地元(墨田・江東・台東ほか)

異文化に触れる旅が大好きな、不動産鑑定士・伊藤由美子です。

振り返れば、先月は旅につながる話題のブログが多くなりました。

次回ブログよりしばらく降矢に執筆のバトンをわたすその前に、都内にいながら外国暮らし気分になれるスポットをご紹介したいと思います。

 

「サクラホテル」のカフェです。

 

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サクラホテルは、神保町、幡ヶ谷、池袋、日暮里にあり、外国人ゲストを主たるターゲットとするリーズナブルな価格設定のホテルです。

神保町と池袋のホテルには、個室だけでなくドミトリータイプのシェアルームも備わっています。

サクラホテル併設のカフェはホテルのラウンジを兼ねており、宿泊ゲストに世界のドリンクと食事の提供をしています。

 

 

このサクラカフェ、宿泊ゲストではなくても利用することができるのです。

 

もともとサクラホテルは「世界中の人びとが出会い、お互いに理解し合う場を作りたい」をモットーに始まったとのことですから、そのカフェの雰囲気はフレンドリーで、インターナショナル。そして、とてもカジュアルです。

 

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いずれも大通りではない裏道沿いの比較的静かなロケーション …旅の途中の外国の方と同じ空間に身を置き、アフリカやアジアの見慣れないお料理を口にすると、海を渡ったような気がしてきます。

 

 

 

他にはない価値の提供で不動産を活かす。そんな視点からも、興味深いサクラホテルとサクラカフェです。

 

 

 

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FRAコンサルティングの伊藤です。

 

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7月9日、東京都は臨海副都心で整備を進めている新たな客船ターミナルの名称を「東京国際クルーズターミナル」とすると発表し、同ターミナルやクルーズ振興についての情報を発信する「東京国際クルーズターミナルWEBサイト」を立ち上げました。

 

 
 

船の科学館の近くに設けられる新ターミナルは、22万総トン級という世界最大級のクルーズ客船に対応可能で、2020年6月末の完成の予定です。

 

 

これに先立つ2019年3月ごろ、新交通システムゆりかもめの「船の科学館」駅を「東京国際クルーズターミナル」駅に改称することを、ゆりかもめの運営会社が発表。

 

同時に「国際展示場正門」駅は「東京ビッグサイト」駅になります。
 
「東京ビッグサイト」が利用者により親しまれているわかりやすい呼称だから、というのが変更の理由だそうです。

 

 

東京オリンピック・パラリンピックの開催まであと2年。
これからますます、東京の変化が見えるかたちとなって目前にあらわれてくることでしょう。

 

変化が不動産市況に与えるインパクトを見落とさないよう心してまいります。

 

 

 

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降矢等です。

前回に続き、最近の報道に関するブログをお届けします。

 

cbd6859ce3972f9d5ca3ba12bb9ed39c_s東京湾の中央防波堤埋め立て地の帰属を江東区、大田区の双方が主張している問題で、東京都が約500ヘクタールの土地のうち86.2%を江東区、13.8%を大田区とする調停案を示しました。

 

しかし、大田区はこの案を受け入れず、江東区を相手取っての提訴に踏み切り、これを受けて都は調停打ち切りを決めたことが明らかになりました。

 

 
弊社は2年ほど前、この中央防波堤埋め立て地の鑑定評価をさせて頂きました。

 
東京都からのご依頼です。帰属の決まっていないこちらの土地は東京都港湾局が管理し、民間へ倉庫用地やコンテナ置場等として貸付が行われています。この貸付のための鑑定評価でした。

 
不動産鑑定評価書で、最初に書かなければならないのが対象不動産の所在です。
その所在表示で市区町村の記載ができない、というのは私の鑑定士人生で初めてのケースでした。

 

「中央防波堤内側埋立地のうち 〇〇〇㎡」

 

帰属のない土地はこう記すしかありませんでした。

 

 

中央防波堤内側埋立地は、平成8年に埋立が完了し、現在は第二航路海底トンネル・臨海トンネル・東京ゲートブリッジの3ルートで有明ほか周辺地域と接続されています。

オリンピックの競技会場となるほか、工業地(港湾関連用地や埠頭用地等)という位置付けのもとで今後の開発が見込まれ、交通量増加に対応すべく新たな臨港道路も整備されます。

東京港を成し、羽田空港、都心へのアクセスが容易で、実は「陸・海・空の結節点」と呼ぶべき地理的優位性があるエリアなのです。

 

こういった中央防波堤埋め立て地の持つポテンシャルが、帰属問題が複雑な様相となっている背景にあります。

 

 

オリンピックまでの解決は本当にもう無理なのでしょうか… 今後も動向を注視していきます。

 

 

