伊藤由美子です。

 
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住宅地化が進む「桜新町地区準工業地区」。

 

写真の手前左手に写るのは事業所ですが、道路を進み写真奥には、マンションや戸建住宅が建ち並んでいるのが見えます。

 

そして、右手前には大きな空き地が。

 

 

 

こちらには…大型スーパーが進出予定です! 住宅地化が進んだがゆえの、次なる展開ですね。

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このように環境が変化するなか、当地で事業を営んでこられた方々は、工場・事業所と住宅の共存に心を配っています。

 

仕事をする上で出る音や匂いへの配慮から、あえて建物の地下1階に会社を設けている例があると聞きました。(上階はマンションになっているそうです。)

 

ものづくりが、働く人の姿が、暮らしのすぐそばにある活気。
いざというときには、事業所がまちを支える力になる(※)という頼もしさ。

こういった魅力を発信し、理解を得たいとおっしゃっていました。

 

※地域の25社が、災害時には物資提供・貸出、労務提供、一時避難場所提供などの役割を担う「災害時支援協力事業所」となっています。

 

 
住む場所を選ぶときは、地域の特性をとらえ、自分の好みや望みと照らし合わせてみることが大事ですね。
静かであれば多少不便、便利であれば多少賑やか、が通常です。

 

特に物件を購入される場合ですと、建物のスペックはあとから変更もできますが、環境ばかりは自力ではどうしようもありません。

 
ちなみに私の住環境選びのこだわり条件は… ①商店街の外れあるいは裏手 ②公共図書館へ徒歩10分以内 です!

 

 

 
皆さまの不動産への”こだわり”を、是非お聞かせください↓

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FRAコンサルティング・伊藤です。

8月26日、『桜新町ものづくりの魅力発見ツアー』に参加させていただきました。

 

IMG_6476このツアーは、操業環境と住居環境の調和のための「コミュニケーションの場」として、地区内でものづくりをなさる事業所と世田谷区が「桜新町地区住工共生まちづくりイベント」として実施なさったものです。

 

事業所マップ・ガイドブックを手に、グループに分かれて地域を歩き、事業所を見学をしました。

 

←地域を歩くと、あちらこちらにこの「準工業地域」を示すパネルが設置されています。

 

 
ここで「桜新町地区準工業地区」の歴史をたどってみましょう。

 

戦前、この地域で土地区画整理事業が行われました。

 
戦後は整備された土地へ大企業の工場をはじめ事業会社が進出し、昭和30年頃には産業色の強い町となりました。

その後、昭和44年に路面電車(玉電)が廃止されて、この路線を引き継ぐ形で昭和52年には新玉川線(当時)が開通し、このころにはマンション、戸建住宅、社宅などの住宅も立地するようになって、駅周辺には商店街が発達し、住・商・工の用途が混在する町となりました。

以後、年を追うごとに工場の区外への移転が進み、工業用途から他用途へと利用の変化が続いています。

 

 
ツアーでお会いした、戦後まもなくから当地で事業を営む会社の方のお話では、今から40年ほど前にはカメラの下請け工場が多く、レンズの世界トップクラス企業の工場もこの地にあったそうです。

経済成長が続く中、事業拡大にともなって有名メーカーの工場は、福島などの周辺の他県、さらには中国、タイ、ベトナムといった海外へと移り、この地で創業した中小企業も、本社だけ残して工場は移転する、というケースが多くなりました。

周辺のマンション化が激しく進んだと感じるのはここ20年ほど、とのお話でした。

 

 
世田谷の評価もお任せ下さい↓

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世田谷区準工業地域

 

伊藤です。

 

世田谷区で準工業地域に指定されている地域は、区全体面積の1.0%のみ、と前回のブログでご紹介しました。

 

左の図(世田谷区『世田谷の土地利用2011』より)のピンクで示された数ヶ所がこの指定地域で、このうち「桜新町地区準工業地区」(地図中央)は、東急田園都市線の北西に広がる区内最大の準工業地域です。

