海外不動産

FRAコンサルティング不動産鑑定士の池田です。

 

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段々夏を感じさせるような陽気となってきました。台湾でもマンゴーの美味しい季節に入ってきた頃です。

マンゴーといえば台南のマンゴーを特におススメします!台南市の「玉井」というところが有名です、チャンスがあれば是非とも訪れてみたい場所です。

(左写真は台南市のマンゴーかき氷が美味しい「裕成水果店」さんにて撮影。)

 

 
台湾11日本の方々は台北中心に観光される方がほとんどではないかなと思いますが、台南や高雄などの南部や台東などの東部の街は、台北とはまた違った良さを感じられるのではないかと思います。

 
右の写真は台南最大といわれ、とても活気を有する夜市である「花園夜市」の様子です。

 

 

 
さて、今回は台湾の「不動産市況」についてお伝えします。

 

台湾6直轄都市等における住宅価格推移を以下のグラフに示します(図1)。

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<図1 中華民國統計資訊網を参考に筆者作成>

少し見づらくて恐縮ですが、上記 図1 は各都市の2004年から2017年における新築住宅価格の推移を示したものです。

 

太い赤い線が全国平均の推移であり、それを大きく上回っているものが橙色の台北市、灰色の新北市となっております。台北市を中心とした北部エリアの人口増加を反映した形となっています。それに比べて南部の都市である台南市や高雄市は緩やかな上昇となっていることがわかります。

 

なお「中華民国106年」を西暦に言い換えますと2017年になります。これは中華民国が成立した西暦1912年を元年(民國紀元)とされていることが由来であり、西暦との差は1911年であります。ですので、民國紀元に1911年を足すとちょうど西暦となります。単に西暦の下二桁から「11年」引いてしまえば民國紀元になりますので、訪問された際にでも参考にしていただければと思います。

 

 

次に、住宅価格推移を指数化したものを以下の 図2 に示します。

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<図2 中華民國統計資訊網を参考に筆者作成>

中華民国100年(西暦2011年)のQ1を1.00とし、各都市の推移を見てみると、南部の台南市、中部の台中市、台湾の玄関である桃園国際空港が存する桃園市が1.5前後と大きく上昇しています。

 
一方で、住宅価格が台湾において最高水準にある台北市では数年前の勢いに陰りがみられ、直近3期で1.05~1.14と若干の上昇はみられるものの、ほぼ横ばいであることがわかります。
また新北市についても同様に、一時期の勢いがないことがわかります。

 

 

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ここで台北市について細かく見てみます。

ほぼ横ばい傾向に落ち着いてきたとはいえ、図1 の楕円の赤枠が示す通り、台北市は台湾において住宅価格が最高水準にあるエリアには間違いありません。

 
信義区等の人気エリアでは坪当たり300萬元を超すものもみられるようですし、中心部では坪当り100萬元超が普通のようです。日本円で換算しますと4倍弱ですので、かなりの水準にあることがわかります。

台湾の方々の所得は30年で3倍まで増加しているものの、台北市の住宅価格はこの10年程度で3倍近く上昇しており、所得の増加を大きく上回っています。

台北市の住居系のキャップレートですが、1%台後半から2%程度のようです。これは都内のキャップレートと比べても2%程度低いものです。

 

投資用物件として想定した場合、賃料がキャップレートのキーポイントとなります。
様々な要因により物件価格は高額ですが、前述のとおり所得の伸びは住宅価格ほどの上昇ペースにはありません。
よって一般的な賃借人の所得は高額賃料を負担可能な水準にはなく、少々抑えられた賃料を前提としたインカムを反映し、そのような低位のキャップレートになるのではないかと思われます。

 

これに対して日本では、東京のほかに主要な投資エリアとして大阪、名古屋、福岡、仙台、札幌があって不動産市場に規模があり、キャップレートはまだまだ台湾の物件に比べて高く、投資妙味を有するものと思います。

