その他

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伊藤です。

前々回ブログでは、2020年東京オリンピックで横浜で実施されるホテルシップ(※)について書きましたが、東京でもホテルシップの実施が決定しています。

※クルーズ船を一定期間にわたりホテルとして活用すること

 

株式会社MSCクルーズジャパン(本社所在地:スイス)の「MSCリリカ」が選ばれました!

 

「MSCリリカ」の概要は以下のとおりです。

 

MSCリリカ

出典:東京都港湾局・報道発表資料より

 

江東区の15号地木材ふ頭に、大会期間中停泊する予定となっています。

 
 

クルーズが盛んな海外と違い、長らくクルーズ旅行は日本人にとって身近なものといえませんでした。

しかし近年は日本人のクルーズ人口(船内1泊以上の外航クルーズ又は国内クルーズを利用した日本人乗客数の合計)も訪日クルーズ旅客数(日本へクルーズ船により入国した外国人旅客数)も増加が顕著です。

 

国土交通省の「2017年の我が国のクルーズ等の動向(調査結果)」によれば、

・日本人のクルーズ人口は、31.5万人(対前年27.0%増)
・訪日クルーズ旅客数は、約252.9万人(前年比27.0%増)

と、いずれも過去最多を記録しています。

 

国土交通省は、官民連携による国際クルーズ拠点設置など、クルーズ船の受入環境を整備して外航クルーズ船の寄港を促進しており、今後も訪日クルーズ旅客数は増加が期待されます。
 
ホテルシップが話題となることで日本人のクルーズ人口も上昇傾向が続くことでしょう。
 
 

数千人の観光客の来訪が寄港地にもたらす経済効果は、その規模が大きい場合には当地の不動産市況に影響を与えます。
 

港湾都市についてはクルーズ動向にも目配りが必要です。

 

 

 

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不動産鑑定士・降矢等です。

このたびの記録的豪雨で被害を受けた皆さまに心よりお見舞い申し上げます。

暑さの中、復旧作業にあたられる方々のご様子に、ただ頭が下がるばかりです。

 

河川の氾濫による浸水や土砂災害で、多くの貴い命が失われてしまいました。

土砂災害とその危険について、私たちがより理解を深めることが重要だと痛切に感じております。

土砂災害について、土砂災害リスクを知る方法、加えて不動産取引・不動産鑑定での土砂災害リスクの取り扱いについて、今日は書いてまいります。

 

なお、以下に掲載した写真・図表は「土砂災害防止法の概要」(国土交通省) を加工して作成しております。

 

 

 1.土砂災害の3分類 :「がけ崩れ」「土石流」「地滑り」

 

国土交通省の調査によれば、全国で、毎年1,000件を超える土砂災害が発生しており、土砂災害が発生するおそれのある区域は約66万区域にのぼると推計されています。

 

土砂災害は、3種類に分類されます。

 

1-1. がけ崩れ

がけ崩れ

 

自然にあるいは人工的につくられた斜面の表面の土砂や岩石が、速いスピードで滑り落ちる現象。
 

突然起きるため、家の近くで起きると逃げ遅れる人が多く出て死者の割合も高くなる。

 

 

 

1-2. 土石流

土石流

山崩れによって生じた土砂や岩石と谷底にたまった土砂や岩石とが川の水と一体となって、速いスピードで流れ下る現象。
 

流れの速さは規模によって異なるが、時速20~40kmで一瞬のうちに人家や畑などを壊滅させてしまう。

 

過去、推定時速が100kmを超えたこともあった。

 

 

1-3. 地滑り

地滑り

 

斜面の一部あるいは全部である土塊が地下水の影響と重力によってゆっくりと斜面下方に移動する現象。
 

一般に移動する土塊の量が多いため、甚大な被害が生じる。また、一度動き出すとこれを完全に停止させることは困難

 

 

 

 

いずれについても長雨集中豪雨地震が発生の重大原因です。

 

 

2.土砂災害の危険を見分けるための4つのステップ

 

土砂災害の危険は、2.1~2.4の4つのステップで見分けてください。
 

2-1. 「土砂災害警戒区域」「土砂災害特別警戒区域」(土砂災害防止法)ではないか

 