 

 
準工業地域は、都市計画法では「主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域」とされていますが、実際は「用途が混在する地域」との表現がしっくりきます。
危険性の高い工場などのごく限られた用途を除けばほとんどの建物が建てられる、”ふところの深い”用途地域です。

(詳しくお知りになりたい方は→ 東京都『用途地域による建築物の用途の制限の概要』をご参照下さい。)

 
世田谷区の準工業地域内では、工業用地から住宅用地へ、特にマンション用地への転用が進行しています。

区の調査では、1991年から2011年の20年間で、工業系が約49%減少する一方で住居系が約8%増加、と、土地利用が変化しました。
また、集合住宅の棟数は約16%の増加でした。

 
サザエさんの町・桜新町の一角にある準工業地域も、この時代の流れにしたがって今も変化の過程にあり…

 

事業所が減って居住者が増えるなか、地域住民と事業所との交流を深めることを目的とする『桜新町ものづくりの魅力発見ツアー』といったイベントが企画・実行されています。

 

住工共生を目指す桜新町について、次回より詳しくお話してまいります。

 

 

土地がもっとも活きる用途の検討をご一緒いたします ↓

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伊藤由美子です。

前回までの”建物の「躯体」「仕上」「設備」のチェックポイント”から、ガラリ話題を変えまして、クイズです。

「墨田区は6.3%! 世田谷区は91.2%!!」 こちらが何の数字かお分かりになりますか?

 
正解は、こちらのグラフにあります↓

23区の用途地域指定割合

ちょっと数字が読み取りづらくてすみません…

(出典:世田谷区『世田谷の土地利用2011』77ページ

 
行政が定める「用途地域」(※下記参照)について、住居系の指定地域の占める割合が、東京23区のなかで最も低いのが墨田区(6.3%)、最も高いのが世田谷区(91.2%)です!

 

墨田区・世田谷区の用途地域指定割合の棒グラフを見ると、商業系は墨田区 41.5%・世田谷区 7.8%、工業系は墨田区 52.2%・世田谷区1.0%となっています。

1.0%という世田谷区での工業用途指定面積割合は、23区内で目立って低いですね。

世田谷区に工業地なんてあるの?!という、一般的イメージに合う数字です。

 

先月、世田谷で工業用途に指定されている地域を見てまわる機会をいただきました。

実際に歩いての発見を皆さまにもお伝えしたく、次回ブログよりリポートいたします(*^_^*)

 

 

※用途地域とは(国土交通省『みんなで進めるまちづくりの話』より)

都市における住居、商業、工業といった土地利用は、似たようなものが集まっていると、それぞれにあった環境が守られ、効率的な活動を行うことができます。

しかし、種類の異なる土地利用が混じっていると、互いの生活環境や業務の利便が悪くなります。
そこで、都市計画では都市を住宅地、商業地、工業地などいくつかの種類に区分し、これを「用途地域」として定めています。
住居系:第一種低層住居専用地域、第二種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域、第二種中高層住居専用地域、第一種住居地域、第二種住居地域、準住居地域

商業系:近隣商業地域、商業地域

工業系:準工業地域、工業地域、工業専用地域

 

用途地域

 

用途地域のご不明な点に、お答えいたします↓

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伊藤由美子です。

 

29-4

 

建物の「設備」は、電気、ガス、給排水、衛生、空調、防災(消火器、スプリンクラー、警報装置、避難設備など)、輸送機設備(エレベーター・エスカレーターなど)と多岐にわたり、少しの不具合でも快適性や安全性が損なわれ、日常生活に影響します。

 

 

施設管理者の方への現状や修繕履歴についてのヒアリングと、現地目視で状況を確認します。

 

設備の交換周期は、内部仕上と同じく15~25年(20年目安)程度ですが、法定の定期点検などで問題がわかった場合には、すぐに対応することが必要です。

 

