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『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第7回目です。
 

1.Gさんの状況

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結婚直後から夫の女性関係に悩まされてきたGさんは、結婚10年目に離婚することになりました。

財産分与の対象となる渋谷区の有名高級住宅地にある自宅(築7年)の評価額について、夫と合意できないでいます。

Gさんの代理人弁護士は、鑑定評価書を取得し、夫側の弁護士と話を進める方針です・・・

 

2.事案全容はこちら

高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その1) ~不動産評価の依頼
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その2) ~鑑定評価打合せ
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その3) ~高級住宅の評価方針
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その4) ~高級住宅の同一需給圏
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その5) ~高級住宅の市場参加者
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その6) ~「ステイタス性・近隣調和」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その7) ~「街並み」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その8) ~「自然環境」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その9) ~「画地の状態」が大切
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その10) ~高級住宅の建物評価
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その11) ~調査スタート
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その12) ~鑑定評価額の決定
高級住宅の財産分与。Gさんのストーリー(その13) ~不動産の問題解決

 

3.ポイント解説

 
<事案全容より>
 
”夫側、妻側、それぞれに鑑定評価書を取得して話を進めたいと思っているので、説得力ある評価書を頼みたい、との由です。”

 

⇒係争中の場合など、当事者双方の主張の裏付けとして不動産鑑定評価書が重要な役目を担うことがあります。

十分な経験と実績を有する不動産鑑定士をお選びください。

 

FRAコンサルティングの不動産鑑定士ご紹介は、こちらです。

ご不明な点は、ウェブフォームまたはお電話(03-3626-5160)でお気軽にお問合せください。

 

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FRAには不動産の価格を知り尽くす鑑定士がいます

「新賃貸」スペシャルインタビュー 降矢等 (外部サイト)

 
『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第6回目です。
 

1.Fさんの状況

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30代のFさんと奥様は、共働きのご夫婦。お子さんはいません。

それぞれに多忙な日々ですれ違いが続き、結婚から6年で協議離婚なさることになりました。

公平な財産分与のため、港区内にあるご自宅マンションについて不動産鑑定士の評価を受けることにしました・・・
 

 
 

2.事案全容はこちら

マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その1) ~鑑定お問い合わせ
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その2) ~面談のお約束
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その3) ~依頼目的・背景の確認
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その4) ~法務局調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その5) ~対象不動産の机上調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その6) ~不動産市場の机上調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その7) ~マンション現地調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その8) ~港区役所での調査
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その9) ~代表鑑定士との打ち合わせ
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その10) ~鑑定評価書の作成
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その11) ~鑑定評価額の内示
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その12) ~鑑定評価書納品
マンションの財産分与。Fさんのストーリー(その13) ~お見送り

 

3.ポイント解説

 
<事案全容より>
 
”マンション売買事例についてご提示したとき、奥様から「私が入手した事例は、似たような物件がもっと高い価格でした」とのお話が出ました。

私は、①奥様がご覧になった事例は、値引きも視野に設定された募集事例であって成約事例ではない、②不動産業者さんが売主候補に示す査定額は、物件を引き受けたいがゆえ高めになることも多い、との2点についてご説明をしました。”

 

⇒募集価格(売り希望価格)は、その価格で買い手がついてはじめて、時価(成約価格)となります。

不動産鑑定士は、市場になりかわって合理的な時価をご提示し、不当な要求を防止します。

 
 
財産分与で損をなさらないために… お気軽にお問合せ(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。初回ご相談は無料です。

 

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無料査定してくれる不動産業者があるのに、なぜ不動産鑑定士が必要なのでしょうか?
だからこそ、不動産鑑定士による鑑定評価、価格査定、意見書等が必要なのです。
不動産鑑定士の責任について
不動産の鑑定書とは?

