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伊藤由美子です。

本のご紹介、2冊目です。

 

ちいさいおうち

バージニア・リー・バートン『ちいさいおうち』

この絵本は1942年にアメリカで出版されました。
コールデコット賞(アメリカで一年間に出版された絵本の中から、最も優れた作品に授与される賞)に輝き、世界中でロングセラーとなっています。

 

この本の主人公は「家」です。
乗り物が主人公の絵本はめずらしくありませんが、家が主役の絵本は珍しいと思います。

 

 
『ちいさいおうち』はこんなお話です。

******************

いなかにしっかり、じょうぶに、建てられたちいさいおうち。
まだ街はおうちからずっと離れたところにありました。
家を建てた人は言いました。
「どんなにたくさん おかねをくれるといわれても、この家を売ることはできないぞ。わたしたちのまごの、まごの、そのまたまごのときまで、この家はきっとりっぱに建っているだろう」
おうちは春夏秋冬の自然を感じて過ごしています。周りのいなか道を走っているのは馬車です。

 

ところが、あるときいなか道を車が走りはじめます。
そして、ちいさいおうちの前に、広い道路がつくられました。
家が建ち、お店ができ、車はますます増え…高い建物がちいさいおうちの周りを取り囲むようになりました。
いなかは街になりました。ちいさいおうちに住む人はいなくなりました。
電車が走るようになって、地下鉄も通り… 高層ビルの灯りが、月も星も見えなくしています。
ちいさいおうちは、街はいやだ、と思います。

 

そんなある日、女の人と子どもたちがちいさいおうちの前にやってきます。
女の人はちいさいおうちを建てた人の孫娘でした。
女の人は、ちいさいおうちの引越しを決め、建築屋さんに会います。
建築屋さんは「これはしっかりした家だ。これなら、どこへでももっていけます」と言って、ちいさいおうちを車に乗せて、引越しさせます。
自然の残るいなかへ移り、また人が住んでくれるようになって、ちいさいおうちは喜びました。

******************

 
岩波書店の翻訳絵本は、ほぼ全てがひらがな書きの文章で、幼児対象であることが明らかですが、こうしてストーリーをまとめてみると、大人こそ感じるところの多い本だと思います。

 
歴史的建築物や古民家については、日本でも移築が行われることがあります。

普通の住宅の場合は… 思い入れのあるお家でも、移築に踏み切るケースはほとんどないでしょう。
「まごの、まごの、そのまたまごのときまで…」との考えで家を建てる起点からして我彼の差があると思います。

 
家のあり方、街のあり方について、お子さんやお孫さんと一緒に考える機会を与えてくれる本として、『ちいさいおうち』をおすすめいたします(*^_^*)

 

 

 
三世代でのお越しも大歓迎いたします↓

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伊藤です。

前回のブログで、私が前職で本にかかわる仕事をしていたお話をしました。

ブログを書く間に、「不動産」と「本」どちらも人のあらゆる活動に影響を与える力を持つ!と、意外にも二者に共通項があることに気付き、両者ともますます、いいものだなぁ、と思います。

 
これまで「不動産」を考えるきっかけとなる「本」と出会ってきました。

そんな本を今日から3冊ほどご紹介させていただきます。

 
tokyo style

最初の1冊は『TOKYO STYLE』です。

 

1993年発売の都築響一さんの手による写真集。
(オリジナルのハードカバーは12,000円でした! 文庫版・1,620円が今も書店にあります。)

1991年頃の東京の普通の暮らしを、小さなスペースにモノが詰めこまれた部屋など、住まい手の生活感に満ちた居住空間を切り取る大量の写真によって提示し、いま(当時)の東京を表現した本です。

 

 

生活を離れて美しくととのえられた空間ばかりのインテリア特集や写真集、伝統的和の美に偏った視点で作られた外国人向けの日本紹介写真集、といったフィクションの世界にリアルを突き付け、国内外にインパクトを与えました。

 