 2001年4月土砂災害防止法が施行されました。

1999年6月に、広島市・呉市を中心とした集中豪雨により大規模な土砂災害が発生したことをきっかけに、土砂災害のおそれのある箇所を明らかにして、住宅などが新しく建てられることを抑制し、警戒や避難の体制を整備するといったソフト対策を推進することを目的として制定された法律です。

 

この法律で規定する「土砂災害警戒区域」(イエローゾーン)は、土砂災害が発生した場合、住民の生命・身体に危害が生ずるおそれがある土地の区域であり、災害情報の伝達避難が早くできるように区市町村により整備が図られます。

 

土砂災害特別警戒区域」(レッドゾーン)は、イエローゾーンのうち、建築物に損壊が生じ、住民の生命・身体に著しい危害が生ずるおそれがある土地の区域であり、一定の開発行為の制限居室を有する建築物の構造規制が義務づけられます。

 

 

まず都道府県は基礎調査を行い、調査結果を各区域の指定要件に照らし、一定の手続きを経て、区域指定を行います。

 

この基礎調査と区域指定の進捗には自治体によって差があり、例えば熊本地震があった熊本県は、2023年度までの区域指定を目標にしています。

 

 

2-2. 「急傾斜地崩壊危険区域」(急傾斜地法)ではないか

 

急傾斜地崩壊危険区域」は、急傾斜地の崩壊が助長・誘発されないように、行為の制限や対策を実施する区域です。

 

土砂災害防止法に基づく区域指定が、土砂災害が発生した場合のいわば”被害地対策”をするべき区域であるのに対し、急傾斜地法に基づく区域指定は、いわば”原因地対策”をするべき区域です。

 

このように、ふたつの法律の指定目的が異なるため、重ねて指定されることがあります。

 

 

2-3. 「土砂災害危険箇所」ではないか

 

土砂災害危険箇所」は、土砂災害防止法に基づく区域指定が現在進行途中にあることをふまえ、土砂災害への備えや警戒避難に役立てるために、土砂災害防止法が施行される前に実施された調査結果を公表しているものです。

 

土砂災害防止法に基づく区域指定が法的措置を受ける区域であるのに対し、「土砂災害危険箇所」の指定箇所への法的制限はありません

 

 

2-4. 自治体の「土砂災害ハザードマップ」に指摘はないか

 

土砂災害ハザードマップ

2-1.~2-3.の指定の状況その他、自治体が把握している土砂災害についての情報を提供する「土砂災害ハザードマップ」が作成されています。

 

何かしら指摘事項がある場合、地図上で示されています。

 

 

 

以上の調査4ステップの入口として
国土交通省ホームページ・各都道府県が公開している土砂災害危険箇所と土砂災害警戒区域

をご活用ください。

 

3.不動産取引・不動産鑑定での土砂災害リスクの取り扱い

 

3-1.土砂災害リスクと不動産取引

 

土砂災害警戒区域」に該当する場合、宅地または建物の売買にあたり宅地建物取引業者はその旨を記載した重要事項説明書交付し、説明を行わなければなりません。

 

土砂災害特別警戒区域」に該当する場合は、宅地建物取引業者は、特別の開発行為において、都道府県知事の許可を受け取った後でなければ宅地の広告、売買契約の締結が行えず、宅地または建物の売買にあたり、特定の開発の許可について重要事項説明を行わなければなりません。

 

3-2.土砂災害リスクと不動産鑑定

 

「土砂災害警戒区域」あるいは「土砂災害特別警戒区域」に該当する場合、不動産鑑定士はその旨と法の内容を不動産鑑定評価書に記載し、評価過程に区域指定の影響を反映します。

 

 

さいごに

土砂災害とはなにか、土砂災害リスクを知る方法、不動産取引・不動産鑑定における土砂災害リスクの取り扱い、ついて書きました。
皆さまの安心につながる情報整理としてお役立ていただけましたら幸いです。

 

 

万一の場合に備え、政府広報オンライン・土砂災害から身を守る3つのポイント も是非ご一読ください。

 

土砂災害リスクが不動産の評価にどう影響してくるかはケースバイケースです。 お問い合わせフォーム または、お電話(03-3626-5160)にてお気軽にご相談ください。

FRAコンサルティングの伊藤由美子です。

 

ブログ「日本で最初の西洋式街路、横浜・日本大通り」の中でも少し触れましたが、6月25日、横浜市が横浜港・山下ふ頭でホテルシップ(※)の実施をすると発表しました。

※クルーズ船を一定期間にわたりホテルとして活用すること

 

東京2020オリンピック大会期間中に山下ふ頭にてホテルシップが実施されます!