 
日本の良質な投資用物件について、台湾をはじめとした中華圏の投資家の方々にさらに興味を持っていただければ幸いです。そして、玉石混淆の物件の目利きとして、一助となれましたら幸甚です。

 

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台湾に烏山頭ダムを整備され、当時の台湾の農業水利事業に多大な貢献をされた日本人土木技術師である八田與一氏の写真を最後に掲載させていただき、今回のお話を終えたいと思います。

 
最後まで長文駄文にお付き合い頂きありがとうございました。

 

 

 

(この項おわり)

 

 

 
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FRA不動産鑑定士の池田です。

本日は台湾編(その2) ということで、所得状況をみていきます。

 

 

まず、台湾における世帯当たりの平均総所得及び平均可処分所得を以下に示します(図1)。

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<図1 中華民國統計資訊網を参考に筆者作成>

 

1974年から2015年までの推移をみてみますと、10倍以上の増加となっています。
ちなみに2017年6月時点で概ね1台湾ドルは3.6円前後となっておりますので、2015年の所得では約440万円と把握されます。

 

 

ここで、日本の世帯当たり総所得も確認してみましょう(図2)。

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<図2 総務省統計局資料を参考に筆者作成>

 

日本の1985年から2014年までの平均総所得は1985年の493.3万円から1994年の664.2万円のピークまで上昇、その後は緩やかに減少傾向となっております。

 

 
次に、日本及び台湾における1985年の各世帯当たり平均総所得を100として、指数化したものをみてみましょう(図3)。

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<図3 総務省統計局資料及び中華民國統計資訊網を参考に筆者作成>

 

上記期間内において日本は横ばい或いは緩やかな減少傾向であるのに対して、台湾は2000年くらいまで大きく上昇し、その後も鈍化はしているものの緩やかな上昇傾向となっており30年程度で3倍まで増加しています。

 

 

では最後は、前回ご紹介した6つの直轄都市について、それぞれの世帯当たりの平均総所得(2015年)をみてみます(図4)。

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<図4 中華民國統計資訊網を参考に筆者作成>

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図4のグラフから、首都である台北市がトップ、桃園空港のある桃園市がそれに続いており、これら北部エリアの都市に比べて南部の高雄市や台南市が低位であることがわかります。

(つづく)

 

 
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こんにちは。FRAコンサルティング不動産鑑定士の池田です。

 

本日から3回のブログシリーズで、東日本大震災の際には世界で最も多くの義援金を送っていただいた「台湾」について、不動産評価に必要な視点からアプローチしてみます。

 
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台湾は東京(羽田・成田)から飛行機で約3時間半とアクセスも良く、また航空便数も大変多いため、皆さまの中にもご旅行された方が多くいらっしゃるかと思います。

観光地やグルメの話題については、他のブログやサイトにたくさん掲載されているため、そちらにお任せしたいと思います。

 

 

まず台湾の基本情報を見てみましょう。

 
◆面積:36013.73㎡(中華民國統計資訊網)

日本の九州(36782.37㎡)とほぼ同じで沖縄島(1,206.98㎡)の約3倍の面積です。

ちなみに北方領土である択捉島は3,166.64㎡(それぞれ国土地理院に基づく)で、こちらもほぼ台湾と同じくらいの面積なのですね。

 
◆人口:23,346,728人(2015年 中華民國統計資訊網)

同規模の九州が7県合わせて13,059,000人(平成26年国勢調査人口推計)と比較すると、人口密度が高いことがわかります。

 

台湾は6つの直轄都市と3つの省轄市、13の県に区分されています。

その中で6つの直轄都市に16,190,138人と台湾全土の約7割が集中、さらに台北市や新北市を中心とした北部エリアに8,781,234人と約4割が集中するといった状態となっています。

 
1998年以降、台湾全土としては年平均で0.4%ずつ人口が増加しており、対1998年比で6.7%の増加となっております(図1)。

 

