定
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その26) ~土地の有効活用へ

代表の降矢等です。

前回の伊藤のブログに続いて、今日のブログも空き家に関係する話題です。

 
不動産需要の乏しい地域にある老朽空き家の取り壊しを決断・実行された方の多くが、建物のなくなった土地(更地)をいかに処分するかという問題に直面なさいます。

かつては多少の引き合いもあった土地だけれど、その地方の商業中心地の移り変わりなどにより、もはや一般不動産市場で買い手が現れる見込みは皆無…という厳しい状況は、地価の二極化が進んだ昨今、珍しくありません。

長らくその地域で不動産取引がないと、不動産業者に連絡・照会してみても、所有土地について適当な価格はいくらなのか見当がつかない… しばしば耳にする話です。

 
このような問題の解決を、不動産鑑定士がお手伝いいたします。

 

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その土地を所有することによるマイナス面が大きく、とにもかくにも手放したいとお考えの場合に、隣接土地所有者の方に購入していただくべく積極的に働きかけることが功を奏する場合があります。

 

 

 
不動産には「限定価格」と呼ばれる価格があるのをご存じでしょうか。

 

限定価格は、一般取引市場で価格が形成されるのではなく、市場が限定されている場合に、特定の当事者の間においてのみ経済合理性が認められる価格です。

 

私どもは鑑定評価の過程に市場が限定されている事情をしっかりと織り込み、当事者双方にご納得いただける価格(限定価格)をお示しいたします。

 

取引交渉の糸口・たたき台として、不動産鑑定評価書・不動産調査報告書を活用なさり、お話がうまくまとまったお客様から、お喜びのお声を多くいただいてきました。

 

とくに対象地が無道路地である場合は、一般の不動産取引市場から”無道路地”の相場把握はできないので、無道路地の扱い経験が豊富な不動産鑑定士の評価による適正価格が必要となります。

 
不動産の合理的価格算定は、弊社にお任せください。

 

 
隣地取引交渉を、サポートさせて頂きます ↓

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不動産鑑定評価で、共有解消と有効活用が実現します!

 
【 Eさん、今と将来のお悩み解消! 】

 

一連の鑑定評価によって、土地の全体評価額が、

①江東区の土地(100㎡)…4,400万円

②墨田区の底地(350㎡)…2,000万円

③世田谷区の土地(160㎡)…9,200万円       であることがわかりました。

 

鑑定評価書に示された詳しい根拠によって、私と妹はそれぞれの金額に納得しています。

 

この鑑定評価額に基づいて、私と妹の間で土地の交換取引を行えば、下の表にある通り、私が世田谷の土地を、妹が江東区の土地と墨田区の底地を完全所有することになって、共有は解消です。

 

等価交換の説明図

 

 

江東区の土地に建っている実家の空き家は共有のままですが、妹が管理に責任を持ち、時期がきたら、二人で取り壊し費用を折半する約束としました。

 
PISA0387不安のない未来への道が開けました。
私も妹も晴れ晴れとした気分です。

 

私は、世田谷の土地のアパート建設に動き始めたいと思います。

 

・・・このまだ見ぬアパートについて、いずれうちの息子たちが、共有の問題に直面するかもしれません・・・
FRAコンサルティングをアドバイザーに、先手を打って相続トラブル防止策を取ろうと思います!

 

 
<この項終わり>

 
私たちは不動産相続対策のパートナーです↓

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ついに…鑑定評価額の決定です。

 
【 底地の鑑定評価:鑑定評価額の決定 】

 
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”権利割合法”による価格・・・21,000,000円

”収益還元法”による価格・・・18,000,000円

最終的な鑑定評価額・・・全体 20,000,000円・私と妹それぞれの持分10,000,000円 鑑定評価書の冒頭で示された金額です。

 
二つの手法で求められた価格を平均したのではなく、手法の持つ説得力の違いを考慮して、鑑定評価額は決められていました。

 

 

 

「権利割合法による価格は、更地としての価格を基礎に、一般市場下での第三者間取引に相当する権利割合から底地価格を算出したものであり、その試算過程が明確である。
したがって、十分な信頼性を有し、その説得力は高い。

 

収益還元法による収益価格は、底地を取得する第三者の市場人の立場からアプローチし、収益性を反映した底地価格として経済価値の本質を表している。
しかし土地完全所有権に復帰した場合、すなわち更地に戻る場合の価値増(またはその可能性)が反映されていない分、試算価格の説得力がやや劣ることになる。

 

以上の通り、適用した各手法の特徴及び適用過程の内容等を再検討、再吟味した上で、本件鑑定評価においては、権利割合法による価格を重視し、収益価格についてはその試算意義に鑑みて比較考量の上、底地の正常価格を評定した。

 
その上で、共有持分(持分1/2)に基づき、本件鑑定評価額を決定した。」

 

 

<次回に続く>

 

 

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権利割合法による価格に続いて、収益還元法による価格の算定です。

 

 
【 底地の鑑定評価:収益還元法 】

 

”収益還元法”による価格は 18,000,000円となったそうです。

 

算定の流れは、別表に基づいて説明を受けました。

 

底地の収益還元法
<次回に続く>

 

 

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権利割合法による価格が、算定されます!

 
【 底地の鑑定評価:権利割合法④ 】

 

 

一つ目の適用手法”権利割合法”による価格は、以下の計算により出されていました。

 
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更地価格 (単価)    面積      本件底地割合 権利割合法による価格
300,000円/㎡   ×  350㎡  ×     20%    =    21,000,000円

 

 

 
鑑定士の説明で、ドラフトを読んだ段階では理解しきれなかった、借地人への底地売却と第三者への売却との違いについて、納得できました。

 
<次回に続く>

 

 

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