 

横浜市は、ホテルシップの実現に向け、昨年、国家戦略特区制度による規制緩和の提案を行い、この5月に旅館業法に関する規制緩和の通知が発出され、具体的な取組を進めてきました。

 

このたび、(株)JTBが大会期間中の2020年7月23日から8月9日において、プリンセス・クルーズの客船「サン・プリンセス」による、横浜港山下ふ頭でのホテルシップの実施をすることになりましたのでお知らせします。

横浜市港湾局ホームページより転載

 

気になる「サン・プリンセス」の概要は以下のとおりです。

サン・プリンセス

出典:横浜市港湾局・記者発表資料より

 
東京オリンピックのホテルシップには、日本の船が選ばれるかと思っていましたが…

日本のクルーズ船「飛鳥Ⅱ」「にっぽん丸」「ぱしふぃっく びいなす」の乗客定員は、それぞれ872人・524人・620人。

「サン・プリンセス」の2000人超の乗客定員が評価を得たのかもしれませんね。

 

なお、横浜を代表する山下町のホテル・ニューグランドの宿泊定員は480人です。

 

馬車道では2019年秋にアパ・ホテル&リゾート横浜ベイタワーの開業が予定されていますが、なんとその宿泊定員は4622人!!

こちらはホテル1棟の規模として日本最大級だそうです。

 

2020年へと向かう横浜のさまざまな明るい動きには心弾みます!

しかし一方ではオリンピック後を心配なさる地元不動産関係者の方のお声が強まっていることが気掛かりです。

 

さまざまな動きを的確に把握・分析し、鑑定評価へと反映してまいります。

 

 

 

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東京国税局土地評価鑑定評価員(主幹)をつとめております不動産鑑定士・降矢等です。

昨日、「(相続税)路線価」最新版が公表されました。

 

路線価? よくわからないなぁ…、という方はいらっしゃいませんか。

「路線価」は、相続税や贈与税を計算するときの基準となるもので、1㎡あたりの価額(千円単位)で表示されます。

国税庁は毎年7月、路線価図と評価倍率表からなる財産評価基準書によって、同年1月1日時点の価格を公表しています。

 

”終活”が盛んになるにつれ、相続税や贈与税にかかわる路線価に目が向けられる場面が増えました。

でも、上記のような説明だけでは、なかなかピンとこないものですよね。

 

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そんなあなたに、路線価をわたくし降矢がポイント解説いたします。

十数年、国税局が路線価を決定する根拠の一つとなる相続税標準地価格を鑑定し、いまは同じ地区を担当する不動産鑑定士の取りまとめ役を担っております。

 

路線価を理解すれば、不動産の相続や贈与はもちろん売買にも役立てることができますよ!

 

 

 

1.路線価のポイント!

路線価について知るべき一番のポイントは、路線価は地価公示価格の80%の水準で設定されている、ということです。

公示価格は、国土交通省が「適正な土地取引価格の指標」として公表している土地価格です。

ですので、路線価を0.8で割ると公示価格の水準、すなわち、その土地について国がこうあるべきと考える売買価格がわかります。

 

こちらの【関連記事】もあわせてお読み下さい。
やさしくわかる!土地の「一物四価」

 

なお、「地価公示」等の用語説明は、弊社ホームページの「よくあるご質問 -不動産の価格についてのご質問」にまとめております。

 

路線価は、以下のような路線価図で、示されます。
(路線価が定められていない地域の土地には、評価倍率表で示す評価倍率が用いられますが、この記事では触れません。)

 

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出典:国税庁『路線価図の説明』より

 

2.路線価の使い方①: 相続・贈与

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相続税贈与税の金額を計算するため、路線価を使います。

基本は、「土地が接する道路につけられている路線価×面積」ですが、その土地の個性(形や複数道路に接しているか、など)によって補正を行い、最終的な評価額となります。

これが本来的な路線価の使い方です。

 