 
『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第5回目です。
 

1.Eさんの状況

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母親の遺志を受けて、兄妹で3ヶ所の不動産を共有しているEさんと妹さん。

管理上、共有であることが面倒に感じる場面が増えていました。

より土地を有効活用したい思い、子どもたちの代になって、いとこ同士で共有となることは避けたいという思いもお持ちです。
 
 
Eさんと妹さんは、土地を等価交換し、共有を解消するという不動産鑑定士からの提案を実行することにしました・・・
 
 

2.事案全容はこちら

等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その1) ~相続で共有に…
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その2) ~共有は面倒多し
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その3) ~共有がもたらす不安
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その4) ~鑑定会社へ連絡
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その5) ~無料相談へ
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その6) ~等価交換の提案
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その7) ~交換特例で現金支出を少なく
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その8) ~交換特例の適用条件
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その9) ~江東・墨田・世田谷の将来予測
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その10) ~鑑定を依頼
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その11) ~鑑定終了
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その12) ~鑑定評価書納品
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その13) ~対象不動産の表示&基本的事項
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その14) ~鑑定評価の依頼目的
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その15) ~借地権について
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その16) ~売買マーケット分析
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その17) ~賃貸マーケット分析
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その18) ~行政的条件
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その19) ~鑑定評価手法の適用方針
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その20) ~権利割合法について
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その21) ~権利割合の把握
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その22) ~底地割合の把握
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その23) ~権利割合法による価格
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その24) ~収益還元法による価格
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その25) ~鑑定評価額の決定
等価交換で共有解消。Eさんのストーリー(その26) ~土地の有効活用へ

 

3.ポイント解説

<事案全容より>
 
”約束の面談の日です。

できれば妹さんもご一緒下さい、と言われていたので声を掛けたところ、錦糸町なら家に近いから…と妹も都合をつけました。”
 

⇒親族間の等価交換や、遺産分割といったケースでは、可能な場合は、評価の開始前に関係者ご一同と不動産鑑定士との面談機会をいただければと存じます。

評価後のご親族の話合いがよりスムーズになります。

 
 
初回相談は無料です。お問い合わせフォームまたは、お電話(03-3626-5160)にてお気軽にお申込みください。

 

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現金のやりとりなしに「共有」を解消する方法

 
『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第4回目です。
 

1.D社の状況

 

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D社は創業20年。東京東部のエリアにある不動産会社がオーナーの事務所ビルで営業を続けてきました。
 

建物はまだ十分使用できる状態なのに、建替えによって収益性を高めたい不動産会社より立退きを要請されています。

立退き交渉は平行線を辿るばかりで、オーナー側との関係は悪化し、もはや立退きは避けられない状況です。
 

提示された立退料は1,200万円。これは移転による不利益を考えると受け入れ難い金額で、立退料について争う構えです・・・

 

2.事案全容はこちら

 

事務所の立退料。D社のストーリー(その1)
事務所の立退料。D社のストーリー(その2)~D社、訴えられる
事務所の立退料。D社のストーリー(その3)~弁護士と不動産鑑定士
事務所の立退料。D社のストーリー(その4)~現地調査
事務所の立退料。D社のストーリー(その5)~ヒアリング
事務所の立退料。D社のストーリー(その6)~「調査報告書 -立退き請求に相応する補償額算定- 目次 」
事務所の立退料。D社のストーリー(その7)~立退料の構成要素
事務所の立退料。D社のストーリー(その8)~借家権価格
事務所の立退料。D社のストーリー(その9)~営業休止・移転等の補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その10)~移転費用の補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その11)~営業補償(営業休止補償・得意先喪失補償)
事務所の立退料。D社のストーリー(その12)~営業休止補償:①収益減の補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その13)~営業休止補償:②固定的経費の補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その14)~営業休止補償:③従業員の休業補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その15)~得意先喪失補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その16)~雑費の補償
事務所の立退料。D社のストーリー(その17)~調査評定額
事務所の立退料。D社のストーリー(その18)~和解

 

3.ポイント解説

 
<事案全容より>
 
”~雑費の補償とは、何ですか?~

これ以前の項目に計上していない、細々した項目についての補償です。
事務所移転及び一時休業の通知費用、各官公庁・東京都・警察署・消防署・同業組合他への届出諸費用、未使用印刷物や名刺・スタンプ等の廃棄損、自社ホームページ改訂費、新事務所オープンセレモニー費用、などを、ここに含めました。”
 

⇒立退きの現実にあわせて、立退料評価では仔細に損失を分析・計上していきます。意に沿わない立退きを要請された場合に許容できる立退料を請求するには、要素の積み上げにこだわることが大切です。