 
オーナーの皆さまの眼となって、建物の今とこれからの判断をいたします↓

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FRAコンサルティング・伊藤です。

 

29-3建物の「仕上」は、「外部仕上」と「内部仕上」に分けられます。

 

「外部仕上」は、屋上防水、外装材(塗装、タイルなど)、外部建具、「内部仕上」は内装材(壁紙、石膏ボード、フローリング、ビニールタイルなど)、内部建具、というように、躯体と設備以外の部材や部品が「仕上」にあたります。

 

 

屋上は日照や風雨にさらされており、経年によって防水性能は劣化していきます。

過去に漏水がなかったか、竣工後の防水塗装工事履歴などをヒアリングし、防水仕上げの劣化状況を確認します。

 

外装は建物の印象を大きく左右しますので、目視によって劣化状況、たとえばタイルの劣化や白華現象の有無、吹き付け仕上げの膨れや剥離を確認します。

 
外部建具や鉄部に、発錆や腐食がないかも、チェックポイントです。

 

外部仕上の劣化が建物の性能劣化と密接な関連にあるのに対し、内部仕上の一般的な劣化は建物性能の劣化と直結はしませんが、天井材に漏水跡が見られるようなケースは注意が必要です。

 

交換周期については、外部仕上が20~40年(30年目安)程度、内部仕上が15~25年(20年目安)程度で、定期的なメンテナンスによって、建物の性能を維持することができます。

 

 

 

建物価格について根拠に基づき評価をいたします↓

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伊藤です。

 

建物は、「躯体」「仕上」「設備」で構成されていますが、まず「躯体」についてお話します。

 

 
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「躯体」は、基礎や土台、柱、梁、壁面、床などから成る建物の構造体のことをいいます。

 

躯体は、力を支える構造体に使う材料により、木造やブロック造、鉄骨造(S造)、鉄筋コンクリート造(RC造)、鉄骨鉄筋コンクリート造(SRC造)などに区分されます。

 

 
不動産の現地調査では、建物の基礎や外壁に亀裂がないかを確認します。

 
前回のブログで触れましたとおり、この躯体部分が劣化し、建物が安全性に欠けるようになったときには、この建物の物理的耐用年数は満了です。

 
物理的に鉄筋コンクリート造の構造体は120年もつと言われ、木造でも京都の町家など築100年を超えても使用されている例があります。

 

鑑定では、こういった物理的な耐用年数ではなく、経済的な耐用年数を見極めます。

 

評価する不動産が、不動産市場で、価格時点よりその後何年間市場性を保ち続けることができるのか?

 
この問いの答えとなる期間を、その不動産の経済的(残存)耐用年数とみますので、物理的耐用年数と一致することは現在の日本の一般不動産市場ではまずありえません。

 

ですが、アメリカやイギリスでは、鉄筋コンクリート造の建物の平均的建替え周期が100年を超えています。

 

日本は世界有数の地震国であるという事情はありますが、建築技術の進歩と、国民の意識変化で、これから徐々に経済的耐用年数が長くなっていくのではないかと思います。

 

 

 
建物の市場価値についてお話させていただきます↓

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29-1不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 
建物を鑑定するとき、私たちは建物を3つの部位に分けて、状態を観察・分析します。

 

3つの部位とは、「躯体・仕上・設備」です。

 
建物の寿命が尽きるまでに、

(1)定期的な交換・補修を要しない部分  ・・・躯体
(2)定期的な交換・補修が必要となる部分 ・・・仕上、設備  です。

 
躯体の劣化が著しくなったとき=物理的に建物の寿命が尽きたとき、となります。

 
住宅、事務所といった用途の違いにかかわらず、既存建物について、価値を正しく認め、バリューアップして活用しよう、との声があがっています。

住宅のトレンド:テーマ① 中古
事務所ビルのトレンド:テーマ① 中古

 
社会的要請を受け、私たち鑑定士もより建物の現状の細やかな把握に努め、評価に反映しています。

 

次回より「躯体」「仕上」「設備」のチェックポイントをお伝えいたします!

