借地権・底地の評価

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底地の売却をお手伝いしてまいりました、不動産鑑定士・降矢等です。
 
「底地」を借地人に買ってもらいたい。

 

でも、どう話を進めていけばいいのだろうか… 地主の方からよくいただくご質問です。

 

 

 

所有する土地をどなたかに貸していていて、借地権などが設定されている場合の、その土地の所有権のことを「底地」といいます。
 

少ない地代収入しかないのに、相続税評価額は高かったり…底地を手放したい、とお考えになるタイミングってありますよね。

 

第三者で底地を買ってくれそうなのは、底地買い取りを専門とする不動産業者のみ。

彼らには、相当安い金額でないと買ってはもらえません。

 

底地は借地人に買っていただくのが一番です。借地人は底地を購入すれば制約のない土地所有権を手にすることができます。

不動産鑑定評価書を利用すれば、借地人との交渉がよりスムーズになります。

 

この記事では、底地の解消を目指す2つの方法をご紹介します。

 

1.借地人に底地を買ってもらう 隣人

 
 
借地人に、底地を買ってくれないか、話をもちかけましょう。

このとき、底地についての不動産鑑定評価書をお持ちになって下さい。
 

鑑定評価書が必要となる理由は・・・
 

① 底地の適正な価格を一般の方が知ることは困難

借地人に売る場合は、第三者へ売る場合と異なり、制約のない土地所有権が回復する価値が金額に上乗せされます。

不動産鑑定士は、こういった価値も理論的に計算していきます。

 

② 根拠に基づく価格なので、説得力があり、借地人との交渉が円滑になる

合理的な希望価格を示しておけば、もし資金の問題で今すぐは買えないとしても、資金準備を進め、条件が整ったら借地人が購入してくれるかもしれません。

 

これまで円満な関係にあったのであれば、借地人は新地主の登場を(地主変更による地代値上げの心配もあり、)望まないはずです。

 

2.借地人の借地権とあなたの底地を交換する

交換
借地人と話をして、借地人は底地を買って所有権がほしい、けれど買う資金がない、とわかった場合には、「固定資産の交換特例」が活用できないか、考えてみましょう。

 

2-1.「固定資産の交換特例」とは
 

土地を売却すると、通常、譲渡益について譲渡税がかかります。
 
しかし、固定資産の交換特例を利用できると、等価の部分について課税されなくなります。
 
売買と違って多額の現金を用意する必要がない、不動産の権利関係を整理するのに役立つ手法です。

 

特例の適用にはいくつかの要件がありますが、ポイントとなる要件は、”同一種類の不動産”と”交換する資産の時価の差額が、いずれか高い方の20%以内であること”です。

 

底地と借地権は、実は、どちらも土地の種類の一つです。
 
そこで、底地の一部と借地権の一部との交換は、”土地と土地との交換”、となり”同一種類の不動産”の要件はこれで満たされます。
 
そして、交換する資産の時価の差額が、いずれか高い方の20%以内であれば特例が使えます。

 

なお、交換する底地と借地権の時価に差がある場合は、交換時に「差金」として現金での精算が必要となり、その金額については課税されます。
 

また、交換時の時価が適正なものでなければ、税務署は交換特例の適用を認めてくれません。
 

地主・借地人・税務署それぞれが納得できる「時価」の算出と交換の枠組みをづくりを不動産鑑定士がお手伝いします。

 

 

2-2.現金を使わずに、底地一部を更地(完全所有権)とした具体例

 
2-1.の説明だけではお分かりになりにくいと思いますので、底地と借地権の交換を、事例でみていきましょう。
 

土地面積:400㎡

 

地主Aさんの持つ底地: 時価2,000万円
借地人Bさんの持つ借地権: 時価6,000万円    であったとします。

すると、

①底地300㎡の価値・・・1,500万円
②借地権100㎡の価値・・・1,500万円     です。

 

そこで①と②を交換します。

結果、

地主だったAさんの持つ更地(完全所有権): 100㎡
借地人だったBさんの持つ更地(完全所有権): 300㎡    と整理されます。

 

 

さいごに

1067857借地人との交渉で底地を解消する方法について、売却と交換という2つの方法をご紹介しましたが、もし、資金事情が許すようであれば、借地権をあなたが買い取り完全所有権とすることも有効です。

 

借地権、底地のご相談を、初回無料(60分)でうけたまわっております。

 

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不動産鑑定評価で、共有解消と有効活用が実現します!