 

私どもは、お客さまの不本意なお気持ちを数字で示すお手伝いをいたします。何なりとご相談(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

 

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『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第3回目です。
 

1.Cさんの状況

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Cさんは、大阪市内にて築50年近くになる店舗建物を所有、賃貸しています。
 
建物の老朽化が著しく、地震で倒壊でもすれば人命に関わることになってしまいかねないので、建物の取り壊し・建て替えをご希望です。
 
 

借り主は高齢男性で、立退料があれば退去しても構わないといいます。
 
立退料の金額の見当がつかないCさんは、立退料に詳しい不動産の専門家を探し、交渉への一歩を踏み出しました・・・

 

2.事案全容はこちら


店舗の立退料。Cさんのストーリー(その1)

店舗の立退料。Cさんのストーリー(その2)~Cさんの状況
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その3)~FRAコンサルティングへの相談
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その4)~FRAコンサルティングとの打合せ
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その5)~FRAコンサルティングからの質問
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その6)~「意見書」の内容説明
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その7)~立退料の構成要素
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その8)~借家権価格
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その9)~営業廃止の補償
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その10)~営業廃止の補償:①工作物等の補償
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その11)~営業廃止の補償:②動産移転補償
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その12)~営業廃止の補償:③借家人補償
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その13)~営業廃止の補償:④営業廃止補償
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その14)~営業廃止の補償:⑤雑費の補償
店舗の立退料。Cさんのストーリー(その15)~立退料の決定

 

3.ポイント解説

 <事案全容より>
 
”大阪での調査を終えた不動産鑑定士から、早々にいくつか質問が来ました。

主に、借り主の経営の状態に関する質問で、過去3年分の売上高の推移や、従業員数、人件費の状況、固定客について、など。

もしも、これらの情報が得られない場合は、一般データから推定することも可能だが、借り主から実態を聴取できればそれにこしたことはないそうです。

税務申告資料を繰って、借り主は情報を集めてくれたので、私はメールでをFRAに回答を送りました。”
 

⇒立退料はさまざまな要素で構成され、テナントの経営資料なども評価に必要です。ただ、テナントの協力が得られず、資料が乏しい場合でもご安心ください。不動産鑑定士の独自調査で、評価に必要なデータを収集いたします。

 

立退料に関するご心配ごとがおありでしたら、ご遠慮なくご質問(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

 

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『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第2回目です。
 

1.Bさんの状況

 
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横浜市郊外在住のBさんは、不動産経営を家業となさっている一族の方です。

所有する駅前ビル1階に入居するスポーツ用品店の賃料が、相場からかけ離れて低くなっていることにお悩みでした。

テナントは大手企業で、本部の店舗開発部が交渉窓口です。

これまでテナントの意向に沿う形での更新が続いてきましたが、数か月後の更新では、「不動産鑑定評価書」を手に増額を目指します・・・

 

 

2.事案全容はこちら

 

家賃を上げたい。Bさんのストーリー(その1)
家賃を上げたい。Bさんのストーリー(その2)~Bさんの状況
家賃を上げたい。Bさんのストーリー(その3)~FRAコンサルティングへの相談
家賃を上げたい。Bさんのストーリー(その4)~FRAコンサルティングとの打合せ 1
家賃を上げたい。Bさんのストーリー(その5)~FRAコンサルティングとの打合せ 2
家賃を上げたい。Bさんのストーリー(その6)~「不動産鑑定評価書」の内容
家賃を上げたい。Bさんのストーリー(その7)~テナントとの交渉 1
家賃を上げたい。Bさんのストーリー(その8)~テナントとの交渉 2

 

3.ポイント解説

 
<事案全容より>

”テナントから連絡が入りました。25%の増額でどうでしょうか、とのことです。

しばらく考え… 合意します、と答えました。

訴訟や退去に至らないぎりぎりのところ、だと思えました。

市場賃料からすれば低くはありますが、訴訟となったときの費用、新テナント募集の手間や入れ替えに伴う建物への追加投資を考えれば、ここで手を打つべきだろうと私は考えました。

鑑定評価書を取得したことで、冷静に交渉を進めることができ、減額の不安が増額の喜びに変わりました!”