 
臨海/内陸の工業地の鑑定評価も実績多数ございます↓

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代表鑑定士の降矢です。

新聞・雑誌等メディアで、浅草寺の仲見世商店街に対する家賃値上げ要求が話題になっています。

 

下記、東京新聞2017年11月12日の報道からの引用です。

 
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東京を代表する観光名所・浅草寺(東京都台東区)が門前の仲見世商店街に来年一月から家賃を十六倍にする案を提示し、騒動となっている。寺側は「近隣相場に合わせた」と理解を求めるが、商店街側は「値上げに耐えられず廃業する店が出たら、街の風情が失われる」と訴え、協議が続いている。

 

 
「家賃十六倍」は、九月に寺から商店街に伝えられた。十平方メートル当たり月額一万五千円を、来年一月から二十五万円にするという内容だ。

 

東京都が七月、所有していた商店街の長屋の建物を浅草寺に約二千万円で売却したのが、騒動のきっかけ。仲見世商店街の土地は寺のものだが、建物を所有していたのは都で、各店は家賃を都に払っていた。

(引用おわり)

 

 
この浅草寺の事例のように、台東区をはじめ東京下町では寺社が地主ということがよくあります。

浅草寺は商業地にありますが、住宅地にある寺社周辺では戸建住宅やマンションが所有権ではなく借地権を権原に建っている場合が珍しくありません。

 

これまで寺社所有地に関係する様々な評価をお受けしてまいりました。

3例、挙げてみます。

・借地権付建物(土地所有者は寺)の売買に際し、借地権付建物価格と名義書換料を鑑定

・神社所有の底地を借地人に買い取ってもらうため、交渉資料となる底地価格を査定

・借地非訟事件(相手方が寺)での鑑定

 

 
台東、荒川、墨田等の寺社集積エリアの借地権と、これにより派生する底地等の価格については、是非弊社にお問い合わせ下さい。

 

 

 

烏山寺町も馴染み深い地域です↓

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FRAコンサルティング代表の降矢等です。

 

ブログ記事にもなっていますが、伊藤から世田谷の吉実園さんに行った話を聞きました。

 

タヌキやカラスの攻撃など伊藤には信じられない出来事のようです。
しかし実は昔の世田谷を知っている私は、まだそんなこともあるか、と少々懐かしい光景を思い出しました。

 

7089かつて父の実家が吉実園さんの近くにあり、幼少期には両親に連れられてよく世田谷を訪れました。

 

 

錦糸町から新宿は総武線の黄色い電車、新宿から千歳烏山までは京王線の緑の電車に乗り、駅からは子どもの足で20分ほどの道を父母に手をひかれて懸命に歩きました。

 

もう半世紀近くも前のことです。

 

 

駅周辺には多少商店が集まっていましたが、今のような立派な商店街ではありません。
少し離れると道の舗装はなくなり、畑や雑木林の間にポツリポツリと家が建っている状態でした。

 

祖父母の家はまだ新しい平家の一戸建で、目の前に雑木林が広がっていました。

 
父、弟と蝉取りを競ったり、祖父と犬の散歩に出て畑の前に並ぶ大きなスイカを買ってもらったり、錦糸町ではできないあれやこれやが世田谷にはありました。

 

スイカは井戸水で冷やして食べ、三世代で囲む夕食はすきやきが定番です。

 

夜、帰途につき、満腹で歩く駅までの道に街灯はごくわずかで、辺りは真っ暗でした。

 

ある晩、母が「危ないから走らないのよ」と静止するのを聞かずに駆けだした私は、道端のドブ川に頭から落っこちてしまいました。

慌てて父が私を抱きかかえて実家へ逆戻りし、看護婦だった祖母に手当てをしてもらいました。

 

お恥ずかしながら、猪突猛進タイプは昔からです…

 
東京は、東には東の、西には西の良さがあります。

鑑定業務を通して東京の価値を内外に正しく伝える…微力ながらこれを私の責務と思い努めてまいります。

 

 

 

東も西も、東京の不動産評価はお任せください↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

前回のブログで、子どもたちを通して都市農地からの恵みをいただいているというお話をいたしましたが… 私自身も都市農地にお邪魔し、そこで驚きのお話を聞いてきました!

 

 
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先月の台風一過の朝、東京都世田谷区にある吉実園さんに伺いました。

 

吉実園さんは、大根、小松菜、なす、キャベツなど様々な野菜や果物を生産なさると同時に、鶏(ボリスブラウン、アローカナ、烏骨鶏)の飼育と豚(東京X)の肥育をされています。

 

 


今、鶏は1,200羽、豚は3頭いるとのことでした。鶏たちは広い園内を自由に走り回っています☆彡

 

園主の方のお言葉によれば、「日本の農業は雑草との戦い」だそうです。

 
23年前に鶏を飼い始めたところ、雑草を残らず鶏が食べてくれるので、年間50~60万円かかっていた草むしりの費用が不要になったとのこと。 素晴らしい効果ですね!