 

 

3.路線価の使い方②: 相場把握

その土地周辺の相場をつかむ最初のステップとして、不動産鑑定士をはじめ不動産のプロは路線価を見ます。

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1.でご説明したように、路線価を0.8で割ると、その土地について国がこうあるべきと考える売買価格が計算できます。

 
この0.8割戻し金額程度の取引が多い地域もあれば、路線価の1.5倍程度が相場となっている地域、路線価そのままでもなかなか買い希望が入らない地域など、エリアごとに水準が形成されていることが多いため、路線価は相場をつかむ手がかりとなります。

 

 

ここで一つ注意していただきたいのが、ここでつかんだ相場≠その土地の時価 という点です。

 

路線価を手がかりとした価格には、一つとして同じものがない土地に備わった個性が反映されていません。
そういった個性までを織り込んだ売り希望価格を出し、その価格で買い手がついてはじめて、時価がはっきりします。

 

さいごに

路線価のポイントとその活用法、ご理解いただけましたでしょうか?

ひとつ補足があります。
買い手がついてはじめて時価がわかる、と上記しましたが、売却せずに正しい時価を知る方法がもう一つあります。
それは、不動産鑑定士の鑑定評価です。

 

売らないけれど時価を知りたいという方は、お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にてお気軽にご連絡ください。

 

【関連記事】

不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その2)
不動産の困った!にお応えできるのが不動産鑑定士です(その4)
不動産のお悩みは不動産鑑定士が確実に解決します
スカイツリーとともに。FRAコンサルティングご紹介。(その1)
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。6月もあと少し、梅雨明けが待ち遠しいですね!

先日打合せがあって横浜へ行きました。

みなとみらい線「日本大通り」駅で下車しましたが、この地区は横浜の中でも一番好きなエリアです。
 
歴史ある建築物の多い、公的機関が多く集まるビジネス街ですが、東京のビジネス街に比べ、落ち着きと文化的な雰囲気があるように思います。

 

 

駅名にもなっている日本大通りは、日本初の西洋式街路という由緒ある通りです。

日本大通りは、R.H.ブラントンの設計により明治3年にほぼ完成、同8年に命名された日本で初めての西洋式街路です。この日本大通りは、神奈川県庁や横浜開港資料館、横浜郵便局、旧商工奨励館、旧市外電話局、横浜地方・簡易裁判所、三井物産横浜ビル、旧関東財務局など、重要な施設の立ち並ぶ街路であり、明治時代には、人力車や車が行き交う街のメインストリートとしての役割を果たしていました。

日本大通り活性化委員会『日本大通りスペシャルサイト』より引用

 

日本大通りを少し歩くとそこは大桟橋。
大桟橋は前回の1964年東京オリンピックのときに、5隻のホテルシップが停泊した場所です。

 

横浜市は昨日、2020年オリンピックでも横浜港でホテルシップを実施すると表明しました。
オリンピック期間中は、多くのお客様が日本大通りの散策を楽しまれることでしょう。

 

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あいにく私が訪問した日は雨がしとしと降っていて散策とはいきませんでしたが、地下鉄駅直結の横浜情報文化センター内にあるカフェ・ドゥ・ラ・プレスでランチをしながら、大通りを眺めました。

横浜情報文化センターは関東大震災の復興事業として横浜市が建設した旧横浜商工奨励館です。
 
カフェは写真の通りのクラシカルで優雅な空間で、美味しい食事がいただけておススメです!

 

 

 

 

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不動産鑑定士として、日々気に掛けている埋蔵文化財。

 

世田谷区立郷土資料館の展示会「遺跡調査速報展 低地の縄文集落と横穴墓」にて、外環道(東京外かく環状道路)・東名ジャンクションの予定地で発掘された品々を目にする機会を得ました!