 

⇒契約更新にともなう賃料交渉では、これまでの経緯をふまえて妥当な賃料が決まってきます。契約のいきさつをじっくりお聞かせ下さい。

 

ウェブフォームとお電話(03-3626-5160)で、初回無料のご相談をお受けしております

 

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『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集の第1回目です。
 

1.Aさんの状況

不動産のお悩み
東京23区西部の商店街で飲食店舗を経営しているAさん。

建物オーナーが代替わりして、賃料の値上げの申し入れを受けました。

Aさんのほうは、賃料が高すぎるのではないか、と思っていた矢先のこと、とても受け入れられません。

不動産鑑定士の客観的な意見を得て、新オーナーとの交渉に臨みます・・・

 
 

2.事案全容はこちら

家賃を下げたい。Aさんのストーリー(その1)
家賃を下げたい。Aさんのストーリー(その2)~Aさんの状況
家賃を下げたい。Aさんのストーリー(その3)~FRAコンサルティングへの相談
家賃を下げたい。Aさんのストーリー(その4)~FRAコンサルティングとの打合せ
家賃を下げたい。Aさんのストーリー(その5)~申し込みと資料の準備
家賃を下げたい。Aさんのストーリー(その6)~「意見書」の内容
家賃を下げたい。Aさんのストーリー(その7)~オーナーとの交渉

 

3.ポイント解説

<事案全容より>

”私は、地元の人間関係もあるのでなるべく穏便にオーナーと話し合いで着地点を見い出したいこと、オーナーも聞く耳は持っていると思うこと、訴訟のように事を荒立てるのは極力避けたいこと、を話しました。

すると鑑定士は、今の相場の賃料(市場賃料)についての客観意見という形の「意見書」を作成し、これを根拠としてオーナーと話し合ってみるのはどうかと言います。

時間も費用も一番抑えられるとのことなので、この「意見書」の見積りを出してもらうことにしました。”

 

⇒不動産評価で作成する書面には「不動産鑑定評価書」「不動産調査報告書」「価格査定書」「意見書」といった種類があり、料金は、書面の種類やそのボリューム、内容によって異なります。

【ご参考】
弊社HPより「料金一覧

 

各書面についてのご不明点など、お気軽にお問い合わせ(03-3626-5160 土・日・祝日もお受けします)ください。

 

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FRAコンサルティングの伊藤です。

8月も残すところあと10日ほどとなりました。

次回から9月上旬までのブログでは、『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』特集をお届けいたします。
 

・家賃を下げたい
・家賃を上げたい
・店舗の立退料が知りたい
・事務所の立退料が知りたい
・兄妹で等価交換をして不動産の共有を解消したい
・離婚による財産分与のためマンション時価が知りたい
・離婚による財産分与のため高級住宅の時価が知りたい

 

このような思いをお持ちの方が登場し、評価のご依頼~お悩み解消までのドラマを物語仕立てにしたのが『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』のシリーズです。
 

1073323なにか初めてのサービスをお受けになるときは、不安なものですよね。

 

不動産の鑑定・評価サービスも同じだと思います。

・鑑定ってどのようなもの?
・どんな準備がいる?
・どんな質問をされる?
・時間はどれくらいかかる?
・悩みごとは本当に解決する?

 

 

各シリーズをご覧いただきますと、物語をお楽しみになりながら、「?」をなくしていただけます(*^_^*)
 

あわせて、弊社の雰囲気もお感じいただけましたら幸いです。

 
なお、

・費用はどれくらい?

とのご心配については、弊社HPの料金一覧をご覧くださいませ。
 

お見積もり(無料)もお気軽にお申し付けください。

ウェブフォーム、お電話(03-3626-5160)でのご連絡をお待ちしております!