 
この本を手にすると、家と人との分かち難いつながりを強く感じます。

 
写真の中に住人の姿はありませんが、部屋の個性は人の個性そのもの。
誰もいない空間なのに、誰かの存在感がたしかにあるのです。

 

くつろぎ、癒され、また働く場ともなる家なくして、人は生きていけません。

家とは土地と建物という不動産。そして人も不動産も唯一無二。

 

それぞれの方の不動産との結びつきに心を寄せていきたい、と思わせてくれる本です。

 

 

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前回のブログ執筆でちょっと昔懐かしい気持ちが湧いてきたこともあり、今日のブログは「不動産鑑定士になる前のこと」のテーマで書いてみたいと思います。

 
不動産鑑定士には、弁護士や会計士とは違い、学生時代から資格を目指したという方がそう多くはありません。
不動産会社や金融機関を中心に、社会人経験のある方が勉強を始めて資格を取るケースが一般的で、私もその一人です。

 

父がいくつか物件を賃貸していたので、幼少時より、収入を生む不動産というのはすごいなぁと感じていました。

 
不動産に関心を持つ一方で、外国文化にも大いに興味があり、中学生になってからは英語の勉強が楽しく、大学でも英語を専攻しました。

 

b_nightアメリカ・ボストンへの交換留学を経て大学を卒業、生命保険会社に就職しました。

 
不動産運用業務が希望でしたが、当時、入社した会社では新卒の総合職は支社配属が原則で、私も支社勤務となって業績管理や営業施策の企画運営を担うこととなりました。
チーム内で紅一点、働き方改革以前の時代ですから、色々とハードな毎日でした…

 

 
私が社会人となった1997年前後は、楽天など今や大きく成長しているさまざまな会社の起業が相次ぎ、ベンチャーブームといわれた時期です。

 

そんな世の空気の中、大学の先輩が洋書輸入販売会社を立ち上げ、創業スタッフを募っていました。
海外文化を日本へと橋渡しするビジネスをゼロから始める! 大いに魅力を感じました。

 

ベンチャー起業に移った私は、事務所探しに始まり、会社設立登記、社会保険整備、総務・経理、社員募集等々、なんでもやりました。

立ち上げ期を過ぎてからは、新規顧客開拓やマーケティングを担当し、海外のブックフェアや出版社へ商材の仕入にも行きました。

 
走り抜ける日々が5年ほど経ったとき、数人でスタートした会社は同業老舗企業の買収によって業界トップクラスの規模になっていました。

ここに至って、20代後半になっていた私は、”アウトプット”の毎日を一度離れて”インプット”がしたい、と思いました。

 

何を勉強しよう? 色々な選択肢を考えました。

 
最終的に選んだのが「不動産鑑定士」の資格を取ることです。
当初、休職して勉強を始めましたが、そのまま不動産鑑定の奥深さに引き込まれ… 弊社の前身である降矢の個人事務所に入った次第です。

 

 
洋書の仕事をしていたのはもうずいぶん昔となりましたが、今でも和書・洋書を問わず、本は大好きです。

不動産も本も、人間の多種多様な活動をサポートしてくれる存在であるという点が共通しています。
いずれも私の好奇心を刺激してやみません!

 

 

 

皆さまの大切な不動産のお話をお聞かせ下さい↓

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伊藤由美子です。

先日、新潟市に行きました。

 

 

新潟市は日本最長の信濃川が日本海へと注ぐ地に位置する、長い歴史をもつ港町です。

左の写真は宿泊先のホテルの部屋で撮りました。

市街地を挟み、手前に見えるのが信濃川、奥に見えるのが日本海です。

 

 
新潟港は、来年で開港150年となるそうです!

