立退料の評価

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『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第4回目です。
 

1.D社の状況

 

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D社は創業20年。東京東部のエリアにある不動産会社がオーナーの事務所ビルで営業を続けてきました。
 

建物はまだ十分使用できる状態なのに、建替えによって収益性を高めたい不動産会社より立退きを要請されています。

立退き交渉は平行線を辿るばかりで、オーナー側との関係は悪化し、もはや立退きは避けられない状況です。
 

提示された立退料は1,200万円。これは移転による不利益を考えると受け入れ難い金額で、立退料について争う構えです・・・

 

2.事案全容はこちら

 

事務所の立退料。D社のストーリー(その1)
事務所の立退料。D社のストーリー(その2)~D社、訴えられる
事務所の立退料。D社のストーリー(その3)~弁護士と不動産鑑定士
事務所の立退料。D社のストーリー(その4)~現地調査
事務所の立退料。D社のストーリー(その5)~ヒアリング
事務所の立退料。D社のストーリー(その6)~「調査報告書 -立退き請求に相応する補償額算定- 目次 」
事務所の立退料。D社のストーリー(その7)~立退料の構成要素
事務所の立退料。D社のストーリー(その8)~借家権価格
事務所の立退料。D社のストーリー(その9)~営業休止・移転等の補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その10)~移転費用の補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その11)~営業補償(営業休止補償・得意先喪失補償)
事務所の立退料。D社のストーリー(その12)~営業休止補償:①収益減の補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その13)~営業休止補償:②固定的経費の補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その14)~営業休止補償:③従業員の休業補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その15)~得意先喪失補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その16)~雑費の補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その17)~調査評定額
事務所の立退料。D社のストーリー(その18)~和解

 

3.ポイント解説

 
<事案全容より>
 
”~雑費の補償とは、何ですか?~

これ以前の項目に計上していない、細々した項目についての補償です。
事務所移転及び一時休業の通知費用、各官公庁・東京都・警察署・消防署・同業組合他への届出諸費用、未使用印刷物や名刺・スタンプ等の廃棄損、自社ホームページ改訂費、新事務所オープンセレモニー費用、などを、ここに含めました。”
 

⇒立退きの現実にあわせて、立退料評価では仔細に損失を分析・計上していきます。意に沿わない立退きを要請された場合に許容できる立退料を請求するには、要素の積み上げにこだわることが大切です。

 

私どもは、お客さまの不本意なお気持ちを数字で示すお手伝いをいたします。何なりとご相談(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

 

【関連記事】
立退きでお困りの方との偶然の出会い
張り紙 「立退き・移転のお知らせ」
立退きについて、伺いました
立退きだけでなく家賃交渉も!
店舗は家賃や立退料の幅が大きいもの

 
『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第3回目です。
 

1.Cさんの状況

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Cさんは、大阪市内にて築50年近くになる店舗建物を所有、賃貸しています。
 
建物の老朽化が著しく、地震で倒壊でもすれば人命に関わることになってしまいかねないので、建物の取り壊し・建て替えをご希望です。
 
 

借り主は高齢男性で、立退料があれば退去しても構わないといいます。
 
立退料の金額の見当がつかないCさんは、立退料に詳しい不動産の専門家を探し、交渉への一歩を踏み出しました・・・

 

2.事案全容はこちら


店舗の立退料。Cさんのストーリー(その1)

店舗の立退料。Cさんのストーリー(その2)~Cさんの状況
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その3)~FRAコンサルティングへの相談
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その4)~FRAコンサルティングとの打合せ
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その5)~FRAコンサルティングからの質問
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その6)~「意見書」の内容説明
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その7)~立退料の構成要素
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その8)~借家権価格
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その9)~営業廃止の補償
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その10)~営業廃止の補償:①工作物等の補償
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その11)~営業廃止の補償:②動産移転補償
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その12)~営業廃止の補償:③借家人補償
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その13)~営業廃止の補償:④営業廃止補償
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その14)~営業廃止の補償:⑤雑費の補償
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その15)~立退料の決定

 

3.ポイント解説

 <事案全容より>
 
”大阪での調査を終えた不動産鑑定士から、早々にいくつか質問が来ました。

主に、借り主の経営の状態に関する質問で、過去3年分の売上高の推移や、従業員数、人件費の状況、固定客について、など。

もしも、これらの情報が得られない場合は、一般データから推定することも可能だが、借り主から実態を聴取できればそれにこしたことはないそうです。

税務申告資料を繰って、借り主は情報を集めてくれたので、私はメールでをFRAに回答を送りました。”
 

⇒立退料はさまざまな要素で構成され、テナントの経営資料なども評価に必要です。ただ、テナントの協力が得られず、資料が乏しい場合でもご安心ください。不動産鑑定士の独自調査で、評価に必要なデータを収集いたします。

 

立退料に関するご心配ごとがおありでしたら、ご遠慮なくご質問(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

 

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伊藤です。

不動産のお悩み3大パターン、その③その2は、建物を貸している方と借りている方 が当事者で、立退きの話が出た場合です。

 