 

 
旧石器時代~中近世の集落跡(中心となるのは縄文時代)である田直遺跡からは、旧石器時代の土器、縄文土器、石器、土製品、須恵器、陶磁器などが出土していました。

 
15000年という想像が及ばない昔にこのあたりに住んでいた人たちがいて、彼らが使っていた品々を介して過去と今がつながる…

 
こうして書いているブログも含め、万事がデータ化へと向かっている現代ですが、形あるモノの持つパワーを感じました。

 

 

合計17基の横穴墓が発掘された古墳時代の殿山横穴墓群については、区民による保存活動運動を受け、3号墓だけは現状保存されることになったそうです。

 
出土品は、人骨のほか、直刀、須恵器、管玉、切子玉の数々でした。

 

8c2018050116190001左の写真は、3号墓から出土したという切子玉は思わずその美しさに目を奪われました。

 
ここはデパートのアクセサリー売り場?と錯覚してしまいそうになるシックな3点。

 
まじまじと眺め続けてしまいました。

 

 

 

 

世田谷区では、多摩川の水と緑に恵まれた自然条件のもと、約35000年前から人々が生活していたそうです。

 

そんなはるか彼方の生活の一端を見せてくれる埋蔵文化財。

 
土地開発と保護のバランスを保ちつつ、埋蔵文化財が今後も守られ、存在し続けてくれればいいなと思います。

 

 

 

 

外環道が周辺不動産及ぼす影響を注視しております↓

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7ce8970b40568ba08c877c18b7fa0_s昨日のブログで、埋蔵文化財の存在は、金銭的・時間的負担があるかもしれない点で土地の価値にとってリスク要因であるとお話しました。

 

ですから、不動産鑑定評価に際しては、必ず対象土地が「周知の埋蔵文化財包蔵地」に該当するか否かを確認し、結果を鑑定評価書に記載します。

 

 

埋蔵文化財包蔵地の所在・範囲の把握は、地域に密着して埋蔵文化財の状況を適切に把握することができる市町村教育委員会が行うこと、とされています。

 

実務的には、役所の代表番号に電話し、「周知の埋蔵文化財包蔵地に該当するかどうかを知りたいのですが」と言うと、担当部署につないでもらえます。

 
そのまま口頭で確認が済むこともありますし、場所を特定した地図のファックスを求められ、図面確認後に先方から回答がくることもあります。

 

もちろん役所窓口に出向いたならばその場で確認してもらえます。

 

 
上記の方法が最新の詳細な情報を取ることができる間違いのない方法ですが、東京都内の不動産についてインターネットでも周知の埋蔵文化財包蔵地が公開されています。

東京都遺跡地図情報インターネット提供サービス

 

 
鑑定評価対象の土地が周知の埋蔵文化財包蔵地に該当した場合、ご依頼目的を踏まえ、試掘調査等が行われることによる時間的費用性を勘案し、鑑定評価を行います。

 

埋蔵文化財についてさらに理解を深めたい方は、文化庁のサイト(埋蔵文化財)をご覧ください。

 

 

 
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埋蔵文化財の存在が知られている土地を、文化財保護法では「周知の埋蔵文化財包蔵地」と呼びます。

 
「周知の埋蔵文化財包蔵地」は全国に約46万ヶ所あり、毎年9,000件程度の発掘調査が行われています。

 

 

文化庁『埋蔵文化財関係統計資料-平成28年度-』で発掘調査費用の推移をみると、1997年までは右肩上がりでしたが、その後は減少傾向にあります。
日本経済の低迷によって民間開発も公共事業も勢いをなくし、文化財の発掘・保護に影響が及んだ模様です。

 

 

 
周知の埋蔵文化財包蔵地で土木工事などの開発事業を行う場合、事業者は都道府県・政令指定都市等の教育委員会に事前の届出等をすることが文化財保護法によって定められています。

 

開発事業の届出等を受けて、教育委員会はその取り扱い方法を決めます。

 
協議の結果、遺跡を現状のまま保存できないとの判断に至った場合には、事前に発掘調査を行って遺跡の記録を残します(記録保存)。
この経費については開発事業者に負担が求められます(原因者負担原則)。

 

ただし、個人が営利目的ではなく行う自宅の建設など、調査経費の負担を求めることが適当でないと考えられる場合には、国庫補助等の公費実施がなされる制度があります。

 

 
発掘調査経費を民間で負担!? と驚かれる方も多いでしょう…

 

 

加えて、発掘調査が終わるまでの期間は事業を開始することができず、時間的損失も生じてしまいます。

 

 
埋蔵文化財は歴史の解明に資する私たちにとって貴重な共有財産ですが、所在する土地という不動産の金銭価値にはマイナスをもたらしてしまう可能性があるのです。

 

 

 
不動産が内包するリスクについて、丁寧にご説明させていただきます↓

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FRAコンサルティング・伊藤です。

 

突然ですが、外環道・東名ジャンクション予定地で、古墳時代の遺跡が発見されたことをご存じでしょうか?

