前回に続き、代表の降矢です。

 

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地籍調査について回を重ねたブログからもご理解いただけるかと思いますが、土地の「境界」は不動産に関しての基本中の基本といえる確認事項です。

 

「境界」と同じように重要な基本の確認事項には、「土地面積」や「道路」があります。

 

 

「境界」についてのトラブルは皆さまもイメージをお持ちでしょう。

鑑定の現場では、「土地面積」や「道路」にもエピソードが色々です。

いくつかお話していきたいと思います。

 
まず「土地面積」について。

「縄伸び」「縄縮み」と呼ばれるケースが確認されることがあります。

●縄伸び…  実測(とされる)面積 > 登記面積
●縄縮み…  実測(とされる)面積 < 登記面積  となっている状態を言います。

 
評価数量としては、現況測量図などの資料に基づく実測面積を採用する場合が多いです。

 

ただ、測量図も作成年代等によっては当時の技術的限界から精度に劣る場合があり、また実測面積と登記面積の差が僅少であったり、ご依頼者からのご希望があった場合などには、登記面積採用の判断をすることもあります。

 

たとえば、以下です。

「登記面積は188.40㎡であるが、入手した分割求積図の地積は205.53㎡となっている。作成日等の記載がないことから本件では求積図面積は参考にとどめ登記面積を採用する。ただし、縄伸びが生じている可能性は否定できない」

 

 
何千件にも及ぶこれまでの土地評価経験より得た感覚では、宅地や田畑・原野には、縄伸びや縄縮みがあった場合でもその幅は0.9~1.2倍といったところでしょうか、伸び縮みの程度はそれほど大きくなりません。

 
しかしこれが山林になると、大幅な縄伸びが珍しくありません。2倍以上とみられる縄伸びも何度かありました。

 

 
次回は「縄伸び」「縄縮み」を是正する方法をお伝えします。

 

 

 

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代表鑑定士の降矢等です。今年に入って初めてのブログ記事執筆になります。
例年通り、年頭は地価公示ほか公的評価に全力投球しておりました。

 
さて、先日まで伊藤が世田谷区の事例を盛り込みつつ地籍調査についてお伝えをしてまいりましたが、弊社のある墨田区での地籍調査は、世田谷区とは違う運営がなされています。

 
実は「地籍調査」は、「街区調査」と「一筆地調査」から成り立っています。

 

「街区調査」とは民有地と官有地の境界の調査、すなわち私たちの所有地と道路等との官民の境界を明らかにしていくものです。

 
「一筆地調査」は、土地について一筆ごとに所有者・面積・地目・地番・境界を調査し、民有地間を含む筆界を確定していく作業です。

 

 
世田谷では「街区調査」と「一筆地調査」が一連の流れとして行われていますが、墨田ではまず区内全域について「街区調査」を先行させ、その完了後に「一筆地調査」に入ります。

 
現在この街区調査の達成率は、墨田区の担当部局によると6~7割との由です。

 

 
1PISA0018いまから数年前、弊社のある錦糸一丁目8番街区でも「街区調査」がありました。

 

調査担当の方の明治時代にまで遡ったという調査によれば、弊社のあるビルが建つ土地と前面道路との正確な境界は、現状境界と見える場所より、5cm~15cmほど私ども民間の側に後退した地点にある、とのこと。

 

ビルの建替え等の段階で、官民境界を区と協議することになりそうです。

 

墨田区その他の自治体でこのような2段階の運営が行われているのは、都市部で滞っている地籍調査の進捗(参考:地籍調査とは その③ ~都市部での地籍調査 )を、取り組みやすい官と民の境界を先に固めていくことで、スピードアップするためです。

 

国土交通省 地籍調査Webサイト ~都市部官民境界基本調査 に「街区調査」の先行実施についての詳しい説明があります。こちらもご覧下さい。

 

 

 

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伊藤です。

前回ブログに書きましたとおり、先月、テレビ朝日の『THE更地』~空き家を解体のプロたちがテクニックを駆使して更地にする空き家解体バラエティ~を見ました。

 

そのとき、「空き家問題」のほかに頭に浮かんだ言葉があります ― 「取壊し最有効」です。

 
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「取壊し最有効」とは、不動産鑑定用語で、古い建物とその敷地(=不動産)について”この不動産の最も合理的な利活用は、建物を解体して更地化すること”と判断した時の表現です。

 