家賃のお悩みに比べればご相談件数は少ないですが、当事者の方は家賃のケース以上にお困りに・・・

 
立退きの話合いは、数百万円~ときに数億円ともなる金銭をめぐる交渉事。

 

当事者の方の今後の人生を左右すると言っても過言ではない話合いは、平行線を辿ることが珍しくありません。

 

そういった場合に、私どもが根拠を積み上げて求めた立退料が、双方歩み寄りの切り札となります。

 
◆お悩みの本質◆

「出ていってほしい/出ていきたくない」
「適正な立退料はいくら?」
「立退きはOK、でも立退料が安すぎる!」

 
◆解決へのステップ◆

テナントの実質的損失が十分に考慮された立退料を把握し、交渉を進める。

 
◆不動産鑑定士に加えての解決パートナー◆

(場合により)弁護士

 
立退き交渉のお悩み解消事例として、弊社ブログカテゴリー『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』の中に、

「店舗の立退料。Cさんのストーリー」
「事務所の立退料。Dさんのストーリー」 を収録しております。

是非ご一読下さいませ!

 
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FRA・伊藤です。

弊社にご相談をお寄せ下さる皆さまは、20代の方から90代の方まで、また、個人の方から法人の担当者の方まで、その年代・属性は様々です。

しかし、3月のブログで少し触れましたが、お立場はそれぞれであっても、実はそのお悩みの本質は共通、というケースが多いと感じます。

 

 

私どもが認識している不動産3大お悩みパターンには、

① 兄弟姉妹

② 土地を貸している方と借りている方

③ 建物を貸している方と借りている方

が、当事者として登場します。

 

 

次回からのブログで、それぞれのケースのお悩みの本質とその解決について、ご説明いたします!

 

 

具体的なご相談テーマがすでにおありの場合はこちらへ…↓

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FRAコンサルティング・伊藤由美子です。

来週9月21日は敬老の日。

皆さん、プレゼントの用意はお済みですか?

昨日、私は良い品に出会いました!

 

普段あまり通らない近所の通りに、日本茶の専門店ができていて、店頭に、写真のようなメッセージパッケージに煎茶を入れて下さるとのお知らせがありました。

郵送しやすいし、これだ!と、即、店内にいらした女性にお願いをしました。

「少しお時間かかりますから、どうぞお座りになって下さい」とおっしゃるので、緋もうせんが掛けてある縁台に腰掛け、お茶を出して頂きました。

どっしりとした茶箱など、年代ものの調度品が色々と置いてあります。

 

 

お店の方の茶葉を詰めつつの問わず語りより…お店と私を巡り合わせてくれたのが、「立退き」であったことを知りました。

 

 

「うちは、4月に世田谷区に移ってきたばかりです。50年以上、渋谷区で営業してきたのですけど、オーナーさんが、建替えをすることになって。店舗付住宅だったので、お店とマンションと両方を探しましたがもう大変。11月に立退きの話が決まって、3月には出なければならなくて」
「本当は、建替えたあとのビルの1階で再び店をやりたかった。でも、オーナーさんは全戸マンションにしたい、と。商店街だけど、オリンピックを前に、どんどん周りもマンションに建て替えが進んでいるんです」

 

 

まぁ…
山手線の内側の渋谷区から外側の世田谷区への移転では、50年に亘り築いてきた顧客を維持し続けるのは難しいでしょう…

でも、店主の女性は、前向きでした。

 

 

「このあたりは、年配の方が多いけれど、お子さんも多い。外国人観光客へのおもてなしで、日本茶はこれから見直されてくると思います。急須のない家が増え、お茶のいれ方がわからない子どもも多いですが、渋谷区のときは小学校でお茶のいれ方講座をやっていました。世田谷でも、地域に馴染んできたら、お子さんたちにお茶の良さを伝えていきたいと思っています!」

そう話される笑顔が、とても素敵でした。
すっかり急須のある生活から遠ざかっている私も、美味しくいれる方法を教えて頂いて、煎茶のある日常を復活させてみたいと思いました。

 

 
店主の方が前を向く、その背中を押しているものは、きっと、「納得感のある立退き」

 

 

実は、先日新たな立退き料の評価のご依頼を頂き、シルバーウィーク明けから調査を開始します。
良い立退きのお手伝いができるよう、新しい案件に全力を尽くしたい、との思い新たとなる秋の一日でした。

 

 

 
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鑑定士・伊藤です。

 

昨日のブログで、弊社の経験した”明るい立退き”について書きました。

 

海外の明るい立退きの風景が、2015年5月20日の日本経済新聞「アジア便り」にあったので、ご紹介します。

 

以下、引用です。

 
470ab41d5fec34cce82ccc46be8e87c6_s日本の旅行ガイドにも載っている上海の骨董街「東台路古玩市場」。お宝探しのスポットとして人気だが、再開発の計画が進んでいる。「また古い街並みが失われる」と意気消沈しているかと思いきや、現地では「もうすぐ立ち退きだよ!」と早くも閉店セールがにぎやかだ。再開発に伴う巨額の不動産投資の一部が立ち退き料として懐に入ることも、店主らの気持ちを明るくしているのだろう。

 

 
力強いお国柄を感じますね。

 
きっと、この店主の方達は、立退料の交渉にもパワフルだったことでしょう!