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<図1 中華民國統計資訊網を参考に筆者作成>

6つの直轄都市の人口推移をみてみます。

台湾の空の玄関口である台湾桃園国際空港がある桃園市が年平均1.4%、1998年比27.5%でトップの人口増加率、新北市の年平均0.8%、1998年比で14.8%となっており、台北市を中心としたエリアの人口増加の伸びが顕著となっています。

それに比べて南部の高雄市、台南市はいずれも1998年比で3%以上の増加はみせてはいますが、北部に比べると低い推移となっています(図2)。

 

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<図2 中華民國統計資訊網を参考に筆者作成>

 
(つづく)

 

 
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伊藤由美子です。

 
前回まで、予定よりも長くフィリピンの考察を続けてしまいました^_^;

 
旅行は、実際に旅している時間よりも、準備をしたり振り返ったりする時間のほうがはるかに長いものですね。

そして、先々残る記憶の濃さが、旅は同じ時間の日常の10倍くらいあるように感じられます。

 

 
不動産鑑定士の仕事の良いところだと思うのですが、一般的な旅行ではまず目指すことのない地が、旅(出張)の目的地なることがしばしばあります。

物件の現地調査に出ると、評価の責任の重さを感じながらも、たくさん動き、五感が刺激され、元気が湧いてきます。

是非、皆さまの大切な不動産を拝見する、新しい旅の機会をいただけましたら幸いです。

 

 
13(池田さん③に採用ないか要確認)

さて、次回からは池田にブログをバトンタッチします。(お待たせいたしました!)

 

池田が旅を重ねている土地・台湾がテーマです。

どうぞご期待下さい!

 

 

 

 

 

面談に不動産鑑定士がお伺いすることも可能です↓

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FRAの伊藤です。

 

厚生労働省によると、日本で働く外国人労働者数は2016年初めて100万人の大台を突破しました。(2016年10月末時点で108万人。)

国籍別では、中国が最も多く(全体の31.8%)、次いでベトナム(同15.9%)。フィリピンは第3位(同11.8%)で、127,518人が日本で働いています。

 

 
2009年より日本はフィリピンとの経済連携協定(EPA)に基づき、フィリピン人の介護・看護人材の受け入れを始めました。

 

さらにこの春には政府の国家戦略特区を活用した家事支援外国人受け入れ事業が、東京都、神奈川県、大阪府でスタート。
パソナ、ダスキン、ポピンズといった企業が、フィリピンで人材を採用して日本の家庭へ派遣するサービスを開始しています。

 

 
家事代行サービスは子どもたちが小さかった頃に私も何度か利用したことがあります。

 

乳幼児を抱え、大人は家に自分のみだと、育児で24時間全く気が抜けません。
その合間を縫ってこなさなくてはいけない家事を、代行してもらえてありがたかったです。

 

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フィリピン人には子ども好きな方が多いと思います。

 
家事や育児を手伝ってもらえたら、親も子も笑顔でいられる時間が増えるはずです。

 

 
なお、今回の家事支援外国人受け入れ事業では、海外で一般的な住み込みは認められておらず、フィリピン人スタッフは企業が用意した寮に入居して依頼者宅へ通うのだそうです。

 

家事代行の分野のみならず、日本に住み働く外国人の方は今後ますます存在感を増していくことでしょう。

このような社会の変化が、不動産市場にもたらす影響に注目していきたいと思います。

 

 

 

プロに任せて笑顔!は、不動産のお悩みでも同じです(^o^)↓

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伊藤由美子です。

 

「不動産鑑定士が見たフィリピン(その2) ~LCCのインパクト」でお話したように、LCC就航をきっかけに私はセブ旅行を決めました。

 

LCCの普及は、私のようなアウトバウンドとインバウンドの両方に影響を与え、訪日外国人数の増加や訪日消費に寄与しています。

 
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以下、2017年5月1日の日経新聞より。

 