 
【 Eさん、今と将来のお悩み解消! 】

 

一連の鑑定評価によって、土地の全体評価額が、

①江東区の土地(100㎡)…4,400万円

②墨田区の底地(350㎡)…2,000万円

③世田谷区の土地(160㎡)…9,200万円       であることがわかりました。

 

鑑定評価書に示された詳しい根拠によって、私と妹はそれぞれの金額に納得しています。

 

この鑑定評価額に基づいて、私と妹の間で土地の交換取引を行えば、下の表にある通り、私が世田谷の土地を、妹が江東区の土地と墨田区の底地を完全所有することになって、共有は解消です。

 

等価交換の説明図

 

 

江東区の土地に建っている実家の空き家は共有のままですが、妹が管理に責任を持ち、時期がきたら、二人で取り壊し費用を折半する約束としました。

 
PISA0387不安のない未来への道が開けました。
私も妹も晴れ晴れとした気分です。

 

私は、世田谷の土地のアパート建設に動き始めたいと思います。

 

・・・このまだ見ぬアパートについて、いずれうちの息子たちが、共有の問題に直面するかもしれません・・・
FRAコンサルティングをアドバイザーに、先手を打って相続トラブル防止策を取ろうと思います!

 

 
<この項終わり>

 
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ついに…鑑定評価額の決定です。

 
【 底地の鑑定評価:鑑定評価額の決定 】

 
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”権利割合法”による価格・・・21,000,000円

”収益還元法”による価格・・・18,000,000円

最終的な鑑定評価額・・・全体 20,000,000円・私と妹それぞれの持分10,000,000円 鑑定評価書の冒頭で示された金額です。

 
二つの手法で求められた価格を平均したのではなく、手法の持つ説得力の違いを考慮して、鑑定評価額は決められていました。

 

 

 

「権利割合法による価格は、更地としての価格を基礎に、一般市場下での第三者間取引に相当する権利割合から底地価格を算出したものであり、その試算過程が明確である。
したがって、十分な信頼性を有し、その説得力は高い。

 

収益還元法による収益価格は、底地を取得する第三者の市場人の立場からアプローチし、収益性を反映した底地価格として経済価値の本質を表している。
しかし土地完全所有権に復帰した場合、すなわち更地に戻る場合の価値増(またはその可能性)が反映されていない分、試算価格の説得力がやや劣ることになる。

 

以上の通り、適用した各手法の特徴及び適用過程の内容等を再検討、再吟味した上で、本件鑑定評価においては、権利割合法による価格を重視し、収益価格についてはその試算意義に鑑みて比較考量の上、底地の正常価格を評定した。

 
その上で、共有持分(持分1/2)に基づき、本件鑑定評価額を決定した。」

 

 

<次回に続く>

 

 

鑑定評価書の内容について、詳しく説明いたします↓

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権利割合法による価格に続いて、収益還元法による価格の算定です。

 

 
【 底地の鑑定評価:収益還元法 】

 

”収益還元法”による価格は 18,000,000円となったそうです。

 

算定の流れは、別表に基づいて説明を受けました。

 

底地の収益還元法
<次回に続く>

 

 

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権利割合法による価格が、算定されます!

 
【 底地の鑑定評価:権利割合法④ 】

 

 

一つ目の適用手法”権利割合法”による価格は、以下の計算により出されていました。

 
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更地価格 (単価)    面積      本件底地割合 権利割合法による価格
300,000円/㎡   ×  350㎡  ×     20%    =    21,000,000円

 

 

 
鑑定士の説明で、ドラフトを読んだ段階では理解しきれなかった、借地人への底地売却と第三者への売却との違いについて、納得できました。

 
<次回に続く>

 

 

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借地権割合は60%。では、底地割合は?

 
【 底地の鑑定評価:権利割合法③ 】

 

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本件における底地割合は、20%となっています。

 
借地権割合が、60%だったのですから、100%-60%=40% ではないのでしょうか…?

 

 

 

「借地権の権利割合を控除した場合の底地割合を40%相当(=100%-60%)と算出した。

 
これは当該地の借地人が底地を買取る場合に把握される権利割合であり、契約当事者間で取引される場合においてのみ成立する限定市場における割合(借地人が底地を取得することで借地権が消滅し、土地の完全所有権を得ることができるため)である。

 
しかし、本件では限定価格を求めるのではなく、第三者への底地売却を前提とする正常価格を求めるものであることから、一般市場における底地取引上の市場性を検討する必要がある。

 

 

第三者が対抗力ある借地権の付着した底地を取得したとしても、長期に亘り完全所有権に復帰する可能性は低く、合法的に賃貸借契約が継続する限りにおいては賃貸人(地主)として地代等の収益を期待するにとどまるものである。したがって、完全所有権の取得を期待する借地人が当該底地を購入する場合と比較すれば、大幅に市場性が減退し、市場に参入する需要者は限られることになる。

 

以上の検討を踏まえ、一般市場における第三者間売買の底地取引動向等を勘案し(通常は更地価格の10~20%程度)、本件では▲1/2程度の減率が必要と判断、上記査定の底地割合40%に1/2相当の減率を施し、40%×(1-1/2)= 20%をもって本件底地割合を算定した。」

 

 
やはり底地は売れにくいものなのだな…

 
<次回に続く>

 

 

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借地権の経済価値を表した権利割合、は、どのように求められるのでしょう?