 
『THE更地』に登場した、

・横浜市の築40年の空き家
・富山市の築50年の空き家

のどちらも、迷うことなく「取壊し最有効」と判断されます。

 

 
不動産の評価に際して「取壊し最有効」となることは決して珍しくありません。

 

ある不動産について「取壊し最有効」との判断に基づく鑑定評価書を提出、その後に評価地を訪れたときには、建物が取り壊されて更地の状態になっていた、あるいは新しい建物が建っていた、という経験は多いのですが… 「取壊し」の作業の流れ全体を通しで見る機会はこれまでなかったです。

 

そんな私にとって、解体工事の全容がドラマチックに映し出された『THE更地』はとても興味深い番組でした。
次に木造住宅の案件で「取壊し最有効」となったときには、見る目が変わりそうです!

 

 
『THE更地』の続編が制作されて、今度はビルの解体が取り上げられたら嬉しいです☆

 

 

 

 

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伊藤由美子です。

地籍調査ブログを長々と綴ったために、話題とするにはタイミングを逸してしまった感がありますが…^_^;

1ヶ月ほど前(1月12日)の深夜(23:15~)、テレビ朝日で『THE更地』という番組が放送されたのをご覧になった方はいらっしゃいますでしょうか?

 

タイトルと放送時間から、当初はドキュメンタリー番組だろうと思いました。
実際は、バラエティ番組でした!

 
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コンテンツは ”空き家が解体され更地になる”のみ。

・「住宅街のド真ん中!住宅密集地域の空き家」

(神奈川県横浜市・築40年)

 
・「30年間放置!老朽化の進んだ空き家」

(富山県富山市・築50年)

 

この2つが更地になりました。

 

 
職人技と重機の迫力で彩りつつも、”キレイサッパリなくなってスッキリ”の気持ちよさに焦点を絞ってバラエティ番組を作るなんて斬新!と思いました。

 
この番組を見て”スッキリ”を疑似体験したことで、放置していた相続空き家の解体を決断される所有者が続出!?

…となる可能性は高くはないと思いますが、建物解体を迷っていらっしゃる方の背中を押す効果は期待できるかもしれません。

 

 
『THE更地』の企画成立の背景には、空き家が社会問題であると多くの方が認識するようになったことがあるのでしょう。

私たちも空き家問題を重くとらえ、数年来、何とか良い方向へ…と願って下記のような情報発信をしてきました。

解体会社の方たちは「解体」する立場、私たち不動産鑑定士は「評価」する立場でそれぞれ力を発揮し、空き家を減らしていけたら…と思います。

 
空き家は、景観・衛生・治安を悪化させ、倒壊の危険も

身動きが取れない、空き家所有者

空き家の心配解決、市町村の条例確認から始めましょう

中古住宅として空き家を売却 ~空き家解決・建物を残したまま

古家付き土地として空き家を売却 ~空き家解決・建物を残したまま

リフォームをして戸建住宅として空き家を貸す ~空き家解決・建物を残したまま

DIY型賃貸借で空き家を貸す ~空き家解決・建物を残したまま

保育施設として空き家を貸す ~空き家解決・建物を残したまま

介護施設として空き家を貸す ~空き家解決・建物を残したまま

建物敷地として土地を貸す ~空き家解決・建物を壊し更地に

駐車場用地とする ~空き家解決・建物を壊し更地に

アパート経営を行う ~空き家解決・新しい建物を建てる

高齢者施設を建て一括貸しする ~空き家解決・新しい建物を建てる

空き家問題、解決方法のまとめ

 

 

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

これまで2ヶ月超の間、地籍調査についてのブログにお付き合い下さいましてありがとうございました。

 

昨年来、所有者不明土地の問題がメディアで頻繁に報じられ、不動産登記全般がより注目されるようになっていると感じています。

 

日本の不動産登記制度はこれからターニングポイントを迎えるのかもしれません。

 

0f87e7a7115f2c7e6a190feefddc82b1_s国土管理というのは壮大すぎるテーマに思えて、どう進めば問題の解決につながるのか途方に暮れるような気持ちになりますが… 今私たちがすぐできることに、相続登記を怠らないこと、そして地籍調査に協力すること、があると思います。

 

皆さまが地籍調査と向き合うことになられた折、この体験ブログが少しでもお役に立てば幸いです。

 

 

日々難しい調整に取り組んでいらっしゃる全国の自治体地籍調査ご担当者の皆さまに感謝申し上げて…

今回のブログシリーズを終わらせていただきます。

 

 

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前回まで8回のブログで、地籍調査の開始~終了の実際についてお話しました。
地籍調査のイメージをつかんでいただけましたでしょうか?