『失速していた訪日外国人の消費に底入れ感が出てきた。「爆買い」の一服で平均単価はかつてほど高くないが、格安航空会社(LCC)の普及などで客数が増加。家電販売やレジャー施設の利用も含め、再び訪日消費が日本経済の追い風になりそうだ。』

 

 

 

これまで訪日外国人というと、中国の方の印象が強かったですが、東南アジアからの訪日客の増加がこのところ顕著なようです。

 

2017年4月14日の日経新聞です。

『フィリピンでは昨年、格安航空会社(LCC)のジェットスター・ジャパンが成田-マニラの直行便を新規就航。日本への旅行を後押しする空のネットワークが広がる。

日本政府観光局によると、インドネシアからの観光客数は2016年に15年比で32%増えた。フィリピンは30%増、ベトナムも26%増にそれぞれ拡大している。足元で伸びは一段と高まり、今年1~2月の観光客数はインドネシアからが前年同期比57%増、フィリピンは40%増と訪日客全体の16%増を大きく上回った。』

 
こういった動きを受け、宿泊施設ニーズの増大・多様化がますます進んでいくと思われます。

 

東南アジアからの観光客は、桜シーズンに特に多いそうです。

有名な名所ではない私たちの生活の場にも、咲き誇る姿で春の喜びを感じさせてくれる桜はたくさんあります。

そんなささやかな幸福感を、海外からのお客様と分かち合えたなら、互いに忘れ難い記憶となることでしょう。

 

 

 

錦糸町の桜も見にいらして下さい!↓

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FRAコンサルティング・伊藤です。

 

前回までのブログで、見て感じたフィリピンについてご紹介してきました。

今日は海外不動産投資にご興味がある方のために、フィリピンの不動産への投資について概説します。

 

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フィリピンでは外国人の土地所有が認められていないので、区分所有登記が可能なコンドミニアムへ投資することになります。

 
物件タイプは、レジデンスタイプを中心に、ホテルタイプやドミトリータイプなどがあります。

 

 

 

フィリピンを含む新興国では、プレビルドと呼ばれる完成前の物件販売が一般的です。

パンフレットやショールームで計画内容を把握し、契約・支払いを行います。

その後物件の完成を待ち(購入タイミングにより2~5年程度)、引渡し・賃貸付け、運用していくことになります。

 

フィリピン不動産への投資は、成長する経済を背景にキャピタルゲイン・インカムゲインへの期待がある反面、日本のワンルームマンション投資のように、構築された運用の仕組みに乗り管理会社のノウハウに委ねるといった体制は整っていません。

 

フィリピンの国情、不動産投資市場に精通なさった上で、国内不動産や他国不動産とフィリピン不動産の相対比較を十分に行って、投資判断をなさって下さい。

 
複数の本に目を通した中で、フィリピンを知る最良の書だと思いました本をご紹介いたします。

井出穣治著『フィリピン-急成長する若き「大国」』

 

 
次回からは舞台を日本に移し、もう少しフィリピンの話題を続けます。

 

 

 

 
不動産投資の成功は、購入タイミングと運用管理にかかっています↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 
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かつて「アジアの病人」と呼ばれたフィリピンは、今や「アジアの希望の星」と言われるようになりました。

 

貧富の格差、インフラの不備、雇用の不足といった克服すべき課題を抱えつつ、人口が増加し、経済は成長しています。

 

 

 

消費への高い意欲や、よりよい未来への期待、といった人々の内から外へ出るプラスのエネルギーを肌で感じること。
これが、私のフィリピンの旅の一番の目的でした。

 

 
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また、土地の空気を味わうことも、その地でなければできません。

 

写真だと東京と遜色ない都会的なセブのビジネスエリアですが、熱帯性気候がもたらす湿った熱気や車の排気ガスの匂いは視覚ではとらえられません。

 