 

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『やさしくわかる!不動産鑑定ストーリー』担当鑑定士について

 
仕事に加えプライベートでも親の不動産資産管理を手伝っております、不動産鑑定士・降矢等です。
 

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ある程度の年齢となり、相続対策資産整理をしたいが、どの不動産を手放し、どの不動産は所有を続ければいいのかがわからない…
 

不動産を複数ご所有の方にはこんなお悩みをお持ちの方が少なくありません。

 

責任感の強い方ほど、納税資金の確保、相続人の管理能力、といったことを考えて、ご自分の代で不動産資産をしっかり整理したいとのお気持ちになるものですね。

 

 

いざ相続が発生し急場しのぎの対応となっては、申告期限の10ヶ月後までに現金を作らなければとの焦りから、

 
・相場よりも安値で不動産を売却してしまった…
・不動産に詳しくない相続人が資産価値の高い不動産を手放してしまった…

 

そんなもったいない状況が起きかねません。
 
 

1. 問題あるいは問題のタネはないか
2. 賃料を生むか、生まないか(収益性)
3. 売れやすいか、売れにくいか(流動性)

 

この3つの視点から分析することで、不動産の資産価値を正しく見きわめ、手放すべき不動産所有を続けるべき不動産の選別をすることができます。

 

1.~3.は不動産鑑定士が、すべての鑑定物件についてかならず確認・評価をする項目です。

 

3つの視点で進める分析・選別の手順について、ご説明します。

 

 

1.問題あるいは問題のタネがないかをチェック

 

まず、その不動産に何かしら問題あるいは問題のタネがないかを確認します。

例えば…

 

・共有状態である
・借地権が設定された土地である
・立退き交渉をしなければいけない賃借人がいる
・隣地との境界が未確定になっている

 

このような状況は資産価値についてのリスクとなります。
 
関係者との交渉や売買の実行で、問題を解消しましょう。
 
 

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不動産のお悩み3大パターン:③建物を貸している方と借りている方が当事者~その2立退料

 

2. 賃料を生むか、生まないか(収益性)× 売れやすいか、売れにくいか(流動性) で保有/売却を判断

 

1.の対応をしたあとは、それぞれの不動産について収益性流動性が高いか低いかを見きわめます。
さらにもろもろの事情を考慮して、どの不動産を保有しどの不動産を売却するか、判断していきます。

 
2-1.賃料を生み、売れやすい(収益性・高 流動性・高)

高い賃料が取れて、売りやすい不動産。最も資産価値の高い不動産ですから、所有を続けましょう。

 

2-2.賃料を生み、売れにくい(収益性・高 流動性・低)

売ろうと思った時すぐに買い手は見つけにくいけれど、賃料はしっかり上がっている不動産。特別の事情がない場合は、所有継続を前向きに考えてかまいません。

 

2-3.賃料を生まず、売れやすい(収益性・低 流動性・高)

収益性には乏しいものの、売ろうと思えばすぐ売れる不動産。納税資金の確保が必要ならば、資金源として売却候補の第一順位としましょう。

 

2-4.賃料を生まず、売れにくい(収益性・低 流動性・低)

収益性が乏しく、さらに、なかなか売れない不動産。売却・買い替えなど、資産の組み替えを早めに実行すべきです。

 
 

3.「所有を続ける不動産」 と 「手放す不動産」の具体例

 

1.2.の手順を踏むことで「所有を続ける不動産」 と 「手放す不動産」が見えてきます。

 

例えば…

 

【所有を続けたほうがよい不動産】

都心部の不動産、地形がよく手頃な規模の土地 など

 

【手放してよい不動産】

借地権が設定されている土地(底地)、利用を制約するほど地形の悪い土地、山林 など

 

似た立地や利用であっても不動産は一つ一つが違うものですから、所有か売却かは、最終的にはケースバイケースの判断です。

 

さいごに

1112775不動産の個性を分析して、売却や有効活用を行えば、納税資金を確保し、価値ある不動産を次の世代に引き継ぐことができます。

 

今回ご紹介した、不動産の資産価値を正しく見きわめるための3つの視点を、検討にお役立ていただけましたら幸いです。

 

なお、ご自身での不動産分析にお困りの場合は、弊社不動産鑑定士がお手伝いをいたします。どうぞ、お気軽にお電話(03-3626-5160)下さい。

 

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成功する不動産相続のためにまずすべきこと

 

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底地の売却をお手伝いしてまいりました、不動産鑑定士・降矢等です。
 
「底地」を借地人に買ってもらいたい。

 

でも、どう話を進めていけばいいのだろうか… 地主の方からよくいただくご質問です。

 

 

 