 
外環道(東京外かく環状道路)は、都心から約15㎞の地点で放射道路を相互につなぎ、首都圏の渋滞緩和、環境改善や円滑な交通ネットワークを実現する重要な役割を担う道路として整備が進められています。

 

 

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総延長約85kmのうち、現時点で約34kmが開通済み。

 

関越道から東名高速までの約16㎞の区間が現在事業中ですが、東名高速と接続する東名ジャンクション(世田谷区大蔵5丁目)の工事地にて、2015年6月~7月、偶然17基もの横穴墓群(殿山横穴墓群)が見つかったのです。

 

 

考古学でいうところの「遺跡・遺構・遺物」は、”地中に埋まっている文化財”ということで、文化財保護法では「埋蔵文化財」とよばれます。

 

開発事業にともなう埋蔵文化財の発掘調査について、文化庁『埋蔵文化財関係統計資料-平成28年度-』をみると、調査費用総額に占める事業種別の割合では道路事業が全体の過半となっていました。

 
殿山横穴墓群については、2015年8月~10月まで発掘調査が実施され、人骨のほか副葬品の数々(鉄製品、装身具、須恵器など)が出土しました。

 

 

5b20180501160600002018年4月~5月、この殿山横穴墓群と、同じく東名ジャンクション工事で発見された田直遺跡(旧石器時代~中近世の集落跡)からの出土品の公開展示が世田谷区内であり、足を運びました。

 

不動産鑑定士にとって、実は「埋蔵文化財」はとても身近なもの。業務の上では日常用語です。

 
けれども、鑑定の仕事を初めてからその現物を意識的に目にしたのは、今回が初めてかもしれません。

 

 

 
「埋蔵文化財」に関して、本日より数回ブログをお届けしてまいります。

 

 

 
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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

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先月の初めに愛知県の蒲郡(がまごおり)市に行きました。

 

三河湾に面する蒲郡市は、本州のほぼ中央に位置する風光明媚で温暖な海辺の街。

 
農業・水産業・工業にも特色がありますが、4つの温泉街(蒲郡、三谷、形原、西浦)を有する県を代表する観光都市として著名です。

 

 
そんな蒲郡市、宿泊施設のバラエティが街のこれからを面白くしそうです。

 
◆蒲郡クラシックホテル

 

4IMG_74941934年に蒲郡ホテルとして開業した、アールデコ様式の格調高いホテル。

 
当時の鉄道省より第1回国際観光ホテルに指定され、現在は経済産業省が認定する「近代産業遺跡」ともなっています。

 

写真右奥の高台に立つ城郭風の特徴ある建物で、春は桜、初夏にはつつじが咲き誇る日本庭園も秀逸です。

 

 
◆変なホテル

 

4SC_01232017年の夏にオープンしたエンターテインメントホテル。「初めてロボットがスタッフとして働いたホテル」としてギネス世界記録に認定されました。

 
フロントにはお父さんティラノサウルス、チェックインカウンターではお母さん、子どもティラノが出迎えてくれる、”変わり続けることを約束するホテル”です。

 

複合型マリンリゾートのラグーナテンボス内に立地するこのホテルでは、最先端の体験ができます。

 

 
◆ラグーナベイコート倶楽部 ホテル&スパリゾート

2019年3月にリゾートトラストが開業を予定する、総事業費310億円の会員制高級リゾートホテルです。

 
コンセプトは「Futuristic Luxury」で、 近未来のオアシスがイメージされています。
全室スイートルーム仕様となっています(客室面積48.59㎡~129 .24㎡)。

 

会員権価格は800万円~3,400万円と高額ですが、販売好調とのことです。

 

 

蒲郡市では平成26年に外国人観光客が急増し(対前年比3倍超)、その後も増加が続いています。

 
家族旅行、女子旅、富裕層旅行、訪日旅行等々… 幅広い旅行需要に応える蒲郡にポテンシャルを感じます!

 

 

 

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