 
【 底地の鑑定評価:権利割合法② 】

 

借地権の経済価値を表した権利割合は、60%。
以下の考察より求められたそうです。

 
「借地権の経済価値を表した権利割合を求めるに際しては、財産評価基準における相続税路線価の借地権割合を参考とするが、実際の借地権売買等の際に把握される権利割合については、地上権・賃借権の別、建物の堅固・非堅固の別、借地契約の経緯、契約残存期間、契約更新の可能性、建物使用目的などの契約個別性を考慮する必要がある。

 
そこで、地域の市場調査を踏まえた上で本件借地契約の個別性を勘案し、更地価格に対する借地権の適正な権利割合を査定する。

 

相続税路線価における借地権割合は60%となっている。

 
当地域の市場調査を行った結果、借地契約の内容等によりある程度の幅が生じているが、地域の標準的な権利割合としては50~60%程度(但し、契約始期より20年以上経過した正常な借地契約の場合)と把握され、概ねこの範囲内で取引されるケースが多いようである(但し、名義書替料など手数料としての性格を有する一時金の額は考慮外)。

 

 

したがって、対象地の存する近隣地域では、50~60%程度をもって慣行的な借地権割合と判定される。

 

対象土地上に存する借地権について、敷地利用権とする建物が小工場であることに照らし、相応の収益性が認められる事業用建物であることから、対象土地上の借地権割合について地域の慣行的割合の上限60%とと判定した。

 
当該借地契約は昭和の時期に創設されたものと推知され、40年以上又はそれ以上長期間経過していることからその熟成度は高く第三者対抗力も具備しており、市場性、流動性についても十分である。」

 

 

<次回に続く>

 

 

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鑑定士は、二つの手法のうち、まず権利割合法の説明をします。

 
【 底地の鑑定評価:権利割合法① 】

 

「それでは、権利割合法についてお話します。

 

最初に、対象土地の価格時点における更地としての価格を求めます。

 
次に、対象土地上に存する借地権の経済価値を表した権利割合を把握します。

 

 
そして、把握した借地権の権利割合を控除した底地に相当する割合について、底地の市場性に照らして十分検討して、本件の底地割合を判断します。

 
更地としての価格にこの底地割合を乗ずることで、対象土地の底地価格を求めました」

 

鑑定評価書に目をやると、更地としての価格は、300,000円/㎡ とありました。

 

 

<次回に続く>

 

 

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いよいよ、鑑定評価の手法を適用し、価格を求めていきます。

 
【 底地の鑑定評価:鑑定評価手法の適用方針 】

 

「ここまでの内容について、何かご不明な点はありませんでしょうか?」

不動産鑑定士が確認します。

 

妹と私は、「大丈夫です」「続けてください」と、答えました。

 

「それでは、価格を求めるために適用する鑑定評価手法についての説明に移らせて頂きます。

 

今回の評価では、二つの手法を適用します。
その上で、最後に、求められた二つの価格を比較検討し、調整して、最終的な評価額を決定します。

 

 

適用する一つ目の手法は、対象土地上の借地権の権利割合を把握したうえで底地の第三者売買価格を求める”権利割合法”、もう一つの手法は、地代収入に基づく”収益還元法”です」

 

 

<次回に続く>

 

 

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不動産鑑定士は役所で対象地とその周辺についてしっかりと調査を行っています。

 

 
【 底地の鑑定評価:行政的条件についてのまとめ 】

 

墨田の土地にかかる規制の内容が、表にまとめられていました。

 

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「準工業地域」に所在する私たちの土地は、「建ぺい率は80%、容積率は200%」であり、その他「準防火地域、第3種高度地区、日影規制4h-2.5h,4m、新たな防火規制区域、特別工業地区」の規制があるそうです。

 

 

土地に埋蔵文化財が埋まっていないか、土壌汚染の可能性はないか、といった項目もあり、いずれも該当の可能性は低いとのことで安心しました。

 

 

<次回に続く>

 

 

 

役所調査、お任せ下さい↓

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