 

 

 
建物の評価はお任せください↓

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不動産鑑定士・伊藤由美子です。

 

Exif_JPEG_PICTURE個人(会社代表)所有の区分所有建物10室を会社所有へと移す、という案件の時価評価依頼を頂きました。

 

10室は東京の城南エリアにあり、単身タイプとファミリータイプが半分ずつです。

物件は最寄駅から徒歩5分と立地はいいのですが、築35年ほど経過しています。

 

総合して、評価対象の区分建物を含む一棟の複合不動産について、賃貸物件としての競争力は普通程度と判断しました。

 
評価した手順は以下のとおりです:

① 原価法により土地・建物一体の複合不動産としての積算価格を求める。

② 収益還元法による複合不動産としての収益価格を求める。評価対象は賃貸マンション住戸であるから、基本的に、この収益価格=市場価格である。

③ 収益価格(市場価格)に、複合不動産の積算価格の中で建物価格が占める比率を求めたものを配分率として乗じて、建物価格を求める。

④ 評価対象のマンションは自己使用物件としての売却も可能なので、原価法による積算価格について再検討し、建物価格を求める。

⑤ ③と④の価格を調整して、建物価格(鑑定評価額)を決定する。

 
後日、「鑑定評価を行ったことで、税務会計上よい形での処理ができた」と、ご依頼者の顧問税理士の方よりお言葉をいただきました。

 
【こちらのブログもご参考に…】

建物のみの鑑定評価:関係会社間・同族会社間での建物売買
建物のみの鑑定評価:相続対策として、個人所有の賃貸用建物を法人所有とする

建物のみの鑑定評価の手法:原価法
建物のみの鑑定評価の手法:収益還元法

 

 

 

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伊藤由美子です。

 

相続対策としての資産移管に際して、建物時価評価(「土地利用権を持たない建物のみ」の部分鑑定評価)のご依頼がありました。

 

高齢のお母さまから息子さまへ建物のみを売却なさいます。

 

 

Exif_JPEG_PICTURE物件は、埼玉県郊外にある築30年以上が経過した倉庫。

 

土地のみ(更地)であれば競争力は普通程度といえるのですが、対象建物を含む複合不動産の場合には、建物の経年、保全状態、そもそもの規模や、仕様・設備面などから総合的にみると、倉庫物件としての競争力はやや劣り、テナント付けが難航する物件でした。

 

しかし、需要が全くないわけではなく、建物に相応の修繕を施せば今後も賃貸用倉庫として使用することは可能です。

 

 
上記の分析に基づき、評価を以下のように進めました:

① 原価法により土地・建物一体の複合不動産としての積算価格を求める。

② 収益還元法による複合不動産としての収益価格を求める。評価対象の倉庫は賃貸物件であることから、この収益価格=市場価格である。

③ 収益価格(市場価格)に、複合不動産の積算価格の中で建物価格が占める比率を求めたものを配分率として乗じて、建物価格を求める。

④ 収益価格(市場価格)の中で、土地部分が占める価格を直接判断し、収益価格から土地価格を引いて、建物価格を求める。

⑤ ③と④の価格を調整して、建物価格(鑑定評価額)を決定する。

 

 

このようにして求められた鑑定時価により、お母さまから息子さまへと倉庫は売却され、売却後は倉庫の賃料が息子さまの元へと毎月入ります。
お母さまの相続税対象資産が膨らんでいくことを抑えられるようになりました。

 
【こちらのブログもご参考に…】

建物のみの鑑定評価:関係会社間・同族会社間での建物売買
建物のみの鑑定評価:相続対策として、個人所有の賃貸用建物を法人所有とする

建物のみの鑑定評価の手法:原価法
建物のみの鑑定評価の手法:収益還元法

 

 

 

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