 

 
鶏を飼っていらしての一番のお悩みは、鳴き声による近隣住宅とのご関係かなと私は思っていたのですが、予想と全く違いました。

 

害獣被害だとおっしゃいます。

 

ハクビシン、ネコ、タヌキ、ときにアライグマが、夜明けに何十羽と鶏を襲う。
タヌキは鶏を襲うことをおもしろがっていて、基本は食べない。食べる時には頭だけ。

カラスも冬は栄養をつけるために鶏を狙い、このときは毛羽しか残らない… こんなお話を聞きました。

 

住宅地域の一角で、シートン動物記のような世界が! 少し頭がクラッとなりました((+_+))

 

 
園内を見て回る間、雨上がりのぬかるんだ土になんども足をとられて、あぁ、こうして土をしっかりと足に感じることは日常には全くないなぁ…との思いが湧いてきました。

 

様々な価値を生み出す”土地”そのものに触れられて、貴重な経験となりました。

 

 

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FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

収穫の秋、皆さまいかがお過ごしでしょうか。

 
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実りをもたらす都市の農地を守る制度に、1992年に導入された「生産緑地制度」があります。

 

生産緑地地区に指定されると、土地を農地として管理する義務が生じ、建築行為などが制限されます。

 

 
そのかわりに固定資産税は農地並みとなり、相続税の納税猶予制度も適用されます。
指定から30年が経過した場合には、所有者は市町村長に土地の買取りを申し出ることができます。

 
国土交通省によれば、2015年3月時点の東京都内の生産緑地面積は、3296.4ha。
23区内の面積トップ3は、①練馬区 189.4ha  ②世田谷区 95.4ha ③江戸川区 63.9ha です。
(ちなみに墨田区を含め都心周辺の12区には生産緑地はありません。)

 

都市農地は農作物の供給地となるのみならず、農業体験や食育の場、災害時の避難場所、ヒートアイランド現象を緩和し大雨の際に貯水する場、心和ませる緑地空間といった、様々な役割を担っています。

 
制度導入の最初に指定を受けた生産緑地が指定から30年を迎えるのは5年後の2022年です。

その時点で農業継続をあきらめて宅地転用するケースが多く出た場合には、緑が失われ、宅地の大量供給で住宅価格が急落するのではないか、と心配されています。

 
2017年4月に生産緑地法が改正され、買取り申し出時期の10年延期が可能となり、建築制限も緩和されました。
農林水産省・国土交通省は、さらなる転用抑制策として、生産緑地の賃借を後押しする法案を成立させようとしているようです。

今後の動きが気になります。

 
私の自宅周辺にも都市農地があり、過去10年近く、子どもたちの園・学校での農業体験の日には採れたての大根、小松菜、さといも、じゃがいも等を美味しく味わってきました。

つい先日も、下の息子がさつまいもを持ち帰り、焼きいもとレモン煮にしたところです。

都市農家の皆さま、いつもありがとうございます(*^_^*)

 

 
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FRAコンサルティング・降矢等です。

 

先月のブログ 「墨田区は6.3%! 世田谷区は91.2%!!」で、墨田区の用途地域指定状況の話が出ましたが、今日はこの墨田の用途地域指定に関して詳しいお話を差し上げます。

 
現在、墨田区に指定されている用途地域は全12種類ある用途地域のうちの5種類で、それぞれの指定面積割合は以下です。

 
第一種住居地域  6.3%
近隣商業地域  15.6%
商業地域    25.9%
準工業地域   47.9%
工業地域     4.2%

(平成28年4月1日基準『墨田区行政基礎資料集』より)

 

第一種住居地域の指定があるのは立花と横網で、工業地域の指定があるのは東墨田です。

 
他の地域については、駅前や幹線街路沿いが商業地域や近隣商業地域、それ以外の区内半分近くは準工業地域となっています。

 

この用途指定には、墨田区全域が旧来より”混在地域”であったという特徴が表れています。

 

PISA0018大規模な工場や、中小工場・作業場、卸業や小売業の事業所・店舗などが立地するなかに人々の日常生活が違和感なく根づいている。

 

墨田はこんな土地柄でした。多様な周囲の環境を受け入れ合うことが、地域の発展へとつながってきました。

 

 

半蔵門線の延伸があって錦糸町駅周辺が副都心と呼ばれるようになり、業平・押上地区にはスカイツリーが建設されました。

 
こうした変化の中、墨田区は大手町等へのアクセスが良好でありながら地価や物価が比較的手ごろな地域として注目を集めるようになり、居所の都心回帰傾向にしたがって、今も区内の住宅需要は上昇を続けています。商業需要についても堅調です。

 

