建物の評価

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代表鑑定士の降矢です。

前回の「内覧できない」と同じ建物の鑑定評価での困りごとに「資料がない」があります。

 

建物の鑑定評価では、評価対象となる建物を物的に正確に把握しなければなりません。

実務では並行して権利状況も見ていきますが、今日は物体としての建物の確認・確定に関わる資料不備について考えてみます。

 
モノとしての建物の数量、状態を把握するためには下記に挙げた資料が集まれば集まるほど理想的であるといえます。
①(法務局)登記簿

②(法務局)建物図面

③(所有者)設計図書

④(所有者)建築確認申請書/確認済証

⑤(所有者)検査済証

⑥(役所)建築計画概要書/建築台帳記載事項証明書

⑦(役所)道路台帳

⑧(役所・事業者)水道管管理図、下水道台帳、ガス管埋設図

⑨(所有者)固定資産税納税通知書・課税明細書/固定資産税評価証明書

※( )内は入手元

 
3eb2897fb47040268d2fad884ae41159f_s①登記簿は、未登記建物でない限りほぼ入手することができます。

しかし、②~⑥は建物が古い、依頼者が所有者ではない、といったさまざまな理由で、入手不能もよくあります。

これら資料のなかでは、特に③設計図書(建築物の施工に必要な図面類と仕様書の一式)が有益です。

 

 
私どもはどのような条件下においても、ベストの結果をお客さまにご提示できるように努めております。

手を尽くしても登記簿しか資料が手に入らない、との状況下での評価は過去に何度かありました。
固定資産税課税明細書だけを頼りに、評価したこともあります。(鑑定評価ではない価格査定扱いですが。)

 

各資料の入手方法をお問い合わせ下さった方にお伝えしております。
建物の鑑定評価をお考えの方は、どうぞお気軽にご相談ください。

 

さて、ありがたい設計図書がある場合でも、私どもは気を緩ませることなく、現地調査には最大限の注意をもって臨みます。

 

というのも、設計図書にある図面は新築当時の情報。

 

現地調査の時点で、増築・改築・用途変更等がなされていないか、見落としのないよう実物と資料とを照合しなければなりません。

 

不動産もさまざまですが、評価の前提条件もさまざまです。
厳しい条件であっても臨機応変に対応し、依頼者の方はもとより、広く一般にご納得いただける鑑定評価に今後も取り組んでまいります。

 

 
建物の価値を適正に評価いたします↓

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FRAの降矢です。

鑑定評価では、対象となる不動産について必ず実地調査を行います。
対象不動産に建物が含まれるときには、建物内部の調査(内覧)も必須です。

 
2e17308d13d89a75ecd25c7fc2df0312_sしかし、例えば対象不動産が賃貸マンションであれば、賃借人の方が、面識のない他人から「鑑定評価のため部屋を見せて下さい」と突然言われて、プライベートな空間への立ち入りを了承できるかといえば難しい。

 

店舗や事務所、事業所といったケースでも、なぜ忙しい中で訪問を受けねばならないのか、とテナントさんが内覧に抵抗感をもたれることがあります。

 

 
裁判所による競売のための評価の場合は、賃借人の方に強く内覧への協力を要請してもどうしても了解が得られないときは、民事執行法に基づいて強制的に内覧を実施することが可能です。

 

財務省など官公庁による公売のための鑑定評価でも、賃借人に協力を強く要請します。ただし内覧の強制実施はできません。

 
民間における鑑定評価では、前記した賃借人の方の心情を踏まえ、内覧への協力要請は慎重になるのが一般的です。もちろん強制実施はありません。

依頼者側に、鑑定評価を行っている事実を賃借人に知られたくない、内密に鑑定をしてほしい、という希望がおありのこともあります。

 
依頼者や賃借人の事情から、賃貸中や営業中の建物内部について実地調査が行えない場合には、その部分について合理的な推定を行います。

 

推定には、以下に基づく情報が有用となってきます。

・仕様や管理状況等が内覧できない区画とほぼ同一である、あるいは内覧できない区画の推測に役立つと判断される、オーナーの使用区画や空室区画の実地調査

・竣工図面の確認

・賃貸借契約書(添付図面等)の確認

・管理者からのヒアリング

・賃借人からのヒアリング

・外部からの観察

 
こういった情報の収集と分析、その後の推定には、鑑定士としての経験・力量による差がはっきりと出ます。
手前味噌ですが、数千件の物件と向き合ってきたベテラン鑑定士として「見えないところを見る」技能には自信があります。内覧が難しい不動産もどうぞお任せ下さい。

 
…ここで一つ余談です。

私が新人鑑定士のころ、先輩鑑定士と担当したマンション一室の競売案件で、どうしても賃借人の方と連絡がつかず、内覧の強制実施に至ったことがありました。

現地に到着し、裁判所執行官の方ともども幾度も呼び鈴を鳴らし、ドアの前から声を掛けましたが、部屋からは無応答。

では…と鍵開け業者さんに鍵を開けてもらいました。プロの手にかかると、鍵は驚くほどあっけなく開きます。

そして一同で室内に入ったところ…賃借人の方が就寝中…でした。

 