 

下記、新潟開港150周年公式サイトより。

新潟は、1869年1月1日に開港5港の1つとして開港してから、2019年1月1日に開港150周年を迎えます。
現在の新潟港は、主に旅客と貨物を両方運ぶ「西港」と外国からのコンテナ貨物を主として取り扱う「東港」に分かれていて、二つを合わせて「新潟港」としています。
開港150周年に向けて、ますます国際的な文化と経済の交流拠点として、新潟港のさらなる発展に期待が寄せられています。

 

陸の玄関口・新潟駅では、各種整備事業が進められていました。
ホームの高架化(2018年4月第1期開業・2021年全面開業予定)は、旅をより便利で楽しくしてくれるでしょう(*^_^*)

 

 
さて、新潟市に1泊した後は長岡市へ向かったのですが、移動前に大学時代の友人と嬉しい再会をしました。

友人は新潟市内で弁護士事務所を構えています。
大学の英語研究会(ESS)での出会いの当時、私たちはまだ10代。
将来、新潟のお寿司屋さんのカウンターで並んでランチする日がくるなんて…あの頃は夢にも思いませんでした!

昔話にとどまらず、仕事の話題でも刺激を受ける良き時間となりました。

 

 
友人は在学中から弁護士を目指していましたが、私のほうは、不動産には関心があったものの、不動産鑑定士について聞いたことがある程度で職業として考えてはいませんでした。

そんな私が不動産鑑定の世界に飛び込んで、今年で15年です。

人生とは不思議なものだ・・・と思います。

 

 

 

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無道路地の鑑定評価事例のご紹介・その3です。

無道路地の価格はどのように鑑定するか』をご参照の上、お読みください。

 
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【案件概要】

依頼者:無道路地の隣地所有者

依頼目的:売買の参考

正常化:隣地への併合による

 

 
区道沿いの標準的な画地の所有者が、隣接する無道路地の買収・併合を希望されており、妥当な購入金額を把握するための鑑定ご依頼。

 
依頼内容から、本件で求める価格は「限定価格」という種類の価格と判定されます。
限定価格とは、一般取引市場で形成される価格とは違う、取引当事者がすでに決まっている場合の、その当事者の間においてのみ経済合理性が認められる価格です。

 
無道路地・隣地それぞれの所有者間の関係は良好で、無道路地所有者は価格次第で売却に前向きに応じる意向との由。

 
【評価手法】

当地域の標準的画地の土地単価を査定し、

・併合後一体地(隣地+無道路地)
・隣地

いずれも標準的画地の単価と同じ土地単価に基づき、価格を算定しました。

(理由…併合後一体地も隣地も、当地域の標準的な画地にあたるから)

 

そして、

併合後一体地価格-隣地価格

として得られた価格をもって、本件無道路地の価格(限定価格)と決定しました。

 

この限定価格は、無道路地の取引当事者を限定しない正常価格より高い金額ですが、隣地所有者がこの無道路地を購入する場合に合理性がある上限と言える価格です。

 

 

 
スムーズな売買交渉に、鑑定評価書をご活用ください↓

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無道路地の鑑定評価事例のご紹介・その2です。

無道路地の価格はどのように鑑定するか』をご参照の上、お読みください。

 
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【案件概要】

依頼者:無道路地の所有者

依頼目的:売買の参考

正常化:隣地の一部買収による

 
評価対象土地である無道路地と都道の間に他人地(隣地)があります。

 
隣地は現在、コインパーキングとなっています。この利用現況をふまえ、隣地の一部(図の濃黄色部分)買収の申し出に応じてもらえる可能性ありと判断しました。

ただし、隣地所有者とは鑑定評価時点で買収交渉には入っていない状態です。

 
【評価手法】

当地域の標準的な画地の土地単価を査定し、

 
・買収後旗竿状土地(無道路地+隣地一部)

について、標準的画地の単価に基づく金額に不整形(L字型)のマイナス補正を行い、価格を算定しました。

 
・買収する隣地一部

は、買収に応じてもらうため、標準的画地の単価に基づき(間口狭小・奥行長大とのマイナス補正なく)価格を算定しました。

 
旗竿状一体地価格-隣地一部価格

として得られた価格に、隣地買収の不確実性ほか市場性減価を加味して、本件の無道路地価格を決定しました。

 