 

 

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FRA・伊藤由美子です。

 

このところ、「立退きは身近なもの」という話を続けていますが、実は、弊社も立退きと無縁ではありません。

 

以前借りていた事務所には、近い将来の立退きを前提に、入居していました。

 

0e60eb97065c6cf3ab664949d9a7b40c_s地下鉄駅にほど近いそのビルには数年先に建替え計画がありましたが、その建替えまでの間のテナントを募集していました。

 

私たちの業種は、一般的なオフィス街(例えば、丸の内、六本木、新宿、渋谷、等々というように捉えられる各エリア)として同エリア内の移転であれば、事務所移転によって顧客離れが進むという業種ではありません。

 

 

ですので、「将来の移転時にかかる手間や費用のマイナス面」と、「期間限定の賃貸借であるがゆえ相場より低い家賃というプラス面」とを考えて、プラスのほうが大きいと判断したわけです。

 
「立退き」という言葉には暗い印象があるかもしれませんが、それは誤解です!

 

 

立退き、前向きに考えてみませんか↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

ランチに入ったお店での世間話で、そのお店が、家賃交渉・立退料の問題に直面し、そして店舗移転へと至ることになったと聞きました。
店主の方から、詳しく、ご事情・お気持ちを伺えば伺うほど、聞くしかできない自分が歯がゆく…

 

 

立退きの合意書にサインをなさる前に、お会いできていれば!!!
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特に店舗物件の場合は、家賃・立退料ともに、適正額について個別性が大きいです。

しっかりと事実関係を伺い、それを反映することで、多くの場合に十分ご納得頂ける評価額が出ます。

 

 
お店をやっていらっしゃる方は、熱心に事業に取り組んでいらっしゃる方ほど、不動産の問題についての検討は後回しになってしまいますよね。

 

ですが、家賃は、毎月の固定費の大きな部分を占めるものです。

 

また、立退料の多寡が、新店舗での再始動がスムーズにいくかどうかを大きく左右することでしょう。

 
ご商売にお忙しい皆さま、どうぞ私どもの無料相談をご活用下さい!

 

前回のブログで、お店の方が話して下さっているような感じで、お電話やウェブフォームにてご事情をお聞かせ下さいましたら、現在の金額が高いのか低いのか相場なのか、概算してアドバイス差し上げます。
こちらのご相談に、費用は頂いておりません。
経営順調なお店が、不動産に関する問題のために困難に陥ってしまうことは残念でなりません。。

 

立退きのお話を聞かせて下さった店主の方に、新しいよい不動産との出会いがありますことを・・・!

 

 

 

立退料も賃料も、いつでもお話聞かせて下さい↓

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鑑定士・伊藤です。

 

立退きせざるをえなくなり、お困りのラーメン店の方に立退きの事情を伺ったところ…
「去年、ビルのオーナーさんが、近所の八百屋さんから、不動産会社に変わったのです。4月の更新期の前、2月に立ち退いて欲しいと言われ… このままここで店を続けていきたかったけれど、ここをあちらが使うとかで。」

 

典型的な立退きのケース、です。

 

思わず、立退料はありました? と突っ込んだ質問を。

 

23085e23a8d396cbf584ea589c8d9fbc_s「迷惑料という形で500万円。原状回復なしで、保証金は90万円しか入れていなかったし、安いかなとも思ったけれど、あちらは会社だから、すごい弁護士さんが何人もついているし、裁判になるのはイヤだったから、書類に判を押しました。」

 

わかります、訴訟となさりたくないお気持ち…

 

 

こちらで10年営業してこられたのですよね、何坪をいくらで借りていらっしゃるのですか、と聞くと、

 

 

「契約している面積は5坪・賃料は坪3万円。(=賃料月額15万円、ですね。) だけど、外のテラス部分にも自分が席作りました。10年前の契約のときから、このあたりの相場からすれば高かったのだけど、八百屋さんのおじいちゃんにそのうちに下げるからと言われて。その後、その先代がなくなって下げる話はうやむやになったままできてます」とのこと。

 

潜在的に家賃交渉の問題もあったのか…

 
店舗評価の実績豊富です↓

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FRAの伊藤由美子です。

立退きなさることになった美味しいラーメン店の話題を続けます。

 
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店主の方の熱意が伝わってくるようなお店が、私は大好きです。

恥ずかしがりなところがあり、また縛られる感じが苦手で、”常連さん”になることは避けてしまうのですが、そういう素敵なお店は密かにリピートしたり、口コミしたりで応援しています。

 

 

このお店は、まさに応援したくなる、他と差別化された魅力のあるお店でした。

 

きっとお店にはたくさんの地域の常連さんがついていて、皆さん、閉店の張り紙を見て、悲しい思いをされていることでしょう…

 

けれど、一番お困りなのは、間違いなく店主の方。

 
「よい情報がありましたら、宜しくお願いします」と張り紙に書いてあることに勇気を得て、
「あの、私、不動産鑑定士なんですけれど…」
と、思い切って、お店の方に話しかけました。

 

 

 

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