 

16IMG_7142今日は地籍調査の成果が反映される書類・図面について確認をします。

 

地籍調査後の土地に関する重要書類・図面は、

①登記簿
②地籍図(不動産登記法第14条地図)
③一筆座標面積計算書          の3種です。

 

 

①と②は、法務局にて取得できます。
③は、地籍調査事業終了の通知とともに所有者に送付されている図面で、区役所での取得が可能です。

 

①には、地籍調査で確定した土地数量が記載されています。
②は、これまでの公図(地図に準ずる図面)から改められました。

 

 
地籍調査が無事に終わって、所有地について精度の高い情報が公的な資料に反映されて、ありがたいです。

 

仮に地籍調査の結果、筆界未定となってこれを解除しなければならなくなっていたら…どうなることでしょう。

 

土地家屋調査士さんに聞いてみたところ、

当事者で(土地家屋調査士に依頼して)境界確認を行い、法務局へ地図訂正を申し出る。もし規定の誤差を超える変更となる場合には地積更生登記をしなければならない。

当事者での境界確認がもめる場合は、筆界特定制度や弁護士に依頼しての確定訴訟が次のステップとなる。

…さまざまな手間と費用が発生してしまいます。

 

 
ちなみに、しばらく心穏やかで過ごせなくなるかもしれないとしても、
「早くうちの土地も地籍調査の対象にならないかな」と、この調査士さんは常々思っているそうです。

 

 
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返答期限を過ぎたあたりで、区から地籍簿・地籍図の閲覧の案内がありました。

 

15IMG_6677区役所の窓口にて、地籍調査の成果を所有者が確認します。

 
今回が誤りの指摘や、異議申し立てができる最後の機会となります。

 
平成27年10月末から11月にかけての約20日間が閲覧可能期間です。

 

 

私は仕事の合間に世田谷区役所へ立寄って成果を確認。閲覧に要した時間は10分ほどでした。

 

 
これで地籍調査について土地所有者が取らなくてはならないアクションは全て終わりました。

しかしこの時点ではホッとする心持ちにはなく… 無事に同じマンションの方全員からの筆界案返答書が揃うのかが気掛かりでした。

 

既に私たちのマンションの隣地所有者の方からは、筆界案返答書の提出がなされて境界について合意が表明されている状況だと伺っていました。

 

もしもマンション所有者の全員合意が取れず筆界未定となってしまっては…大問題です。

 

 
ついに全員合意に至ったのは、平成28年になってからでした。ようやく安心できました!

 

そのまま時は経過して… 地籍調査事業終了の通知が届いたのは平成29年8月。

 

世田谷区のご担当者のお話では、東京都・国の認証および承認は順調に得られたものの、登記の段階で、国の機関との調整事項が生じ、その折衝に時間がかかったとのことでした。

もともと2筆だったマンション敷地を地籍調査を機に1筆に合筆していただいており、その調整があったようです。

 

地籍調査の成果を登記所へ反映するための登記申請から完了までにも1ヶ月半がかかります。

 

こうして完了した3年がかりの地籍調査プロジェクト、工区全域で筆界未定地は発生しなかったそうです!

 

 

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平成27年2月の第2回目立会(一筆地の境界確認立会)の結果を基に、地籍調査の成果となる地籍簿・地籍図の作成が世田谷区によって進められていきます。

 

 
私たちマンション所有者(土地共有者)の側では、6月に管理組合の定期総会が開催され、地籍調査が議案に上がりました。

 

区のご担当者が総会にお越し下さり、いまだ地籍調査について疑問に思うところのある所有者に丁寧な説明をして下さいました。

 

そしてこの場で地籍調査による私たちの共有地の筆界案についての合意方法としては、原則である全所有者それぞれが筆界案を確認(=署名・押印)して最終合意に至る方法を取ることを確認しました。

 

マンションではこのような全員合意よりも、総会の場でどなたか(必ずしも管理組合理事長には限定されない)に地籍調査の立会と承認を委任する旨の決を採って、代表合意とすることが多いのだそうです。

代表合意には、管理規約に財産処分に関する内容があるかどうかがポイントとのこと。

 

 
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さて9月、いよいよ筆界案と合意書の用紙が所有者へと送付されました。

 
この合意書(筆界案返答書)が揃わないときには、筆界未定となってしまいます!