 

不整形地の価格についてわかりやすくご説明をいたします↓

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無道路地の鑑定評価事例のご紹介・その1です。

無道路地の価格はどのように鑑定するか』をご参照の上、お読みください。

 
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【案件概要】

依頼者:無道路地の関係者

依頼目的:資産価値の把握

正常化:隣地の全部買収による

 

 
評価対象土地である無道路地と区道の間に若干の他人地(帯状の隣地)がありました。

 
隣地は規模の小さい未利用地で単独では使用価値が乏しく、全部買収の申し出に応じてもらえる可能性ありと判断しました。
ただし、隣地所有者とは鑑定評価の時点でまだ連絡が取れていない状態です。

 

 
【評価手法】

当地域の標準的な画地の土地単価を査定し、

・買収後一体地(無道路地+隣地)
・隣地

いずれも標準的画地の単価と同じ土地単価に基づき、価格を算定しました。

(理由…買収後一体地:標準的な条件の土地となる 隣地:標準的な画地より条件が悪い土地だが買収に応じてもらうため)

 
そして、

一体地価格-隣地価格

として得られた価格について、隣地買収の不確実性ほか市場性減価を加味して、本件の無道路地価格を決定しました。

 

 

さまざまな無道路地鑑定評価を承ってまいりました↓

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代表の降矢です。

建築基準法上の道路に接しておらず、現状のままでは建物が建てられない無道路地。

この無道路地の鑑定評価について、ポイントを押さえながら評価の大枠を以下ご説明します。

 
無道路地は、”依頼者聴取”が特に重要な類型で、鑑定評価において”通路に関する判断”をするのが、この類型に特有の手順です。

 
4596473b8cd8f09532c71f2860a1e100_s~Step1.依頼者聴取~

①鑑定評価の依頼目的

民間取引や公売に関する評価、また税額の更正請求に際してご依頼いただくケースがあります。
売買の相手方が決まっている場合は、隣地所有者か否かを把握することが大切です。

 

②無道路地となった経緯

③隣地の状況と隣地所有者との関係

 

 
~Step2.通路に関する判断(正常化判断)~

公道に通じる隣地の土地に、無道路地から公道へアクセスする通路を開設することを検討します。

通路開設を前提とすることが妥当と判断した場合、土地を買う、借りる、あるいは民法210条(公道に至るための他の土地の通行権※)による、等の通路開設を可能にする選択肢の中から、依頼者聴取・現地調査・役所調査から得た情報を基に、実現可能性のある方法を選び、合理的な内容を設定します。

 

※平成16年の民法改正(現代語化)前は「囲繞地通行権」と呼ばれていた。
”他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる”とされる。

 

 
~Step3.鑑定評価手法の適用~

依頼者聴取、現地調査、役所調査、市場調査で把握した内容を総合的に検討し、正常化判断の結果を前提に、鑑定評価の方針を固め、各手法を適用していきます。

Step1.で得た情報や、Step2.の判断により、Step3.は、さまざまな展開を見せることになります。

通路開設等の想定事項の実現不確実性、無道路地の市場性を、鑑定評価額決定までの過程に織り込みます。

 

 

次回ブログより、弊社が過去にお受けした無道路地の事案のいくつかをご紹介し、多様な無道路地評価の一端をお示しします。

 

 

 

全国あらゆる不動産の鑑定評価を承っております↓

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FRAコンサルティングの降矢等です。

 

先月、『借家権の評価ご依頼が多い理由』とのタイトルでブログを書きましたが、今日は同じく鑑定ご依頼が多い「無道路地」について、借家権と同様にご依頼の背景を分析してみたいと思います。

 

3cb5028105b51e33d89f26c3cd12543a_s「無道路地」とは、「道路に接面していない土地」です。

 

建築基準法で規定する道路に接していない土地には、原則として建物を建てることができません。
(ご参考:『敷地の接道義務について』)