 
鑑定の仕事は奥が深く、そしてドラマにも満ちています。

 

 

 
皆さまの大切な建物のお話をお聞かせ下さい↓

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伊藤由美子です。

 

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建物の「設備」は、電気、ガス、給排水、衛生、空調、防災(消火器、スプリンクラー、警報装置、避難設備など)、輸送機設備(エレベーター・エスカレーターなど)と多岐にわたり、少しの不具合でも快適性や安全性が損なわれ、日常生活に影響します。

 

 

施設管理者の方への現状や修繕履歴についてのヒアリングと、現地目視で状況を確認します。

 

設備の交換周期は、内部仕上と同じく15~25年(20年目安)程度ですが、法定の定期点検などで問題がわかった場合には、すぐに対応することが必要です。

 

 
オーナーの皆さまの眼となって、建物の今とこれからの判断をいたします↓

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FRAコンサルティング・伊藤です。

 

29-3建物の「仕上」は、「外部仕上」と「内部仕上」に分けられます。

 

「外部仕上」は、屋上防水、外装材(塗装、タイルなど)、外部建具、「内部仕上」は内装材(壁紙、石膏ボード、フローリング、ビニールタイルなど)、内部建具、というように、躯体と設備以外の部材や部品が「仕上」にあたります。

 

 

屋上は日照や風雨にさらされており、経年によって防水性能は劣化していきます。

過去に漏水がなかったか、竣工後の防水塗装工事履歴などをヒアリングし、防水仕上げの劣化状況を確認します。

 

外装は建物の印象を大きく左右しますので、目視によって劣化状況、たとえばタイルの劣化や白華現象の有無、吹き付け仕上げの膨れや剥離を確認します。

 
外部建具や鉄部に、発錆や腐食がないかも、チェックポイントです。

 

外部仕上の劣化が建物の性能劣化と密接な関連にあるのに対し、内部仕上の一般的な劣化は建物性能の劣化と直結はしませんが、天井材に漏水跡が見られるようなケースは注意が必要です。

 

交換周期については、外部仕上が20~40年(30年目安)程度、内部仕上が15~25年(20年目安)程度で、定期的なメンテナンスによって、建物の性能を維持することができます。

 

 

 

建物価格について根拠に基づき評価をいたします↓

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伊藤です。

 

建物は、「躯体」「仕上」「設備」で構成されていますが、まず「躯体」についてお話します。

 

 
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「躯体」は、基礎や土台、柱、梁、壁面、床などから成る建物の構造体のことをいいます。

 

躯体は、力を支える構造体に使う材料により、木造やブロック造、鉄骨造(S造)、鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)などに区分されます。

 

 
不動産の現地調査では、建物の基礎や外壁に亀裂がないかを確認します。

 
前回のブログで触れましたとおり、この躯体部分が劣化し、建物が安全性に欠けるようになったときには、この建物の物理的耐用年数は満了です。

 
物理的に鉄筋コンクリート造の構造体は120年もつと言われ、木造でも京都の町家など築100年を超えても使用されている例があります。

 

鑑定では、こういった物理的な耐用年数ではなく、経済的な耐用年数を見極めます。

 

評価する不動産が、不動産市場で、価格時点よりその後何年間市場性を保ち続けることができるのか?

 
この問いの答えとなる期間を、その不動産の経済的(残存)耐用年数とみますので、物理的耐用年数と一致することは現在の日本の一般不動産市場ではまずありえません。

 

ですが、アメリカやイギリスでは、鉄筋コンクリート造の建物の平均的建替え周期が100年を超えています。

 

日本は世界有数の地震国であるという事情はありますが、建築技術の進歩と、国民の意識変化で、これから徐々に経済的耐用年数が長くなっていくのではないかと思います。

 

 

 
建物の市場価値についてお話させていただきます↓

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29-1不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 
建物を鑑定するとき、私たちは建物を3つの部位に分けて、状態を観察・分析します。

 

3つの部位とは、「躯体・仕上・設備」です。

 
建物の寿命が尽きるまでに、

(1)定期的な交換・補修を要しない部分  ・・・躯体
(2)定期的な交換・補修が必要となる部分 ・・・仕上、設備  です。

 
躯体の劣化が著しくなったとき=物理的に建物の寿命が尽きたとき、となります。

 
住宅、事務所といった用途の違いにかかわらず、既存建物について、価値を正しく認め、バリューアップして活用しよう、との声があがっています。

住宅のトレンド:テーマ① 中古
事務所ビルのトレンド:テーマ① 中古

 
社会的要請を受け、私たち鑑定士もより建物の現状の細やかな把握に努め、評価に反映しています。

 

次回より「躯体」「仕上」「設備」のチェックポイントをお伝えいたします!