 

 

フィリピンを旅したことで、「日本は先進国である」と普段意識の外にある事実に気付き、まずこの点で東南アジアの国々の方にとって日本は魅力的な旅先となっているのだな、と思い至りました。

 

 
ドゥテルテ大統領がフィリピンのリーダーとなって一年を迎えます。
今後ますます発展していくであろうフィリピンと日本が、良い関係を維持できることを願っています。

 

 

不動産についての将来予測のお手伝いをいたします↓

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伊藤由美子です。

 
2015年実施の国勢調査で、フィリピンの総人口は1億98万1437人。(2015年8月1日時点)

 

国際連合の人口推計では、フィリピンの人口は年間約1.5%というアジアの中でも高い伸び率で増加を続け、2025~30年のうちに日本の人口を追い越すと予測されています。

 

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さらに人口構成が若いことから、ASEANの国々の中で少子高齢化となるのが一番遅く、人口ボーナス期(15~64歳の生産年齢人口の総人口に占める比率が増える時期)は2050年頃までと長く続きます。

2050年時点では総人口の約2/3を生産年齢人口が占める見通しです。

 

 
たしかに、セブの巨大ショッピングモールは人であふれ、どこにいても目に付くのは若者や子どもでした。

 

フィリピンに近い奄美大島に1年前に行ったのですが、奄美では年配者しか目に入ってこなかったことと対照的です。

 

 

フィリピンの人たちは、概して明るくフレンドリー、そして大らかです。8-2

 

大らかさは、クリスマスツリーからもわかりました。

 
ホテルロビーを彩る素敵なクリスマスツリーですが、もうクリスマスは過ぎています(笑)

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日本では一夜にしてクリスマスからお正月へと装飾切り替え…ですが、ここまで厳密なのは日本だけかもしれませんね。

 

 
このようなフィリピンの人の気質は、BPO産業や英語教育産業がフィリピンに拠点を置く理由の一つとなっているようです。

 

 

 

 

鑑定評価では、不動産の所在地の人口動態調査が必須です↓

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旅出ちの前はもちろん、どこに行こうかを考える段階から、渡航先の物価は気になる情報です。

 
まずは、2017年1月5日の日本経済新聞より。

『フィリピン政府は5日、2016年の消費者物価指数(CPI)上昇率が1.8%だったと発表した。フィリピン中央銀行のインフレ目標の2~4%の下限を下回った。2016年のCPI上昇率は前年より0.4ポイント拡大した。ペルニア国家経済開発庁長官は「原油価格の上昇などが見られるものの、17、18年のインフレ率も目標の範囲に収まるだろう」と述べた。』

 

 

インフレ率が安定的に推移し、物価に関してフィリピンは健全な状態にあるようです。

 
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旅をして、フィリピンの物価水準はフィリピン国産品については日本の同等品の1/2~2/3の価格水準だと思いました。

 

人件費のコスト割合が高いもの、例えばタクシーや美容サービスの価格は日本の1/5以下ではないかと…
これには、フィリピン国内の所得格差や高い貧困率が関係していそうです。

 

 

所得格差を示す指標であるジニ係数は、近年でも社会騒乱が起きる目安とされる40%を超えています。
また、人口に占める貧困層の割合である貧困率も、近年緩やかに低下傾向にあるものの、いまだ近隣諸国と比べて高い20%超の水準となっています。

 
体験した朝食価格の事例を挙げます。

フィリピン・ファーストフードの雄、ジョリビーでの3名の朝食が、170ペソ(約370円)
セブ市内で一番のホテルビュッフェだというマリオットでの3名の朝食は、1850ペソ(約4000円)

 
ジョリビーの価格と人気振りにはびっくりしました。
一方、マリオットの朝食を悠然と楽しむフィリピン人ファミリー達の姿も印象に残っています。

 

 

 
特に賃料の評価では、物価動向が重要ファクターです。↓

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