 

 

 
(1)無道路地の価格は不動産鑑定士でないとわからない

建物が建てられないとなると、土地の利用方法は資材置場などに限られてしまいます。
このような土地の価値は、当然、建物が建てられる土地と比べて大幅に低くなります。

 

では、どの程度低くなってしまうのか…簡単に掴めるものではありません。

 
借家権とは違い、無道路地は市場取引されています。

しかし、取引の数が少ない上、物理的状態や価格把握の事情に関して無道路地の個性は様々で、その価格を根拠に基づき論理的に把握・説明できるのは、実際のところ不動産鑑定士だけです。
 

そこで、無道路地について、売買や相続、あるいは徴税の場面において、民間・公的機関の方から多くのご相談を受けております。

 

 
(2)土地の実態に即した納税とする(節税)には、鑑定評価書が必要

無道路地には、財産評価基本通達(相続税)、固定資産評価基準(固定資産税)といった税務上の評価手法があります。

ですが、これは画一的な基準であるため、前述した特有の個性や現時点の市況を正確に反映することは難しく、規定に則った価格と、鑑定評価による価格にはしばしば大きな金額差が認められます。

実態に即した納税をご希望される方が税務当局へ更正請求をなさる際の根拠資料として、鑑定評価書をご利用いただいています。

 

 
評価以前に、そもそも無道路地か否かの調査判定よりお手伝いをしております。
無道路地のご心配がおありでしたら、弊社鑑定士にご連絡ください。

 

 

 

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不動産鑑定士・降矢等です。

 

もうかなり前のこととなりますが、親しい知人が賃貸する物件で、事故判明の瞬間に居合わせ、事後対応を引き受けたことがあります。
9a2aeff8e67813d954a3a63a55cd358bd知人はアパートの1室を一人暮らしの男性に賃貸していました。

2、3ヶ月の滞納が何度かあったものの、督促には応じてもらえていたので、知人は男性に部屋を貸し続けていました。

しかしあるとき滞納が4ヶ月に至り、いよいよ一度しっかりと話合いをしなければ…と考えた知人に、私は話合いの場への同席を頼まれました。

 

 
指定された日、私はアパートに出向きました。

 

「〇〇さん。いらっしゃいますか」

呼び鈴を押し、ドアの外から何度か声をかけましたが、反応がありません。

 

一応、部屋のマスターキーを持ってはいましたが、どうしたものか…と私たちが考えあぐねていますと、たまたま別の部屋の修繕にきていた地元の大工の棟梁が、訝しげな顔で廊下に出てきました。

 

棟梁に事情を説明したところ、「オレ、あの人と顔見知りだし、ちょっと見てやるよ」と言うが早いか、棟梁は鍵を手に取り玄関を開けました。

 
「おーい。こんにちはー」

返事はありません。

 

おかしいな…、と言って靴を脱いだ棟梁は、部屋の奥へと入り… 次の瞬間「ギャーー」という声がして、棟梁が血相を変えて私たちの待つ外へ飛び出してきました。

 

「死んでる!! 入らないほうがいい! 見ないほうがいい!」

 

男性は、首を吊っていたのです。
すぐに私は警察を呼びました。

私服警官が数名やってきて、ご遺体を下ろし、ワゴン車で運んでいきました。
男性は自殺であると警察は判断し、後日聞いたところでは、ご遺体はそのまま無縁仏として処置されたそうです。

 

私は男性の離婚した元ご家族に連絡を取って事の次第をお伝えしましたが、先方からは「もう関係ない人です」との言葉しかなく、私物の引き取り等には応じてもらえませんでした。

 

私たちのほうで専門業者を手配して、部屋の片付けとクリーニングを行いました。(費用25万円。)

最後にご供養(お祓い)を僧侶の方にしていただきました。
儀式自体は20~30分ほどでしたが、設営・撤収等含めると2時間ほどかかり、3万円をお支払いしました。

 

・・・忘れられない出来事です。

 

 

 

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