 

 

 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

Exif_JPEG_PICTURE個人(会社代表)所有の区分所有建物10室を会社所有へと移す、という案件の時価評価依頼を頂きました。

 

10室は東京の城南エリアにあり、単身タイプとファミリータイプが半分ずつです。

物件は最寄駅から徒歩5分と立地はいいのですが、築35年ほど経過しています。

 

総合して、評価対象の区分建物を含む一棟の複合不動産について、賃貸物件としての競争力は普通程度と判断しました。

 
評価した手順は以下のとおりです:

① 原価法により土地・建物一体の複合不動産としての積算価格を求める。

② 収益還元法による複合不動産としての収益価格を求める。評価対象は賃貸マンション住戸であるから、基本的に、この収益価格=市場価格である。

③ 収益価格(市場価格)に、複合不動産の積算価格の中で建物価格が占める比率を求めたものを配分率として乗じて、建物価格を求める。

④ 評価対象のマンションは自己使用物件としての売却も可能なので、原価法による積算価格について再検討し、建物価格を求める。

⑤ ③と④の価格を調整して、建物価格(鑑定評価額)を決定する。

 
後日、「鑑定評価を行ったことで、税務会計上よい形での処理ができた」と、ご依頼者の顧問税理士の方よりお言葉をいただきました。

 
【こちらのブログもご参考に…】

建物のみの鑑定評価:関係会社間・同族会社間での建物売買
建物のみの鑑定評価:相続対策として、個人所有の賃貸用建物を法人所有とする

建物のみの鑑定評価の手法:原価法
建物のみの鑑定評価の手法:収益還元法

 

 

 

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伊藤由美子です。

 

相続対策としての資産移管に際して、建物時価評価(「土地利用権を持たない建物のみ」の部分鑑定評価)のご依頼がありました。

 

高齢のお母さまから息子さまへ建物のみを売却なさいます。

 

 

Exif_JPEG_PICTURE物件は、埼玉県郊外にある築30年以上が経過した倉庫。

 

土地のみ(更地)であれば競争力は普通程度といえるのですが、対象建物を含む複合不動産の場合には、建物の経年、保全状態、そもそもの規模や、仕様・設備面などから総合的にみると、倉庫物件としての競争力はやや劣り、テナント付けが難航する物件でした。

 

しかし、需要が全くないわけではなく、建物に相応の修繕を施せば今後も賃貸用倉庫として使用することは可能です。

 

 
上記の分析に基づき、評価を以下のように進めました:

① 原価法により土地・建物一体の複合不動産としての積算価格を求める。

② 収益還元法による複合不動産としての収益価格を求める。評価対象の倉庫は賃貸物件であることから、この収益価格=市場価格である。

③ 収益価格(市場価格)に、複合不動産の積算価格の中で建物価格が占める比率を求めたものを配分率として乗じて、建物価格を求める。

④ 収益価格(市場価格)の中で、土地部分が占める価格を直接判断し、収益価格から土地価格を引いて、建物価格を求める。

⑤ ③と④の価格を調整して、建物価格(鑑定評価額)を決定する。

 

 

このようにして求められた鑑定時価により、お母さまから息子さまへと倉庫は売却され、売却後は倉庫の賃料が息子さまの元へと毎月入ります。
お母さまの相続税対象資産が膨らんでいくことを抑えられるようになりました。

 
【こちらのブログもご参考に…】

建物のみの鑑定評価:関係会社間・同族会社間での建物売買
建物のみの鑑定評価:相続対策として、個人所有の賃貸用建物を法人所有とする

建物のみの鑑定評価の手法:原価法
建物のみの鑑定評価の手法:収益還元法

 

 

 

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伊藤です。

 

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前回までのブログでは、「建物のみの”鑑定評価”」ということで、「不動産鑑定評価書」の発行を前提に、いろいろなお話をしました。

 

もちろん、調査・価格査定の過程を簡略化して料金を鑑定評価書より低く抑えることができる、「不動産調査報告書」として評価をお受けすることも可能です。

 

 

 

しかし、「建物のみ」の時価を把握なさりたいとのご依頼は、税務当局への説明を目的とされるケースがほとんどで、この場合には、立証に万全を期すため、省略なくフルバージョンの評価を行う「不動産鑑定評価書」をおすすめしております。

 

作成できる書面の種類・料金は、こちらでご確認いただけます。
まずは、建物の簿価と鑑定時価に差がないか知りたい…という方は、どうぞ私どもの初回無料相談をご利用ください。

お電話、メール、面談にてお話を伺い、価格の概算をいたします。

 
次回のブログでは、弊社にご依頼があった「建物のみの鑑定評価」の実例をご紹介します。

 

 

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

収益を期待することができない、つまり賃貸が想定困難な建物でないかぎり、建物のみの鑑定評価でも、複合不動産(土地と建物)について収益還元法を適用します。

 

 

Exif_JPEG_PICTURE収益還元法とは、対象建物とその敷地からなる複合不動産が将来生み出すであろう収益を合計しこれを複合不動産の価格とする手法です。

 

これにより求められた複合不動産の価格(収益価格)について、土地部分の価格を控除、あるいは建物部分の割合に応じた配分率を乗じることで、建物の価格を求めることができます。

 

 
なお実務では、原価法によって求められた建物価格が土地・建物一体の複合不動産としての原価法による価格に占める比率を求め、これを配分率として採用することが多いです。

 

 

 

「収益」は不動産の価値の源泉。ご所有不動産の収益性を見極めます↓

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