所有する土地をどなたかに貸していていて、借地権などが設定されている場合の、その土地の所有権のことを「底地」といいます。
 

少ない地代収入しかないのに、相続税評価額は高かったり…底地を手放したい、とお考えになるタイミングってありますよね。

 

第三者で底地を買ってくれそうなのは、底地買い取りを専門とする不動産業者のみ。

彼らには、相当安い金額でないと買ってはもらえません。

 

底地は借地人に買っていただくのが一番です。借地人は底地を購入すれば制約のない土地所有権を手にすることができます。

不動産鑑定評価書を利用すれば、借地人との交渉がよりスムーズになります。

 

この記事では、底地の解消を目指す2つの方法をご紹介します。

 

1.借地人に底地を買ってもらう 隣人

 
 
借地人に、底地を買ってくれないか、話をもちかけましょう。

このとき、底地についての不動産鑑定評価書をお持ちになって下さい。
 

鑑定評価書が必要となる理由は・・・
 

① 底地の適正な価格を一般の方が知ることは困難

借地人に売る場合は、第三者へ売る場合と異なり、制約のない土地所有権が回復する価値が金額に上乗せされます。

不動産鑑定士は、こういった価値も理論的に計算していきます。

 

② 根拠に基づく価格なので、説得力があり、借地人との交渉が円滑になる

合理的な希望価格を示しておけば、もし資金の問題で今すぐは買えないとしても、資金準備を進め、条件が整ったら借地人が購入してくれるかもしれません。

 

これまで円満な関係にあったのであれば、借地人は新地主の登場を(地主変更による地代値上げの心配もあり、)望まないはずです。

 

2.借地人の借地権とあなたの底地を交換する

交換
借地人と話をして、借地人は底地を買って所有権がほしい、けれど買う資金がない、とわかった場合には、「固定資産の交換特例」が活用できないか、考えてみましょう。

 

2-1.「固定資産の交換特例」とは
 

土地を売却すると、通常、譲渡益について譲渡税がかかります。
 
しかし、固定資産の交換特例を利用できると、等価の部分について課税されなくなります。
 
売買と違って多額の現金を用意する必要がない、不動産の権利関係を整理するのに役立つ手法です。

 

特例の適用にはいくつかの要件がありますが、ポイントとなる要件は、”同一種類の不動産”と”交換する資産の時価の差額が、いずれか高い方の20%以内であること”です。

 

底地と借地権は、実は、どちらも土地の種類の一つです。
 
そこで、底地の一部と借地権の一部との交換は、”土地と土地との交換”、となり”同一種類の不動産”の要件はこれで満たされます。
 
そして、交換する資産の時価の差額が、いずれか高い方の20%以内であれば特例が使えます。

 

なお、交換する底地と借地権の時価に差がある場合は、交換時に「差金」として現金での精算が必要となり、その金額については課税されます。
 

また、交換時の時価が適正なものでなければ、税務署は交換特例の適用を認めてくれません。
 

地主・借地人・税務署それぞれが納得できる「時価」の算出と交換の枠組みをづくりを不動産鑑定士がお手伝いします。

 

 

2-2.現金を使わずに、底地一部を更地(完全所有権)とした具体例

 
2-1.の説明だけではお分かりになりにくいと思いますので、底地と借地権の交換を、事例でみていきましょう。
 

土地面積:400㎡

 

地主Aさんの持つ底地: 時価2,000万円
借地人Bさんの持つ借地権: 時価6,000万円    であったとします。

すると、

①底地300㎡の価値・・・1,500万円
②借地権100㎡の価値・・・1,500万円     です。

 

そこで①と②を交換します。

結果、

地主だったAさんの持つ更地(完全所有権): 100㎡
借地人だったBさんの持つ更地(完全所有権): 300㎡    と整理されます。

 

 

さいごに

1067857借地人との交渉で底地を解消する方法について、売却と交換という2つの方法をご紹介しましたが、もし、資金事情が許すようであれば、借地権をあなたが買い取り完全所有権とすることも有効です。

 

借地権、底地のご相談を、初回無料(60分)でうけたまわっております。

 

どうぞお気軽にご連絡(03-3626-5160 土・日・祝日も受付いたします)ください。

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