 

返送期限は2週間少々先に設定されていましたが… あいにく期限内に私たちのマンション所有者すべてからの返答は集まらなかったそうです。

 

 

 

 

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前回ブログで取り上げた第2回目立会(一筆地の境界確認立会)で、世田谷区が調査測量した境界位置と土地面積がマンション所有者(土地共有者)へに示されました。

 

この提示への所有者の反応は…

まず、境界位置についての疑問はほとんど出ませんでした。

一方、測量による土地面積には戸惑いの声が多く上がりました。

 

土地面積は、

①建築当時の測量面積 < ②現時点の測量面積=今後の登記面積 < ③現時点の登記面積

と判明。

 

この結果に、少なからぬ所有者の方が、いま登記簿に載っていて課税基礎ともなっている面積(③)と、地籍調査の結果による面積(②)に差(約0.62%減少)が生じることに納得できない、面積が減ると資産価値が減少するのではないかと、困惑していました。

 

 

13c3a5419e8829a77ba670955ea2ba80_sマンションの管理組合理事の方々と私は、状況分析をご一緒しました。

 

面積に差が生じる理由は、以前のブログ、地籍調査におけるハードル その① ~「面積のズレ」が必ず生じます に書いた事情によると理解できます。

 

 
マンション資産価値への影響については、私は以下のような個人的意見を申し上げました。

 

(1)現在の資産価値に影響はない

地籍調査の結果が登記簿に反映された前後で、それぞれの区分所有建物についての資産価値の変動は起こらない。なぜならば、マンション一戸の売買時に考慮されるのは個別のユニット面積等が中心で、ごく僅かの共有敷地面積の変動が価格形成に影響することはない。
(そもそも物件の現実の状況については登記内容変更の前後で全く同じ。)

 
(2)将来の資産価値についての影響もほぼない

将来の建替え時には、共有敷地面積は価値要素となるが、将来時点の価値については土地相場の変動やその時点での法規制の状態が大きく影響し、僅少な敷地面積変動は土地相場・法規制の変動と同様、将来不確定要素の範囲と解釈できる。
(今回の地籍調査に伴う測量がなくとも、将来、建替えのための測量がなされ、その時点で測量方法の進歩等によって過去資料にある面積との違いが生じる。)

 

(3)資産維持コスト(=固定資産税)についての影響もほぼない

今回登記簿上の敷地面積が減ることで、他の条件が同じであれば、固定資産税の金額はマイナス方向へ動く。しかし他の条件は変動する、すなわち土地の評価は3年に1度の見直しがなされる。課される税金の額への影響は、ごく僅かな敷地持分面積の変動よりも、評価の変動のほうがおそらく大きい。よって、個人が受け取る納税通知の金額の段階で、地籍調査による測量で減税になったと実感することはまずないものと思われる。

 

 

 
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第2回目立会(一筆地の境界確認立会)では、測量作業の結果(土地境界の位置や測量数値)について市区町村より説明があり、所有者が現地を確認します。

 
この立会は大切です。立会拒否状態が続くと、最後には筆界未定に至ってしまいます。

 
原則は「指定日時に所有者が現地で立会い確認」ですが、日時の調整、代理人による立会い(委任状が必要)、さらには図面・写真送付による確認、とすることも市区町村との相談により可能です。

 

ですから立会について、都合が合わず無理だ…と思われても、どうぞ通知を放置するのではなく、まずは応答なさって下さい!

 

ご自身の所有地の境界が決まらないということは、四方を道路に囲まれた土地でない限り、隣人が所有する土地についても境界が決まらないこととなり、その方の資産に悪影響を及ぼすこととなってしまいます。

 

 
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私たちのマンションの立会は、月曜日の夕方という日時設定で、集まったのは区分所有者の概ね半数というところでした。

 
まず、区のご担当者とともに一同で土地の境界位置を確認して回り、その後ご担当者から測量による土地面積が示され、最後に質疑の時間が入りました。

 
立会の開始から終了までは1時間強でした。

 

 
同じ工区内には近畿や北陸から立会に来られた方もいらしたそうです。

なお、立会にかかる交通費は、土地所有者負担です。

 

 

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