準工業地域・商業地域・近隣商業地域が主体の墨田区は、様々な用途の建物が建てられるがゆえに、社会の動きを反映する形でこれからも変化をし続けていくことでしょう。

 

 

時代の空気を肌で感じながら、もの作り・販売、文化の魅力に触れられるまち墨田。

 

そんな墨田を愛する皆様を、鑑定の職務を通しサポートすることができましたら、幸甚です。

 

 

 

人生のほぼ全てで拠点は墨田です!(降矢等)↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

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『桜新町ものづくりの魅力発見ツアー』のお話を続けてきましたが、実はこのツアー、私の立場は”付き添い”。

 

「小学生たちが事業所を取材し、わかった結果を模造紙にまとめて発表する」というのがイベントの趣旨で、息子の保護者としての参加でした。

 

 
発表するのは子どもたちなので、私はキョロキョロしたり、質問したりと気楽に過ごせたのですが(^O^)、楽しかったのみならず職業人としてためになるイベントだったなぁ、と有り難く思いました。

 

 

不動産鑑定の仕事では、あらゆる事業用の物件が扱いの対象となります。

 
鑑定を行うにあたって、事業の特性・実態や、収支構造を理解しないと、評価を前に進められないことがあります。

 
さまざまな資料を収集して状況把握に努めますが、事業の現場を肌で感じたことがあると、よりスムーズに頭の中が整理されます。

 

 

 

お客さまのご事情に応じて、物件の外観しか見られない、あるいは物件自体を見ない、という条件で評価することはめずらしくありません。

 

こういったときには、常以上にこれまでの自分の内にある蓄積に総動員をかけ、精度の高い評価を目指すことになります。

 
そんなケースへの備えとして、日頃から様々な世界に触れておくことを、私は大切に考えてきました。

 
「フットワーク軽くどこへでも足を運び、色々な方との交流を大切にする」が私のモットーですが、子どもを持ってからは、思いがけず、「子どもを通して知らなかった世界に触れる」という道ができ、うれしく思っています。

 

 

 

その業界に身を置く方にはあたりまえの環境でも、外部の方からすると珍しいことがたくさん!というケースって多いですよね。

 

私たちの鑑定事務所も、地図がたくさん並んでいたり、書類の山(!)があったりが、ちょっと楽しい!?

 

特にご相談事はなくても、不動産鑑定事務所の雰囲気を味わいたい、お子さんと見てみたい、という方がいらっしゃいましたら、お気軽にお立ち寄りください。

 

 

 

親から子へ、不動産をつなぐお手伝いをいたします↓

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IMG_6665FRA・伊藤です。

 

『桜新町ものづくりの魅力発見ツアー』で訪問した事業所に、ユー花園さんというお花の会社がありました。

(←参加記念にいただいたマップとお花です♪)

 

訪問する事業所はツアー当日の発表だったので、なんの予備知識もなく伺いましたが… 自分の全く知らない世界を見せていただいてビックリの連続でした!

 

ブログをお読み下さる皆さまも、実はユー花園さんのお花を目にしたことがおありかも!? 今日はこのユー花園さんを話題といたします。

 

 
冒頭でユー花園さんを「お花の会社」と称しましたが、その主力ビジネスは… 生花を使ったお葬式の祭壇製作です。

 

関東エリアを営業圏とし、年商は57.5億円(平成28年9月期)で花卉業界3位、社員340名。

まず、この場所にこの規模の会社があるということに驚きました。

 

 
社内見学のはじめに、遺影のための額や祭壇の背景パネルを製作する工程を見せていただきました。

 
背景パネルは希望があった場合に、たとえば京都の風景、あるいは青空、など故人の思い入れのあるものをテーマにオリジナルで作ってくださるとのこと。

 

私はパネルなし、ただの布の背景でいいかな… ゴルフ好きの父ならゴルフ場デザインを喜ぶのかしら…^_^;

 

 
ohanaそして、まるでお花畑のような、祭壇作りのフロアへ。

 
10年ほど前から、日本在来種の和花だけでなく、外国からの洋花も祭壇に用いられるようになったそうで、様々な色が見られました。

 
これまでは血の色としてタブーだった赤いバラも、最近は使用可能になってきたとのこと。

 
男の方なら青系のお花を入れて、というように、故人のイメージや好みに合わせた祭壇がデザインされます。

 

祭壇は、工場内で一度完成させたものを、バラして車で葬儀場へと運び、現地で再び組み立てるのだそうです。

 

一連の作業は力仕事が多いことから、お花を扱う会社とはいえ社員は女性よりも男性が多い、とのことでした。

 

 
ちょっと写真は撮り忘れてしまったのですが、ユー花園さんの社屋塔屋には、力強い書体で立体的な「世界のユー花園」の文字が躍っています。

 

ユー花園の皆さま、ありがとうございました。これからの益々の社業ご発展をお祈りいたします!

 

 

 

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